不動産の売却を検討する際に気になることといえば、売るタイミングをいつにすべきかです。売却する時期を見極めることは、賢く売却するために非常に重要なポイントとなります。
世の中の状況によって不動産価格は変動するため、100％高く売れるタイミングというものはありませんが、比較的高く売れる時期の特徴はあります。
1.築年数：新築は価格落ちしやすい！最低でも5年は所有が◎
せっかく購入した大切な不動産ですので、購入してからすぐに新築物件を売る人は多くないかと思いますが、避けたほうがよいです。
なぜなら新築物件の場合、市場相場価格よりもやや高めの金額で購入している可能性が高いからです。
ほとんどの場合、新築物件をすぐに手放しても、購入価格より高く売ることは難しくなります。また、税金面からも最低5年以上保有する方が有利であるといえます。
不動産を売った際に売却益が出ると「譲渡所得税」がかかります。不動産所有から5年以下で売却する場合、譲渡所得税の税率は短期譲渡所得となります。
短期譲渡所得と長期譲渡所得では、譲渡所得税の税率に約20％もの差が出てしまいます。
投資用不動産を売却する場合には、マイホーム用の税控除などが適用されませんので、なおのこと最低でも5年は所有しておいた方が良いといえます。
2.築20年以上は売却が不利に：買い手側に立つとわかる！
当たり前のことですが、不動産を売却するためには買い手が必要です。買い手は不動産を購入するためにローンを組んだり、税制面で優遇される物件であるか考えたりします。そうしたとき、築20年以上の物件は「売れにくい物件」になります。
築年数の浅い物件を所有していて将来的に売却を検討している人は、この「20年」が高く売却するボーダーラインであることを覚えておきましょう。
では、なぜ築20年以上の不動産は売却において不利になってしまうのでしょうか。
住宅ローン控除されなくなる築20年・25年から買い主がガクッと減る
ほとんどの人がローンを組んでマイホームを購入するため、住宅ローン控除の適用が受けられるかはマイホームとして購入する買い手側にとって、非常に重要なポイントとなります。
そのボーダーとなるのが、築20年、築25年です。木造住宅などの非耐火建築物であれば築20年以内、マンションなどの耐火建築物であれば築25年以内の物件は、住宅ローン控除の適用範囲となります。
住宅ローン控除は、年収やローン内容によって控除される金額が変わりますが、最長10年に渡り控除が続きます。
トータルすると多額の控除を受けられる貴重な節約ポイントです。重要視している人は多いので、覚えておきましょう。
なお、築20年・25年を超えた場合でも、「耐震基準適合証明書」が発行されれば住宅ローン控除を受けられます。ただし、耐震診断や耐震工事を行う必要があり、買い手の金銭的、手続き的負担が大きくなるため、やはり不利になるといえるでしょう。
住宅ローンが組みやすいのも築15年くらいまで：そこから買い主が減る
住宅ローンと築年数の関係には、もう1つ重要なポイントがあります。
それは住宅ローンを組む借入期間についてです。中古住宅で住宅ローンを組む場合、一般的に「借入期間＝50年－築年数」という式によって計算されます。
住宅ローンの借入期間は、最長35年、完済年齢は80歳までとなりますが、35年ローンを組むためには築15年以内の物件である必要が出てきます。
そのため、築年数が増える＝借入期間が短くなることになり、毎月の返済額が高くなったり、融資を受けられる金額が少なくなったりしてしまうのです。
買う人が減る＝売れない＝高く売れない、ということになります。
3.1年の中の適切な時期に売却する
条件の良い物件を売りに出しても、買い手にその物件を知ってもらわなければ意味がありません。不動産を少しでも高く売るためには、できるだけ多くの購入希望者に所有物件を見てもらうことが重要になります。
では、不動産を売却するタイミングとして、1年の中でいつがベストな時期でしょうか。
3-1.最も不動産売買が活発化するのは「1～3月」：賃貸と同様のハイシーズン
不動産購入の需要が一番高くなるのは3月、次いで2月です。
年度が変わり、新生活が始まる4月に備えて入学、入社などライフイベントが大きく変わる人が多いタイミングです。
あわせて引っ越しを行う人も増えますので、新生活が始まる前のシーズンは不動産売買が活発化します。
需要が高まる時期のため、相場よりも少し高めの金額設定をしても売買が成立する可能性が高くなります。
また、不動産購入は賃貸契約と比べ、検討から成約までの期間が長期化するものです。相場前後で市場にあった不動産を売りに出した場合、売れるまでの期間はおよそ2～3か月となることが多いです。
1月には売却活動を始めておくと、一番需要の高まる3月に合わせられます。
3-2.第二の引っ越しシーズンである「9～10月」
次に不動産売買が活発化する時期として挙げられるのは、9～10月です。
新生活シーズンでの売却を逃してしまった人は、秋が狙い目になります。9～10月には人事異動が行われる企業が多く、転勤による引越しの需要も高まることが要因です。
春に比べると需要は少し落ち着きますが、8月は不動産売買の閑散期のため、それまで不動産購入をしていなかった人が動き出す時期でもあります。
こちらも売却準備は夏頃から早めに行うと、焦ることなく余裕を持って進められます。
また、年をまたいでしまうと、特例や控除を受ける際の築年数の数え方が1年プラスされることが多いです。控除対象だと思っていた特例が受けられないといったことにならないよう、ゆとりのあるスケジュールを立てることも大切です。
ベストシーズンを逃さないためにも、売却活動は早めに進めましょう。
4.不動産売却時の特例・特別控除の対象になる物件を売る
春・秋のシーズンは不動産購入の需要が高まる時期のためベストタイミングですが、他の時期と比較してもそこまで差が大きいものではありません。
賃貸の場合、繁忙期と閑散期との差は大きくなりますが、不動産売買はそこまで大きくないので、築年数や特例等の対象になるかを優先して時期を検討したほうがよいでしょう。
マイホームを売却する場合、受けられる特例・控除等の一つとして「10年超所有軽減税率の特例」があります。
この特例を受けると、譲渡所得税に軽減税率が適用されますので、大きな節税になる場合があります。
10年以上住んでいない家の場合は、この特例は受けられません。
こういった税控除について調べ、所有している物件に適用される特例などの観点から、自分に合った不動産売却のタイミングを検討することも大切です。
買い手の立場で考えると、不動産売却のベストタイミングが見えてくる
不動産売却に有利なタイミングを探るときには、まず買い手の立場に立ち、客観的に所有物件について考えることが重要です。
そうすることで所有物件を「いつごろまでに」「どのくらいの価格で」売るとよいのか、少しずつ見えてくるはずです。
特にマイホームの売却を検討している人は、売却と同時並行で不動産購入を検討している人も多いことでしょう。
客観的な観点を忘れずに売却活動を進めると賢く不動産売却ができます。また、立地や市況などによっても売却のベストタイミングは変わってきます。周辺相場を知るなどの情報収集は積極的に行いましょう。不動産投資をしている人を除き、不動産売買を経験している人は多くないはずです。
心配な場合は、自分だけで判断せず、プロに相談してみるのも一つの手です。
