自宅の住み替えで最初に直面するのが、「売り先行か、買い先行か」という悩みです。
住み替えでは、「今の家を売ること」と「新しい住まいを購入すること」の2つを進める必要があります。売却の順番を間違えると資金繰りで苦しんだり、理想の新居を逃したりする可能性があるので注意しましょう。
本記事では、売り先行・買い先行の買い替え方法についてわかりやすく解説します。
ダブルローン・仮住まい・同時決済の違いについても図解で説明しますので、これから自宅の買い替えを検討している方はぜひ、参考にしてください。
この記事でわかること
- 買い替えの方法は4つ
- 自分に合うパターンの選び方
- 実際の買い替え成功事例
まず知っておきたい：買い替えの方法は4つある
住み替えをする場合の主な買い替えの方法は、以下の4つです。
- 売り先行（仮住まいなし・同時決済）：最もおすすめ
- 売り先行（仮住まいなし・短期ダブルローン）：与信と決断力に余裕があり、買う条件が明確な方へ
- 売り先行（仮住まいあり）：リスクは最小化できるが、仮住まいのクオリティを下げすぎるとQOLが下がる
- 買い先行：新居優先で動けるが、ダブルローンという大きなリスクはつきまとう
売り先行または買い先行、そして売却と購入を同じタイミングで行う同時決済という方法があります。
売り先行とは先に現在の住居を売却してから新居を探す形で、買い先行は先に新居を決めて購入する方法です。同時決済は売却と購入を同じタイミングで行います。
どの方法を選ぶかは、①資金力②時間的制約③リスク許容度の3要素で決まります。
はじめに、売り先行と買い先行についてわかりやすく解説しましょう。
①売り先行（仮住まいなし・同時決済）：最もおすすめ
買い替えの中で最もバランスが良くおすすめなのが、売り先行（仮住まいなし・同時決済）です。旧居を先に売却しつつも「引渡猶予」を活用することで、仮住まいをせずに新居へスムーズに住み替えられます。
「引渡猶予」とは、買主から売却代金を受け取った後も一定期間そのまま住み続けられる特約のことです。現在の住まいを売却したあと、新居を購入して引っ越すまでの間も、引き続きその物件に住み続けられます。売主の都合によるもののため、買主の承諾が必要です。
最大の特長は、コストを抑えながら売却価格の最大化を狙える点です。
引渡猶予を設定することで、仮住まいやダブルローンが不要になり、無駄な出費を大きく削減できます。
また、二重ローンの利用や仮住まいを避けるために行うのが「同時決済」です。
現在の家の売却と新居購入を同じタイミングで行うので、余計な費用がかかりません。
旧居の売却と新居の購入の流れは以下の通りです。
① 居住中のまま旧居の売却活動→契約
（引渡猶予1～2週間を買主と合意）
② 旧居の引き渡し期日までに新居を契約
③ 旧居と新居を同日 or 近接日に決済
④ 新居へ引き渡し後、数日以内に引っ越し
⑤ 引渡猶予期間中に旧居を引き渡し
同時決済により資金の流れが一本化され、ダブルローンを回避できます。
売り先行（仮住まいなし・同時決済）のメリット・デメリット・向いている人はこちらです。
【売り先行（仮住まいなし・同時決済）のメリット・デメリット・向いている人】
| メリット | 納得の金額で売却しやすい仮住まいコストゼロダブルローンも基本不要心理的ストレスが小さい |
| デメリット | 調整難易度が高い新居選定の時間が短い猶予期間にリスクあり |
| 向いている人 | 決済日の柔軟性がある方スピーディーな意思決定ができる方売却価格は妥協せず、仮住まいは避けたい方 |
メリットは、買い先行のように売却をかなり急ぐ必要はないため、価格交渉でなるべく妥協せずに済むことです。結果的に高値での売却を目指せます。引渡猶予があるため、賃貸などの仮住まい費用もかかりません。同日または近接日の決済により、住宅ローンが重複する期間が発生しないのも良い点です。短期間で効率よく住み替えが完了するため、精神的な負担も軽減されるでしょう。
デメリットは、スケジュール調整の難易度が高いことです。
旧居の買主や新居の売主、金融機関など多くの関係者との調整が必要になります。
新居選びの時間がそれほど長くない点も悩ましいポイントです。旧居の決済日に合わせて新居の購入も行うため、時間に余裕がないことも少なくありません。どうしても見つからない場合は、一時的に賃貸へ入るプランも念頭に置いておきましょう。
引渡猶予期間中に火災や天災などが起きた場合は、引渡し前のため売主側に修繕責任が発生するリスクも抱えています。引渡猶予期間中の管理責任は売主側にあるため、旧居の火災保険は引渡しまで必ず継続しておきましょう。
売り先行（仮住まいなし・同時決済）を成功するためのポイント
- 最初に「引渡猶予あり」で売却する方針を不動産会社に伝える
- 引渡猶予は1〜2週間程度に設定
- 売却と購入を同じ不動産会社に任せる
旧居売却時に「引渡猶予あり」を前提として進めることを、最初に不動産会社に伝えましょう。引渡猶予は1～2週間程度が一般的で、長すぎると買主のリスクが高まり、敬遠される可能性があります。
3者間の日程調整をすることは難しい面があり、1つでも予定が狂うと、連鎖的に全体が崩れるリスクも考えられます。特に、新居の住宅ローン審査遅延や書類不備があると決済日が延期になり、旧居の買主に迷惑をかけるので注意しましょう。信頼できる不動産会社に売却と購入の両方を任せることで、社内連携がスムーズになり、調整難易度を下げられます。
②売り先行（仮住まいなし・短期ダブルローン）：与信と決断力に余裕があり、買う条件が明確な方へ
「売り先行」をベースにしながらも、あえて一時的にダブルローンを許容することで、住み替えの自由度を高める方法です。
仮住まいを使わず、かつ同時決済のような高度な日程調整も不要なため、実務上はバランスの良い方法とも言えます。
旧居の売却を進めながら引き渡し時期をあえて長め（3〜6ヶ月）に設定し、その間に新居を購入・引っ越しして、一時的に旧居と新居のローンが重なる（短期ダブルローン）形になります。
旧居の売却と新居の購入の流れは以下の通りです。
① 居住中のまま旧居の売却活動→契約
（引き渡し期日を3～6ヶ月と長めに交渉）
② 旧居の引き渡し期日までに新居を契約→審査
③ 新居を決済（ダブルローン開始）
④ 新居へ引っ越し
⑤ 旧居を決済・引き渡し（ダブルローン解消）
ダブルローンを利用した売り先行の住み替えでは、自宅に住み続けたまま新居を購入することも可能です。旧居の決済前に新居へ引っ越します。
売り先行（仮住まいなし・短期ダブルローン）のメリット・デメリット・向いている人はこちらです。
【売り先行（仮住まいなし・短期ダブルローン）のメリット・デメリット・向いている人】
| メリット | 納得の金額で売却できる仮住まいコストゼロ引っ越しが1回タイミングの自由度が高い新居条件を妥協しにくい |
| デメリット | ダブルローン審査を通せる銀行が限られる新居選定の時間が短い売却期限リスクがある |
| 向いている人 | 高年収・自己資金がある、返済能力が高い方仮住まい・同時決済の調整コストを下げたい方納得の売却を重視し、資金面で余裕がある方 |
売却を急がないため、強気の価格設定・交渉が可能です。引き渡しを先延ばしにすることで、仮住まいは不要なため、余計なコストがかかりません。
旧居から新居へ直接引っ越せるので、移動に伴う手間や費用を削減できます。
同時決済が不要なため、関係者間の調整がしやすいのもメリットです。
売却を進めつつも時間的に余裕があるため、新しい住まいを妥協せずに選べます。
ダブルローンは融資・返済比率に厳格な審査があるため、融資を通せる金融機関が限られているのがデメリットです。とはいえ、売買契約が済んでいる場合は、買い先行より審査のハードルが下がります。
ただ、物件希少エリアでは希望物件を逃すリスクも考えられます。
決められた期間内に売却できない場合、ローン条件が悪化する可能性がある点にも注意しましょう。
売り先行（仮住まいなし・短期ダブルローン）を成功するためのポイント
- 新居契約が決まったら、すぐに引っ越し業者を手配する
- 金融機関の選定が重要
- 売却期限を守れないリスクに備える（買取保証サービスなど）
スケジュール遅延は全体に影響するため、新居契約が決まったら、すぐに引っ越し業者を手配しましょう。新居引き渡しから半年以内に旧居を売るなど売却期日を設けてくれる銀行を探すのもポイントです。期限内に売れない場合、 高金利ローンへ借り換えや返済負担が急増するリスクも考えられるため、万が一に備え、買取保証サービスの利用も検討しましょう。
③買い先行：新居優先で動けるが、ダブルローンという大きなリスクはつきまとう
「買い先行」は、新居の購入を最優先に進める住み替え方法です。
希望条件に合う物件を逃さず取得できる一方で、旧居が売れるまでダブルローンが続くリスクがあります。
旧居の売却と新居の購入の流れは以下の通りです。
① 新居を購入・契約→決済（ダブルローン開始）
② 新居へ引っ越し→旧居を空室化
③ 空室の旧居を売却開始（まずは3ヶ月トライ）
④ 売れなければ8掛け買取に切り替えるか判断
まず、新居の購入を先行し、契約・決済を行った時点でダブルローンが開始されます。
その後、新居へ引っ越して旧居を空室にしたうえで売却活動を開始します。
約3ヶ月を目安に市場での売却を目指し、成約に至らない場合は価格の見直しや、買取（目安として市場価格の8割程度）への切り替えを検討します。
買い先行のメリット・デメリット・向いている人はこちらです。
【買い先行のメリット・デメリット・向いている人】
| メリット | 新居の条件を妥協しにくい空室で売却できる引っ越しが1回で済む |
| デメリット | ダブルローンの負担が大きい与信・自己資金のハードルが高い売却が長期化するリスクがある |
| 向いている人 | 子供の入学や転勤など、住み替え期限がある方新居優先でベストな条件を取りにいきたい方手元資金に余力がある、短期売却に自信がある方（人気エリア・築浅など） |
引き渡し期限に縛られないため、エリア・広さ・設備など理想に近い物件をじっくり選べるのがメリットです。家具がない状態で内覧できるため、内装調整やハウスクリーニングなど見せ方の工夫がしやすく、買主に好印象を与えやすくなります。
仮住まいを挟まず、旧居から新居へ直接移動できるため、引っ越しの手間や費用を抑えられます。
デメリットはダブルローンの負担が大きい点です。
新居購入後から旧居売却まで、2つの住宅ローンを同時に返済する必要があります。
金融機関の与信審査は厳しいため、場合によってはつなぎ融資（金利2～4％程度・基本は大手専任）の利用も検討できますが、手数料や金利負担が重いのが難点です。
想定より売却が長引くとローン負担が重くなり、旧居を値下げして売るなど、資金計画が崩れるリスクがあります。
買い先行で成功するためのポイントはこちらです。
- AI査定などで自宅の売却相場を確認
- ローン残債とのバランスを見極める
- 買取価格の下限を先に把握する
- 最低6ヶ月ダブルローンに耐えられるか試算する
- 買い替えに強い金融機関を探す
AI査定などで自宅がいくらで売れるかを事前に把握し、現実的な価格帯を理解しておくと安心です。売却価格で住宅ローンを完済できるかも確認しなければなりません。
売れ残った場合の最終ライン（買取価格）を事前に確認しておくことで、損失リスクを抑えやすくなります。現在の収支で、旧居と新居の返済が重なっても問題ないかをシミュレーションしておくことも必要です。最低6ヶ月は耐えられるかを確認しておきましょう。
売却期限付きで融資する銀行など、買い替えに強い金融機関を選定することも重要です。自宅が売れるまでは、金利支払いだけの金融機関を探すとよいでしょう。
なお、つなぎ融資は条件が厳しく、買取補償とセットなので、買取でも資金計画が成り立つ人や残債を大きく超える売却益が見込める人なら適しています。
④売り先行（仮住まいあり）：リスクは最小化できるが、仮住まいのクオリティを下げすぎるとQOLが下がる
「売り先行（仮住まいあり）」は、一度旧居を売却してから仮住まいに移り、その後じっくり新居を購入する方法です。
資金計画・スケジュールともに最も安定しており、4つの中で最もリスクを抑えられる堅実な手法といえます。
一方で、仮住まい期間の生活環境によっては、生活の質（QOL）が大きく左右される点に注意が必要です。
旧居の売却と新居の購入の流れは以下の通りです。
① 居住中のまま旧居の売却活動→契約
② 仮住まいへ引っ越し（1回目）・家賃支払い開始
③ 旧居を決済→売却額が確定
④ 新居探し→契約・決済→新居へ引っ越し（2回目）
売り先行（仮住まいあり）のメリット・デメリット・向いている人はこちらです。
【売り先行（仮住まいあり）のメリット・デメリット・向いている人】
| メリット | 納得の金額で売却できる資金繰りが最も堅実ローンの選択肢が広いトラブルリスクが低い |
| デメリット | 仮住まい費用が発生する引っ越しが2回必要生活面の負担が大きい |
| 向いている人 | 売却価格の最大化を狙いたい方自宅への不満が少なく、住み替え期限がない方リスク低減を最優先し、学区や通勤に一時的な柔軟性がある方。 |
売却期限に縛られないため、価格交渉で妥協する必要がなく、高値売却を狙えるのがメリットです。売却額が確定してから購入に進むため、予算オーバーの心配がありません。
旧居ローンを完済してから新居ローンを組むため、ダブルローンを回避できます。
同時決済や複雑なスケジュール調整が不要で、審査遅延などの影響も受けにくいのも良い点です。
デメリットは仮住まい費用が発生することです。数ヶ月〜半年程度の家賃がかかり、想定以上に長引くこともあります。
旧居から仮住まい、仮住まいから 新居へと移動するため引っ越しが2回あり、費用・手間ともに増えてしまいます。通勤・通学ルートの変化や、仮住まいの短期解約違約金（家賃1〜2ヶ月分程度）など、費用や生活面で影響が出やすい点にも注意が必要です。
売り先行（仮住まいあり）で成功するためのポイント
- 仮住まいは最低でも半年を想定して選ぶ
- 新居の条件に優先順位をつける
- 生活スタイルをできるだけ維持する
- 見落としがちなコストにも注意する
仮住まいは、住む期間が最低半年を想定して選ぶようにしましょう。
短期のつもりでも売却活動が長引くケースは多いため、無理のない家賃の賃貸を選ぶことが必要です。理想を追いすぎると仮住まい期間が延びるので、新居の条件には優先順位をつけることもポイントです。
子どもがいる家庭では、学区や生活圏を大きく変えない仮住まいを選ぶと、家族のストレスが軽減します。
トランクルーム代（仮住まい先に荷物が入りきらない場合）や、引っ越し費用2回分など見落としがちなコストにも注意して、資金計画を立てましょう。
自分に合う買い替えパターンの選び方：3ステップで診断
住み替えには「売り先行」と「買い先行」があり、住み替えの期限や資金状況、スケジュール調整のしやすさによって、向いている方法が変わります。
まず確認したいのは、転勤や入学などで「いつまでに引っ越さなければならないか」
期限が決まっている場合は、売却と購入を並行して進める必要が出てくることもあります。
次に、ダブルローンや仮住まいに対応できる資金力があるかどうかも重要です。収入や貯蓄に余裕があれば、「売り先行（仮住まいなし・同時決済）」や「短期ダブルローン」も選択肢に入ります。
一方、費用負担やリスクをできるだけ抑えたい場合は、「売り先行（仮住まいあり）」のほうが安心です。先に自宅を売却するため、ダブルローンを避けながら落ち着いて新居探しを進められます。
「買い先行」は希望条件に合う新居を優先しやすい方法ですが、売却が長引くとローン負担が重くなる可能性があります。まずは自分の状況を整理し、無理なく進められる方法を選びましょう。
実際の買い替え成功事例を紹介
よくある質問
Q1. 買い替え時にダブルローン以外に利用できるローンはありますか？
「住み替えローン」があります。旧居の売却後に残ったローン（残債）と、新居の購入資金を一本にまとめて借りるローンです。
ダブルローンのように二つの返済が重ならず、窓口も一本化されるため、資金管理の負担が軽減されます。事務手数料などの諸費用も1契約分に抑えられるのが大きなメリットです。資金管理を一本化したい人に向いています。
自宅の売却が終わるまでの間、住み替えに必要な資金を一時的に融資する「つなぎ融資
」もありますが、住宅ローンより金利がやや高い（年2〜4%程度）のが特徴です。
Q2. 仮住まいはどのくらいの期間・費用を見ておけばいいですか？
A. 不動産の売却期間は3〜6ヶ月程度が目安であるため、仮住まいも通常3～6ヶ月を目安に計画します。家賃10万円の賃貸住宅なら、6ヶ月で約60万円かかります。そのほかに初期費用（敷金・礼金・仲介手数料など）も必要です。家賃の他に2回分の引越し代もかかります。家賃10万円の場合、場合によっては半年間で100万円超の支出になるケースも珍しくありません。
AI査定で早期売却の目処を立て、仮住まい期間を最短にする計画を立てましょう。
Q3. 同時決済はおすすめですか？失敗リスクはありませんか？
A. 同時決済は仮住まいやダブルローンが不要で、最も効率的かつ低コストな買い替え方法です。
ただし、旧居の買主・新居の売主・金融機関など複数の関係者のスケジュール調整が必要で、1つでも遅れると全体に影響します。
成功させるには引渡猶予の設定や、売却と購入を一括で任せられる不動産会社のサポートが必要です。
まとめ：まずはAI査定で売却相場を把握して、どのパターンが自分の売却に合うか判断しよう
買い替えを考え始めたら、最初に押さえておきたいのが「今の家がいくらくらいで売れそうか」ということです。
買い替えには、「ダブルローン」や「仮住まい」などいくつかの進め方がありますが、どの場合でも売却価格の目安が見えていないと判断がしづらくなります。不動産の相場は日々動いているため、その時点の相場をきちんとつかんでおくことが重要です。
売却を考える際は、次の流れで進めてみてください。
ステップ1：AI査定で相場感をつかむ
まずは自宅がどのくらいの価格帯になりそうか、大まかに確認しておきましょう。現実的な売却価格を設定しやすくなります。
ステップ2：コラボ査定（一括査定）で複数の不動産会社に依頼する
複数の会社に査定を依頼することで、売却の選択肢が広がります。それぞれの提案を見比べることで、自分に合った進め方も見えてくるでしょう。
AIで相場を把握しながら、不動産会社の意見も取り入れて進めていくと、納得のいく売却につながりやすくなります。
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