2026年最新版｜専任媒介と一般媒介はどっちがいい？メリット・デメリットと後悔しない不動産会社の選び方

不動産会社に売却活動を正式に依頼する際には、「媒介契約」を結ぶことが必要です。しかし、専任媒介と一般媒介、どちらを選ぶべきか悩む人も多いでしょう。

実は、不動産売却の成功を左右するのは、契約形態そのものではありません。重要なのは、信頼できる不動産会社や担当者を見つけられることです。本記事では専任媒介契約と一般媒介契約の違いやメリット・デメリットなどについてわかりやすく解説するとともに、売却で後悔しない不動産会社の選び方についてもご紹介します。

この記事でわかること

• 専任・専属専任媒介契約・一般媒介契約の違い
• 専任媒介契約のメリット・デメリット
• 一般媒介契約のメリット・デメリット
• 専任媒介契約と一般媒介契約と、どちらを選ぶべきか？
• 媒介契約より不動産会社選びが重要な理由
• 専任媒介契約を結ぶまでの流れ
• HowMaコラボ査定の活用で不動産売却を成功する方法

専任・専属専任媒介契約・一般媒介契約の違いとは？特徴を比較

媒介契約の種類は、専任媒介契約・専属専任媒介契約・一般媒介契約の3つです。どの契約方法を選ぶかによって、依頼できる不動産会社の数や自分で買主を見つけられるかが決まります。

どの契約方法が向いているのかは、物件の特徴や売主が求めるサポート内容などで変わります。ここでは、3つの契約形態の違いを理解し、自分に合った選択ができるようにしましょう。

専任媒介契約：1社に任せつつ自由度も残せる

専任媒介契約は、売却を依頼する不動産会社を1社に限定する契約です。複数の不動産会社へ同時に依頼はできません。その分、担当会社と連携を取りながら売却を進めやすいのが良い点です。

不動産会社には、2週間に1回以上の活動報告とレインズ（不動産流通機構が運営する不動産取引の情報ネットワークシステム）への登録が、媒介契約締結後7日以内に義務付けられています。そのため、「問い合わせはどのくらいあったのか」「どのような販売活動をしているのか」といった状況を把握しやすいのもメリットです。

また、専任媒介契約でも、自分で見つけた買主とは直接契約できます。不動産会社のサポートを受けながら売却を進めたい人や、窓口を一本化してやり取りしたい人に選ばれることが多い契約です。

専属専任媒介契約：売却活動をすべて任せられる

専属専任媒介契約は、3つの契約形態の中で最も制約が多い契約です。売却を依頼できる不動産会社は1社のみで、他社へ同時に依頼することはできません。

また、自分で買主を見つけた場合でも直接契約はできず、必ず媒介を依頼した不動産会社を通して売買を進める必要があります。そのため、売却活動は実質的に1社へ任せる形になります。

一方、不動産会社には1週間に1回以上の活動報告と、契約締結から5日以内のレインズ登録が義務付けられています。したがって、売主は売却状況を把握しやすく、不動産会社も計画的に販売活動を進めやすいのがメリットです。窓口を1社に絞り、不動産会社と連携しながら売却を進めたい人に向いている契約といえます。

一般媒介契約：複数社へ依頼できる

一般媒介契約とは、売主が複数の不動産会社に売却を依頼できる契約です。1社に絞る必要がないため、それぞれの不動産会社が持つ顧客ネットワークや販売力を活用しながら買主を探せます。

ただし、不動産会社から見ると、他社で成約すれば仲介手数料を1円も受け取れません。そのため、専任媒介契約に比べると販売活動の優先順位が下がるケースもみられます。また、活動状況の報告義務がないため、売却活動がどこまで進んでいるのかは自分で確認する必要があります。

複数の不動産会社を比較しながら売却を進めたい人や、幅広く買主を探したい人に向いている契約形態といえるでしょう。

3つの違いを一覧表で比較

媒介契約の内容によって、それぞれ、複数社へ依頼できるか、レインズへの登録義務、売却活動の報告頻度、自分で買主を見つけた場合の取り扱いなどが異なります。どの契約を選ぶかで売却の進め方や不動産会社との関わり方も変わるため、違いを理解したうえで選びましょう。3つの契約形態の特徴をまとめた一覧表はこちらです。

【3つの契約形態の特徴】

どの契約が適しているかは、売却に何を重視するかによって変わります。複数の不動産会社を比較しながら進めたいなら一般媒介契約、不動産会社のサポートを受けつつ自由度も確保したいなら専任媒介契約が向いています。

窓口を1社に絞り、売却活動を完全に任せたい場合は専属専任媒介契約がぴったりです。それぞれにメリット・デメリットがあるため、自分の希望する売却スタイルに合った契約を選んでください。

専任媒介契約で知っておきたいメリット・デメリット

専任媒介契約は、1社の不動産会社に売却を任せる契約です。担当者と連携しやすい反面、会社選びが売却結果を左右します。メリット・デメリットを確認して、自分に合った契約かどうかを判断しましょう。

専任媒介契約のメリット① 窓口が一本化されてラク

専任媒介契約の大きなメリットは、やり取りする不動産会社を1社に絞れることです。一般媒介契約のように複数の不動産会社へ依頼すると、それぞれの担当者と連絡を取ったり、査定内容を比較したりする手間がかかります。

一方、専任媒介契約なら窓口が1社だけなので、連絡や相談がスムーズです。内見の日程調整や販売価格の見直し、購入希望者からの条件交渉なども一人の担当者を通して進められるため、対応がラクになります。

特に仕事や家事で忙しい人にとっては、売却活動の負担を減らしやすいのが魅力です。不動産会社と連携しながら効率よく売却を進めたい人に向いている契約といえるでしょう。

専任媒介契約のメリット② 担当者との連携が取りやすい

専任媒介契約は、売却のパートナーを1社に絞ることで、一貫した販売戦略を立てられるのもメリットです。複数社へ依頼する一般媒介契約では、各社からバラバラな提案を受けて迷ってしまうことが少なくありません。

しかし、専任媒介契約なら「まずは強気の価格で売り出し、反響を見ながら〇ヶ月後に見直す」といったスケジュールや方針を、担当者とじっくりすり合わせながら進められます。

また、定期的な活動報告が義務付けられているため、「今、ネット広告からどれくらい反響があるのか」「内見者の反応はどうだったか」といった現状を明確に把握できます。そのデータをもとに、次の具体的な一手を担当者と一緒に考えられるのも強みです。

売却活動の状況をしっかり把握しながら、信頼できる担当者と二人三脚で納得のいく売却を目指したいという方に最適な契約方法です。

専任媒介契約のメリット③ 売却活動の状況が見えやすい

専任媒介契約を選ぶメリットのひとつが、売却活動の状況を把握しやすいことです。一般媒介契約の場合、不動産会社に活動報告の義務はありません。そのため、「問い合わせは来ているのか」「ちゃんと販売活動をしてくれているのか」が見えにくいことがあります。

一方、専任媒介契約では、不動産会社は2週間に1回以上の活動報告を行わなければなりません（専属専任媒介契約では1週間に1回以上）。問い合わせ件数や内見の状況、購入希望者の反応などを定期的に確認できるため、売主も現状を把握しやすくなります。

売却が思うように進まないときも、「反響が少ないから価格を見直そう」「内見は多いからもう少し様子を見よう」といった判断がしやすくなるでしょう。物件情報はレインズに登録されるため、依頼した不動産会社だけでなく、他の不動産会社からも購入希望者を探してもらえる可能性もあります。

専任媒介契約のデメリット① 会社選びを間違えると売却が長引く

専任媒介契約は1社だけに売却を任せるため、不動産会社選びを間違えると売却が長引く可能性があります。例えば、購入希望者を集める営業力が不足している会社の場合、問い合わせや内見がなかなか増えません。

また、連絡や対応が遅い担当者だと、せっかくの購入希望者を逃してしまうことも考えられます。さらに、相場とかけ離れた価格設定を提案された場合、長期間売れ残ってしまうこともあるでしょう。

専任媒介契約は、不動産会社の販売力や担当者の力量が売却結果に大きく影響する契約方法です。査定額の高さだけで依頼先を決めるのではなく、販売実績や提案内容、連絡の早さなども確認したうえで、不動産会社を選んでください。

専任媒介契約のデメリット② 囲い込みリスクがある

専任媒介契約のデメリットとして、必ず押さえておきたいのが「囲い込み」のリスクです。囲い込みとは、不動産会社が売主と買主の両方から仲介手数料を得る（両手仲介）ために、他社から「購入希望者がいる」と連絡があっても、意図的に紹介を拒否したり取り次がなかったりする行為を指します。

もし囲い込みをされてしまうと、本来なら高く・早く買ってくれたはずの希望者を逃すことになり、売却期間が長引く原因になります。しかも、この機会損失は売主側からは見えにくいため、厄介な問題とされてきました。

ただし、近年はこうした不正への取り締まりが急速に強化されています。特に2025年1月からは、レインズの取引状況（ステータス）を虚偽登録した不動産会社が行政処分の対象となるなど、国交省主導での監視体制が一段と厳しくなりました。業界全体で透明性を高める動きが進んだため、以前に比べて囲い込みのリスクは大幅に減少することが考えられます。

過度に恐れる必要はありませんが、定期的な活動報告をしっかりチェックし、二人三脚で誠実に動いてくれる会社を見極めることがポイントです。

一般媒介契約で確認しておきたいメリット・デメリット

一般媒介契約は、複数の不動産会社に売却を依頼できる自由度の高い契約です。ただ、メリットだけでなく注意しておきたいデメリットもあります。

自分の物件や売却方針に合っているか判断するために、一般媒介契約の特徴についても正しく理解しておきましょう。ここでは一般媒介契約のメリットについてご紹介します。

一般媒介契約のメリット① 複数社を競わせられる

一般媒介契約のメリットは、複数の不動産会社に売却を依頼できることです。会社ごとに抱えている顧客や得意な販売エリアが異なるため、1社だけに任せるよりも幅広く買主を探せる可能性があります。

また、複数の担当者と接することで、それぞれの対応や提案内容を比較できるのも魅力です。「連絡が早い担当者は誰か」「物件の魅力をしっかり理解してくれているのはどの会社か」など、実際にやり取りする中で見えてくることも少なくありません。

不動産会社にとっては、他社より先に成約しなければ仲介手数料を受け取れないため、積極的に買主探しを行うケースもあります。複数の会社の力を借りながら売却を進めたい人にとって、一般媒介契約は選択肢のひとつになるでしょう。

一般媒介契約のメリット② 1社依存のリスクを減らせる

1社だけに頼らずに売却活動を進められることも一般媒介契約のメリットです。不動産会社によって販売力や得意分野、担当者の対応には差があります。もし相性の合わない担当者に当たったとしても、他の不動産会社にも依頼しているため、売却活動が停滞する心配は少ないでしょう。 

また、それぞれの不動産会社が異なる顧客を抱えているため、複数社に依頼することで購入希望者と出会える機会も増えます。ある会社では反響がなくても、別の会社経由で買主が見つかることも珍しくありません。売却のチャンスを広げたい人に向いている契約といえます。　

一般媒介契約のメリット③ 都心人気物件では有効なケースもある

一般媒介契約は、どんな物件でも向いているわけではありません。特に相性が良いのは、都心の人気エリアにあるマンションや駅から近い物件など、もともと需要が高い物件です。

こうした物件は購入希望者が多く、売り出すと比較的早い段階で問い合わせや内見につながることも少なくありません。そのため、1社に売却活動を任せるよりも、複数の不動産会社に依頼して幅広く買主を探すという一般媒介契約のメリットを活かしやすくなります。

また、複数の不動産会社が買主探しを行うことで、自然と競争が生まれるのも特徴です。担当者によって販売方法や抱えている顧客が異なるため、思わぬところから購入希望者が現れることもあります。

駅から近い、築浅、日当たりが良い、眺望が良いなど、もともと人気が出やすい条件がそろった物件であれば、一般媒介契約を検討する価値は十分にあるでしょう。

一般媒介契約のデメリット① 複数社とのやり取りが大変

一般媒介契約のデメリットとして挙げられるのが、不動産会社とのやり取りが増えることです。複数の会社に依頼するため、それぞれの担当者から連絡が入り、電話やメールの対応に手間がかかることがあります。

また、「どの会社から何件問い合わせがあったのか」「どのような反響があったのか」といった進捗状況も、自分で整理しなければなりません。内見の申し込みが重なった場合は、日程調整に時間を取られることもあります。

依頼先が増えるほど売却のチャンスは広がりますが、その分だけ管理する情報も増えます。複数社を比較しながら進めたい人には向いていますが、やり取りをできるだけシンプルにしたい人にとっては負担に感じるかもしれません。

一般媒介契約のデメリット② 会社によっては力を入れにくい場合がある

一般媒介契約では、複数の不動産会社に売却を依頼できますが、そのことがデメリットになる場合もあります。

不動産会社からすると、どれだけ広告費や人手をかけても、他社で成約してしまえば仲介手数料は受け取れません。そのため、会社によっては広告掲載や販売活動に慎重になることも考えられます。

また、専任媒介契約や専属専任媒介契約の物件と比べると、会社によっては営業活動の優先順位が下がるケースもみられます。もちろん、すべての不動産会社に当てはまるわけではありませんが、販売活動の積極性に差が出る可能性は理解しておきたいところです。

一般媒介契約を選ぶ場合は、依頼する会社の数だけでなく、どのような販売活動を行ってくれるのかも確認しておくと安心です。

一般媒介契約のデメリット③ 売主自身に判断力が求められる

一般媒介契約では複数の不動産会社に依頼できるため、その分だけ売主が判断しなければならないことも増えます。

例えば、査定額が高い会社が本当に良い会社なのか、どの担当者が熱心に動いてくれているのかは、自分で見極めることが必要です。不動産会社によって提案内容や販売方法が異なるため、話を聞くうちに迷ってしまうこともあるでしょう。

複数の会社を比較しながら進められるのは一般媒介契約のメリットですが、その一方で「どこに任せるべきか」を判断する役割は売主自身です。また、どの会社から問い合わせがあったのか、内見は何件入っているのかなど、売却状況を自分で整理する手間もかかります。

専任媒介契約と一般媒介契約と、どちらを選ぶべき？

専任媒介契約と一般媒介契約には、それぞれ異なる特徴があります。ここでは、専任媒介契約と一般媒介契約、それぞれおすすめな人について解説しましょう。

専任媒介契約がおすすめな人

専任媒介契約が向いているのは、不動産会社とのやり取りをできるだけシンプルにしたい人です。

専任媒介と相性が良いのはこちらの人です。

• 手間を減らしたい
• 信頼できる担当者が見つかっている
• 売却戦略を一緒に考えてほしい

専任媒介契約では、窓口が1社にまとまるため、複数の担当者と連絡を取る必要がありません。問い合わせ状況や内見の調整も一人の担当者が管理してくれるため、売主の手間や負担を抑えながら売却を進めていけます。

また、担当者と密にコミュニケーションを取りながら、「いくらで売り出すか」「いつ価格を見直すか」といった売却戦略を売主もともに考えやすいのがメリットです。担当者が信頼できる人ならば、有力な選択肢になるでしょう。

一般媒介契約がおすすめな人

一般媒介契約が向いているのは、売却活動を不動産会社に任せきりにするのではなく、自分でも積極的に関わりたい人です。例えば、以下のような人は一般媒介契約と相性が良いでしょう。

• 不動産会社とのやり取りを苦にしない
• 自分でも積極的に情報収集したい
• 複数社を競わせたい

一般媒介契約では複数の不動産会社に依頼できるため、それぞれの提案内容や対応を比較しながら売却活動を進められます。「どの会社が熱心に動いてくれるのか」「どの担当者が信頼できるのか」を見極めながら進めたい人に向いている契約です。

手間がかかる面もありますが、自分でも状況を把握しながら納得感のある売却を実現したい人に向いています。

売却成功のカギは「契約形態」より「不動産会社選び」

不動産売却を成功するカギは、なんといっても適切な不動産会社を選ぶことです。例えば、複数社に依頼できる一般媒介契約を選んでも、問い合わせへの対応が遅かったり、買主へのアプローチが弱かったりすると、なかなか売れない可能性があります。ここでは、一般媒介契約でも売れない理由や、不動産会社選びの失敗パターンについて解説します。

複数社に依頼できる一般媒介契約でも売れない会社は売れない

「一般媒介契約は不動産会社同士が競い合うため高く売れる」「専任媒介は比較対象がないため不利になる」と考える人もいますが、実際はそう単純ではありません。どの契約形態を選ぶかよりも、売却結果を左右するのは不動産会社や担当者の提案力、販売力です。

一般媒介契約は広く売却活動ができるのが魅力ですが、販売活動が不十分な会社ではなかなか買主が見つからないことがあります。一方、販売戦略がしっかりしていて対応力の高い会社であれば、専任媒介契約で早期売却や好条件での成約は十分に期待できます。

大切なのは契約形態だけで判断するのではなく、「どんな販売活動をしてくれるのか」「信頼して任せられる担当者か」を見極めることです。

不動産会社選びの失敗パターン

媒介契約の種類に目が行きがちですが、実際には「どの契約を選ぶか」よりも「どの不動産会社に任せるか」のほうが重要です。特に以下のような選び方は避けましょう。

• 最も高い査定額だけで会社を選ぶ
• 1社だけで判断する
• 担当者との相性を確認しない

高い査定額を提示されたとしても、その価格で売れるとは限りません。中には契約を取るために高めの査定額を出されることもあります。また、1社だけでは、その査定額や販売戦略が妥当であるかを判断するのは難しいといえます。

担当者との相性も見逃せません。売却活動中は何度も連絡を取り合うことになるため、説明がわかりやすく、相談しやすいかで売却の進めやすさが大きく変わります。まずは、複数の不動産会社の話を聞き、「この人になら任せたい」と思える担当者を見つけることから始めましょう。

おすすめは「複数社を比較したうえで専任媒介を結ぶ」こと

不動産売却で後悔しないためには、最初から1社に決めるのではなく、複数の不動産会社を比較することをおすすめします。ただし、一般媒介契約を使って複数社を競わせることではありません。

比較する際は、査定額の高さだけを見るのではなく、販売戦略の内容や担当者の説明のわかりやすさ、対応の早さなども確認します。そのうえで、「この会社なら任せられる」という不動産会社が見つかったら、専任媒介契約を結ぶというのが現実的です。具体的には以下の手順で進めていきます。

1. まず複数の不動産会社の査定を比較する
2. 担当者の提案力や対応力を比較する
3. 信頼できる会社を見極める
4. 最終的にその会社と専任媒介契約を結ぶ

売却する上で大切なのは、大切な資産である物件を任せたいと思える不動産会社と担当者を見つけることです。信頼できる不動産会社と担当者が決まれば、窓口を1本化して売却を進める（専任媒介契約）ほうがスムーズに成約できる可能性が広がります。

HowMaコラボ査定なら、不動産会社選びから始められる

不動産売却を成功させるには、最初から1社に決めてしまったり、やみくもに一般媒介にしたりするのは避けましょう。まずは、複数の不動産会社を比較し、本当に信頼できる会社を見つけることが重要です。HowMa（ハウマ）コラボ査定なら、以下の流れで不動産会社を比較できます。

• AI査定で相場を把握
• 複数の不動産会社の査定・提案を比較
• 高額査定だけでなく担当者の質も比較可能
• 信頼できる会社を見つけて専任媒介契約へ進める

AI査定のメリットは、おおよその相場価格を把握できることです。相場をつかんでおけば、不動産会社から査定額を提示された際に、「相場と比べて高すぎないか」「なぜ、この金額になるのか」を判断しやすくなります。そのうえで複数社の査定や提案を比較しましょう。査定額の高さだけでなく、担当者の説明のわかりやすさや販売戦略の違いも見えてきます。

そこで活用したいのが、HowMaコラボ査定です。AIによる客観的な査定に加え、不動産会社が個別の事情をふまえて価格を提示してくれるため、相場感と現実的な売却価格の双方を把握できます。

HowMaコラボ査定で複数社を比較し、自分に合った不動産会社を選んだうえで専任媒介契約を結ぶ。これが最も失敗しにくい売却方法です。HowMaコラボ査定では相場の把握から不動産会社選びまでを一度に進められるため、スムーズな売却活動を実践できます。