今の家の値段はいくら？自宅の価値・価格を調べる方法｜AI査定なら1分【2026年最新版】

「今の家はいくらくらいの価値がある？」
「売る予定はまだないけれど、自宅の値段だけ知りたい」
「住所を入力するだけで家の価格を調べられる？」

そんな疑問を持っている方も多いのではないでしょうか。

自宅の価格を調べる方法は、AI査定、過去の成約価格、不動産ポータルサイト、不動産会社による査定などがあります。

ただし、それぞれ分かる「価格」の意味が違います。

自宅の価値を知りたいだけで、すぐに売却する必要はありません。まず現在の価格を把握しておくことで、「今売るべきか」「もう少し持ち続けるか」を判断する材料にもなります。

自宅の価格を調べる方法は、大きく4つあります。

• HowMaのAI査定
• レインズにデータ化された成約事例（不動産業者のみアクセス可能）
• 不動産ポータルや不動産情報ライブラリ・路線価
• 不動産会社の机上・訪問査定

まずはAI査定・成約価格・不動産会社の査定の違いを押さえておこう

AI査定＝現在の市場データから算出した推定価格で、個別の物件のスペックまで考慮されませんので、とりあえずのスピーディーな相場把握には最適です。

過去の成約価格＝買主との交渉を経て成立する価格で、交渉を経て実際に決まった価格なので、リアリティが高いので売却戦略の材料として有効です。

不動産会社の査定＝物件の個別事情まで踏まえた売却価格の提案で、経年変化やリフォーム履歴、設備の管理状態、周辺の取引状況を踏まえた査定なので、売却のためのより正確な査定をお求めの時は必須になります。HowMaでもコラボ査定という不動産会社の査定とのマッチングサービスがございます。

家（マンション・土地・戸建て）の相場価格はAI査定を使えば1分で分かる

不動産会社の営業連絡も受けずに、査定をWEBで完結させ、すぐに価格が知りたいという場合はAIを活用した自動査定サービスがおすすめです。

HowMaであれば、不動産に関する簡単な情報を入力するだけで、売却相場価格や賃料相場価格が一瞬で表示されます。膨大な取引データを分析しAIが自動で価格算出をしますので、人の手も介しません。

不動産会社に査定の依頼をする訳でも、媒介契約締結を目的とした査定でもありませんので、営業電話は一切かかって来ません。

マンションの相場価格を手動で調べる方法

まずは、自宅マンションの相場価格を調べる方法を紹介します。

調べ方としては、「不動産情報ライブラリで調べる」と「不動産ポータルサイトで調べる」の2つです。

1.不動産情報ライブラリで調べる

自宅マンションの相場価格を調べる上で「不動産情報ライブラリ」は重宝します。

不動産情報ライブラリのサイト内にある「不動産取引価格情報検索」を利用して、自宅マンションと条件が似ている近隣マンションの売買事例をチェックしてみましょう。

この不動産取引価格情報検索では、「売買時期」、「不動産の種類（ここではマンションを選択）」、「所在地域」の検索条件を入力することで、下記のようなマンションの売買事例を見ることができます。

以上のように、マンションにおいても細かい条件検索から売買事例を抽出することができます。

比較する事例を探す上で、自宅マンションと全て条件が一致する必要はありません。
マンションの価格形成に特に影響すると考えられる①、②、④、⑤、⑦、⑨あたりの条件が自宅マンションと同じような事例を探してみてください。

2.不動産ポータルサイトで調べる

不動産ポータルサイトでは、先ず、自宅マンションと同じマンションで売りに出ている部屋がないか確認してみます。
もし同じマンションで売出し中の物件があれば、自宅マンションの相場価格を知る上で非常に参考になります。

同じマンションの場合、建物構造や築年数、立地条件、都市計画などを比較検討する必要はありませんので、間取りや専有面積、所在する階数を考慮して相場価格がどれくらいか確認してみましょう。

なお、比較する売出し物件と自宅マンションの専有面積が違う場合は、一度売出し物件の価格を㎡単価に割り戻して、その㎡単価に自宅マンションの専有面積を掛けて価格を出してみましょう。

以上のように比較物件の㎡単価を計算することで、自宅マンションのおおよその相場価格が分かります。
ただし、比較物件の売出し価格が、特別な事情により相場価格とあえて乖離した価格に設定されている場合は、単純比較はできませんので注意が必要です。

一方、同じマンション内で売出し物件が見つからない場合は、自宅マンションと条件が近しい近隣マンションで売出し物件がないか探してみましょう。
この場合は、マンションそのものが違う為、複数の売り物件をピックアップして、様々な視点から自宅と比較してみてください。

土地の相場価格を手動で調べる方法

土地の相場価格を調べる方法は、「国土交通省が運営する不動産情報ライブラリ（旧・土地総合情報システム）の「 土地取引価格の概況」で調べる」と「不動産ポータルサイトで調べる」、「路線価（相続税路線価・固定資産税路線価）を調べる」の大きく3つがあります。

1. 不動産情報ライブラリで調べる

「不動産情報ライブラリ」とは、公示地価や基準地価などの土地価格の閲覧や過去に実際に行われた売買事例などを検索することができる国土交通省が管理しているサイトです。ネットで「不動産情報ライブラリ」と検索すれば、誰でも無料で利用できます。

先ずは、この不動産情報ライブラリで調べることができる公示地価と基準地価について解説します。

【公示地価】

公示地価とは、地価公示法という法律に基づいて、国土交通省が発表する毎年1月1日時点の土地の価格です。

国による公式な土地価格を発表することで、適正な土地売買の円滑化を図っています。日本全国約2万カ所以上に公示地価の対象となる「標準地」が設定され、毎年3月中旬ごろに発表されます。

【基準地価】

基準地価とは、国土利用計画法という法律に基づいて、各都道府県が発表する毎年7月1日時点の土地の価格です。

日本全国約2万カ所以上に基準地価の対象となる「基準地」が設定され、毎年9月下旬ごろに発表されます。基準地は、公示地価の対象となる標準地と評価方法はほとんど同じである為、ただ単に呼び方が違うだけと認識してもらっても大丈夫です。

例外：市街化調整区域内や非線引き地域など、取引が少ない土地では、原則として倍率方式により評価します。簡単に説明すると、固定資産税路線価に0.7かけて計算します。詳しい確認方法・計算方法は国税庁の評価倍率表（一般の土地等用）の説明をご覧ください。

【不動産取引価格情報検索】

不動産情報ライブラリは便利なツールで、上記の公示地価や基準地価を調べる以外に「不動産価格（取引価格・成約価格）情報の検索・ダウンロード」にて、過去に実際に行われた不動産の売買事例を閲覧することができます。

一昔前までは、過去の売買事例というものは、不動産会社のみが保有していた独占的なデータでした。
しかし、現在では、この不動産情報ライブラリによって、一般の方でも過去の事例をチェックすることが可能となりました。

さて、この不動産価格情報の検索では、「地域（住所または駅・路線名）」「売買時期」、「不動産の種類（ここでは土地を選択）」、「所在地域」の検索条件を入力することで、下記のような土地の売買事例を見ることができます。

相続税路線価・固定資産税路線価も加味して評価する

上記で紹介した公示地価と基準地価以外にも、土地の相場価格を調べる上で参考となる指標「相続税路線価と固定資産税路線価」について解説します。実際に不動産会社も土地の査定で活用しています。
（ちなみに相続税路線価は国税庁、固定資産税路線価は各市町村が管轄しています。）

①    相続税路線価

土地に接する道路（路線）に付けられた1㎡あたりの土地単価のことです。その年の1月1日時点の公示地価の8割程度が水準となります。
本来の目的は、相続税や贈与税の計算に使用される指標であり、毎年7月頃に国税庁が発表します。

相続税路線価から市場価格（実勢価格）の目安を推定するためには、相続税路線価を0.8で割ることで求められます。

②    固定資産税路線価

相続税路線価と同様に土地に接する道路（路線）に付けられた1㎡あたりの土地単価のことです。
基準年度の前年の1月1日時点の公示価格の7割程度が水準となります。

固定資産税路線価から市場価格（実勢価格）の目安を推定するためには、固定資産税路線価を0.7で割ることで求められます。

2. 不動産ポータルサイトで調べる

土地の相場価格を調べるもう1つの方法が、不動産ポータルサイトを利用することです。
先ほどの不動産情報ライブラリでは、過去の売買取引の事例を調べることはできましたが、現在、売出し中の物件情報は掲載されていません。

不動産の価格は市況に応じて、こく一刻と変化していきます。
現在、売りに出ている物件価格の方が旬の相場を表しているので、こちらの情報も参考にして、土地の相場価格を調べてみましょう。

調べ方はいたって簡単です。
大手の不動産ポータルサイト（スーモ、ホームズ、アットホームなど）から自宅の土地と条件が近しい売り物件を検索して、チェックしてみましょう。

ここで気を付けることは、上記の＜不動産取引価格情報検索で閲覧できる項目～土地～＞で挙げている項目を参考に自宅と近しい条件の売り物件を見つけることです。

土地の価格は、立地場所や土地の大きさはもちろんですが、土地に接する前面道路の幅員や種類、土地の形状、建ぺい率や容積率などの諸条件によって大きく変わってきます。

不動産ポータルサイトでも売出し中の土地の詳細な概要が掲載されていますので、それぞれの条件を照らし合わせて、自宅はいくらぐらいの価値があるのか確認してみましょう。

また、ロードサイドで大きな土地をお持ちの方は少し一般の土地取引と違う商流とノウハウが必要です。ロードサイドの売買ノウハウ・買主をたくさん持っている「トチカツプロ」を活用してみると良いと思います。

戸建ての価格を調べる方法｜土地＋建物の価値をどう見る？

戸建ての価格は、マンションのように「専有面積×㎡単価」だけでは簡単に判断できません。基本的には、土地の価値と建物の価値を分けて考える必要があります。

不動産業界では、木造戸建ての建物価値は20年ほどで無価値になると言われています。この根拠はどこからきているのでしょうか？

実はこの20年という数字は、あくまでも税法上の耐用年数によるもので、物理的な寿命ではありません。耐用年数とは、減価償却の合計年数を決めたもので、建物であれば毎年定額で減価償却されることになります。

耐用年数は建物の構造によって違い、もし建物の築年数が耐用年数をオーバーしてしまうと、税法上は無価値と判断されてしまいます。
また、建物の耐用年数から築年数を差し引いた残存年数によっては、金融機関の融資が可能か不可能かの審査対象にもなっています。

実際に建物が使用できるか否かに関わらず、耐用年数を過ぎると無価値になることについて、不動産業界内外でも疑問視されているのが現状です。実際には、メンテナンス状態やインスペクション（建物状況調査）の結果が、実際の不動産売買においては重要です。

＜構造別の建物の耐用年数＞

国税庁の「減価償却費」の計算についてを参照

※居住用資産(非業務用資産)の耐用年数は、通常の耐用年数を1.5倍します。もし自宅を賃貸に出した場合は、業務用資産となるため、賃貸していた期間のみ通常の法定耐用年数に基づいて計算します。

※重量鉄骨造とは、一般的に厚み6mm以上の鉄骨を柱や梁に使用する工法のことです。そして、軽量鉄骨は一般的に厚み6mm未満の鉄骨を柱や梁に使用する工法のことです。そのため軽量鉄骨の場合は、骨格材肉厚を確認ください。

耐用年数経過のリスクや劣化スピードを遅らせる方法については、以下の記事も合わせてご覧ください。

まとめ：まず自宅の価値を知ることから始めよう

不動産に詳しくない方でも簡単に自宅の相場価格を調べられる方法を土地・マンションに分けて紹介してきました。戸建てをお持ちの方は、構造別の耐用年数の把握も重要です。

現在は昔と違って、インターネットを駆使すれば一般の方でも自宅の相場価格を含め不動産に関する様々な情報を手にいれることができます。売主自身が事前に「相場を把握する」だけで、売却活動がスムーズに進み、最終的には自宅売却の成功に繋がります。

自宅の売却を不動産会社へ依頼する前に今回紹介したやり方で、ぜひ自宅の相場価格を調べてみてください。

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