AI査定をしたけれど、不動産売却を進めていくにあたり、たくさんの論点や疑問に当たりますよね。
ここでは、HowMaに寄せられたユーザー様の質問をご紹介させていただきます。似たお悩みの方がいらっしゃいましたら、ご参考にしてみてください。
（※個人が特定できるような質問は、質問意図が変わらない範囲で内容に一部フェイクを入れますので、現ユーザー様は今後も安心してお問い合わせください。）
Q.住宅ローン残高1,100万の戸建てを売りたいです。AI査定額は1,400万だったので不動産会社に査定依頼をしたところ、なんと再建築不可地域なので査定額は800万にもならないと言われてしまいました。どうすればいいでしょうか？
A.
ご質問ありがとうございます。まずAI査定について簡単に説明すると、
再建築不可は、つまり2m接道の問題です。建築基準法上の道路に2m接続しているかどうかが基準です。
そのため、まずは接道があるか確認します。実は道路だと思っていたけど、建築基準法上の道路ではない場合もあります。例えば赤道（アカミチ）って、昔からあるただの通路などですね。そういうのはもうどうしようもないんです。
ただ、接道はあるけど、幅が2m未満、実際に測ったら1.7mですという場合は、あと30cmあれば再建築可能になります。という話であれば、この30cmを取りに行くんですよ。
隣のお家にピンポンして、「路線価もしくは公示地価に平米数をかけた金額で買わせてくれませんか？」っていう交渉をするので、日数はかかります。登記費用や測量費用がかかりますが、それで土地の価値が1.5〜2倍になるので、トライする価値は十分にありますよね。
30cm × その通路分12mぐらいの面積を算出できると思うので、測量と登記、土地の取得費用で数百万もかかりますが、払う価値があると思いますよ。家の値段が1000万から2000万に上がるなら、やってみてもいいですね。
トライしないと、二束三文で不動産業者が買い叩きますよ。恐らく、800万も出さないと思います、400〜500万とかになっちゃうと思います。
Q. でも先にお金出さないといけないんですよね。200万を現金で出せっていうのは難しいです。
そうなんですよ、30cm × 何mかによるんですけどね。隣の家全部を買うわけではないので、そんなに大きな金額にならないと思います。でも、エリアによっては 200万ぐらいになる可能性はありますね。
この購入に対してローン組むのは結構厳しいので、現金で買う、もしくは「ここの部分をまとめて売ります」というやり方です。つまり、自分とお隣さんの一部をセットにして、共同売却で不動産会社に買ってもらうんです。普通の人には売れないかもしれないですけど、不動産会社から見ると仕上がり2m接続されるから、良いですよね。
売れたらお隣さんに配分するような形にすればいいです。共同売却で「お隣の一部との同時売却を前提とする」といった特約を入れて紐付けます。契約書は、自分と不動産会社、お隣さんと不動産会社の 2本になります。
すると不動産会社はいい土地を買えたってことになるし、それぞれの売却金額が決まってるので、揉めるリスクも低いので、ぜひお隣さんとうまく話をまとめられたらいいですね。一旦買わなくてもいいんですけど。
プロからするともったいない部分がありまして。結局その売値が仕上がったものを前提に決まってくる状況で、その中の面積割合で分割するので、お隣さんは得するんですよね。元々、再建築不可はものすごく安いから。
普通にここを売却しようとしたら、公示地価や路線から単価を出すしかないものを、売価から出す・実勢価格から出すので、上がるんですよ。
だから余裕があれば自分で買い取ってから、まとめて転売した方が当然手残りは大きいです。ただ、その 200万が出せないっていう事情がある時は、同時売却で進めるのがいいですね。
お隣さんも手続きの手間があるので、少し多く配分するなど交渉したらいいですよ。「普通に公示地価で売ったら200万だけど、同時売却でこの会社に買ってもらうなら400万になるみたいですよ」というように、ちょっと色つけてあげることで話を進めたらいいですよ。お隣さんにとっては30cmなんでね、売っても売らなくても生活には支障がないでしょうし。
Q.同時売却は不動産会社に買い取ってもらうしか、無理なのですか？一般仲介の方が高くなりそうですが。
一般も理論上はできますけど、ローン組んで購入したいと言われても、基本的に融資がきついのです。
一度不動産会社が取得して、1つにまとめたものだったら、ローンを組めますけどね。再建築不可の土地と、30cmの土地も再建築不可で、売買契約書は2本なので、これに対して抵当権はどうつけるの？って問題があるんですね。だからお勧めしにくいです。おそらく無理だと思います。
海外の投資家みたいな、現金一括で買ってくれる人を探すならありですね。
駅近の再建築不可物件の話を聞きますが、駅が近い分、土地の価格が高く、隣人関係が良くないことが多いようですね。なかなか土地を離さない人が多いので、普通の住宅地の方が話しやすいかなと思います。
