譲渡所得の計算方法とは
譲渡所得とは土地や建物、株式などを売却した際に得た所得を指します。ほかにも土地の借地権、貴金属、骨董品、ゴルフ会員権、著作権などの売却も譲渡所得として課税されます。
事業により商品を売却して得た収入は事業所得として扱われるため、譲渡所得とは区別されます。
譲渡所得は、購入時にかかった取得費と売却時にかかった譲渡費用を収入金額から差し引いて計算します。そして譲渡所得をもとに、所得税と住民税、復興特別所得税が計算され、課税金額が決定します。
次に、譲渡所得を計算するために必要な2つの費用と、譲渡所得にかかる3つの税金について説明します。
費用1. 取得費
取得費とは売却した土地や建物の購入金額や建物の建築費用など、取得した際にかかった費用を指します。
また、建物の場合は経年により物件価値が減少していくため、購入にかかった費用から減価償却費相当額を差し引いて計算します。減価償却費は経年によって価値が減っていく資産を毎年の経費として分割して、会計処理をする際に使用されます。
減価償却費は事業用建物かどうか、木造か鉄筋コンクリートかなどによって計算式が変化するので注意が必要です。先祖代々の土地など、明確な取得費がわからない場合は売却金額の5％を取得相当額とする概算法の使用が認められています。
費用2. 譲渡費用
譲渡費用とは売却の際にかかった費用のことです。売買契約書に貼る売主負担分の印紙や、土地や建物を売却する際に買主の募集や契約書の作成を任せる不動産会社に支払う仲介手数料などが譲渡費用に当たります。
また、土地を売却する目的で土地上の建物を解体処分した費用やその建物を失ったことによる資産損失額、買主を変更するために売買契約を破棄した違約金なども譲渡費用として認められます。建物の修繕費やクリーニング費、土地の除草費など、資産の維持管理のための費用は売却時に発生した費用とはいえないため、譲渡費用になりません。
税金1. 所得税
譲渡所得には所得税、住民税、復興特別所得税が課税されます。所得税と住民税は譲渡した土地や建物の所有年数が5年を超える長期か、5年以下の短期かで税額が変わります。譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年を超える場合は譲渡所得の15%が所得税として課税されます。
たとえば5,000万円で買った土地を5年を超えて所有したのちに譲渡費用300万円をかけて6,000万円で売却した場合は、売却金額6,000万円から取得費5,000万円と譲渡費用300万円を差し引いた700万円の15%に相当する105万円が所得税となります。所有期間が5年以下の場合は30%になります。
短期所有の税率が高く設定されているのは、転売目的の購入による不動産市場の混乱を抑制する目的があるからです。
税金2. 住民税
住民税も長期と短期で税率が変わり、長期の場合は5%、短期の場合は9%が譲渡所得に課税されます。たとえば譲渡所得が700万円であれば、長期の場合は35万円、短期の場合は63万円が所得税とは別に課税されます。住民税はふるさと納税制度を利用することで控除を受けられます。
控除を受けるためには確定申告が必要になりますが、条件によってはふるさと納税ワンストップ特例制度の利用で確定申告を省略できます。
税金3. 復興特別所得税
復興特別所得税とは東日本大震災の復興のための財源を確保するために、平成25年1月1日から令和19年12月31日までの期間、所得税に追加して徴収する税金です。
復興特別所得税は所得税の納税義務者全員に課税されます。所得税と住民税は所有期間によって税率が変わりますが、復興特別所得税は一律2.1%となります。たとえば、譲渡所得700万円の所得税が105万円だった場合は、105万円の2.1%が復興特別所得税として課税されます。
8つの譲渡所得の特別控除
譲渡所得には特別控除という特例制度が設けられています。国税庁サイトに記載がある通り、譲渡所得の特別控除の種類は8つあります。本記事では譲渡所得の特別控除の種類のページに記載がある7つと総合課税の、合わせて8つについて説明します。
- 公共事業などのために土地や建物を売った場合：5,000万円
- 居住用財産を売った場合：3,000万円
- 特定土地区画整理事業などのために土地を売った場合：2,000万円
- 特定住宅地造成事業などのために土地を売った場合：1,500万円
- 平成21年及び平成22年に取得した国内にある土地を譲渡した場合：1,000万円
- 農地保有の合理化などのために土地を売った場合：800万円
- 低未利用土地等を売った場合：100万円
- 総合課税：50万円
それぞれについて、簡単に説明します。
1. 公共事業などのために土地や建物を売った場合：5,000万円
公共の利益のための土地収用や、公共事業などで土地や建物を譲渡した際は5,000万円の特別控除を受けられます。
この特別控除を受けるためには、譲渡した土地や建物が販売を目的として所有しているものでないこと、最初に買取の申し出を受けた者が申し出から6か月を経過した日までに譲渡していること、という2つの要件を満たす必要があります。
また、土地収用に伴う補償金で土地や建物を買い換えた際には、譲渡所得がなかったものとして非課税になる特例「収用等に伴い代替資産を取得した場合の課税の特例」がありますが、「公共事業などのために土地や建物を売った場合の5,000万円の特別控除の特例」と併用できません。どちらか選んで控除を受けるか選択が必要です。
なお、収用等に伴い代替資産を取得した場合の課税の特例にも、収用が行われた翌年1月1日から収用等のあった日以後2年を経過した日までの間に代わりの土地や建物を取得すること、などの要件があります。
2. 居住用財産を売った場合：3,000万円
居住用財産、いわゆるマイホームを売却した際はマイホームを売却した際は譲渡所得から3,000万円まで控除できます。所有期間の長短は影響しません。今は居住していない家屋の場合でも居住しなくなった日から3年を経過した年の12月31日までに売却すれば特別控除を受けられます。
譲渡した年の前年および前々年に居住用財産に関わる特別控除や、公共事業のための土地売却の特別控除を受けていないことなどの要件が設定されています。また、別荘や保養所の売却、家族に向けての売却は適用除外とされます。
3. 特定土地区画整理事業などのために土地を売った場合：2,000万円
新しい公園の造成や、道路の拡張などのために国が施工者となり区画整理が実施された際に土地を売却した場合は、2,000万円の特別控除が受けられます。また、農地法などの特定の法律により土地の売却を求められる場合もあります。
区画整理事業は不動産会社などの民間企業が施工者となり、実施する場合もありますが、国や地方公共団体などが行う区画整理事業による土地売却が特別控除の対象になります。
4. 特定住宅地造成事業などのために土地を売った場合：1,500万円
住宅を建設する目的で宅地を造成する事業に対して土地を売却した場合は1,500万円の特別控除が受けられます。公有地の拡大の推進に関する法律により土地を売却した場合もこの特別控除が受けられます。
また、交換または買い換えに関する特例や、優良住宅地造成のための土地譲渡の軽減税率特例と同時に適用はできません。特定住宅地造成事業のために同年に2度、土地を売却した場合でも1,500万円が限度となります。
5. 平成21年及び平成22年に取得した国内にある土地を譲渡した場合：1,000万円
平成21年に取得した国内の土地を平成27年以降に売却した場合、および平成22年に取得した土地を平成28年以降に売却した場合は1,000万円の特別控除を受けられます。
法人でないこと、相続した土地でないこと、家族や内縁の妻などから取得した土地でないことなどが要件です。また、特別控除を申請する確定申告の際には平成21年または平成22年に土地を取得したことを証明する書類の添付が必要です。
6. 農地保有の合理化などのために土地を売った場合：800万円
農業委員会が行う農地移動適正化あっせん事業により、農地を有効活用する買主に売却した場合は800万円の特別控除が受けられます。農業の促進のために合理的な農地の取引を進める優遇措置です。
農業委員会のあっせんだけでなく、市町村長が農業振興地域の整備に関して農地所有者に勧告を行い、譲渡に至った場合なども特別控除を受けられます。
7. 低未利用土地等を売った場合：100万円
令和2年7月1日から令和7年12月31日までの期間に都市計画区域内にある低利用土地を売却した場合は100万円の特別控除を受けられます。
売却金額が500万円以下（市街化区域内など一定条件下では800万円以下）であること、売却後に低未利用土地の利用がされること、売った年の1月1日において所有期間が5年を超えていることなど、都市計画区域内にある眠っている土地の有効的な利用を推進するための要件が設定されています。
8. 総合課税：50万円
土地や建物、株式以外の資産を譲渡した際の所得は総合課税の対象として、給与所得や事業所得などの所得と合計して課税されます。
賃貸物件の経営による収益は不動産所得、保有株式による配当金は配当所得として扱われ、ともに総合課税として合計して課税されます。
総合課税にも特別控除があります。収入から経費（購入にかかった費用や売るために直接かかった費用）と特別控除50万円を引きます。そのほか、退職金による収入は退職所得、山林の伐採による収入は山林所得としてそれぞれ分離課税され、総合課税の対象外となります。
特別控除を受けるための条件
それぞれの特別控除には上限額があり、さらにその年の控除対象とする譲渡益の上限が合計5,000万円までと定められています。
たとえば公共事業のための土地売却で5,000万円の特別控除を受けて上限に達した場合は、ほかの特別控除が受けられません。それぞれの特別控除には適用のための要件があり、併用ができない特別控除もあるため、注意が必要です。
譲渡所得の確定申告を行って特別控除を使いこなそう！
確定申告で特別控除を申請する際には譲渡所得の内訳書の添付が必要です。また、特別控除の内容によっては別途、証明書類の添付を求められます。土地収用に関する特別控除であれば国による買取が行われたことの証明書、居住用財産の特別控除であれば住民票の住所と居住用財産の所在地が違う場合には戸籍の写しの添付などがそれぞれ必要です。
譲渡所得の特別控除は確定申告時に申請しなければ適用されないため、必要書類は事前に調査して準備万端の状態で臨みましょう。
