【2026年10月最新】東京23区の中古マンション相場ランキング｜価格は下落した？本当に？今後の見通しと売り時を解説

東京23区の中古マンション価格は、ここ数年で大きく上昇しました。「数年前に買ったマンションが、購入価格より高くなっている」というケースも珍しくありません。

しかし、2026年に入ってからは、価格の上昇ペースや取引状況に変化が見られます。東日本レインズのデータでも、成約価格の上昇率が縮小し、成約件数が減少するなど、これまでとは異なる動きが確認できる状況です。

では、東京23区の中古マンション価格は今後下がるのでしょうか。また、売却するなら今がよいタイミングなのでしょうか。

この記事では、2026年10月時点の東京23区の中古マンション相場ランキングをご紹介するとともに、価格動向や今後の見通し、売却を検討する際のポイントを解説します。

東京23区の中古マンション相場ランキング｜高い区・安い区は？

東京23区の中古マンション相場は、区によって大きく異なります。

HowMaの公開データをもとに2026年10月7日時点の相場を比較すると、最も高いのは港区の1億9,365万円（277万円/㎡）、次いで千代田区の1億8,073万円（258万円/㎡）、渋谷区の1億5,563万円（222万円/㎡）となっています。

相場が最も低いのは足立区の4,707万円（67万円/㎡）で、葛飾区の4,794万円（68万円/㎡

）、板橋区の5,605万円（80万円/㎡）も比較的購入しやすい価格です。1位の港区と23位の足立区では、70㎡換算の相場価格に約4.1倍の差があります。

また、70㎡換算の相場が1億円を超える区は9区あり、港区や千代田区などの都心部に加え、品川区や目黒区、江東区なども高い水準となっています。

ただし、同じ区内でも立地や築年数、駅からの距離などによってマンションの価格は変わります。売却を考える際は、区ごとの相場を参考にしながら、周辺の売買事例なども確認しておきましょう。

以下の表では、東京23区の中古マンション相場を70㎡換算の価格が高い順にまとめています。

【東京23区の中古マンション相場を70㎡換算の価格が高いランキング】

※出典：HowMa「東京都各区のマンション相場」。2026年10月7日確認。10月1日更新済みの区は10月値を使用し、HowMa上で9月1日更新が最新の区は9月値を使用しています。相場価格は各ページの売却相場価格（概ね70㎡換算）です。

相場上位は都心3区・都心5区が中心

中古マンション相場の上位には、港区・千代田区・中央区の「都心3区」に加え、渋谷区や新宿区を含む「都心5区」が入っています。

これらのエリアは交通の便が良く、オフィスや商業施設も充実しています。再開発が進む地域もあり、高級マンションやタワーマンションなどは、国内外の富裕層や投資家からも需要があります。

特に駅に近いマンションや築浅の物件、立地の良いタワーマンションなどは、自宅として購入する人だけでなく、資産価値を重視する人からも選ばれています。

ただし、都心部だからといって、今後も価格が上がり続けるとは限りません。住宅ローン金利の上昇やマンション価格の高騰によって、購入をためらう人が増える可能性もあります。

城東・城北エリアは比較的手が届きやすいが、価格差だけで判断しない

足立区・葛飾区・江戸川区などは、都心部と比べて中古マンションの相場が低く、同じ予算でも広い間取りや築年数の浅い物件を探しやすいエリアです。都心部ではマンション価格が高騰しているため、予算に合う物件を求めて、こうしたエリアまで購入候補を広げる人もいると考えられます。

ただし、相場が低いからといって、必ずしも資産価値が低いわけではありません。同じ区内でも、駅からの距離や利用できる路線、周辺の商業施設、再開発の状況などによって価格は異なります。

中古マンションの価格を見る際は、区全体の相場だけでなく、物件ごとの立地や条件も確認することがポイントです。

同じ区でも駅・築年数・マンションごとの差は大きい

区ごとの中古マンション相場は、あくまで目安です。たとえば同じ港区でも、駅からの距離や築年数、階数、眺望、マンションの規模や管理状態などによって価格は大きく変わります。

また、世田谷区や江東区のように面積が広い区では、地域によって街の雰囲気や交通の便も異なります。そのため、区全体の相場がそのまま個々のマンションに当てはまるとは限りません。

マンションの売却を考える際は、区全体の相場だけで判断せず、自分のマンションや部屋が実際にいくらで売れそうなのかを確認しておきましょう。

東京23区のマンション価格はどれくらい上がった？長期では大幅上昇

東京23区の中古マンション価格は、長期的に見ると大きく上昇してきました。

価格上昇の背景には、長く続いた低金利や都心部の住宅需要に加え、建築費や人件費の上昇、新築マンションの供給減少などがあります。

実際に、2026年1〜6月の東京23区の新築マンション供給戸数は2,684戸で、前年同期より9.4％減少しました。しかし、平均価格は1億4,249万円となり、前年同期比9.1％上昇しています。

新築マンションの価格が高騰するなか、予算や立地を考えて中古マンションを選ぶ人もいるでしょう。特に駅から近い物件や築年数の浅い物件などは、購入希望者からの需要が見込まれます。

こうした市場環境の変化もあり、築年数が経過したマンションでも、立地や購入時期によっては購入時より高い価格で売れるケースがあります。ただし、すべての物件が値上がりしているわけではなく、売却を考える際は現在の相場を確認することが重要です。

それでも2026年夏に価格が下がったのはなぜ？

東京23区の中古マンション価格は、長期的に上昇してきました。しかし、2026年夏には価格の動きに変化が見られます。

東日本レインズによると、2026年8月の東京23区の中古マンション成約㎡単価は132.69万円で、前年同月比0.3％下落しました。前年同月を下回ったのは76か月ぶりです。また、成約件数も1,265件と、前年同月より20.6％減少しています。（下図参照）

こうした変化の背景には、どのような理由があるのでしょうか。価格の高騰による購入者の予算とのずれや、売主と買主の価格に対する考え方の違いなど、考えられる要因を見ていきましょう。

出典：東日本レインズ｜Ｍａｒｋｅｔ Ｗａｔｃｈ サマリーレポート 2026年8月度 　P3

理由1：価格上昇で購入できる層が限られてきた

70㎡で1億円を超える価格帯になると、一般的な会社員世帯にとっては、住宅ローンを利用しても購入のハードルが高くなります。価格が上がれば購入に必要な資金も増えるため、購入を見送ったり、希望するエリアや広さを見直したりする人もいるでしょう。

また、価格の上昇が続いている間は、さらに高くなる前に購入したいと考える人もいます。一方、価格の上昇が鈍くなれば、購入を急がず、ほかの物件と比較しながら検討する人が増える可能性もあります。

こうした状況では、周辺相場より高い価格で売り出した物件は買い手がつきにくくなり、売却期間が長引いたり、価格の見直しが必要になったりすることも考えられます。

理由2：住宅ローン金利の上昇が買主の予算に影響する

住宅ローン金利の上昇も、マンション購入に影響する要因の一つです。金利が上がると、同じ金額を借り入れても毎月の返済額や総返済額が増えるため、購入者は無理なく返済できる範囲で物件を選ぶ必要があります。

特にマンション価格が高い東京23区では、借入額が大きくなりやすく、わずかな金利差でも返済負担に影響します。月々の返済額を抑えるために、購入予算を引き下げたり、希望する物件の条件を見直したりする人もいるでしょう。

ただし、金利が上昇したからといって、すぐにマンション価格が下がるわけではありません。それでも、購入者の予算や住宅需要に影響するため、東京23区の中古マンション相場を考えるうえで見逃せない要因の一つです。

理由3：「売り出し価格」と「売れる価格」の差が意識され始めた

マンション価格が上がると、売主としては少しでも高く売りたいと考えるものです。周辺で高値の取引があれば、それを参考に売り出し価格を決めることもあるでしょう。ただし、売り出した価格でそのまま売れるとは限りません。

買主にも予算があるため、価格が高すぎれば購入を見送られることがあります。問い合わせや内覧が少ない状態が続けば、値下げを検討する必要も出てきます。

東京23区では、同じ区内でも駅からの距離や築年数、物件の状態によって価格に差があります。売却する際は、周辺の売出価格だけでなく、実際の成約価格も確認しておきたいところです。

「東京23区のマンションは暴落する？」2026年10月時点ではそう言い切れない

価格が3か月連続で下がったと聞くと、「このまま東京のマンション価格は暴落するのでは」と不安になるかもしれません。しかし、現時点のデータだけで暴落を前提にするのは適切ではありません。   

その大きな理由のひとつが「地価の動向」です。東京都が公表した2026年の基準地価によれば、23区の住宅地平均変動率は前年比8.7％となり、前年の8.3％から上昇幅がさらに拡大しました。しかも、23区のすべてでプラスを維持しています。

なかでも都心5区は平均13.2％、その他の区でも平均8.1％上昇しており、住宅需要の強さが23区全体に広がっている局面です。  

 土地価格がこれほど堅調に上昇している状況下では、マンション価格を支えるコストや資産価値の土台が急に崩れたとは考えにくいといえます。

加えて、都心の好立地では新築供給が限られ、建築費も高止まりしています。新築の高騰により、「新築よりは現実的な選択肢が多い」という中古マンションへの需要も根強く残っています。

したがって、2026年10月時点の市場においては、「東京23区全体が一斉に値崩れを起こす」というよりも、価格上昇が全体としては一服感を迎えるなかで、売れやすい物件と売れにくい物件の差（二極化）がより鮮明になっていくと見る方が現実的でしょう。

今後の東京23区マンション相場を左右する5つのポイント

今後の相場を考えるときは、「上がるか、下がるか」をひとつの材料だけで決めつけないことが重要です。特に注目したいのは、次の5つです。

1．住宅ローン金利

住宅ローン金利が上がると、同じ金額を借りても毎月の返済額が増えるため、購入予算を見直す人が出てくる可能性があります。特に借入額が大きい場合は金利上昇の影響も大きく、マンション価格の上昇を抑える要因の一つになります。

ただし、自己資金に余裕がある人や現金で購入する人は、住宅ローン金利の影響を直接受けにくいため、購入者層によって金利上昇の影響は異なります。

2．新築マンション価格と供給量

新築マンションの価格が高い状態が続けば、価格を抑えるために中古マンションを検討する人もいるでしょう。

特に都心部では、土地の取得費や建築費が高く、新築マンションの供給も限られています。こうした状況が続けば、中古マンションへの需要が維持され、価格を下支えする要因になると考えられます。

3．再開発と交通利便性

駅周辺の再開発や新駅の開業、鉄道路線の整備などによって、街の利便性が高まれば、マンションを購入したいと考える人が増える可能性があります。大型商業施設の開業も、住みやすさを左右する要素の一つです。

ただし、再開発が進んだからといって、周辺のマンション価格が必ず上がるわけではありません。計画がどこまで進んでいるのか、物件から駅や商業施設までどのくらい離れているのかなども確認しておきましょう。

4．人口・世帯数と都心居住ニーズ

日本全体では人口減少が進んでいますが、東京23区のマンション需要は、人口や世帯数の動きによっても変わります。

都心部には職場や商業施設、教育機関などが集まっており、通勤や生活に便利なエリアは今後も住宅需要が見込まれます。ただし、東京23区内でも人口や世帯数の動き、交通の便などは異なるため、エリアによってマンション価格に差が生じる可能性があります。

5．物件ごとの管理状態・築年数・希少性

中古マンションは、同じエリアにあっても築年数や管理状態によって価格が異なります。

特に確認しておきたいのが、建物の維持管理です。長期修繕計画が定期的に見直されているか、修繕積立金は今後の工事に対応できる水準か、大規模修繕が計画どおりに行われているかなどは、買主にとって気になるところでしょう。

共用部分の清掃や設備の手入れが行き届いているかも、購入を判断する材料になります。

また、駅から近い、眺望が良い、周辺に似た条件の物件が少ないといった特徴も、価格に影響します。東京23区の相場が同じように動いていても、個々のマンションが同じ価格で売れるわけではありません。

2026年はマンションの売り時？「高値圏のうちに価格を確認する」価値はある

東京23区のマンション価格は高い水準にありますが、2026年がすべての所有者にとって売り時とは限りません。売却に適したタイミングは、物件の条件や住宅ローンの残高、今後の住まいの予定などによって異なります。

ただし、数年以内に売却を考えているなら、今のうちに自宅がいくらで売れそうなのか確認しておくとよいでしょう。ここでは、売却を検討しやすいケースと、急いで売る必要がないケースをご紹介します。

売却を検討しやすいケース

東京23区のマンションを所有していて、以下のような状況に当てはまる場合は、売却を検討するタイミングかもしれません。

• 数年以内に住み替えを予定している
• 家族構成が変わり、今の間取りや広さが合わなくなった
• 購入時より周辺のマンション相場が大きく上昇している
• 築年数がさらに経過する前に売却したい
• 相続したマンションを今後も使用・保有する予定がない

特に購入時より相場が上昇している場合は、売却によってまとまった資金を確保できる可能性があります。ただし、売却価格が高くても、住宅ローンの残高や売却費用、税金によって手元に残る金額は変わります。

まずは現在の売却相場を調べ、住宅ローンの残高などと比較してみましょう。実際にいくら手元に残るのかがわかれば、住み替えや売却の時期も考えやすくなります。

急いで売る必要がないケース

マンション価格が高い水準にあるからといって、必ずしも今すぐ売却する必要はありません。以下のような場合は、急がずに検討してもよいでしょう。

• 今の住まいに満足しており、今後も長く住む予定がある
• 売却後の住み替え先が決まっていない
• 住み替え先の購入費用が高く、資金面で負担が大きい
• 住宅ローンの残高が多く、売却しても十分な資金が残らない
• 売却する理由がなく、当面は保有を続けたい

東京23区では中古マンション価格が上昇してきましたが、住み替え先の価格も高くなっている可能性があります。自宅が高く売れても、次の住まいの購入費用がかさめば、必ずしも経済的に有利になるとは限りません。

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23区平均ではなく「自分のマンションはいくら？」を確認しよう

東京23区の中古マンション価格は、長期的に上昇してきました。ただし、港区だから必ず高く売れる、足立区だから安いというわけではありません。同じ区内でも、立地や物件の条件によって価格には大きな差があります。

実際の査定価格には、駅からの距離や築年数、専有面積、所在階、向き、眺望、間取り、管理状態などが影響します。同じマンションでも、階数や部屋の向きが違えば査定価格が変わることもあります。

売却を考えているなら、東京23区全体や区ごとの平均価格だけで判断せず、自分のマンションが今いくらで売れそうなのかを確認してみましょう。現在の相場がわかれば、売却するか、このまま住み続けるかを考える際の判断材料になります。

まずはAI査定で現在価格の目安をつかむ

自分のマンションが今いくらで売れそうなのか知りたいときは、AI査定を利用する方法があります。

HowMaのAI査定では、マンションの所在地や築年数、専有面積などの物件情報をもとに、AIが現在の推定価格を無料で算出します。不動産会社に相談する前に、おおよその価格を知りたい人にも便利です。

推定価格がわかれば、購入時の価格や住宅ローン残高と比較できます。「購入時より高く売れそう」「売却してもローンが残るかもしれない」など、今後の売却や住み替えを考えるきっかけになるでしょう。

ただし、AI査定の結果はあくまで目安であり、実際に売れる価格を保証するものではありません。

売却を具体的に考えるなら、不動産会社の査定も比較する

AI査定でおおよその価格がわかったら、実際の売却に向けて不動産会社の査定も確認してみましょう。

AI査定は物件情報や過去の取引データなどをもとに価格を算出しますが、室内の状態やリフォーム履歴など、個別の事情を十分に反映できない場合があります。

不動産会社なら、こうした条件に加え、周辺の売却状況や購入希望者の動向も踏まえて査定してもらえるのが良い点です。

HowMaのコラボ査定では、AI査定の結果と不動産会社による査定価格を比較できます。それぞれの価格にどのような違いがあるのかを確認すれば、売り出し価格や売却のタイミングも検討しやすくなるでしょう。

東京23区の中古マンション相場に関するよくある質問

東京23区の中古マンション相場について、今後の価格動向や相場が高いエリア、売却のタイミングなど、よくある質問をまとめました。売却相場の調べ方もご紹介しますので、マンションの売却を検討している方は参考にしてください。

Q．東京23区のマンション価格は今後下がりますか？

今後、価格が下がる可能性はあります。東日本レインズによると、2026年8月の東京23区の中古マンション成約㎡単価は前年比0.3％下落し、76か月ぶりに前年同月を下回りました。

ただし、2026年の基準地価では東京23区の住宅地が前年比8.7％上昇しており、地価は引き続き上昇しています。マンション価格が今後どう動くかは一概にはいえず、立地や築年数、管理状態などによっても違いが出るでしょう。

Q．東京23区でマンション相場が高いのはどこですか？

東京23区では、港区・千代田区・渋谷区・中央区などが高価格帯です。特に都心部は、交通や生活の利便性が高く、マンション価格も高い傾向にあります。

ただし、同じ区内でも駅からの距離や築年数、マンションのブランド、所在階、眺望などによって価格は異なります。区の平均価格だけでなく、希望するエリアや物件の条件も確認するとよいでしょう。

Q．マンションを売るなら価格が下がる前の方がいいですか？

マンション価格が高いうちに売却できれば有利な場合もありますが、相場だけで売却時期を決める必要はありません。

数年以内に売却を考えているなら、まずは現在の査定価格を確認しておくとよいでしょう。住宅ローンの残高や売却にかかる費用、住み替え先の購入費用などと比較することで、今売るべきか、しばらく保有するかを判断しやすくなります。

Q．マンションの売却相場はどうやって調べればいいですか？

マンションの売却相場を調べるには、周辺の売出価格や過去の成約事例を確認する方法があります。ただし、同じエリアでも築年数や所在階、部屋の向きなどによって価格は異なります。

まずは、AI査定で自宅の推定価格を確認し、売却を具体的に考える段階で不動産会社の査定も比較するとよいでしょう。それぞれの査定価格とその根拠を確認することで、売り出し価格を検討しやすくなります。

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まとめ｜2026年の東京23区は「高値圏＋選別」の市場へ

東京23区の中古マンション価格は長期的に上昇し、2026年も高い水準にあります。ただし、取引状況には変化が見られます。

東日本レインズの資料によると、2026年の東京23区の中古マンション成約動向は以下のとおりです。

参考：東日本レインズ「季報マーケットウォッチ」2026年1〜3月期・4〜6月期（東京都区部）

成約件数の減少幅が拡大する一方、成約㎡単価や平均成約価格は前年同期を上回っているもの、上昇率が縮小しています。

また、2026年の基準地価では東京23区の住宅地が前年比8.7％上昇しました。ただし、すべてのマンションが同じように値上がりするわけではありません。立地や築年数、管理状態などによって、売却価格は異なります。

売却を検討している方は、東京23区全体の平均価格だけでなく、自宅が現在いくらで売れそうなのかを確認しておきましょう。購入時の価格や住宅ローン残高、売却にかかる費用などと比較することで、売却時期を考えやすくなります。

まだ売却を決めていない場合も、まずはHowMaのAI査定で現在の推定価格を確認できます。売却を具体的に考える段階になったら、不動産会社の査定とも比較してみましょう。

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