「空き家税が始まるらしい」「マンションも対象になるの？」「固定資産税とは別に税金がかかるの？」と気になっている方も多いのではないでしょうか。
現在、京都市では2030年度、大阪府寝屋川市では2029年度頃の導入を目指して制度化が進められており、今後は他の自治体にも広がる可能性が注目されています。
本記事では、空き家税とはどのような制度なのか、いつから始まるのか、対象となる住宅や導入自治体、今後の動向などについてわかりやすく解説します。
この記事で分かること
- 空き家税とは何か
- 「空き家税」が必要な理由
- 空き家税を導入予定の自治体と開始時期
- 空き家税の対象になる家・ならない家
- 空き家税が全国で導入される可能性と今後の動向
- 空き家税が始まる前に考えたい選択肢
- 空き家の売却を検討しているなら、まず相場を知ることが重要であること
空き家税とは？固定資産税とは違う新しい税制度
空き家税は、固定資産税とは別に自治体が独自に導入する新しい税制度です。まずは空き家税の仕組みや必要性についてわかりやすく解説します。
空き家税とは何か
空き家税とは、空き家や非居住住宅（居住者のいない別荘など）の活用・流通を促進することを目的に、一部の自治体で導入が進められている独自の地方税です。京都市では正式名称を「非居住住宅利活用促進税」、大阪府寝屋川市では「空き家流通促進税」として制度化が進められています。
いずれも自治体が地方税法に基づき、総務大臣の同意を得て導入する法定外税であり、全国一律の税金ではありません。法定外税とは、地方税法で定められた税目以外に、自治体が地域の課題に応じて独自に創設できる地方税を指します。
また、固定資産税が土地や建物を所有していることに対して課される税金であるのに対し、空き家税は一定の条件を満たす非居住住宅などを対象とし、その活用や流通を促すことを目的としている点が大きな違いです。現在は京都市と寝屋川市が先行していますが、今後は他の自治体へ広がる可能性も注目されています。
なぜ「空き家税」が必要になったのか
空き家税が導入される背景には、全国で空き家が増え続けていることがあります。総務省の令和5年住宅・土地統計調査によると、2023年時点の全国の空き家数は899万5,000戸、空き家率は13.8％となり、いずれも過去最高を更新しました。
近年は人口減少や少子高齢化、相続などにより利用されない住宅が増え、老朽化による倒壊や景観の悪化、防犯・防災上のリスクなど、放置空き家による問題が深刻化しています。
一方、住宅を必要とする人がいるにもかかわらず、活用できる住宅が市場に十分流通しておらず、住宅ストックを有効活用できていないことも課題です。
こうした課題を解決するため、空き家の売却や賃貸などの利活用を促し、住宅ストックの有効活用や地域活性化につなげることが空き家税導入の主な目的です。
空き家税はいつから始まる？導入予定の自治体と開始時期
空き家税は全国一律で始まる制度ではなく、自治体ごとに導入時期や内容が異なります。ここでは、京都市や大阪府寝屋川市の導入スケジュールや制度の現状についてわかりやすくご紹介します。
京都市の空き家税は2030年度からスタート予定
京都市では、空き家税（正式名称：非居住住宅利活用促進税）の導入を進めています。空き家や別荘、セカンドハウスなどの非居住住宅が住宅ストックとして十分に活用されず、地域コミュニティの活力低下や防災・防犯上の課題につながっていることから、制度の創設が検討されました。
2023年3月には地方税法に基づき総務大臣の同意を得て、空き家では全国初の法定外税として導入が決定しています。
当初は2029年度の課税開始を予定していましたが、システム開発の影響により1年延期され、2030年度からの予定です。非居住住宅の売却や賃貸などの利活用を促し、住宅ストックの有効活用や地域コミュニティの活性化につなげることが期待されています。
寝屋川市でも空き家税導入へ、2029年度頃の開始を目指す
大阪府寝屋川市では、「空き家流通促進税」の導入を進めており、2029年度頃の課税開始を目指しています。2026年7月には条例案が市議会で可決され、今後は総務大臣の同意を経て導入される予定です。
大きな特徴は、全国で初めて市内全域を対象とする点で、売却や賃貸に出されていない居住実態のない住宅の市場流通を促すことを目的としています。
なお、京都市の「非居住住宅利活用促進税」は市街化区域内の非居住住宅を対象としており、対象区域や制度設計が異なります。
寝屋川市は人口減少や空き家の増加を踏まえ、空き家を有効活用して子育て世代など新たな居住者の受け皿を確保し、地域の活性化につなげることを目指しています。
空き家税はなぜ必要？導入の目的と背景
空き家税は税収を増やすためだけではなく、増え続ける空き家の利活用を促すことを目的とした税制度です。ここでは、導入が検討される背景や、空き家問題との関係についてわかりやすく解説します。
目的は税収ではなく「空き家の流通促進」
空き家税の目的は、新たな税収を確保することではなく、空き家の流通や利活用を促進することにあります。長期間利用されていない住宅をそのまま所有し続けるのではなく、次のような活用を促すことが狙いです。
- 売却して新たな所有者へ引き継ぐ
- 賃貸住宅として貸し出す
- 自ら住む、または事業用として活用する
このような選択肢が広がることで、住宅ストックの有効活用が進み、管理不全空き家の減少や住宅市場への流通促進につながります。
放置された空き家が地域にさまざまな影響を及ぼしている
放置された空き家は、所有者だけの問題ではなく、地域全体に影響を及ぼす社会問題となっています。管理されていない空き家は、建物の老朽化による倒壊や火災などの防災リスクだけでなく、不法侵入や不法投棄といった防犯面の問題、景観の悪化を招くおそれがあります。
また、本来住める住宅が市場に出回らないことで、住まいを探している若い世代や子育て世帯の選択肢が限られてしまうことも課題です。こうした問題を解決するためにも、空き家を適切に管理し、売却や賃貸などによって活用を進めることが求められています。
空き家は「持っているだけ」では負担が増える時代へ
空き家は、「いつか住むかもしれない」「とりあえず持っておこう」と考えているうちに、思わぬ負担を抱えてしまうことが考えられます。
固定資産税や修繕費、草木の手入れなどの維持費がかかるだけでなく、適切な管理を怠れば、建物の倒壊や近隣トラブルにつながり、所有者として責任を問われることもあるからです。
今後は、京都市や寝屋川市に続いて空き家税の導入を検討する自治体が増えれば、空き家を所有し続ける負担はさらに大きくなる可能性があります。
空き家は、持っているだけで安心できる時代ではありません。将来の負担を少しでも軽くするためにも、「売る」「貸す」「活用する」といった選択肢を早めに検討しておきましょう。
空き家税の対象になる家・ならない家
空き家税は、すべての空き家が対象になるわけではありません。対象となる住宅の条件や課税対象外・免除となるケース、マンションの取り扱いなど、制度のポイントについてわかりやすく解説します。
対象になる可能性がある住宅
空き家税の対象となる住宅は自治体によって異なりますが、京都市では次のような非居住住宅が課税対象となる可能性があります。
- 長期間利用されていない空き家
- 別荘
- セカンドハウス
- 生活の本拠として誰も住んでいない住宅
これらに共通するのは、日常生活を送るための住まいとして利用されていないことです。京都市では、このような非居住住宅の売却や賃貸などの利活用を促すことを目的として制度が設計されています。
なお、実際に課税対象となるかどうかは、住宅の利用状況や自治体が定める要件を踏まえて判断されます。
対象外・免除されるケース
京都市では、非居住住宅であっても、一定の要件を満たす住宅は課税免除や非課税となる場合があります。例えば、事業で使用している住宅や、賃貸または売却の募集を開始してから1年以内の住宅は、空き家の利活用を進めていることから課税免除の対象です。
また、家屋の固定資産評価額が30万円未満の住宅（制度開始後5年間は100万円未満）は免税点の対象となります。さらに、固定資産税が非課税または課税免除となっている住宅や、景観重要建造物など歴史的価値のある建築物は課税されません。
実際に課税されるかどうかは住宅の利用状況や申告内容によって判断されるため、制度の要件を事前に確認しておくことが必要です。
マンションの空室も対象になる可能性は？
マンションの空室も、条件によっては課税対象となる可能性があります。京都市では、区分所有の分譲マンションは住戸ごと、一棟所有の賃貸マンションは建物全体で非居住住宅かどうかが判断の基準です。
そのため、分譲マンションの一室が生活の本拠として利用されていなければ、その住戸が課税対象となることも考えられます。一方、一棟所有の賃貸マンションは、一部に空室があるだけでは課税対象にならず、すべての住戸に居住者がいない場合が対象となります。
また、神戸市では都心部の分譲マンションの空室を対象とした「空室税」について、有識者検討会が導入を求める答申案を了承しており、市が今後、導入の是非を判断する予定です。このように、マンションの空室対策を検討する自治体も出てきています。
今後、空き家税は全国へ広がる？導入の可能性と今後の動向
現在、空き家税の導入を進めている自治体は限られていますが、今後は同様の制度を検討する自治体が増える可能性があります。ここでは、最新の動向や導入の可能性についてわかりやすく解説します。
京都市・寝屋川市の動きを他自治体も注視している
京都市と寝屋川市の動きは、今後の空き家対策の先行事例として注目されています。人口減少や高齢化に伴い、多くの自治体で空き家が増え、管理不全や住宅の流通停滞が課題となっているためです。
京都市は全国初の「非居住住宅利活用促進税」、寝屋川市は市内全域を対象とする「空き家流通促進税」の導入を進めており、その制度設計や運用の効果が注目されています。
今後、これらの取り組みで一定の成果が確認されれば、同様の制度を検討する自治体が増える可能性もあります。京都市と寝屋川市の動向は、今後の空き家対策の方向性を占うモデルケースの一つといえるでしょう。
人口減少エリアでは導入の可能性が高まる理由
人口減少や空き家の増加が課題となっている自治体では、今後、同様の制度が検討される可能性があります。
人口減少が進む地域では、相続や転居などをきっかけに空き家が増えやすく、管理されない住宅が地域の課題となっているからです。空き家が放置されると、防災・防犯上のリスクや景観の悪化を招き、地域の魅力や住環境の低下につながることが考えられます。
ただ、売却や賃貸に出せば活用できる住宅が少なくありません。そのため、空き家税は住宅の流通や利活用を促すための政策として検討される動きが広がるかもしれません。
今後、空き家税の導入が注目される自治体
現時点で空き家税の導入を進めているのは京都市と大阪府寝屋川市ですが、今後は他の自治体の動向にも注目が集まっています。例えば、神戸市では都心部の分譲マンションの空室を対象とした「空室税」について、有識者検討会で導入を求める答申案が了承され、市が導入するかどうかを検討しているところです（2026年7月時点）。
また、人口減少や高齢化が進み、空き家の増加が課題となっている自治体では、京都市や寝屋川市の制度や運用状況を参考に、空き家や空室対策を目的とした同様の制度を検討する可能性があります。
ただし、現時点で全国的な導入が決まっているわけではなく、今後の制度運用の成果や各自治体の判断によって広がり方は変わるでしょう。
空き家税が始まる前に考えたい3つの選択肢
空き家をそのまま所有し続けるだけが良い方法ではありません。将来の負担を減らすためにも、売却・賃貸・活用という3つの方法の特徴を知り、自分に合った選択肢を早めに検討しておきましょう。
売却する
空き家を今後も使う予定がないのであれば、売却するのも有力な選択肢の一つです。所有している間は、固定資産税や修繕費、管理費などの維持費がかかり続け、今後は空き家税のような新たな制度が広がれば、さらに税金の負担が増える可能性もあります。
また、建物は築年数が経つほど資産価値が低下する傾向があるため、売却を先延ばしにすると、希望どおりの価格で売却しにくくなることも考えられます。
売却を考え始めたら、まずは今どのくらいの価値があるのかを知ることから始めてみましょう。AI査定なら、インターネットで手軽におおよその売却価格を無料で確認できるため、「今売るべきか、それとも保有を続けるべきか」を判断しやすくなります。
相場を把握しておけば、その後の売却や活用についても落ち着いて検討しやすくなるでしょう。
賃貸に出す
空き家を手放したくない場合は、賃貸に出すという選択肢があります。入居者がいれば家賃収入が期待できるだけでなく、人が住むことで建物の傷みや設備の不具合にも気付きやすくなるため、空き家を放置するリスクを減らせます。空き家税に関しても実際に住宅として利用されていれば課税対象にはなりません。
ただし、築年数や立地によっては借り手が見つからないこともあるため、事前に賃貸需要や家賃相場を確認しておくことも必要です。売却と賃貸のどちらが自分に合っているか、不動産会社に相談しながら比較してみるとよいでしょう。
活用する
売却や賃貸だけでなく、空き家を自分で活用するという選択肢もあります。例えば、リフォームして自宅やセカンドハウスとして利用するほか、立地や建物の状態によっては、カフェや店舗、シェアハウス、地域の交流拠点、民泊・宿泊施設などとして活用できる場合もあります。
また、建物の活用が難しい場合は、解体して駐車場として利用する方法も選択肢の一つです。
空き家を活用すれば、建物の老朽化や放置によるリスクを抑えられるだけでなく、新たな価値を生み出し、地域の活性化につながることも期待できます。
ただし、リフォーム費用や解体費用、維持管理費に加え、立地や需要によって収益性は大きく異なります。補助金や支援制度を利用できるケースもあるため、事前に確認しながら、自分に合った活用方法を検討してみましょう。
売却を検討しているなら、まず相場を知ることが重要
空き家税の導入が広がれば、空き家の売却を考える人が増える可能性があります。地域によっては売り出される物件が増え、売却のタイミングや価格設定がこれまで以上に重要になるかもしれません。そのため、制度が始まってから慌てるのではなく、「今ならいくらで売れるのか」を早めに把握しておくと、その後の判断もしやすくなります。
HowMaコラボ査定なら、まずAI査定で現在の相場を無料で確認できます。そのうえで、複数の不動産会社による査定額や販売戦略、担当者の提案を比較できるため、自分に合った売却方法を選びやすいのが特徴です。
今すぐ売却する予定がなくても、現在の資産価値を知っておけば、「売る」「貸す」「活用する」といった選択肢を落ち着いて比較できるでしょう。
よくある質問（FAQ）
ここでは、空き家税に関してよくある質問について回答します。
Q. 空き家税とは何ですか？
A. 空き家税とは、空き家や別荘、セカンドハウスなどの非居住住宅の利活用を促進するために自治体が導入する法定外税です。全国共通の税金ではなく、自治体ごとに制度内容や対象が異なります。京都市では正式名称を「非居住住宅利活用促進税」とし、空き家の流通促進や地域活性化を目的としています。
Q. 空き家税はいつから始まりますか？
A. 京都市では、システム開発の影響により開始時期が1年延期され、2030年度（令和12年度）から課税開始予定です。また、大阪府寝屋川市では2029年度頃の導入を目指して制度化が進められています。
Q. 固定資産税とは別ですか？
A. はい、別の税金です。固定資産税は土地や建物を所有していることに対して課税されますが、空き家税は一定の条件を満たす非居住住宅を対象とした法定外税です。そのため、対象となる場合は固定資産税とは別に納税が必要になります。
Q. マンションも対象ですか？
A. はい、条件によっては対象になります。京都市では、分譲マンションは住戸ごと、一棟所有の賃貸マンションは建物全体で判定されます。ただし、一棟賃貸マンションで一部の住戸に入居者がいる場合は課税対象になりません。
Q. 相続した実家も対象ですか？
A. 相続しただけでは課税が決まるわけではありません。相続後も誰も住まず、生活の本拠がない状態であれば課税対象となる可能性があります。一方、京都市では相続後3年間は申告により徴収が猶予され、その間に売却や賃貸などで利活用された場合は猶予した税は徴収されません。
Q. 売却中でも課税されますか？
A. 京都市では、売却や賃貸の募集を開始してから1年以内であれば、一定の要件を満たすことで課税免除の対象になります。ただし、募集を始めていても要件を満たさない場合や、1年を超えても売却・賃貸が成立しない場合は、取り扱いが変わることがあります。
Q. 全国で導入されますか？
A. 現時点では全国導入は決まっていません。空き家税は自治体が独自に導入する法定外税であり、現在は京都市と寝屋川市が先行しています。ただし、人口減少や空き家の増加が課題となっている自治体では、今後これらの制度を参考に同様の仕組みが検討される可能性があります。
まとめ：空き家税に備えるなら、まずは現在の資産価値を確認しよう
空き家税は、単に新しい税金が増えるという話ではなく、空き家を「持っているだけ」の状態から、売却や賃貸、活用へと動かすことを目的とした制度です。今後は京都市や寝屋川市の取り組みを参考に、同様の制度を検討する自治体が増える可能性もあります。
だからこそ、「制度が始まってから考える」のではなく、自分の空き家を今後どうするのかを早めに検討しておくことが大切です。
売却を視野に入れているなら、まずは現在の売却相場を知ることから始めましょう。HowMaコラボ査定なら、AI査定で相場を無料で確認したうえで、複数の不動産会社による査定額や販売戦略を比較できます。
査定額だけでなく、担当者の提案内容まで比較できるため、自分に合った売却方法を選びやすいのも魅力です。売却で将来後悔しないためにも、まずはHowMaコラボ査定で現在の資産価値を確認してみてはいかがでしょうか。
