「今、自宅を売りに出したらどれくらいの価格で売れるのだろう？」
マンションでも一軒家でもマイホームを持っている方であれば、自宅にどれくらいの価値があるのか知りたいものです。
今回のコラムでは、「自宅の価格を調べる方法」をテーマに、マンションや戸建てなど自宅の相場価格を知るための5つの方法をご紹介していきます。
1.固定資産の課税明細を見る
2.一括査定サイトで自宅マンションの相場価格を知る
3.不動産会社に直接査定依頼をして自宅マンションの相場価格を知る
4.不動産ポータルサイトで自宅マンションの相場価格を知る
5.AI（人工知能）による自動査定で自宅マンションの相場価格を知る
1.固定資産の課税明細を見る
固定資産の課税明細を見ると分かる「固定資産税評価額」とは不動産売買や相続・贈与の際に、不動産の登記や納税などの公的な手続きで用いられる不動産価格です。3年に1度評価替えが行われ、2024年は固定資産税評価額の評価替えの年で、2025・2026年は原則として新たな評価を行わず、評価額は据え置きとなります。
後述する不動産ポータルサイトやチラシなどに記載されている「不動産の市場価格」は、取引参加者が自由に決められます。一方で固定資産税評価額はより客観性が求められる価格であり、民間ではなく市町村（東京23区の場合は東京都）によって決定されます。
毎年4月ごろに不動産所有者に自治体から送付される「固定資産税の課税明細」を見るだけで確認できます。
物件の個別性を全部反映した数字のため、相続税路線価より固定資産税路線価をまず確認してください。なぜなら、旗竿地（間口が狭い土地）、擁壁・法地（高低差がある土地、いわゆる崖や斜面）、現況の地目（山林なのか宅地なのか等）など、その土地の利用価値に応じて適正な評価・補正が適用されているからです。
固定資産税路線価から市場価格（実勢価格）の目安を推定するためには、固定資産税路線価を0.7で割ることで求められます。
戸建て・土地の価格に影響する重要チェックポイント
不動産鑑定士が土地の価格を評価する際、固定資産税評価額や路線価の補正以上に、次の5つの「個別的な要因」を重視します。これらは価格に大きな影響を与えるため、ご自身の土地に該当するものがないか、ぜひ確認してみてください。
- 境界（越境）の状況：隣地との境界が確定しているか（確定測量図があるか）は重要です。また、隣家の塀や木の枝が越境していないか、逆にこちらのブロック塀が越境していないかは、売却時のトラブル原因となり、価格に影響します。
- 地中埋設物：過去の建物の基礎（コンクリートガラ）や浄化槽などが地中に残っていると、撤去費用（数百万円になることも）が買主負担となるため、その分、土地の価格は安くなります。
- 高低差・擁壁（ようへき）：道路や隣地との高低差が大きい場合（例：駐車場の入り口の傾斜が気になる）、売却時には買主が造成費用の数百万も考慮して検討することになります。特に、コンクリートで固めず石を積んだだけの擁壁など、技術基準を満たさない擁壁（例：古い大谷石積み）がある場合、安全上の問題から再構築が必要と判断され、大幅な減価要因となる可能性があります。
- 建築制限（高圧線・地下鉄など）：土地の上空に高圧送電線が通っている場合（地役権が設定されている）、建物の高さが制限されたり、建築自体が難しくなったりすることがあります。同様に、地下鉄が土地の直下を通っている場合も、基礎の工法に制限がかかることがあり、価格に影響します。
- 借地権：もし自宅が「借地権」の場合、価格は所有権（更地）の6～7割程度になるのが一般的です。さらに、「普通借地権」か「定期借地権」か、地代はいくらか、将来の更新料や建替時の「条件変更承諾料」はいくら必要か、といった契約内容によって価格は大きく変動します。
2.一括査定サイトで自宅マンションの相場価格を知る
一括査定サイトとは、ホームページ上で簡単な入力操作で複数の不動産会社に無料で訪問査定依頼できるサービスです。
一括査定サイトのメリット
一括査定サイトのメリットは、不動産会社探しや査定依頼の手間が大幅に削減されるという点です。
いつでも、どこでも簡単な入力操作だけで無料で複数の不動産会社に査定依頼ができます。
一括査定サイトのサービスは訪問査定が中心ですので、売出価格を決めるための査定として利用されるのが一般的です。
相場調査のために使うというよりは、高く売りだしてくれる不動産会社を探すツールとして役に立ちます。
後述しますが、「高く売り出してくれる」ことがイコール「実際に高く売れる」ということではないので注意してください。
概ね5～6社程度から査定を取得することができますので、その中から気に入った不動産会社を選ぶという使い方が一括査定サイトの効果的な利用方法です。
特に遠隔地のマンションを売る場合など、その地域の不動産会社を全く知らないケースでは、不動産会社探しツールとして最大限に威力が発揮されます。
一括査定サイトは、既に売却する意思が固まっている人が不動産会社を探すために使うのが良いでしょう。
一括査定のデメリット
一括査定サイトは、不動産会社が媒介契約（詳しくは「一般、専任、専属専任の違いを徹底解説！なぜ不動産売却では一般媒介契約が一般的でないのか？」をご覧ください）を取る前提で動きますので、特に売る意思がまだ決まっていない人は使わない方が無難です。
マンションの価格を調べたい人の中には、売るかどうかをこれから決めるためにと価格だけ知りたいという人も多くいます。
例えば、離婚で財産分与したい人や相続で遺産分割したい人等は、価格が分からないと売るべきかどうか決められないはずです。
このようにとりあえず価格だけ知りたい人は、一括査定サイトは馴染みません。
安易に一括査定サイトを利用してしまうと、「当社で仲介させて頂けませんか？」というしつこい営業が始まってしまいますので、売ることが決まっていない人にとっては負担となります。
また、一括査定サイトを利用する前は、必ず自分である程度価格を調べておく必要があります。
その理由としては、一括査定サイトでは意図的に高過ぎる査定価格を提示してくる不動産会社があるからです。
不動産会社にとってみると高い査定価格を出した方が仲介の契約が取りやすいため、意図的に高い価格で査定してくる会社もあります。
高額な査定額を提示して仲介の契約を勝ち取り、物件が売れずに売主の気持ちが焦ったころを見計らって売出し価格の見直しを提案するという不動産業者も数多く存在し、悪質な場合だと売主の足元を見て不当に相場より安い価格で買い取ろうとしてくるケースもあります。
このような高過ぎる査定価格を見抜くには、一括査定サイトを利用する前に、自分でマンションの価格を調べておくことが重要なのです。
不動産売却の一括査定サービスを利用する際の注意点は「不動産の査定について徹底解説～一括査定の注意点は？査定がバラバラだったら？〜」をご確認ください。
3.不動産会社に直接査定依頼をして自宅マンションの相場価格を知る
不動産会社に直接査定依頼をして自宅マンションの相場価格を知るという方法もあります。
この方法も、一括査定サイトと同様、相場調査というよりは売却を依頼する前提で行う査定です。
信頼できる不動産会社を知っている場合には、この方法で良いと思います。査定を依頼し、そのまま仲介も依頼すればスムーズに売却へと移行します。一括査定サイトとの違いは、比較ができないという点です。
その1社の査定価格を妄信することになりますので、やはり信頼がベースにないと不動産会社に直接査定依頼するというのはできません。
直接査定依頼で納得できない場合、2社目、3社目へと聞きに行くということになります。このようなパターンになると最初から一括査定サイトを使った方が話は早いです。
従来、一括査定サイトがなかったときは、売主が納得できる査定価格を得るために不動産会社をグルグルと訪問するという風景が見られました。
売主が納得感を得るまで、大変に時間と労力がかかったため、その苦労を解消するために一括査定サイトが登場しています。
直接査定依頼にしろ、一括査定依頼にしろ、不動産会社が提示する査定価格とは、単なる意見価格に過ぎません。
その意見価格が高過ぎるのか、安過ぎるのか判断するには、やはり自分でマンション価格を調べておく必要があるのです。
直接査定依頼も不動産会社が仲介の契約を取る前提ですので、とりあえず価格を知りたい人にとっては不向きな方法といえるでしょう。
不動産会社に査定を依頼する際の注意点や不動産会社の選び方については「自宅の売却を依頼する不動産会社選びの3つのステップ【2024年最新版】」をご覧ください。
また、不動産会社からの査定書の読み方については「不動産査定書の見方を徹底解説。査定書に書かれていること、注意すべきポイントを厳選【2024年最新版】」をご確認ください。
4.不動産ポータルサイトで自宅マンションの相場価格を知る
不動産ポータルサイトで自宅マンションの相場価格を知る方法もあります。
不動産ポータルサイトとは、スーモやホームズ、アットホームなどの物件広告サイトです。
不動産ポータルサイトの利用は、自分でマンション価格を調べる方法としては、一括査定サイトや直接査定依頼よりも適切な方法となります。
不動産ポータルサイトでやるべきことは、自宅と同じマンションが売りに出されていないかの確認です。同じマンションが売りに出されていれば、その価格が最も参考にできます。
もし、同じマンションが売りに出されていない場合、「駅距離」と「築年数」が可能な限り近いマンションから物件を選ぶようにします。
まず、不動産ポータルサイトで表示されている価格は、あくまでも売出価格あることを認識することが必要です。
不動産には売出価格と成約価格の2種類ある
売出価格とは販売価格であり、成約価格は値引き等が行われた後の実際の価格です。
相場を知るなら、本来なら成約価格を知りたいところですが、不動産ポータルサイトで知ることができるのは売出価格のみとなります。
そのため、不動産ポータルサイトで知りえた価格よりも、実際にはもっと安くなる可能性があることを忘れないようにしてください。
同じマンション内の部屋を基準にしても自分で価格推定するのは難しい
同じマンションでも「面積」や「バルコニーの方位」、「階数」、「リフォームの有無」によって価値に差があります。
例えば、自宅のマンションが70平米の3LDKだった場合、50平米の2DKで2,500万円の物件と直接比較はできません。面積が異なる場合には、一度単価を出し、その単価に自宅面積を乗じて求め直すことが必要です。
売出物件の単価 ＝ 2,500万円 ÷ 50平米
＝ 50万円／平米
自宅マンションの価格 ＝ 50万円／平米 × 70平米
＝ 3,500万円
ただし、面積を調整しても、その価格が適切とは限りません。
例えば、売出物件のバルコニーが西向きで、自宅のマンションが東向きなら、自宅マンションの方が少し高くなります。
また、売出物件の階数が15階で自宅マンションが2階なら、自宅マンションの方が低くなります。
さらに、売出物件がリフォームしていて、自宅がリフォームしていなければ、価格に差異が生じます。
よって、不動産ポータルサイトから自宅の価格を推定するのは難しく、「おおまかな価格」までしかわからないです。
家に入るチラシは相場を知れるので有効
尚、不動産ポータルサイト以外にも、郵便受けに投函されるチラシも価格を調べるには有効な資料です。マンションにはよく同じマンションや近隣のマンションの売り物件のチラシが頻繁に投函されます。
チラシはなかなか売れないと何回も投函されたり、値下げしたチラシが再投函されたり等、売れ行きがリアルに感じ取れる情報です。意識していると、東向きだとすぐに売れたり、西向きだと苦戦していたりといった状況までも分かります。
自宅のマンションの売出価格を決めるにあたっても良い参考資料となりますので、チラシはぜひ取っておくようにしましょう。
5.AI（人工知能）による自動査定で自宅マンションの相場価格を知る
最後に紹介するのは、AI（人工知能）による自動査定で自宅マンションの相場価格を知る方法です。
結論からすると、HowMaなどのAI自動査定がマンション価格を調べる方法としては最適といえます。
AI自動査定がおすすめの理由としては、一番簡単に適切なマンション価格を調べることができるからです。
相場価格を知る方法として、一括査定サイトや直接査定依頼は、とりあえず価格を調べたい人にとっては適切な方法ではありませんでした。不動産ポータルサイトでは、「ぼんやりした価格」を把握するのが精一杯です。
このような状況の中、近年、マンション価格を調べる方法として急速に普及し始めたのがAI自動査定です。
AI自動査定なら、マンション名や専有面積等の簡単な情報を入力するだけでその部屋のマンション価格を簡単に知ることができます。
中でもHowMaは全国のマンションに対応しており、膨大な最新相場を毎月AIが学習しているため、タイムリーな価格の把握ができますので、おすすめです。
データに基づいて客観的に査定されることから、一括査定サイトに見られるような意図的な高い価格も出てこないというメリットがあります。
一括査定サイトや直接査定依頼の価格が高過ぎないか等を検証するために、事前に価格を調べるツールとしてもHowMaは最適です。
また、HowMaを使えば、不動産ポータルサイトに同じマンションの売り物件が存在しないときでも、相場価格を把握することができます。チラシをチェックしてこなかった人も、適切な価格を知ることが可能です。
簡単に価格を調べることができますので、ぜひHowMaを使ってみてください。
【ワンポイントアドバイス】「賃料」から自宅の価格を考える（収益還元法）
不動産の価格を調べる方法は、これまで紹介した「いくらで売れたか（取引事例比較法）」だけではありません。不動産鑑定士は「もし貸したらいくらになるか（収益還元法）」という視点も重視します。
これは投資家的な視点ですが、自宅の相場感を養う上でも非常に有効です。
例えば、「周辺の似た物件が月20万円で貸している」とわかった場合、年間の想定賃料は240万円です。もし投資家が期待する利回り（物件価格に対して、年間家賃収入がどれくらいの割合か、収益性を示す数値）が4%なら、その不動産の収益的な価値は【240万円 ÷ 4% ＝ 6,000万円】と計算できます。
※利回りの目安は、大都市圏ほど低く、地方都市や田舎ほど高くなる傾向があります。区分マンションの場合、東京・神奈川が3~5%、大阪・京都・神戸が4~6%、名古屋が7%、地方郊外では10%程度です。
もちろん自宅なので投資物件とは異なりますが、「売買価格」と「賃料価格」の両方を知っておくことで、「今の売買相場は、収益性（利回り）から見ても妥当か？」あるいは「売却せずに賃貸に出す選択肢はないか？」といった多角的な判断が可能になります。
売買の査定を依頼する際は、ぜひ「もし貸した場合の想定賃料」も査定してもらいましょう。HowMaのAI査定でも、売却相場と賃料相場を同時に確認できます。
