ザ・ガーデンテラス目黒の売却査定・相場情報

全国地価マップによれば、ザ・ガーデンテラス目黒（東京都品川区西五反田３丁目）周辺の相続税路線価は、令和5年から令和7年にかけて上昇傾向にあります。

本物件は、東京建物と三菱地所レジデンスによる分譲で、東急目黒線「不動前駅」徒歩4分、JR山手線「五反田駅」徒歩9分、「目黒駅」徒歩10分と、複数駅を利用できる交通利便性の高い立地です。都心へのアクセスを重視する層にとって、こうした立地条件は大きな魅力といえます。

2018年1月築と比較的新しく、住宅需要が見込まれる品川区西五反田エリアに位置していることも、市場価値を支える要素の一つです。

周辺では五反田・大崎エリアを中心に再開発事業が進められており、今後の街の利便性や魅力の向上が、本物件の資産価値を支える要素となる可能性があります。

本物件は、地上19階・地下1階建て、総戸数108戸のマンションです。

そして、中古マンションらくらくフラット３５検索によると、フラット35S 金利Bプラン(当初5年間年-0.25%)の適用が可能なマンションです。買主がフラット35を利用する際には、適合証明を省略できる（＝7万ほど費用を節約できる）優良住宅です。

将来の価格推移・資産価値の期待値

1. 価格推移の分析・再開発など価格上昇が予測される計画:
2018年築のザ・ガーデンテラス目黒は、東京建物・三菱地所レジデンスによる分譲であることや、品川区西五反田という立地、東急目黒線「不動前駅」徒歩4分、JR山手線「五反田駅」徒歩9分、「目黒駅」徒歩10分という交通利便性の高さなどから、今後も比較的安定した資産価値が期待できます。

特に、複数駅・複数路線を利用できる都心アクセスの良さは、中古マンション市場において評価されやすく、資産価値を支える要素と考えられます。

周辺では、東五反田二丁目第3地区第一種市街地再開発事業などの再開発が進められており、エリア全体の利便性や魅力の向上が期待されています。こうした周辺環境の変化は、将来的に本物件の資産価値を支える要素となる可能性があります。

2. 賃貸市場と利回り:
表面利回りは約3%と、都心好立地の物件としては平均的な水準と推測されます。交通利便性の高さとブランド力から、安定した賃貸需要が見込め、比較的安定した家賃収入が期待できます。一方で、売却益については、今後の市場動向や金利情勢を注視する必要があるでしょう。

3. マーケット要因:
金利動向（上昇局面では住宅ローン金利の上昇により購入意欲が低下する可能性）、不動産市場（都心回帰の動きが強まることで、都心物件の価値が相対的に上昇する可能性）が資産価値に影響します。特に将来人口指数によれば、東京都品川区は安定した人口動態が見込まれており、住宅需要の維持が期待されます。

特に当物件エリアでは今後も人口増加見込みのため、住宅需要が供給を上回りやすい傾向にあります。そのため資産価値の維持・向上が期待できます。

ただし数十年後に市場がどうなるかは読めないため、活発な取引が見込める今のうちに、高値での売却戦略を立てることも有効です。

総括: ザ・ガーデンテラス目黒がエリア内で選ばれる理由は、大手デベロッパーによる分譲、複数駅・複数路線を利用できる交通利便性、充実した共用施設、緑を取り入れた住環境が挙げられます。

築年数の経過による影響はあるものの、こうした立地条件や住環境、安定した住宅需要は、今後の資産価値を支える要素になると考えられます。

修繕・管理・エリアのリスク（物件長期保有（住み続けたい人）のポイント）

1) 修繕費増大：2018年築であり、大規模修繕はまだ先ですが、一般的に築15年周期で大規模修繕が行われ、それに伴い修繕積立金の上昇や一時金の徴収が発生する可能性があります。長期的な視点での修繕計画と積立金残高の把握、将来の費用見通しが重要です。

2) 管理組合運営：管理は東京建物アメニティサポートに全部委託されています。ただし、将来的な建物の維持管理には、管理組合の運営状況や長期修繕計画の進捗も重要となるため、修繕積立金の状況や今後の修繕計画を確認しておく必要があります。

3) エリア固有リスク：目黒川に近い立地のため、集中豪雨や河川氾濫による浸水リスクには注意が必要です。

これらのリスクがある一方、本物件は大手デベロッパーによる分譲、複数駅・複数路線を利用できる交通利便性、充実した共用施設や住環境など、資産価値を支える要素を備えています。

物件を長期保有する場合は、特に上記3点のリスクに対し、より敏感に対処する必要があります。

ザ・ガーデンテラス目黒の売却・購入を検討している方へ

【購入を検討する方へ】

ザ・ガーデンテラス目黒は、東急目黒線「不動前駅」徒歩4分、JR山手線「五反田駅」徒歩9分、「目黒駅」徒歩10分という交通利便性の高い立地に加え、東京建物・三菱地所レジデンスによる分譲、総戸数108戸の規模感、充実した共用施設などが特徴です。

複数駅・複数路線を利用できる交通環境や、プライベートガーデン、スタディルームなどの共用施設は、中古マンション市場においても評価されやすい要素であり、長期的な居住を検討するうえでも魅力のある物件といえます。

購入前には修繕積立金の収支状況と長期修繕計画を必ず確認しましょう。価格だけでなく、将来的な維持コストを含めた資金計画を立て、費用負担を見極めた上で判断することをおすすめします。

【売却を検討する方へ】

上記の強みを軸に物件をアピールすることで、買主の納得感につながります。

一方、将来的な大規模修繕に伴う負担や管理費・修繕積立金の見直し、ハザードマップで示される浸水リスクは、買主も確認するポイントです。管理状況や長期修繕計画などを事前に把握したうえで、適切な価格設定に臨むことがスムーズな成約につながります。

また、周辺の地価が上昇傾向にある現在の市場環境を踏まえ、売却時期や周辺の成約相場を確認しながら売却を検討することが重要です。

ただし、これは一般論なので、個々の物件の市場・価格状況を今のAI査定で確認してみることがアクションをする前に大切です。（1ヶ月で大きく変わってしまう物件もあります）