【2026年最新】東京都港区マンション売却相場｜3年で84%上昇、今いくらで売れる？｜AI査定のHowMa

更新：2026年10月

東京都港区マンション売却相場 ハイライト

※HowMa公開データをもとに作成。平均値は個別住戸の査定額を保証するものではありません。マンション名、階数、方角、専有面積、築年、駅距離、管理状態などで価格は変わります。

東京都港区でマンション売却を考えたとき、最初に知りたいのは「自分のマンションが今いくらで売れそうか」ではないでしょうか。港区の中古マンション市場は、直近3年で価格水準が大きく動いています。

一方で、区全体の平均価格だけを見て売出価格を決めるのは危険です。同じ区内でも駅、街区、築年、面積、階数、眺望、マンションブランドによって買い手が比較する物件は変わります。

HowMaの公開データでは、東京都港区の平均売却価格は19,341万円、売却相場単価は276万円/㎡（913万円/坪）。

直近3年の価格変化は+84%で、東京都平均の+56%と比べても市場の動きを把握するうえで重要な数字です。本記事では、相場の現在地だけでなく、売却事例、売却期間、値下げ率、エリアごとの特徴、高く売るための考え方まで、実際の売却判断につながる形で整理します。

東京都港区のマンション売却相場と価格推移

2026年時点の売却相場は平均19,341万円

HowMaの集計では、東京都港区の中古マンション売却相場は平均19,341万円です。1㎡あたりでは276万円、坪単価では913万円となっています。東京都全体の相場と比べても高い価格帯に位置するため、売却時には「区平均」だけでなく、同じ価格帯で競合する物件を具体的に確認することが大切です。

前月中に販売されていた物件は2,946件、平均売却期間は5.0ヶ月、成約までの平均値下げ率は3.4%でした。平均売却期間は、売り出してすぐに成約することを意味する数字ではありません。売買契約後には決済・引渡しまでの期間も必要になるため、住み替えや資金化の期限がある場合は余裕を持って動く必要があります。

直近3年で+84%、東京都平均+56%と比較

港区のマンション相場は直近3年で+84%変化しています。東京都平均の+56%と比較すると、より強い上昇です。価格が上がった局面では、購入時より含み益が生じている可能性があります。売却をまだ決めていなくても、現在価格と住宅ローン残債を並べることで「売った場合にどれくらい手元に残りそうか」を確認できます。

ただし、上昇率はあくまでエリア全体の傾向です。すべてのマンションが同じ割合で上がっているわけではありません。築年が進んでいても立地や管理状態、希少な間取りによって評価される物件がある一方、築浅でも同一棟・周辺に売出しが集中すれば価格競争が起こります。売却判断では「市場が上がったか」から一歩進み、「自分の住戸が今どの価格帯にいるか」を確認することが重要です。

東京都港区のマンション売却事例

直近の売出事例を見ると、同じ区内でも価格と㎡単価には大きな幅があります。これは「区の平均価格＝自宅の価格」ではないことを端的に示しています。以下はHowMa公開ページで確認できた代表的な売出事例です。

たとえば港区では、コンパクト住戸とファミリー向け住戸、築古と築浅、低層と高層で比較対象が大きく変わります。

売出価格を考えるときは「区内で似た価格の物件」ではなく、「買い手から見て自宅の代替候補になる物件」を集めるのがコツです。同一マンションの別住戸が売り出されている場合は、最優先の比較対象になります。

今が売り時？東京都港区でマンション売却を検討するポイント

価格が上がった今こそ、まず現在価格を確認する

直近3年で+84%という上昇は、売主にとって現在価格を確認する十分なきっかけになります。ただし「上がったから今すぐ売る」と短絡的に判断する必要はありません。AI査定で現在価格を確認し、ローン残債、仲介手数料などの諸費用、住み替え先の予算を並べると、売却の現実性を判断しやすくなります。

平均値下げ率から「最初の価格設定」を考える

港区の平均値下げ率は3.4%です。平均値下げ率が小さいからといって、最初から相場を大きく上回る価格で売り出してよいわけではありません。売出価格が高すぎると、検索条件から外れたり、長期掲載によって「売れ残っている物件」という印象を持たれたりする可能性があります。査定額だけでなく、競合の売出価格と成約可能性を見ながら初期価格を決めることが重要です。

平均売却期間から逆算してスケジュールを組む

平均売却期間は5.0ヶ月です。売却活動には、査定、不動産会社選び、媒介契約、販売準備、内覧、条件交渉、契約、決済・引渡しという工程があります。転勤、相続、住み替えなど期限が決まっている場合は、希望する引渡し時期から逆算し、少なくとも数ヶ月単位で余裕を持つほうが価格交渉でも不利になりにくいでしょう。

東京都港区で売却時に注目したいエリアTOP3

第1位 赤坂・六本木・麻布

都心立地とブランド性が価格を支えやすいエリア。築年、駅距離に加え、眺望・共用部・管理状態が査定差につながりやすい。

売却時は、周辺の売出物件だけでなく、同一マンション・同築年帯・同面積帯の事例を優先して比較しましょう。買い手が実際に比較する条件に近づけるほど、査定額と売出価格の根拠が明確になります。

編集部から

老舗グルメとおしゃれな商店街が魅力の麻布十番

麻布十番駅では、東京メトロ南北線と都営大江戸線の2路線が利用できます。都心へのアクセスに便利なうえ、駅周辺には個性的なお店が集まり、日々の暮らしを楽しめる街です。

食べ歩きが楽しい商店街

麻布十番商店街を歩くと、まず目に入るのが食べ物のお店。1865年創業の「豆源」は、今も存在感を放つ老舗です。豆菓子は手土産にもぴったり。自分用のおやつも、つい買いたくなります。

さらに、たい焼きで有名な「浪花家総本店」に、今川焼きの「月島家」も。老舗を巡りながら食べ歩きができるなんて、甘いもの好きにはたまりません！

商店街には昔ながらのお店だけでなく、センスのいいカフェや個性的なお店も。新旧が自然に混ざり合い、街並みそのものがおしゃれです。休日にわざわざ遠出をしなくても、近所でお気に入りのお店を探す楽しみがある。そんな暮らしが想像できます。

セレブな雰囲気だけじゃない！ 路地にも暮らしの楽しみが

麻布十番といえば、洗練された街並みやハイセンスな人々を思い浮かべる人も多いのでは。上質そうなバッグや洋服をさりげなく身につけた人を見かけると、さすが港区！　と思わせる雰囲気があります。

でも、この街のおもしろさは華やかさだけではありません。ブランド品を扱うリユースショップもあり、古着や掘り出し物を探す楽しみも。新品のブランド品だけでなく、自分だけのお気に入りを見つけるのもよさそうです。

少し路地に入れば、昔ながらの喫茶店まで！　おしゃれな店でランチを楽しむ日もあれば、昭和な喫茶店でのんびり過ごす日もある。華やかなイメージの裏に、肩の力を抜いて過ごせる場所があるのも麻布十番の魅力です。

麻布十番温泉は今もある？ 街の歴史も暮らしの味わい

昔の麻布十番を知る人なら、「麻布十番温泉」を思い出すかもしれません。1949年に開業し、2008年3月31日に閉館したこの温泉。実は、ただお風呂に入るだけの場所ではありませんでした。

温泉に入ったあとは、約45畳もの大広間でひと休み。食事をしたり、カラオケを楽しんだりと、近所の人たちがのんびり過ごせる憩いの場でもあったとか。

そして、名物だったのが茶褐色から黒褐色のお湯。地下から湧き出した温泉は、いわゆる透明なお湯とは違う、独特の色合いが特徴でした。筆者も取材で訪ねた経験が……。真っ黒なお湯にびっくりしたのを覚えています。現在は、設備の老朽化や後継者不足などから約60年の歴史に幕を下ろしています。

では、今の麻布十番で温泉を楽しむことはできないのでしょうか？

実は、駅から徒歩10分の立地に「麻布黒美水温泉 竹の湯」という銭湯があります！　こちらも特徴は黒褐色のお湯。今もこの界隈で黒湯の温泉に入れるのは、ちょっとうれしいポイントです。

昔の麻布十番温泉そのものはなくなってしまいましたが、老舗の豆菓子店やたい焼き屋さんが今も親しまれているように、この街には長く受け継がれてきた魅力があります。

便利な交通アクセスに加え、食べ歩きや買い物、喫茶店でのひと休み、さらには銭湯でのリラックスタイムまで。日常のなかに小さな楽しみを見つけやすい麻布十番。こうした街の個性は、住まいを探す人にとっても魅力になりそうです。

麻布十番のマンションを売却するなら、街の魅力も価格を考える材料に。 南北線・大江戸線の利便性はもちろん、商店街で買い物や食事を楽しめること、老舗と新しいお店が共存する街並みなど、実際の暮らしをイメージできる情報を伝えたいところです。

第2位 白金・高輪

実需の居住ニーズと資産性を意識した需要が重なりやすい。専有面積が広い住戸では総額が大きくなるため、同一マンション・近接物件との比較が重要。

売却時は、周辺の売出物件だけでなく、同一マンション・同築年帯・同面積帯の事例を優先して比較しましょう。買い手が実際に比較する条件に近づけるほど、査定額と売出価格の根拠が明確になります。

編集部から

再開発と4路線の利便性が資産価値の強みに

高輪ゲートウェイ駅では、JR山手線と京浜東北線の2路線が利用できます。さらに、泉岳寺駅も徒歩圏内。京急線と都営浅草線も使えるので、複数の路線を使い分けられるのが魅力です。

今回は、そんな泉岳寺駅から高輪ゲートウェイ駅まで歩いてみました。せっかく近いのだから、泉岳寺駅周辺で進む再開発の様子も見ておきたいところです。

泉岳寺駅周辺では、駅の改良と街づくりを一体的に進める再開発事業が進行中。住宅やオフィス、商業施設などが入る地上30階・高さ約145mの複合ビルも計画されており、完成予定は2031年度です。駅の使いやすさだけでなく、周辺の街並みも大きく変わっていきそうです。

いざ、高輪ゲートウェイシティ＆高輪ゲートウェイ駅へ！

高輪ゲートウェイシティでは、乗って移動できる自動走行モビリティも見かけました。単に駅や商業施設が新しくなるだけでなく、街の中での過ごし方や移動体験まで変わっていくのが面白いところです。

こうした新しい施設やサービスが増えることは、街の魅力を知ってもらうきっかけにもなりそうです。高輪ゲートウェイ周辺のマンションを売却する際も、交通アクセスや再開発の規模だけでなく、街がどのように進化しているのかを具体的に伝えることが、購入希望者へのアピールにつながるかもしれません。

高輪ゲートウェイ駅が開業したのは2020年3月14日。山手線では49年ぶりの新駅です。駅舎は大きな屋根と開放感のある空間が印象的。従来の駅とはひと味違う近代的なデザインで、駅そのものが見どころになっています。

気になったのが駅名のフォント。なんでも、駅舎を設計した建築家の隈研吾氏が「和」のコンセプトを提案し、JR東日本が最終的に明朝体を採用したのだとか。購入検討者にはそんな豆知識もプレゼンしたら少し面白いかも！？

ニュウマン高輪は休憩スペースが充実！ 犬の散歩や仕事にも使えるテラス

今回、特に印象に残ったのがニュウマン高輪のテラスです。

まず、ちょっと座って休めるスペースがとにかくたくさん！ 　買い物の途中にひと休みするのはもちろん、仕事をしているような男性の姿も見かけました。

たとえば、奥さんとお子さんがイベントや買い物を楽しんでいる間、旦那さんはちょっと手持ち無沙汰……なんてこともありますよね。でも、ここなら開放的な広場を眺めながらパソコンで仕事をして待つ、という過ごし方もできそうです。家族それぞれが思い思いの時間を過ごせるのは、なかなか素敵ではないでしょうか。

テラスには若いカップルや女子グループの姿もたくさん。アイスを食べながらおしゃべりしたり、のんびり過ごしたり。買い物をするだけでなく、ここで過ごす時間そのものを楽しんでいるような雰囲気でした。

さらに、テラスは犬の散歩もOK。ペットと一緒に歩ける場所があるのも、犬と暮らしたい購入希望者にはうれしいに尽きます。

そして、駅構内や駅前の広場でイベントが開催されることもあります。取材当日は広場で映画のイベントがあり、カメラを抱えたマスコミも多かったです。電車に乗るだけの駅ではなく、イベントを楽しみに出かける場所にもなっているのが“推し”ポイントです。

4階デッキからの夕景が素敵！ 夜はもっとロマンチックなはず♡

ニュウマン高輪でぜひ注目したいのが、4階デッキからの景色です。

訪れたのは夕方。周辺のビル群と広い空が目に入り、遠くにはレインボーブリッジも見えました。高層ビルやマンションが立ち並ぶ都会的な景色なのに、開放感も兼ね備えるのはパーフェクトすぎます。

今回は夕景でしたが、街の明かりがともる時間帯は、もっとロマンチックな景色が楽しめるのでしょう。デートの帰りに立ち寄るのもよさそうです。

でも、こんな近未来的な場所に、実際に暮らしている人はいるのでしょうか。

もちろん、います。2026年3月には「TAKANAWA GATEWAY CITY RESIDENCE」が竣工し、入居可能になりました。高輪ゲートウェイ駅から徒歩8分、泉岳寺駅から徒歩6分の場所にある大規模な高級賃貸レジデンスです。

また、ニュウマン高輪には明治屋や成城石井があります。少し足を伸ばせば、普段使いできる食品スーパーも。十分に“暮らし”が成り立ちます。

お出かけ先として注目されるだけでなく、住まいの選択肢も広がっている高輪ゲートウェイ周辺。再開発が進むことで、街の過ごし方も少しずつ変わっていきそうです。

高輪ゲートウェイ周辺のマンションを売却するなら、交通アクセスや再開発の情報だけでなく、そこでどんな暮らしができるのかも伝えたいところ。 家族が買い物やイベントを楽しむ間に仕事をしたり、犬とテラスを散歩したり、夕方の景色を眺めたり。そんな具体的な休日のイメージも、購入希望者にとって街の魅力を知る手がかりになりそうです。

なお、高輪ゲートウェイ駅周辺では、駅や商業施設の再開発だけでなく、道路などのインフラ整備も進んでいます。街の機能が少しずつ整っていく様子からは、今後の変化にも期待が持てそうです。

周辺のマンションを売却する際には、現在の交通アクセスや生活環境に加え、こうした街づくりの動きも購入希望者に伝えたいポイント。ただし、実際の利便性は整備される道路の位置や接続先によって異なるため、具体的な計画を確認したうえで紹介することが大切です。

第3位 芝浦・港南・浜松町

タワーマンションや湾岸系の大規模物件が多く、階数・方角・眺望・棟内競合の影響が大きい。売出し中の同一棟住戸を必ず確認したい。

売却時は、周辺の売出物件だけでなく、同一マンション・同築年帯・同面積帯の事例を優先して比較しましょう。買い手が実際に比較する条件に近づけるほど、査定額と売出価格の根拠が明確になります。

編集部から

田町駅周辺を歩いてみた！ オフィス街に商店街、再開発で変わる街

田町駅周辺といえば、オフィスビルが並ぶビジネス街。駅東口には複合施設「msb Tamachi（ムスブ田町）」があり、飲食店などもそろっています。仕事帰りに食事をしたり、駅の近くで用事を済ませたりできるのは便利そうです。

一方で、駅前の大きなビルだけが田町の顔ではありません。少し歩くと、昔ながらの飲食店が集まる通りもあり、都会的な風景のなかに日常のにぎわいが感じられます。

慶應仲通り商店街には、気取らない街の表情も

田町駅の西側、三田方面で立ち寄りたいのが「慶應仲通り商店街」。飲食店が並び、仕事帰りの食事にも使いやすそうなエリアです。

整然としたオフィスビルが目立つ一方、こうした商店街があるのも田町のおもしろいところ。外食できる場所が駅の近くにあるのは、毎日暮らすことを考えたときにも、地味ながらうれしいポイントです。

駅前の再開発で、これからの変化にも期待！

田町駅の西口では再開発が進められており、駅前の街並みや歩行者動線も今後変わっていく見込みです。すでに交通利便性の高い街ですが、駅周辺がさらに使いやすくなれば、街の魅力にも影響してきそうです。

マンション売却を考えるなら、都心へのアクセスだけでなく、駅前の利便性や周辺の飲食店、今後の街の変化もアピール材料に。田町ならではの暮らしのイメージを伝えることが、物件の魅力を知ってもらうきっかけになりそうです。

東京都港区のマンションを高く・確実に売る5つのポイント

1. 相場を1回だけ見て終わらせない

相場が動く局面では、数ヶ月前の査定額が現在の市場とずれることがあります。売却検討中は定期的に価格を確認し、売出し直前にも再査定するのが安全です。

2. 同一マンションの競合を最優先で見る

買い手にとって同じ建物の別住戸は最も比較しやすい競合です。階数、方角、面積、リフォーム状態の差を整理し、自宅の優位点と弱点を価格に反映します。

3. 査定額ではなく査定根拠を比較する

高い査定額だけを理由に不動産会社を選ぶと、売出後の値下げにつながることがあります。「なぜその価格なのか」「どの成約事例を見たのか」「誰にどう売るのか」を比較してください。

4. 内覧前に管理・設備情報を揃える

室内の清掃だけでなく、管理費・修繕積立金、長期修繕計画、設備の不具合、駐車場・駐輪場など、購入判断に必要な情報を早めに整理すると交渉が進みやすくなります。

5. 売却価格ではなく手取り額で判断する

仲介手数料、登記関連費用、ローン返済、税金などを差し引くと、売却価格と手取り額は一致しません。住み替えでは次の住宅の諸費用も含めて資金計画を立てましょう。

HowMaで東京都港区のマンション価格を調べる方法

「売るかどうかはまだ決めていないが、今の価格だけ知りたい」という段階なら、まずAI査定で現在価格の目安を把握する方法があります。区全体の平均相場を見たあとに個別住戸を査定すると、自宅がエリア平均より高いのか低いのか、その理由を考えやすくなります。

STEP 1：マンションを選ぶ

物件種別で「マンション」を選択します。

STEP 2：マンション名を入力

マンション名から対象物件を特定します。

STEP 3：住戸情報を入力

階数、専有面積、間取りなどを入力し、個別住戸の価格を確認します。

HowMaでは、AI査定で相場を把握したうえで、売却を具体化する段階で不動産会社の査定や販売戦略を比較できます。最初から売却を決めるのではなく、「現在価格を知る→手取りを試算する→売るか判断する」という順番にすると、相場上昇局面でも焦らず判断しやすくなります。

東京都港区のマンション売却FAQ

Q. 売却にはどれくらいの期間がかかりますか？

A. HowMaの集計では平均5.0ヶ月です。さらに売買契約から引渡しまで時間がかかる場合があるため、期限がある場合は早めに査定・準備を始めましょう。

Q. 相場が上がっているなら、今すぐ売るべきですか？

A. 上昇率だけで売却時期を決める必要はありません。現在価格、住宅ローン残債、住み替え先、税金・諸費用を確認し、売却後の手取りと生活計画から判断することが重要です。

Q. 住みながら売却できますか？

A. 可能です。居住中でも内覧日程を調整しながら販売できます。生活感を抑え、収納・水回り・玄関など第一印象に影響しやすい場所を整えておくとよいでしょう。

Q. 住宅ローンが残っていても売れますか？

A. 売却代金などでローンを完済し、抵当権を抹消できれば売却できます。売却価格より残債が多い場合は自己資金や住み替えローンなどの検討が必要です。

Q. リフォームしてから売ったほうが高く売れますか？

A. 大規模リフォーム費用をそのまま売却価格に上乗せできるとは限りません。まず査定を取り、不動産会社と費用対効果を確認してから判断するのが安全です。

Q. 売出後に値下げしても大丈夫ですか？

A. 可能です。港区の平均値下げ率は3.4%ですが、物件ごとの反響や競合状況は異なります。一定期間の問い合わせ数・内覧数を見ながら、機械的ではなく根拠を持って価格変更を判断しましょう。

まとめ：区平均を知ったら、次は「自分の住戸」の現在価格へ

東京都港区のマンション売却相場は平均19,341万円、276万円/㎡（913万円/坪）です。直近3年では+84%と価格水準が上昇しており、売却を検討している人にとって現在価格を確認する意味は大きくなっています。

一方、平均売却期間は5.0ヶ月、平均値下げ率は3.4%です。高く売ることだけを狙って相場から離れた価格を付けるより、同一マンションや近い条件の競合を確認し、反響を見ながら価格戦略を調整することが現実的です。まずHowMaで現在価格を把握し、売却を具体化する段階で複数の査定根拠・販売戦略を比較してみてください。