AI査定から一歩進んで、不動産会社の査定を複数社から一括で取得する方法と売却成功につなげる鉄則

AI査定で自宅の大まかな価値が分かると、「結局は不動産会社に頼むのだから、実際の査定額も複数比べてみたい」と思うものです。しかし、初めての依頼は「どこを選べばいい？」「事前の準備は？」と不安も尽きません。

実は、実務のプロは「もっと気軽に、ラフな気持ちで一括査定して大丈夫」と口をそろえます。細かい調整は後からいくらでもできるからです。

そこで本記事では、住所だけでスタートできる一括査定の気軽な使い方や無料査定の種類、複数社を比べる際のコツなど、売却成功につながる情報についてわかりやすく解説します。「まずは一括査定で、ざっくり相場を知る」ためのガイドとして、ぜひ参考にしてみてください。

この記事でわかること

• 無料査定・有料査定で対応できる内容
• 手元にあれば査定がスムーズになる書類
• 複数社への査定が必要な理由
• 査定額に影響が出る要素やリフォームの要否
• HowMaコラボ査定で物件オーナーが売却価格を決めやすい理由

不動産の査定は、まず「無料査定」で十分。例外的に有料の鑑定評価が必要なケースもある

不動産の査定は、主に無料の「価格査定」と、有料の「鑑定評価」の2種類です。さらに無料の価格査定には、AI査定・簡易査定・訪問査定の3つの種類があります。なお、AI査定と簡易査定は、まとめて机上査定と呼ばれています。

はじめに、それぞれの査定について解説しましょう。

1. 無料の査定：不動産の相場感を知りたい時

不動産を売却するかどうか検討している段階であれば、まずは無料査定で十分です。不動産会社が行う査定は、売却を依頼してもらうための営業活動の一環として提供されているため、基本的に費用はかかりません。

そのため、「査定は無料と聞いていたのに後から費用を請求された」というケースは、通常の売却相談ではほとんどないと考えてよいでしょう。不動産会社は売買契約が成立し、物件が売れた後に成功報酬として仲介手数料を受け取る仕組みだからです。

無料査定には主に「AI査定」「机上査定（簡易査定）」「訪問査定」の3種類があります。3つの方法を比較した表は以下の通りです。

【査定方法の比較表】

スピーディーかつ手軽に相場を把握したい場合に向いているのはAI査定です。簡易査定は過去の取引事例や周辺相場をもとに査定額とその根拠を確認できます。さらに売却を具体的に検討している場合は、現地調査を行う訪問査定が最も精度の高い方法です。

ただし、無料査定で提示される価格はあくまでも「売却できそうな価格の目安」であり、法的な責任を伴うものではありません。

また、査定方法や重視するポイントは不動産会社によって異なるため、同じ物件でも査定額に数百万円の差が生じることがあります。そのため、査定結果を鵜呑みにするのではなく、複数社の査定額や査定根拠を比較しながら相場感を把握するのが上手に使いこなすコツです。

なぜ査定がバラバラになるのかについて詳しく知りたい方は、こちらの記事を参考にしてください。

2025年12月更新｜不動産一括査定で査定額がバラバラの時はどうする？高額査定にだまされないための目安と注意点

2. 有料の査定（鑑定評価）が必要になるのは、かなりレアケース

不動産の価格を調べる方法として、有料の査定をイメージする人もいるかもしれません。ただ、実際に費用を払って評価を依頼する場面はそれほど多くないといえます。

有料の査定として代表的なのが、不動産鑑定士による「鑑定評価」です。不動産鑑定士は国家資格を持つ専門家で、不動産の価格を客観的に評価し、鑑定評価書を作成します。鑑定評価が必要になるのは次のようなケースが中心です。

• 裁判所を通じて離婚・相続の争いが進んでいる
• 税務調査などで、より厳密な価格根拠が求められている

一方、一般的な不動産売却や相続人同士の話し合いであれば、不動産会社の無料査定で十分なことがほとんどです。実際、裁判に発展していない相続や離婚の協議では、不動産会社の査定書を参考にしながら話し合いが進められています。

そのため、まずは無料査定や一括査定を利用して相場を把握し、必要に応じて次のステップを考えれば問題ありません。弁護士や税理士から鑑定評価を勧められた場合に、不動産鑑定士への依頼を検討するのが一般的です。

「最初から有料鑑定を前提にしなければいけない」と思う必要はないので、安心してください。

鑑定評価について、詳しく知りたい方は、次の記事も併せてご覧ください。

不動産鑑定と査定書は何が違う？良い査定書の見極め方も徹底解説 

Webでの不動産会社への査定依頼前の準備はほぼ不要。住所さえ分かればスタートできる

AI査定や一括査定を使うとき、「登記簿や図面を全部そろえてからじゃないと依頼してはいけないのでは？」と身構えてしまう方も少なくありません。しかし実際には、まずは「住所」と「だいたいの物件情報」さえ分かれば十分です。

ここでは、査定依頼時に最低限必要な情報と、手元にあると不動産会社とのやり取りがスムーズになる書類について解説します。

とりあえず入力できれば査定ができる最低限の情報

査定を依頼する際、「正確な面積や築年数が分からない」「手元に資料がない」という人も心配は不要です。一般的には、次のような情報が分かれば査定を依頼できます。

• 物件の住所（マンションは部屋番号まで）
• 物件の種類（マンション・戸建て・土地など）
• おおよその面積
• 築年数または建築年
• 居住用か投資用か

これらの情報が入力できれば、AI査定や一括査定で概算価格を確認することは十分可能です。「面積が65㎡だったか68㎡だったか分からない」「築年数を正確に覚えていない」といった状態でも、査定依頼をためらう必要はありません。

不動産会社は査定を進める際に登記情報や公的資料を確認するため、細かな数字は後から補足できます。まずは分かる範囲の情報を入力して、相場感を把握することを優先しましょう。

手元にあれば、不動産会社とのやり取りがスムーズになる書類（必須ではありません）

査定依頼の時点では、書類が一切なくても問題ありません。ただ、次のような書類が手元にあると、査定や売却相談がよりスムーズに進みます。

戸建て・マンション共通

査定依頼の際に必須ではありませんが、以下の書類が手元にあると不動産会社とのやり取りが早くなります。

• 登記権利証または登記識別情報通知書（12桁の英数字が記載された書類）
• 固定資産評価証明書または固定資産税納付書
• 住宅ローンの返済予定表（償還予定表）や残高証明書

登記権利証または登記識別情報通知書は、所有者や権利関係を確認するための書類です。売却時にも必要になるため、保管場所を確認しておくと安心です。固定資産評価証明書・固定資産税納付書は、土地や建物の固定資産税評価額が分かる書類です。不動産会社が物件情報を確認する際の参考資料になります。

住宅ローンの返済予定表（償還予定表）や残高証明書は金融機関から発行される書類で、住宅ローンの残債額を確認できます。売却後に手元にいくら残るかを試算する際に役立ちます。

これらの書類が見当たらなくても査定依頼は可能です。まずは住所や物件情報を伝えて査定を受け、必要に応じて後から準備すれば問題ありません。

マンションの場合

マンションの場合は、管理状況が分かる書類があると査定や売却相談がしやすくなります。例えば、次のような資料です。

• 管理費・修繕積立金の金額が分かる書類
• 管理規約
• 長期修繕計画書

管理費や修繕積立金の金額が分かる書類があれば、毎月どのくらいの維持費がかかっているのかを確認できます。購入を検討している人も気になるポイントなので、不動産会社が物件を把握する際の参考になります。

管理規約は、ペット飼育の可否やリフォーム時のルールなどが記載されている書類です。また、長期修繕計画書を見ると、今後予定されている大規模修繕や修繕積立金の状況を確認できます。これらの資料が手元にあれば、売却相談や購入希望者からの質問にも対応しやすくなるでしょう。

とはいえ、査定を依頼する段階で必ず用意しなければならないわけではありません。まずは住所や部屋番号を入力して査定を依頼し、必要になったタイミングで不動産会社から求められた書類を準備すれば十分です。

戸建ての場合

戸建ての場合は、土地や建物に関する書類があると、査定の参考資料として役立ちます。必須ではありませんが、以下のような資料があれば不動産会社も物件の状況を把握しやすいでしょう。

戸建ての査定に役立つ書類はこちらです。

• 測量図
• 建物図（確認申請図・竣工図など）
• 私道や越境に関する覚書

測量図は土地の面積や境界の状況が分かる図面で、土地の面積や形状、隣地との境界を確認できます。建物図（確認申請図・竣工図など）は、建物の間取りや構造、増改築の履歴などがわかる資料です。リフォームや増築を行っている場合は、査定時の参考になることがあります。

敷地の一部が私道に接している場合や、隣地との間で越境に関する取り決めがある場合は、私道や越境に関する覚書も確認しておきましょう。売却時に買主から確認を求められることもあるため、手元にあれば早めに共有しておくと安心です。

これらの資料がなくても査定依頼は可能ですが、戸建ては土地や建物の個別性が価格に影響しやすいため、資料がそろっているほど物件の状況をより正確に伝えやすくなります。

不動産会社から質問された時に回答を準備しておきたいこと

査定を依頼する際は、書類だけでなく物件に関する状況も確認されることがあります。そのため、質問されそうな事項について事前に整理しておくと、いざというときに慌てません。

例えば、以下のような内容を聞かれる可能性があります。

• いつ頃までに売却したいのか
• エアコンや照明、家具・家電などを撤去する予定があるのか
• 相続物件の場合、遺産分割協議は完了しているのか
• 告知事項に該当する内容はないか

特に重要なのが、物件のマイナス要因になり得る情報です。雨漏りやシロアリ被害の履歴、近隣トラブルなど、気になる点がある場合は査定の段階で伝えておくことをおすすめします。後から判明すると、売却活動や契約手続きに影響することがあるからです。

告知事項とは、買主の判断に影響を与える可能性がある物件情報のことを指します。内容によっては契約不適合責任にも関わるため、思い当たることがあれば不動産会社へ相談しておくと安心です。

なお、告知事項とは、契約不適合責任で問われる4種類の瑕疵（物理的瑕疵・心理的瑕疵・法律的瑕疵・環境的瑕疵）のことです。詳しく知りたい方は、こちらの記事を参考にしてください。

不動産売買における契約不適合責任ってなに？

なぜ複数社へ査定を依頼することが必要なのか

不動産会社の査定額は、「この金額で売れます」という約束ではなく、あくまで、その不動産会社が考える売却予想価格です。そのため、同じ物件でも査定額に差が出ることは珍しくありません。不動産会社ごとに重視するポイントや売却戦略が異なるためです。

例えば、「早めに売り切ることを優先しましょう」という会社もあれば、「まずは高めの価格で売り出して反応を見ましょう」という会社もあります。中には媒介契約を獲得するために、強気の査定額を提示する会社もないとはいえません。

売主としては、高い査定額を提示されるとうれしいものです。特に長年住んだ自宅であれば、「この会社は自宅の価値を分かってくれている」と感じることもあるでしょう。しかし、査定額が高いことと、その価格で売れることは別の話です。相場より高い価格で売り出した結果、内覧希望者が集まらず、何度も値下げするケースも少なくありません。

だからこそ、査定は1社だけで判断せず、複数社に依頼することをおすすめします。少なくとも3社、できれば6社ほど比較すると、高すぎる査定や安すぎる査定を見分けやすくなります。

査定額そのものよりも、「なぜその金額になるのか」「どのような販売戦略を考えているのか」に注目してみてください。複数社の査定を比べることで、おおよその売却相場も見えてきます。

査定額に影響が出る要素やリフォームの要否を解説

不動産を少しでも高く売りたいと考えたとき、リフォームを検討する人がいます。しかし、リフォーム費用をかけたからといって、その分だけ査定額が上がるとは限りません。まずは査定額にプラスとなる要素とマイナスとなる要素を知ることから始めましょう。

本章では、査定額に影響が出る要素やリフォームの要否について解説します。

1. プラスになりうる12要素

不動産の査定額は、築年数や広さだけで決まるわけではありません。立地や周辺環境、建物の状態など、さまざまな要素が評価の対象になります。査定額にプラスの影響を与える主な要素は下表のとおりです。

【査定額にプラスの影響を与える主な12要素】

このように、築年数や部屋数のような家の個性だけでなく、交通の便や災害リスクなど地域の情報も査定に大きく影響します。

戸建てやマンションの査定について、さらに詳しく知りたい方は次の記事もあわせてご覧ください。

マンション査定を高くするポイントは？訪問査定前に準備しておきたいこと【2024年最新版】

既存住宅インスペクションって？

2. マイナスになりうる8要素

査定額にプラスの要素がある一方で、価格を下げる要因になるものもあります。特に安全性や利便性、将来の利用しやすさに関わる事項は、買主が重視するポイントです。査定時にマイナス評価となりやすい主な要素は次のとおりです。

【査定額にマイナスの影響を与える主な8要素】

マイナス要素があるからといって、必ずしも売れないわけではありません。ただし、査定額や売却期間に影響する可能性はあります。

気になる点がある場合は、不動産会社に早めに伝えておくのがおすすめです。後から発覚すると買主との交渉が難しくなることもあるため、査定の段階から共有しておいた方が結果的にトラブルを防ぎやすくなります。

3. リフォームをしても価格に反映できないケースが多い

「リフォームをしてから売った方が高く売れるのでは？」と考える人は少なくありません。しかし、リフォーム費用をそのまま売却価格に上乗せできるケースばかりではないのが実情です。

例えば、現状のままで3,500万円程度と査定された住宅があったとします。水回りの老朽化が気になり、キッチンや浴室、トイレのリフォームに500万円かけたとしても、売却価格が4,000万円になるとは限りません。実際には3,700万円前後にとどまるケースもあります。

その理由の一つが、買主の好みです。最近は中古住宅を購入して、自分たちの希望に合わせてリフォームやリノベーションを行いたいと考える人も増えています。売主にとっては価値のあるリフォームでも、買主から見ると「自分なら別のデザインにしたかった」と思われることもあるのです。

ただし、リフォームすることで売れやすくなるケースもみられます。設備が新しく清潔な状態であれば、内覧時の印象は良くなり、購入後すぐに住めることを評価する買主もいるからです。したがって、売却前にリフォームをする場合は「かけた費用を回収できるか」ではなく、「買主にとって魅力的な状態になるか」という視点で判断することがポイントと言えます。

どこを修繕すると効果的なのかについて知りたい方は、以下の記事で紹介していますので、ぜひ合わせてご覧ください。

リフォームしてから売ると売却額は高くなる？ -HowMa不動産売却なんでも相談室 vol.18-

HowMaのコラボ査定を使う3つのメリット

HowMaのコラボ査定は、AIによるデータ分析と不動産会社の査定を組み合わせることで、より納得感のある売却判断をサポートしてくれます。HowMaのコラボ査定を使う3つのメリットはこちらです。

【HowMaのコラボ査定を使う3つのメリット】

AI査定だけでは分からない現場の情報を補いながら、複数の不動産会社の査定を比較できるのがHowMaの強みです。まずは相場を把握したい人から、本格的に売却を検討している人まで幅広く活用しやすいサービスといえるでしょう。

まとめ：不動産売却の第一歩は査定から！HowMaのAI査定とコラボ査定を活用して売却価格を決めよう

不動産の査定は基本的に無料で利用できます。有料の鑑定評価が必要になるのは、裁判や税務調査などの特殊なケースです。査定を受けるためには登記簿や図面をすべて用意する必要もありません。住所や物件情報が分かれば、まずは相場を確認できます。

売却で失敗しないためには、1社の査定だけで判断しないことがポイントです。同じ物件でも不動産会社によって査定額や売却戦略は異なります。複数社の査定を比べることで、「高すぎる査定」や「安すぎる査定」に気付きやすくなり、おおよその売却相場をつかみやすくなるのがメリットと言えます。

そんなときに活用したいのがHowMa（ハウマ）のコラボ査定です。最短60秒でAI査定による相場を確認できるだけでなく、複数の不動産会社による査定や提案をまとめて比較できます。AIの客観的なデータと不動産会社の実務的な視点を組み合わせることで、売り出し価格を決めやすいのが特長です。

HowMa利用者の売却事例では平均190万円アップという実績もあります。※ハウマのAI査定価格をもとに複数社へ査定依頼し売却した物件のうち、成約価格がAI査定価格を上回った場合の平均価格です（2025年8月集計）

売却価格は、相場を知らなければ決められません。まずは査定を受けて、自宅など所有している不動産がいくらで売れそうなのかを確認してみましょう。