空き家はいつ売るのが一番得？価格が下がる前に知っておきたい売却タイミングの見極め方

「空き家は今売るべき？」
「もう少し待ったほうが高く売れる？」
「相続した誰も住んでいない実家をいつ売るのがベスト？」

空き家の売却タイミングに正解はありません。しかし、時間が経つほど建物の劣化や市場環境の変化によって、売却価格が下がるケースは少なくありません。

この記事では、空き家を売るタイミングを判断するポイントや、価格が下がる前に確認したいことについて解説します。

この記事でわかること

• 空き家を売るタイミングで価格が変わる
• 空き家を早く売ったほうがよい5つのケース
• 売却を先延ばしにすると起こりやすいこと
• 高く売れやすいタイミング
• 空き家売却で失敗しないための3つのポイント

空き家を売るタイミングで価格は変わる？

空き家は売るタイミングによって、売却価格が変わることがあります。建物の築年数や市場の動向、周辺の売買状況などが価格に影響するためです。本章では、売るタイミングと価格の関係についてわかりやすく解説します。

建物の価値は築年数とともに下がっていく

建物の価値は、一般的に築年数の経過とともに下がっていきます。

東日本不動産流通機構（東日本レインズ）の資料を参考にし、首都圏における「築年数別の成約価格（2025年度｜中古マンション・中古戸建住宅）」をまとめた表は以下の通りです。

【首都圏の中古マンション・中古戸建住宅の築年数別平均成約価格（2025年度）】

参考：REINS TOPIC 中古マンション・戸建住宅ともに成約物件は築浅の比率が縮小｜東日本不動産流通機構

東日本不動産流通機構のデータを見ると、中古戸建て・中古マンションともに、築年数が古くなるほど平均成約価格が低くなる傾向が確認できます。

中古戸建ては築0～5年の5,147万円から築41年以上では2,437万円まで下がっており、築年数の経過に伴って成約価格が低くなる傾向がうかがえました。中古マンションも築0～5年の8,666万円に対し、築41年以上では2,558万円となっています。

ただし、成約価格は築年数だけで決まるものではなく、建物の状態や立地、土地・建物の広さ、メンテナンス状況、地域の需給などさまざまな要因が影響します。

それでも、空き家を長期間放置すると老朽化が進み、買い手からの評価が下がる可能性があるため、売却を検討している場合は早めに査定を受けるとよいでしょう。

土地価格も常に変動している

土地価格は建物のように築年数で価値が下がるわけではありませんが、常に一定ではなく、市場環境などによって変動します。特に、エリアの需要や人口動向、再開発の有無、住宅ローン金利など、さまざまな要因が価格に影響します。

そのため、同じ時期でも地域によって価格の動きは異なり、一律に判断することはできません。

空き家の売却を検討している場合は、思い込みで判断するのではなく、まずは査定を受けて現在の相場を把握し、自分の物件がどのくらいの価格で売却できそうか確認することが必要です。

「待てば高く売れる」とは限らない

「もう少し待てば、もっと高く売れるかもしれない」と考える人も少なくありません。しかし、不動産価格は景気や金利、地域の需要などさまざまな要因によって変動するため、将来の価格を正確に予測することは困難です。

また、売却を先延ばしにしている間に建物の老朽化が進んだり、周辺で売り出される物件が増えたりすると、希望どおりの価格で売却できない可能性もあります。

大切なのは値上がりを期待して待つことではなく、現在の市場価格や物件の状況を把握したうえで、売却のタイミングを判断することです。

空き家を早く売ったほうがよい5つのケース

空き家は、状況によっては早めに売却したほうがよいケースがあります。維持費の負担や建物の老朽化などを放置すると、資産価値の低下につながることがあるからです。ここでは、早めの売却を検討したい5つのケースをご紹介します。

① 今後も誰も住む予定がない

所有する空き家に自分や家族が住む予定がなく、将来的な活用方法も決まっていない場合は、早めに売却を検討するタイミングといえます。

「思い出があるから」「いつか使うかもしれない」と保有し続けても、具体的な予定が決まらないまま年月だけが過ぎてしまうケースは少なくありません。利用予定のない住宅を長期間所有していると、売却のタイミングを逃してしまうことも考えられます。

② 維持費の負担が大きくなっている

空き家は誰も住んでいなくても、固定資産税や都市計画税のほか、火災保険料などの維持費がかかります。また、修繕が必要になれば、そのための費用も発生します。さらに、マンションの場合は管理費や修繕積立金も継続して支払わなければなりません。

これらの費用は所有している限り発生し続けるため、家計の負担になることもあります。今後も利用する予定がなく、維持費の負担を重く感じている場合は、一度査定を受けて現在の資産価値を確認し、売却も含めて今後の方針を検討するとよいでしょう。

空き家を放置すると年間いくら損するのか？について詳しく知りたい方は、以下の記事を参考にしてください。

空き家を放置すると年間いくら損する？維持費・税金・資産価値の下落を徹底シミュレーション【2026年最新版】

③ 遠方に住んでいて管理が難しい

空き家が現在の住まいから遠方にある場合は、定期的な管理が大きな負担になりがちです。換気や郵便物の回収、庭木の手入れなどのために何度も現地へ足を運ぶ必要があり、交通費や移動時間もかかります。

仕事や家庭の事情で思うように管理できないと、建物の異変にも気付きにくくなるでしょう。

遠方にあることで管理を続けるのが難しい場合は、そのまま所有し続けるのではなく、売却や賃貸、管理サービスの利用なども含め、将来的な活用方法を早めに考えておくと安心です。

④ 建物の老朽化が進み始めている

空き家は人が住まなくなると、換気や通水の機会が減り、建物の老朽化が進みやすくなります。湿気がこもることでカビや木材の腐朽が発生しやすくなるほか、小さな雨漏りや設備の不具合を放置すると、修繕費が高額になるケースも見られます。

建物の状態が悪化すると、購入希望者からの評価が下がり、売却価格に影響する可能性もある点に注意しましょう。外壁や屋根の傷み、室内の劣化などが目立ち始めたら、そのまま放置せず、早めに今後の対応を検討することが必要です。

⑤ 空き家税や制度改正が気になっている

空き家を取り巻く制度は少しずつ変化しています。京都市では、空き家や別荘などの非居住住宅を対象とした「非居住住宅利活用促進税」の課税開始が2030年度に予定されているほか、ほかの自治体でも同様の制度の導入を検討する動きがあります。

また、適切に管理されていない空き家が「管理不全空家」や「特定空家」として勧告を受けると、固定資産税の住宅用地特例が適用されなくなる可能性があります。

利用予定のない空き家を所有している場合は、制度の動向も確認しながら、今後の活用方法を早めに考えておくとよいでしょう。

空き家税について詳しく知りたい方は、こちらの記事を参考にしてください。

空き家税とは？あなたの家も対象？導入自治体・対象条件・払わないための対策を徹底解説【2026年最新版】

売却を先延ばしにすると起こりやすいリスク

空き家の売却を先延ばしにすると、建物の老朽化や維持費の負担など、さまざまな問題が生じる可能性があります。ここでは、売却を後回しにすることで起こりやすい影響について解説します。

リスク①建物の劣化が進む

空き家は人が住まなくなると、建物の傷みが少しずつ進んでいきます。窓を開けて換気したり、水を流したりする機会が減るため、湿気がこもってカビが発生したり、木材が腐朽したりすることがあります。

また、普段は気付きやすい小さな雨漏りや外壁のひび割れも、人の出入りがないことで見過ごされがちです。こうした変化はすぐに目立つものではありませんが、時間の経過とともに少しずつ進みます。

空き家を長く所有する予定がある場合は、定期的に状態を確認しておくことが欠かせません。

リスク②修繕費が増える

売却を先延ばしにしている間に建物の傷みが進むと、修繕が必要な箇所も増えていきます。最初は小さな雨漏りや外壁のひび割れでも、放置すると屋根や柱など建物の内部まで影響が及び、まとまった費用がかかる可能性もあるため注意しましょう。

また、設備も使用しない期間が長くなると、不具合が見つかるケースが少なくありません。将来的に売却を考えているのであれば、修繕費の負担が大きくなる前に、今後の状況に応じた対応を考えておくことが重要です。

リスク③固定資産税・維持費を払い続ける

空き家は誰も住んでいなくても、所有している限り固定資産税や都市計画税の支払いが続きます。また、火災保険料のほか、庭木の手入れや草刈り、定期的な見回りなど、建物を維持するための費用や手間も必要です。

マンションの場合は、管理費や修繕積立金も毎月負担しなければなりません。こうした支出は一度に大きな金額ではなくても、所有期間が長くなるほど積み重なっていきます。

今後も利用する予定がない場合は、維持費の負担も踏まえながら、売却を含めた今後の活用方法を考えてみましょう。

リスク④買い手が見つかりにくくなる

活用方法について考えている間にも、建物の築年数は古くなっていきます。家を探している人の中には、できるだけ築年数の浅い物件を希望する人もいるため、時間が経つほど購入候補から外れてしまうこともあるでしょう。

また、売り出すタイミングによっては、周辺で似た条件の物件が増え、購入希望者が他の物件を選ぶケースも見られます。

その結果、問い合わせが思うように集まらず、売却までに時間がかかることもあるため、売却を考えているなら、タイミングを逃さないことも大切です。

リスク⑤相続人が増えて話がまとまりにくくなる

空き家をそのまま所有し続けているうちに相続が発生すると、相続の仕方によっては共有者が増えることがあります。さらに、その共有者が亡くなると、次の世代へ相続され、権利関係がより複雑になるケースも少なくありません。

共有者が増えるほど、売却や活用について全員の意見をまとめるのが難しくなる傾向があるので注意しましょう。

連絡が取りづらい共有者がいたり、考え方が異なったりすると、話し合いが長引くこともあります。将来的な手続きの負担を減らすためにも、空き家をどうするかは早めに家族で話し合っておくのが得策です。

実家を空き家のまま放置するリスクについて詳しく知りたい方は、こちらの記事を参考にしてください。

実家を空き家のまま放置する7つのリスク｜資産価値・固定資産税・相続で後悔する前に知っておきたいこと【2026年最新版】

空き家が高く売れやすいタイミングとは？

空き家を売るなら、できるだけ有利な条件で売却したいと考える人は多いでしょう。売却価格は物件の状態や市場の動向、売り出す時期などによって変わることがあります。ここでは、高く売れやすいタイミングについて解説します。

建物の状態が良いうち

建物の状態が良いうちは、購入希望者に好印象を持ってもらいやすくなります。雨漏りや大きな傷みがなく、室内や設備が適切に管理されている住宅は、「管理が行き届いている」という印象を与えやすくなるからです。

一方、建物の劣化が進むと、購入後の修繕費を気にして購入を見送る人もいます。不動産の価格は立地や周辺環境などさまざまな要素で決まりますが、建物の状態も購入を判断する際の重要なポイントの一つです。

売却を考えているなら、状態が良いうちに査定を受け、売却のタイミングを検討するとよいでしょう。

市場に需要があるうち

不動産は、買いたい人が多い時期のほうが売却しやすい傾向があります。市場は住宅ローン金利や地域の人口動向、新築住宅の供給状況など、さまざまな要因で動いています。

購入希望者が多い時期は売却のチャンスが広がる一方、市場が落ち着くと売却まで時間がかかることも珍しくありません。売却を急いでいなくても、一度相場を確認しておくと、タイミングを判断しやすくなるでしょう。

大規模修繕やリフォーム前後は慎重に判断（マンションの場合）

マンションを売却する場合は、大規模修繕やリフォームの前後で売却するのかを慎重に判断しましょう。大規模修繕が完了しているマンションは、建物が適切に管理されているという印象を持たれやすい場合があります。

なお、室内をリフォームしたからといって、その費用をそのまま売却価格に反映できるとは限りません。工事内容によっては、かけた費用ほど売却価格が上がらないケースもあります。

大規模修繕の予定やリフォームの必要性も踏まえながら、不動産会社に相談したうえで、売却時期を検討するとよいでしょう。

相続後は早めに検討するケースも多い

相続した空き家は、そのまま所有し続けるか、売却するかを早めに検討するケースが少なくありません。利用予定が決まらないまま保有していると、固定資産税や維持管理費がかかり続けるほか、建物の老朽化が進む可能性があります。

また、相続が繰り返されると、共有者が増え、権利関係が複雑になるケースも見られます。もちろん、すぐに売却する必要はありませんが、今後の活用予定がない場合は、早い段階で相場を確認し、家族とも相談しながら今後の方針について話し合っておきましょう。

「今売る」と「5年後に売る」を比較してみる

「今はまだ売らなくてもいいかな」「もう少し様子を見てから売ろう」と考える人は少なくありません。しかし、空き家を所有し続ける間には、建物の老朽化や維持費の負担、市場環境の変化など、さまざまな要素が影響します。

「今売る場合」と「5年後に売る場合」を比較した表はこちらです。

5年間で必ず損をするとは限りません。しかし、空き家を所有し続ける間は、建物の老朽化や維持費、市場環境の変化など、さまざまなコストやリスクが積み重なる可能性があります。だからこそ、「いつ売るか」は価格だけでなく、保有コストも含めて考えることが重要です。

売るか迷っているなら、まず相場を確認するのがおすすめ

空き家を売るかどうか迷っている場合は、まず現在の相場を知ることが先決です。相場がわかれば売却の判断がしやすくなり、今後の選択肢も整理しやすくなります。まずは気軽に査定を利用してみましょう。

売る・売らないは査定後に決めてもいい

「まだ売ると決めていないから、査定は早いかもしれない」と考える人もいるでしょう。しかし、査定を受けたからといって、必ず売却しなければならないわけではありません。

査定は、現在の相場や資産価値を把握するための手段の一つです。空き家を保有し続けるか、売却するかを判断するには、まず現状を知ることが必要です。

HowMaのAI査定を利用すれば、現在の相場を確認できるため、その結果をもとに家族と相談しながら今後の方針を考えられます。売る・売らないは、査定結果を見てから決めても遅くはありません。

AI査定なら数分で現在の相場がわかる

空き家をどうするか迷ったら、まずは現在の相場を確認してみましょう。相場がわかれば、今売るべきか、それとも保有を続けるべきかを判断する材料になります。

HowMaのAI査定なら、物件情報を入力するだけで、最短60秒で相場の目安を確認できます。査定は無料で利用でき、売却を決めていない段階でも気軽に利用できるのがメリットです。

複数社の査定を比較すると適正価格が見えやすい

1社だけの査定では、その価格が適正なのか判断するのは簡単ではありません。不動産会社によって査定額だけでなく、価格の根拠や販売戦略も異なるため、複数社の提案を比較することで、自分の物件のおおよその相場や適正価格が見えやすくなります。

また、担当者の提案内容や売却方法を比べることで、自分に合った進め方を検討する材料にもなります。まずは複数の査定結果を比較し、納得したうえで売却するか、所有し続けるかを判断するとよいでしょう。

空き家売却で失敗しないための3つのポイント

空き家を納得できる条件で売却するためには、事前の準備が欠かせません。相場を把握し、複数の査定結果を比較することで、後悔のない売却につながります。ここでは、空き家売却で失敗しないために押さえておきたい3つのポイントについてご紹介します。

相場を知らずに売り出さない

空き家を売却するときは、まず相場を知ることが大切です。相場を知らないまま売出価格を決めてしまうと、高すぎてなかなか売れなかったり、安く設定して市場価格より低い金額で手放してしまったりすることがあります。

まずはAI査定などを利用して、おおよその相場を把握しておきましょう。相場を知っておけば、価格設定の目安がわかり、その後の売却も進めやすくなります。

複数の査定を比較する

不動産会社によって査定額や価格の根拠、販売方法の提案は異なります。そのため、1社だけの査定で売却を決めるのではなく、複数の査定を比較することがポイントです。

査定額だけで判断するのではなく、「なぜその価格になるのか」「どのような販売方法を提案しているのか」といった点も確認してみましょう。複数の提案を比べることで、自分の空き家に合った売却方法や、安心して任せられる不動産会社を選びやすくなります。

売却スケジュールに余裕を持つ

空き家の売却は、思い立ってすぐに完了するものではありません。査定の依頼や不動産会社との打ち合わせ、売却活動、契約、引き渡しまでには一定の時間がかかります。

売却を急ぐと、十分な検討ができないまま価格を下げたり、条件を妥協したりしてしまう可能性があります。余裕を持ったスケジュールで進めれば、購入希望者の反応を見ながら価格や条件を見直すこともでき、納得したうえで売却を進めやすくなるでしょう。

売却を考え始めたら、まずはHowMaのAI査定で現在の相場を確認してみるのがおすすめです。

おおよその価格を把握してから、さらに詳しく検討したい場合は、複数の不動産会社の査定や提案を比較できるコラボ査定を活用する方法もあります。十分に情報を集めたうえで判断することで、自分に合った方法で空き家売却を進めやすくなるでしょう。

よくある質問（FAQ）

空き家の売却を考え始めると、「いつ売るべき？」「古い家でも売れる？」など、さまざまな疑問が浮かぶものです。ここでは、空き家売却でよくある質問と、その回答についてわかりやすくご紹介します。

Q. 空き家はいつ売るのが一番高く売れますか？

A. 一般的に不動産市場は、新生活に向けて住まいを探す人が増える2～3月に動きが活発になる傾向があります。また、9～10月も転勤や住み替えなどで不動産市場が動きやすい時期です。

ただし、この時期なら必ず高く売れるとは限りません。地域の需要や物件の状態、市場動向などによって売却価格は変わるため、現在の相場を確認したうえで売却時期を検討するとよいでしょう。

Q. 築年数が古くても売れますか？

A. はい、築年数が古くても売却できる可能性は十分あります。建物の価値が低くなっていても、土地の価値や立地条件、周辺環境などが評価されるケースは少なくありません。

また、古家付き土地として売却したり、購入後に建て替えやリフォームを予定している人が購入したりすることもあります。まずは査定を受けて、市場でどのように評価されるのか確認してみるとよいでしょう。

Q. 相続した実家はすぐ売るべきですか？

A. 必ずしもすぐ売る必要はありません。ただし、空き家を所有し続けると固定資産税や維持管理費がかかるほか、建物の老朽化によって資産価値が下がる可能性があります。今後住む予定がない場合は、維持費や活用方法も含めて早めに検討することが必要です。

Q. 空き家はリフォームしてから売ったほうがいいですか？

A. 必ずしもリフォームが必要とは限りません。高額な費用をかけても、その分を売却価格に上乗せできるとは限らないからです。現状のまま売却したほうがよいケースも多くあります。リフォームを検討する前に、不動産会社へ相談してアドバイスを受けておくと安心です。

Q. 査定だけでも依頼できますか？

A. はい、査定だけの依頼でも問題ありません。査定を受けたからといって、必ず売却する必要はないからです。まずは現在の相場や資産価値を把握し、その結果を参考に売却するかどうかを判断するとよいでしょう。

Q. AI査定と訪問査定は何が違いますか？

A. AI査定は、物件情報や過去の取引データなどをもとに、おおよその価格を短時間で算出する査定方法です。一方、訪問査定は不動産会社の担当者が実際に現地を確認し、建物の状態や周辺環境なども踏まえて査定額を提示します。

まずはAI査定で相場を把握し、その後、売却を具体的に検討する段階で訪問査定を利用すると、より実態に近い査定額を確認できます。

「売り時」を逃さないために、まず3つのポイントを確認しよう

空き家の売り時を考えるうえで大切なのは、今の状況をきちんと知ることです。

まず、3つのポイントを確認しましょう。

• 現在の市場価格はいくらか
• 周辺でいくらで売れているか
• 複数社の査定を比較するとどんな査定額になるか

現在の市場価格はいくらか

空き家の売却で後悔しないためには、現在の市場価格を知っておくことが欠かせません。価格の目安がわかれば、売却を急ぐべきか、それとも様子を見るべきかを判断しやすくなります。

HowMaのAI査定なら、約60秒でおおよその価格を確認できます。売却を決めていなくても利用できるため、情報収集の一つとして活用してみるのもよいでしょう。

周辺でいくらで売れているか

空き家の売却では、自分の物件だけでなく、周辺で似た条件の物件が実際にいくらで売れているのかを知ることも大切です。立地や広さ、築年数が近い物件の成約事例を確認すると、自分の物件のおおよその売却相場をイメージしやすくなります。周辺相場を把握しておくことで、価格設定や売却の進め方を考える際の参考になるでしょう。

複数社の査定を比較するとどんな査定額になるか

査定を複数社に依頼すると、提示される査定額や売却方法はさまざまです。それぞれの提案を比べることで、自分の物件がどのように評価されているのかを客観的に把握しやすくなります。HowMaのコラボ査定なら、最大6社の査定額や販売戦略を比較できるため、自分に合った不動産会社を選びやすくなります。

まとめ：空き家の売り時に迷ったら、まずは現在の相場を確認しよう

空き家は、所有している期間が長くなるほど建物の老朽化が進み、維持費などの負担も積み重なっていきます。ただし、不動産の売却価格は地域の需要や市場の動きにも左右されるため、「今すぐ売ればよい」と一概にはいえません。

大切なのは、現在の市場価格や周辺の成約事例を確認し、売却を判断するための材料をそろえることです。

HowMaのAI査定やコラボ査定を活用すれば、相場を確認したり、複数の不動産会社の提案を比べたりできます。売却を急いで決めるのではなく、集めた情報をもとに、自分に合ったタイミングを考えてみましょう。