売った後のお金は大事すぎる！不動産AI査定＋ローン残高から、あなたの物件の手残り金額を試算

不動産を売却する際に最も気になるのは「いくらで売れるか」ではないでしょうか。

しかし、本当に重要なのは「売却後、最終的に自分の手元にいくら残るか」ということです。

手残り金額が明確にならないと、新しい家への住み替え費用や、ローン完済後の生活設計など、次のステップへの具体的なイメージを膨らませることはできません。

本記事では、AI査定を使用した手残り金額の試算方法などについて、分かりやすく解説します。

「もし今売ったら、だいたいこれくらい手元に残りそう」というリアルな感覚を、つかんでいきましょう。

税金や特例の詳細については、他の記事で解説します。

この記事でわかること

• 手残り金額の計算の仕方
• 不動産AI査定(HowMa)を使って今すぐ手残り金額を試算する方法

あなたの手残り金額を4ステップで計算しよう！

不動産を売却したときの手残り金額は、以下の4ステップで計算します。

1. 今の不動産AI査定額を確認する
2. ローン残高を確認する
3. 諸費用を「売却価格の4％」で見積もる
4. 式を使って手残り金額を計算する

はじめに、手残り金額の計算の仕方について解説します。

ステップ①：今の不動産AI査定額を確認する

不動産を売却した際、売値がそのまま手元に残るわけではありません。

ローン完済や諸費用を差し引いた手残り金額を把握することが、住み替えや資金計画には必要です。

まずは「自分の家が今いくらで売れるのか」という概算価格を知ることから始めますが、手残り金額の計算には、ベースとなる売却価格の想定が欠かせません。

そこでおすすめなのが、HowMa（ハウマ）のAI査定です。

膨大な市場データに基づき、匿名かつ数分の入力だけで精度の高い相場価格を算出できます。公式サイトから、今の資産価値をチェックしてみましょう。

使い方、AI査定の見方などは他の記事を参考にしてください。

ステップ②：ローン残高を確認する（ここを下回ると持ち出し無しでは売却できない）

不動産売却の計画を立てる際、売却価格の次に確認しておきたい重要な要素が「ローン残高」です。手元に残るお金を正確に算出するため、まずはローン明細やネットバンキングで「現時点の残高」を確認してください。

不動産を売却するには、引き渡し時にローンを全額返済して「抵当権」を抹消しなければなりません。売却価格がローン残高を下回ってしまうと、不足分を自己資金で補う必要が出てきます。

もし「ローン残高 ＞ 売却価格」になりそうならば、オーバーローンの状態です。

持ち出しが必要になる可能性があることを認識し、資金計画に組み込んでおきましょう。

ステップ③：諸費用を「売却価格の4％」で見積もる

売却価格とローン残高が把握できたら、次は取引にかかるコストを計算しましょう。

不動産売却には、税金や手数料などの諸費用が発生します。最終的な手残り金額を予測するために、まずは売却価格の4％を概算として見積もっておきましょう。

諸費用の主な内訳例は以下の通りです。

これらを合計すると一般的に3〜5％程度に収まるため、一律4％で計算しておくと資金計画のズレが少なくなります。

諸費用の内訳について詳しく知りたい方は、他の記事を参考にしてください。

ステップ④：式を使って手残り金額を計算する

いよいよ最終ステップです。これまでに確認した数字を組み合わせて、実際に手元に残る金額を算出してみましょう。

ここでは、HowMaで表示されているAI査定額（価格帯で出る場合は、真ん中より少し安めを使う）を、「売れそうな価格の目安」として使います。

手残り金額を導き出すための計算式はシンプルです。

以下の式に数字を当てはめてみてください。

例えば、AI査定額が3,000万円とし、ローン残高が1,500万円、諸費用120万（AI査定額の4%）の場合、手残りは1,380万円となります。

※仲介手数料・登記費用・印紙税・ローン一括返済手数料などの諸費用は、一般的に「売却価格の3〜5％」が目安と言われており、計算を単純にするためAI査定額の4％と仮定

この金額がプラスであれば、次の住まいの購入資金や貯蓄に充てることができます。

逆にマイナスになる場合は貯金から持ち出すか、住み替えローンを検討するなどの対策が必要です。まずは具体的な手残り額を確認した上で、納得感のある売却活動を進めていきます。

計算がめんどくさいあなた！ひと目で確認したいなら、金額帯別の早見表も使おう

「細かい計算は苦手」という方のために、想定売却額とローン残高の割合に応じた手残り金額早見表を用意しました。

「AI査定額に一番近い行」と、「自分のローン残高に近い列」を見てください。プラスか、ギリギリか、持ち出しになりそうかが、一目でイメージできます。

【手残り金額早見表】

表からわかる通り、60％くらいなら諸費用を引いても、それなりに手元に残るケースがほとんどです。ローン残高がほぼ100％の場合、諸費用分は持ち出しが発生します。

ローン残高が80％前後だと、「売れなくはないが、手元にほとんど残らない」ゾーンになりやすいので、住み替えや次の家の頭金にどこまで回したいかを意識してください。

不動産AI査定(HowMa)を使って今すぐ手残り金額を試算する方法

不動産を売却したときの手残り金額は、売却価格・ローン残高・諸費用の3つが分かればすぐに試算できます。中でも重要なのが「いくらで売れそうか」という最新の相場です。HowMaのAI査定なら、市況データをもとに価格が自動更新されるため、常に現実的な売却目安を把握できます。ローン残高を当てはめるだけで、手元に残る金額が簡単に見えてきます。

まずは気軽に試算し、売却後の資金イメージを具体化してみましょう。

HowMaマイページの「売却時の手残り金額計算」機能の使い方

HowMaのマイページでは、売却時の手残り金額をシミュレーションできます。

使い方は簡単です。

AI査定後、マイページから返済開始年月・住宅ローン総額・返済期間・金利・返済方法（元利均等または元金均等）の5項目を入力するだけで、最新のAI査定額と連動した「今売却した際の手残り金額」が自動で算出されます。

他社の計算ツールと違う最大のメリットは、情報の鮮度です。HowMaマイページにログインすれば、最新のAI査定額を踏まえた手残り金額をいつでも見れます。

毎月メールでお知らせが届くので、常に「最新の手取り額」を把握できるため、ベストな売り時を逃しません。

手残り金額を売却判断にどう生かすか？タイミングは物件それぞれ、高度な戦略が必要

HowMaのマイページや月次のメール通知で「最新の手残り金額」を把握したら、次はその数字をどう判断に生かすかが重要です。

「5年後・10年後に売るなど、ローンが減るまで待てば将来の手残り金額が増えるのでは？」と考える方も多いでしょう。確かに、単純な計算上はローン残高が減る分、手残りは増えます。しかし、これは地域の人口推移や需要の減少を無視したシミュレーションに過ぎません。

国立社会保障・人口問題研究所のデータを見ても、日本全体で人口減少は避けられず、2025年には約1億2,326万人であった人口が、2050年には約1億468万人になると見込まれています。たとえ東京23区のような都心部であっても、全ての区が2020年から2050年にかけて人口が増える見込みではありません。

人口がプラスのエリアなら今は高値で売れる可能性がありますが、将来的に市況が下落するリスクも抱えています。資産価値が底堅い今のうちに準備を始めることが、最も賢い選択になるかもしれません。

「今売るべきか」「ローン残高が減るまで待つか」「転勤などで今すぐ売る必要があるなら？」次の一手を考えるためにも、まずはAI査定を試してみましょう。

令和2（2020）年の総人口を100としたときの総人口の指数 （出典：国立社会保障・人口問題研究所）

とにもかくにも、大まかな手残り金額を把握し次の行動を決めるために、まずは不動産AI査定を試そう

不動産売却の実際の手続きでは、仲介手数料や登記費用、税金の特例など、より細かな費用が関わってきます。しかし、まずは概算を出すことが何よりも重要です。

「今売ればこれくらい手元に残る」「ローンを完済してプラスになるか、それとも持ち出しが必要か」という大まかなイメージをつかむだけで、住み替えや資産運用の判断基準は明確になります。

まずはHowMaのAI査定で60秒で相場をつかみ、売却した場合の大まかな手残り金額を把握しましょう。

「住み替えの資金計画をしっかり立てたい」「税金まで含めた正確な手残り金額を知りたい」という方は、次の「売却にかかる費用の全体像をつかもう」もあわせてチェックしてみてください。