東京23区の空き家問題｜放置リスク・売却相場・今すぐ取るべき対策【2026年最新版】

あなたの空き家、「まだそのままでも大丈夫」と思っていませんか？

総務省が2024年9月25日に発表した「令和5年（2023年）住宅・土地統計調査」では、東京23区における空き家数は約65万戸です。ただ、誰も住んでいなくても、固定資産税や管理費などの負担がかかり、建物が傷めば修繕費を負担しなければなりません。管理されない状態が長く続けば、資産価値にも影響することがあります。

さらに、2023年に施行された改正空家法により、「管理不全空家」として市区町村から勧告を受けると、土地の固定資産税などに適用される住宅用地特例の対象外となりました。

だからこそ、使う予定のない空き家を何となく持ち続けるのではなく、今後どうするのかを早めに考えておきたいところです。

まずは、「今売ったらいくらになるのか」を知ることから始めてみましょう。

この記事でわかること

• 東京23区の空き家は今どれくらいあるのか
• 東京23区で空き家を放置すると年間いくら損するのか
• 東京23区の空き家価格の市場状況
• 東京23区の空き家率ランキング
• 今、空き家売却チャンスが大きい区ランキング
• 空き家売却のタイミングを慎重に見極めたい区
• 売却しやすい空き家・売れにくい空き家の違い
• 空き家は売る・貸す・管理する・放置する、どれが得なのか
• 判断に迷ったら、まずは”売却した場合の価格”を知る
• 空き家の価格を確認してから判断する方法

東京23区の空き家は今どれくらいある？

東京は住宅需要が高いため、「空き家はそれほど多くないのでは？」と思われがちです。しかし、実際には23区にも多くの空き家が存在しています。下表は東京都住宅政策本部が空き家状況をまとめた図です。

出典：東京都の空き家の現状｜東京都住宅政策本部

総務省の「令和5年（2023年）住宅・土地統計調査」では、2023年度における東京都全体の空き家数は約89.7万戸、空き家率は10.9％です。

空き家数は2018年の約81.0万戸から約8.7万戸増加しました。東京都住宅政策本部によると、23区では世田谷区が約5.9万戸と最も多く、大田区約4.9万戸、足立区約4.4万戸と続きます。

一方、全国の空き家率は2023年時点で13.8％であり、東京都の10.9％は全国平均を下回っています。つまり東京は、空き家の「率」だけを見れば全国的に突出して高い地域ではありません。

ただし、空き家率が低いからといって、所有者の負担が小さいとは限りません。東京23区は土地や不動産の価格水準が高いため、空き家を所有し続ければ固定資産税の負担が大きいのがデメリットです。

火災保険料や修繕費、庭木の手入れ、清掃なども必要であり、遠方に住んでいる場合は管理代行費などもかかります。適切に管理されていない空き家は劣化が進み、資産価値の低下や売却の難しさにつながるおそれがあります。

そのため東京23区では、「空き家率は全国平均より低いものの、空き家の絶対数は多く、1戸を放置した場合の経済的負担も無視できない」という点に注目することも必要です。使う予定のない住宅はそのままにせず、管理・活用・売却のどれを選ぶのか早めに検討すると良いでしょう。

東京23区で空き家を放置すると年間いくら損する？

空き家を所有していると、誰も住んでいなくてもさまざまな費用がかかります。固定資産税や都市計画税のほか、建物を維持するための清掃・除草、火災保険、修繕費なども必要です。

物件の条件によって金額は大きく異なりますが、主な維持費の目安は次のようになります。

【空き家の維持・所有費用の試算例】

※上記は各費用を想定した試算例です。実際の負担額は土地・建物の評価額や建物の状態、管理方法、保険の契約内容などによって異なります。

さらに、空き家を所有している限り、固定資産税や都市計画税も原則として毎年発生します。固定資産税の税率は1.4％、都市計画税の税率は0.3％ですが、実際の税額は土地・建物の評価額や住宅用地特例などによって異なります。

そのため、空き家にかかる費用は一律ではありませんが、維持管理費に税金や保険料などを加えると、年間の負担が数十万円になるケースも十分に考えられます。

5年間所有すると負担はさらに大きくなる

たとえば、維持管理費や税金などを含めて年間20万円の負担が続くと仮定すれば、5年間で100万円になります。維持費用が年間80万円ならば、5年間で400万円です。

さらに注意したいのが、建物の老朽化や不動産価格の変化です。仮に現在3,000万円で売却できる空き家が、5年後に2,700万円になったとすると、売却価格だけでも300万円の差が生じます。

【5年間所有した場合のシミュレーション例】

もちろん、5年間で300万円値下がりするとは限りません。 東京23区ではエリアによって価格が上昇する可能性もあり、実際の売却価格は立地や築年数、建物の状態、市況などによって変わります。上記は、空き家を所有し続けた場合の負担をイメージするためのシミュレーションです。

ただ、「まだ売らなくてもいい」と何年も先延ばしにすると、その間も維持費や税金はかかり続けます。今後使う予定がない空き家であれば、まず現在の売却価格を確認し、持ち続ける場合のコストと比較してみましょう。

東京23区の空き家は値上がりする？値下がりする？

「東京の不動産はまだ上がる」と耳にしたことがある人も多いでしょう。実際、東京23区の不動産価格は高い水準で推移しています。

ただし、東京にあるからといって、すべての空き家が値上がりするわけではありません。駅から近く、再開発などで需要が高まっているエリアがある一方、築年数や立地、建物の状態によっては、価格が下がっていく物件もあります。

つまり、「東京だから持っていればそのうち高く売れる」とは限らないということです。値上がりを期待して空き家のまま何年も所有していると、その間に建物の劣化が進み、税金や管理費用もかかります。

大切なのは、東京23区という大きなくくりで考えるのではなく、その物件が今いくらで売れるのか、今後も需要が見込めるのかを個別に見ていくことです。

値上がりしやすい空き家の特徴

東京23区では、場所や物件の条件によって、価格が下がりにくいケースもあれば、購入時より高く売れるケースもあります。

とくに注目したいのが、再開発が進んでいるエリアや駅に近い物件です。駅前が整備されたり、新しい商業施設ができたりすると、その街で暮らしたいと考える人が増え、住宅の需要も高まりやすくなります。都心や湾岸部など、もともと人気がある地域も同じです。

東京23区では、港区・中央区・千代田区・渋谷区のほか、江東区の一部湾岸エリアなどは、不動産需要が高い地域です。再開発が予定されている場所では、街の変化にともなって不動産価格が上がることもあります。

とはいえ、「人気の区にあるから値上がりする」と単純には判断できません。 同じ区でも、駅からの距離や築年数、建物の傷み具合、周辺環境などによって価格は違います。

マンションなら、管理がきちんとされているか、大規模修繕の予定はどうなっているかといった点も見ておくことが必要です。

値上がりを期待してしばらく持っておくのも一つの考え方ですが、その間にも税金や管理の費用はかかります。「今売るといくらになるのか」「あと数年持つといくらかかるのか」を一度比べてみると、売るか持ち続けるかを判断しやすくなるでしょう。

値下がりしやすい空き家の特徴

東京23区にあるからといって、すべての空き家が高く売れるとは限りません。立地や築年数、建物の状態によっては、時間が経つにつれて売りにくくなる物件もあります。

たとえば築年数が古い戸建てです。建物が古くなるほど評価は低くなり、売却するときには土地の価値が中心になることもあります。また、駅から離れている物件や再建築ができない物件は、購入する人が限られるため、価格にも影響しやすくなります。

とくに気をつけたいのが、空き家になってから長い間そのままにしている物件です。人が住まなくなると換気や掃除をする機会が減り、湿気やカビ、設備の不具合などにも気づきにくくなります。雨漏りやシロアリ被害が起きていても、発見が遅れれば修繕する場所が増えてしまうでしょう。

売却するときにこうした傷みが見つかれば、その分を見込んで値下げを求められる可能性もあります。状態によっては、買い手がなかなか見つかりません。

築年数や立地は変えられませんが、建物の傷みは日頃の管理である程度抑えられます。 今すぐ売る予定がなくても、定期的に換気や清掃を行い、雨漏りなどがないか確認しておくことが必要です。

「まだ持っていた方がいい」とは限らない

「東京の不動産なら、もう少し持っていれば値上がりするかもしれない」と考えて、売却を急がない人もいるでしょう。実際に価格が上がっているエリアもあるため、そう考えるのも不自然ではありません。

ただ、空き家を持っている間は固定資産税や都市計画税は毎年かかり、建物を維持するための清掃や点検、修繕などにもお金がかかります。

主に考えておきたいのは、以下のような費用です。

• 固定資産税・都市計画税
• 建物の維持管理費
• 修繕費
• 草刈り・清掃などの費用

たとえば数年後に売却価格が200万円上がったとしても、その間に税金や管理、修繕などで200万円以上かかっていれば、手元に残る金額が増えるとは限りません。反対に、建物の傷みが進んで売却価格が下がってしまうこともあります。

「値上がりするまで待つ」ことが必ずしも得になるとは限らないため、 今売った場合の価格と、あと3年、5年と持ち続けた場合にかかる費用を比べてみましょう。どちらが自分にとって有利なのかわかりやすくなります。

売るべきかどうかは「今の価格」を知ってから判断する

空き家を売るか、それとも保有を続けるかを考えるときは、将来の相場を予想するだけでなく、まず現在の資産価値を把握することが重要です。

東京23区といっても、不動産価格は一律ではありません。立地や駅からの距離、築年数、建物の状態、周辺の取引状況、再開発の予定などによって、売却価格には大きな差が出ます。

売りたい不動産の市場価値を知りたい場合は、まずHowMaのAI査定を使って現在の相場を確認してみるとよいでしょう。実際に売却を検討する場合は、コラボ査定で複数の不動産会社に査定を依頼し、査定額やその根拠を比較します。

「今売るのか、それとも保有を続けるのか」を考える材料がそろい、判断しやすくなります。

「あなたの空き家は値上がりする物件ですか？それとも値下がりする物件ですか？」

同じ東京23区にある空き家でも、すべて同じように価格が動くわけではありません。駅からの距離や周辺の再開発、築年数、建物の状態などによって、今後も値上がりが期待できる物件もあれば、年数が経つほど売りにくくなる物件もあります。

だからこそ、「東京だからまだ持っていた方がいい」「古いから早く売った方がいい」と決めつけるのではなく、まずは今の価格を知ることが必要です。

HowMaのAI査定なら、現在の相場を手軽に確認できます。そのうえで、実際に売却を考える段階になったら複数の不動産会社から査定を取り（コラボ査定）、金額や査定の根拠を比べてみましょう。

今売った場合の価格と、この先持ち続けるためにかかる費用を比べることで、自分の空き家をいつ売るのがよいのか決めやすくなります。

東京23区の空き家率ランキング｜空き家が多い区はどこ？

東京23区でも、空き家率は地域によって差があります。総務省「令和5年住宅・土地統計調査」をもとに、23区の空き家率を高い順に作成したランキング表はこちらです。

【東京23区の空き家率ランキング】

出典：東京都住宅政策本部「東京都の空き家の現状」（総務省「令和5年住宅・土地統計調査」を基に作成）

東京23区で空き家率が最も高いのは豊島区の13.9％で、港区13.7％、荒川区12.9％と続きます。最も低いのは江東区の9.0％で、江戸川区9.3％、杉並区・練馬区の9.5％です。

ただし、ここでいう「空き家」には、長期間放置されている住宅だけでなく、賃貸用・売却用の空き家や二次的住宅も含まれます。そのため、空き家率が高い区ほど、管理されていない空き家が多いとは限りません。

空き家率が高くても「売れにくい」とは限らない

空き家率が高いからといって、「人気がない地域」「家が売れにくい地域」とは言えない点にも注意しましょう。数字を見るときは、どのような住宅が空き家として数えられているのかも確認しておきたいところです。

たとえば、豊島区の空き家率は13.9％、港区は13.7％と、23区の中でも高くなっていますが、この中には長い間使われていない住宅だけでなく、入居者を募集している賃貸住宅や、売りに出されている住宅も含まれます。

賃貸住宅が多い地域では、前の入居者が退去してから次の入居者が決まるまで、一時的に空室になることも珍しくありません。こうした住宅も空き家に含まれるため、空き家率だけで、その地域の住宅需要が低いとは判断できないのです。

実際に空き家が売れそうかを見るなら、区全体の空き家率よりも、駅からの距離や築年数、建物の状態、周辺でどのくらいの価格で取引されているかなど、その物件自体の条件を見ていくことがポイントです。

本当に見るべきなのは「その他の空き家」率

空き家問題を考えるうえでは、空き家全体の割合だけでなく、どのような目的で空き家になっているのかにも目を向けたいところです。

総務省の住宅・土地統計調査では、空き家を「賃貸用」「売却用」「二次的住宅」「賃貸・売却用及び二次的住宅を除く空き家」などに分けて集計しています。最後の区分は、以前の調査で「その他の住宅」と呼ばれていたものに近く、実家を相続したものの使っていない住宅や、転居後そのままになっている住宅などが含まれます。

空き家問題を見るうえで特に注意したいのが、この賃貸や売却などの明確な用途がない空き家です。使い道が決まらないまま長期間空き家になると、建物の劣化に気づくのが遅れたり、修繕費や管理費が増えたりすることがあります。その間も固定資産税などの負担は続きます。

東京23区の空き家問題を比べるときは、空き家率だけでなく、こうした「その他の空き家」にあたる住宅がどれくらいあるのかも合わせて確認しましょう。

23区にあるあなたの物件はどのカテゴリの空き家？

東京23区の空き家といっても、売りやすさや今後の価格の動きは物件によって違います。区全体の空き家率だけを見て、「この地域なら売れる」「ここは値下がりしそう」と判断するのは難しいでしょう。

物件の今後を考えるときは、その地域にどのくらい空き家があるのか（ストック）だけでなく、実際にどのくらい売買されているのか（フロー）、価格が上がっているのか下がっているのかといった動きも見ておきたいところです。

さらに、駅からの距離や築年数、土地や建物の状態など、物件ごとの条件も売却価格を左右します。

とはいえ、こうした情報を一つずつ自分で調べるのは大変です。そのため、まずはHowMaのAI査定を使って、自分の空き家が今いくらくらいなのかを確認してみるのもよいでしょう。HowMaでは、取引事例や公示地価、周辺情報などをもとにAIが査定価格を算出します。

今の価格が分かれば、「もう少し持っておくのか」「今のうちに売るのか」も考えやすくなります。ただし、AI査定はあくまで予想価格です。実際に売却を検討するときは、不動産会社による査定も受け、建物の状態なども含めて資産価値を確認してください。

今、空き家売却チャンスが大きい区ランキング

東京23区では不動産価格の上昇が続いていますが、売却を考えるうえでは価格だけでなく、住宅需要や人口の動き、再開発なども見ておきたいところです。

ここでは、再開発や人口動向、不動産の取引状況、価格動向、空き家の状況など、売却を考えるうえで注目したいポイントとともに10区をランキング形式で紹介します。

※本ランキングは、公的統計などによる公式な順位ではありません。地価や人口の動き、再開発、不動産流通、空き家の状況などを参考に、空き家売却のしやすさを独自に評価したものです。実際の売却価格や売りやすさは、物件の立地・築年数・状態などによって異なります。

上位には、港区や中央区、渋谷区といった都心部に加え、江東区や品川区など、大規模な街づくりが進むエリアが並んでいます。こうした地域では、新しい住宅や商業施設、交通インフラの整備によって街の魅力が高まり、住宅を探す人の選択肢に入りやすくなることがあります。

空き家を売るなら、こうした市場の動きも見逃せません。「まだ持っていた方が高く売れる」と考えて先延ばしにするだけでなく、買い手の動きが活発な時期を売却のタイミングとして考えることも選択肢の一つです。

空き家売却のタイミングを慎重に見極めたい区

東京23区の中でも、エリアや物件の条件によって売れやすさに差が出やすい区があります。足立区や練馬区のように、同じ区内でも駅からの距離や周辺環境によって価格に差が出やすい地域もあれば、葛飾区や板橋区のように築年数の古い住宅が売却時のポイントになりやすい地域もあります。

こうした区では、「○○区だから売れにくい」と考えるのではなく、物件ごとの条件を見ることがポイントです。同じ区内でも、立地や築年数、建物の状態などによって査定価格は変わります。

売却を急ぐ必要があるとは限りませんが、空き家のまま長く保有すれば維持費もかかるため、まず現在の価格を確認し、今売る場合と保有を続ける場合を比べてみましょう。

売却しやすい空き家・売れにくい空き家の違いとは？

「空き家になっているから売れないのでは」と心配する人もいるかもしれません。しかし、空き家であること自体が、売却の妨げになるわけではないのです。

空き家でも比較的早く買い手が見つかる物件がある一方、売却までに時間がかかる物件もあります。その差が出やすいのが、立地や建物の状態、土地の条件、権利関係などです。

まずは、売却しやすい空き家と、売却に時間がかかりやすい空き家の特徴を比べてみましょう。

ただし、「売れにくい空き家」に当てはまるからといって、売却できないわけではありません。 たとえば建物が古くても、土地の需要が高ければ購入希望者が見つかることもあります。

売れにくい条件があっても売却のチャンスはある

「再建築不可だから売れない」「築40年以上だから建物に価値がない」と考えてしまう人もいるでしょう。しかし、条件がよくないからといって、買い手がまったく見つからないとは限りません。

中古住宅を探している人の中には、購入後のリフォームやリノベーションを前提に、築年数の古い物件を探している人もいます。また、物件の立地や用途に着目する事業者、賃貸物件としての収益性を重視する投資家など、購入する目的もさまざまです。

• リフォーム・リノベーションを前提に購入する人
• 物件の立地や用途に着目する事業者
• 賃貸経営を目的とする投資家

つまり、一般的には売りにくいとされる空き家でも、その物件の特徴に合った買い手が見つかれば、売却できる可能性はあります。「条件が悪いから」と最初から諦めるのではなく、まずはどのような売り方ができるのかを検討してみましょう。

空き家を売却する前に確認しておきたい5つのポイント

空き家を売却することが決まったら、すぐに売り出すのではなく、まず物件の状況を整理しておきましょう。価格だけでなく、土地や建物の条件、権利関係などを事前に確認しておくことで、その後の売却を進めやすくなります。

特に確認しておきたいのは、次の5つです。

1. 現在の市場価格はどのくらいか
2. 再建築や接道などに法的な制限はないか
3. 土地の境界は明確か、相続登記は完了しているか
4. 修繕や片付けをしてから売るべきか
5. 不動産会社によって査定額にどのくらい差があるか

なかでも注意したいのが、売却前のリフォームや解体です。費用をかけたからといって、その分だけ高く売れるとは限りません。古い家をそのまま購入してリノベーションしたい買い手もいるため、大きな費用をかける前に不動産会社へ相談するのがおすすめです。

また、査定額は不動産会社によって異なることがあります。1社だけで決めず、現在の相場を把握したうえで複数社の査定を比較すると、売却価格や売り方を判断しやすくなるでしょう。

事前にこうした点を確認しておけば、売り出してから想定外の問題が見つかったり、必要な手続きが終わっておらず売却が進まなかったりする事態も避けやすくなります。

「売れやすさ」は物件ごとに異なる。まずは価格を知ることが第一歩

同じ東京23区の空き家でも、駅からの距離や築年数、建物の状態、周辺環境などによって、売れやすさや価格は変わってきます。

「築年数が古いから売れないだろう」「空き家だからあまり価値はない」と思っていても、実際に査定してみると、想像していたより高い価格がつくこともあります。まずは、今の状態でどのくらいの価格になるのかを知ることから始めてみましょう。

HowMaのAI査定なら、物件情報を入力するだけで現在の推定価格を確認できます。ここでおおよその相場をつかんでおけば、売るかどうかを考えるときにも役立ちます。

売却を具体的に進めるなら、複数の不動産会社によるコラボ査定を利用する方法もあります。査定価格を比べるだけでなく、それぞれの会社がその物件のどこを評価しているのか、どんな売り方を考えているのかを知ることができます。自分では気づかなかった空き家の強みが見つかるかもしれません。

空き家は売る・貸す・管理する・放置する、どれが得？

空き家を所有していると、「売るべきか、それとも貸したほうがいいのか」と迷う方は少なくありません。

実際には、立地や建物の状態、将来の利用予定によって最適な選択肢は異なります。

まずは、それぞれのメリット・デメリットを比較してみましょう。

空き家はどうする？4つの選択肢を比較

空き家をどうするか迷ったときは、今後その家を使う予定があるかどうかが一つの判断基準になります。将来自分や家族が住む予定があるなら、適切に管理しながら保有するのも良いでしょう。

下表は空き家に関する4つの選択肢をまとめたものです。

使う予定がないとしても、所有している間は固定資産税や管理費、修繕費などの負担が続きます。建物の老朽化が進めば、売却時に修繕や解体が必要になる可能性もあります。

今後使う予定がない空き家は、維持費や建物の劣化を考え、早めに売却を検討するのも一つの方法です。

売却がおすすめなケース

空き家を今後使う予定がなく、維持や管理が負担になっている場合は、売却を検討してもよいでしょう。特に、次のようなケースでは、持ち続けるメリットと売却するメリットを一度比べてみることをおすすめします。

• 相続した実家を使う予定がない
• 毎年の固定資産税や管理費が負担になっている
• 建物の老朽化が進んでいる
• 子どもが住む予定もない
• 相続人同士で現金化したい

空き家は誰も住んでいなくても、所有している限り固定資産税や管理費などがかかります。建物が古くなれば、修繕や解体にまとまった費用が必要になることもあるでしょう。

売却すれば、売却後の固定資産税や維持管理の負担から離れられるだけでなく、不動産を現金化できるのもメリットです。相続人が複数いる場合は、不動産を売却して現金化することで、それぞれの相続分に応じて分けやすくなります。

「相続した実家は売るべき？残すべき？」で迷っている方は、こちらの記事を参考にしてください。

関連記事：空き家は売る・貸す・持ち続ける、どれがお得？4つの選択肢を費用・リスク・向いている人で徹底比較【2026年最新版】

空き家を売るベストタイミングについて詳しく知りたい方は、こちらの記事をご覧ください。

関連記事：空き家はいつ売るのが一番得？価格が下がる前に知っておきたい売却タイミングの見極め方

空き家の売却で使える税金の特例について詳しく知りたい方は、こちらの記事を参考にしてください。

関連記事：2025年11月更新｜不動産を売却したら確定申告をしよう！確定申告が必要なケースと節税メリット・必要書類を解説

賃貸がおすすめなケース

空き家をすぐに手放したくない場合は、賃貸に出す方法もあります。駅に近いなど借り手が見つかりやすい物件であれば、空き家のままにしておくのではなく、家賃収入を得ながら活用することができます。

ただ、賃貸に出したからといって、毎月安定して家賃が入ってくるとは限りません。賃貸を続けるには、次のような対応やリスクがあります。

• 入居者募集
• 修繕
• 原状回復
• 空室リスク

入居者が決まらなければ、その間の家賃収入はありません。設備が故障すれば修理が必要になりますし、管理会社に任せる場合は管理費もかかります。こうした点を考えると、賃貸は次のような物件やケースに向いています。

• 駅近で賃貸需要が高い
• 築年数が比較的新しい、または建物の状態が良い
• 将来自分や家族が利用する可能性があり、手放したくない

「今は住まないけれど、将来使うかもしれない」という場合には、賃貸に出しながら所有を続けるのも一つの方法です。

ただし、家賃がいくら取れるかだけでなく、管理や修繕にいくらかかるのか、空室が続いた場合でも負担できるのかまで考えて決めることがポイントです。

「空き家は売る？貸す？どっちがお得？」「空き家を賃貸に出すメリット・デメリットは？」について詳しく知りたい方は、こちらの記事を参考にしてください。

関連記事：空き家は売る・貸す・持ち続ける、どれがお得？4つの選択肢を費用・リスク・向いている人で徹底比較【2026年最新版】

管理しながら保有がおすすめなケース

「今のところ売る予定はない」「将来、家族が使うかもしれない」という場合は、管理しながら空き家を残しておく方法もあります。ただし、誰も住んでいない家は、どうしても目が行き届きにくくなります。

久しぶりに訪れたら雨漏りしていた、庭の草木が伸び放題になっていた、といったこともあるため、定期的な管理は必要です。空き家を管理する際は、次のようなことを行います。

• 定期的な換気
• 通水
• 草木の手入れ
• 郵便物の整理
• 建物の点検

雨漏りや設備の故障なども、早く気づけば被害が広がる前に対応できます。室内だけでなく、庭や建物の外まわりもあわせて確認しておきたいところです。

また、空き家を持っている間は固定資産税などの税金がかかり、必要に応じて清掃や修繕にもお金がかかります。自宅から遠く、こまめに足を運ぶのが難しければ、空き家管理サービスに任せるのも一つの方法です。

将来使う予定があるなら、管理しながら残しておくのもよいでしょう。ただ、「いつか使うかもしれない」という状態が何年も続いているのであれば、このまま持ち続けるのか、一度考え直してみるタイミングかもしれません。

空き家管理サービスの費用相場について具体的に知りたい方は、こちらの記事をご覧ください。

空き家は売る・貸す・持ち続ける、どれがお得？4つの選択肢を費用・リスク・向いている人で徹底比較【2026年最新版】

「空き家を放置すると年間いくらかかる？」について詳しく知りたい方は、以下の記事を参考にしてください。

空き家は「持ち続ける」ほど損？空き家税・固定資産税・維持費から考える後悔しない売り時【2026年最新版】

放置はもっともリスクが高い選択肢

「今すぐ使う予定はないけれど、そのうち売ればいい」と考えて、そのままにしている空き家もあるでしょう。しかし、何もしなくても費用がかからないわけではありません。所有している間は税金がかかり、建物や敷地の管理も必要です。

放置が長引くほど、次のような負担や問題が出てきます。

• 固定資産税
• 都市計画税
• 修繕費
• 管理費
• 草木の繁茂
• 建物の老朽化

さらに注意したいのが、2023年12月に施行された改正空家法です。適切な管理がされておらず、そのままでは「特定空家」になるおそれがある空き家は「管理不全空家」として、市区町村から指導や勧告を受けることがあります。市区町村から勧告を受けた敷地は固定資産税などの住宅用地特例の対象外です。

建物の傷みも、時間が経てば自然に元へ戻るものではありません。雨漏りや腐食などが進めば修繕する箇所が増え、売却するときに建物の状態が価格に影響することもあります。

空き家を「売る」「貸す」「管理して持つ」のいずれにするか決めていなくても、何もせず放置することだけは避けたいところです。 すぐに結論が出せない場合でも、まずは定期的な管理を続けながら、今後どうするかを考えていきましょう。

空き家税について対象になる家や導入自治体を詳しく知りたい方は、こちらの記事を参考にしてください。

空き家税とは？あなたの家も対象？導入自治体・対象条件・払わないための対策を徹底解説【2026年最新版】

判断に迷ったら、まずは”売却した場合の価格”を知る

空き家を売るのか、貸すのか、それともそのまま持っておくのか。どれがよいか迷ったときは、まず「今売ったらいくらになりそうなのか」を調べてみましょう。現在の価格が分からなければ、それぞれの選択肢を比べるのも難しいからです。

たとえば、査定してみたら思っていた以上の価格がつき、「それなら今のうちに売ろう」と考えるかもしれません。反対に、希望する価格に届かなければ、賃貸や保有を含めてほかの方法を検討することもできます。

• 思った以上に高く売れそうなら売却を検討する
• 希望価格に届かなければ賃貸なども検討する
• 今後も利用する予定があり、保有するメリットがあるなら持ち続ける

ただし、将来の値上がりを正確に予測することはできません。保有を続ける場合は、価格の動きだけでなく、その間にかかる固定資産税や管理費、修繕費なども考えておく必要があります。

まずは空き家の価格を確認してから判断しましょう

空き家を「売る」「貸す」「そのまま持っておく」のどれがよいかは、物件によって変わります。そこで、最初に確認しておきたいのが、今売ったらどのくらいの価格になるのかです。現在の価格が分かれば、売却する場合と賃貸・保有を続ける場合を比べやすくなります。

Step1：AI査定で現在の相場を確認

まずはAI査定を利用して、自分の空き家が今どのくらいの価格で売れそうなのか確認してみましょう。HowMaのAI査定なら、物件情報を入力することで推定価格を確認できます。

「思っていたより高く売れそう」「この価格ならもう少し持っておきたい」など、今後を考えるきっかけにもなるでしょう。

Step2：コラボ査定で複数社を比較

AI査定でおおよその相場が分かったら、売却を具体的に考える段階で複数の不動産会社の査定を比較してみましょう。

HowMaのコラボ査定では、複数社から査定を受けられるため、査定価格だけでなく、それぞれの会社が物件をどう評価しているのか、どのような売り方を提案しているのかも確認できます。

空き家をどうするか、最初から答えを決める必要はありません。まず今の価格を知り、そのうえで売却・賃貸・保有のどれが自分に合っているのかを考えてみましょう。

 よくある質問

空き家を所有していると、税金や管理、相続、売却など、さまざまな疑問が出てくるものです。ここでは、空き家をどうするか考える際によくある質問を取り上げ、知っておきたいポイントについてわかりやすく回答します。

Q1. 空き家税とは？

A. 空き家税とは、空き家や別荘など、日常的に人が住んでいない住宅を対象として自治体が独自に課す税金の通称です。

全国一律の制度ではなく、導入する自治体によって対象や税額などが異なります。たとえば京都市では「非居住住宅利活用促進税」が導入されます。固定資産税とは別の税金なので、対象となる空き家を所有している場合は新たな負担が生じます。

Q2. 空き家を放置すると固定資産税は何倍になりますか？

A. 空き家だからという理由だけで、固定資産税がすぐに高くなるわけではありません。ただし、適切に管理されず「管理不全空家」や「特定空家」として市区町村から勧告を受けると、その土地は住宅用地特例の対象外となります。

よく「固定資産税が6倍になる」といわれますが、これは住宅用地特例による課税標準の軽減がなくなることを指した表現で、実際の税額が必ず6倍になるわけではありません。

Q3. 空き家は売却するまで管理が必要ですか？

A. はい。売り出している空き家でも、所有している間は適切に管理しておくことが大切です。換気や通水、庭の手入れ、雨漏りなどの点検を行い、建物の状態を確認しておきましょう。管理状態が悪くなると建物の劣化が進むだけでなく、内覧時の印象にも影響します。遠方に住んでいて管理が難しい場合は、空き家管理サービスを利用する方法もあります。

Q4. 相続登記をしていない空き家は売れませんか？

A. 相続した空き家を売却するには、原則として相続登記を行い、亡くなった人から相続人へ名義を変更する必要があります。2024年4月からは相続登記も義務化されており、原則として不動産を相続したことを知った日から3年以内に申請しなければなりません。売却を考えている場合は、早めに登記の状況を確認しておきましょう。

Q5. 古い空き家は解体してから売った方がいいですか？

A. 必ずしも解体した方がよいとは限りません。古家付き土地としてそのまま売却できるケースもあり、購入後にリフォームや建て替えを考えている買い手が見つかることもあります。

また、建物を解体すると、土地の住宅用地特例が適用されなくなり、翌年度以降の固定資産税などが増える場合があります。自己判断で解体せず、まずは現状のまま査定を受けてから検討するのがおすすめです。

Q6. 東京23区の空き家なら、売らずに持っていた方がいいですか？

A. 東京23区だからといって、持ち続けた方が得とは限りません。不動産価格が上昇している地域でも、駅からの距離や築年数、建物の状態などによって価格の動きは異なります。

その間にも固定資産税や管理費、修繕費はかかります。

「東京だからそのうち値上がりする」と考えるのではなく、現在の売却価格と今後の維持費を比べたうえで判断することが大切です。

まとめ：東京23区の空き家は「売る」「貸す」「持つ」のベストな選択を考えよう

東京23区では不動産価格が高い水準にあるものの、すべての空き家が同じように売れるわけではありません。駅からの距離や築年数、建物の状態、周辺の需要などによって、売れやすさや価格には差があります。

また、空き家を持ち続ければ、固定資産税や管理費、修繕費などがかかります。将来使う予定があるなら管理しながら残す方法もありますし、立地によっては賃貸に出すこともできるでしょう。一方、使う予定がなく、管理の負担だけが続いているのであれば、売却も含めて今後のことを考えるタイミングです。

大切なのは、「東京だから値上がりするだろう」「まだ急いで売らなくても大丈夫」と決めつけないことです。今の価値を確認したうえで、売る・貸す・保有する、それぞれを比べてみましょう。

空き家は放置しても価値は増えません。

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