【2026年最新】東京都渋谷区マンション売却相場｜3年で78%上昇、今いくらで売れる？｜AI査定のHowMa

更新：2026年11月

東京都渋谷区マンション売却相場 ハイライト

※HowMa公開データをもとに作成。平均値は個別住戸の査定額を保証するものではありません。マンション名、階数、方角、専有面積、築年、駅距離、管理状態などで価格は変わります。

東京都渋谷区でマンション売却を考えたとき、最初に知りたいのは「自分のマンションが今いくらで売れそうか」ではないでしょうか。

渋谷区の中古マンション市場は、直近3年で価格水準が大きく動いています。一方で、区全体の平均価格だけを見て売出価格を決めるのは危険です。同じ区内でも駅、街区、築年、面積、階数、眺望、マンションブランドによって買い手が比較する物件は変わります。

HowMaの公開データでは、東京都渋谷区の平均売却価格は15,778万円、売却相場単価は225万円/㎡（745万円/坪）。直近3年の価格変化は+78%で、東京都平均の+56%と比べても市場の動きを把握するうえで重要な数字です。本記事では、相場の現在地だけでなく、売却事例、売却期間、値下げ率、エリアごとの特徴、高く売るための考え方まで、実際の売却判断につながる形で整理します。

東京都渋谷区のマンション売却相場と価格推移

2026年時点の売却相場は平均15,778万円

HowMaの集計では、東京都渋谷区の中古マンション売却相場は平均15,778万円です。1㎡あたりでは225万円、坪単価では745万円となっています。東京都全体の相場と比べても高い価格帯に位置するため、売却時には「区平均」だけでなく、同じ価格帯で競合する物件を具体的に確認することが大切です。

前月中に販売されていた物件は1,574件、平均売却期間は5.0ヶ月、成約までの平均値下げ率は3.5%でした。平均売却期間は、売り出してすぐに成約することを意味する数字ではありません。

売買契約後には決済・引渡しまでの期間も必要になるため、住み替えや資金化の期限がある場合は余裕を持って動く必要があります。

直近3年で+78%上昇、東京都平均+56%と比較

渋谷区のマンション相場は直近3年で+78%変化しています。東京都平均の+56%と比較すると、より強い上昇です。

価格が上がった局面では、購入時より含み益が生じている可能性があります。売却をまだ決めていなくても、現在価格と住宅ローン残債を並べることで「売った場合にどれくらい手元に残りそうか」を確認できます。

ただし、上昇率はあくまでエリア全体の傾向です。すべてのマンションが同じ割合で上がっているわけではありません。

築年が進んでいても立地や管理状態、希少な間取りによって評価される物件がある一方、築浅でも同一棟・周辺に売出しが集中すれば価格競争が起こります。売却判断では「市場が上がったか」から一歩進み、「自分の住戸が今どの価格帯にいるか」を確認することが重要です。

東京都渋谷区の専有面積別に見る平均価格

HowMa掲載事例を面積帯別に見ると、総額は専有面積によって大きく変わります。単身向けとファミリー向けを同じ平均価格で比較しないことがポイントです。

面積別平均は、各区の掲載物件構成によって上下します。100㎡超など件数が少ない帯では、一部の高額・低額物件の影響を受けやすいため、実際の査定では同じマンション、近い面積、近い階数の事例を優先してください。

東京都渋谷区のマンション売却事例

直近の売出事例を見ると、同じ区内でも価格と㎡単価には大きな幅があります。これは「区の平均価格＝自宅の価格」ではないことを端的に示しています。以下はHowMa公開ページで確認できた代表的な売出事例です。

たとえば渋谷区では、コンパクト住戸とファミリー向け住戸、築古と築浅、低層と高層で比較対象が大きく変わります。売出価格を考えるときは「区内で似た価格の物件」ではなく、「買い手から見て自宅の代替候補になる物件」を集めるのがコツです。同一マンションの別住戸が売り出されている場合は、最優先の比較対象になります。

今が売り時？東京都渋谷区でマンション売却を検討するポイント

価格が上がった今こそ、まず現在価格を確認する

直近3年で+78%という上昇は、売主にとって現在価格を確認する十分なきっかけになります。ただし「上がったから今すぐ売る」と短絡的に判断する必要はありません。AI査定で現在価格を確認し、ローン残債、仲介手数料などの諸費用、住み替え先の予算を並べると、売却の現実性を判断しやすくなります。

平均値下げ率から「最初の価格設定」を考える

渋谷区の平均値下げ率は3.5%です。平均値下げ率が小さいからといって、最初から相場を大きく上回る価格で売り出してよいわけではありません。

売出価格が高すぎると、検索条件から外れたり、長期掲載によって「売れ残っている物件」という印象を持たれたりする可能性があります。査定額だけでなく、競合の売出価格と成約可能性を見ながら初期価格を決めることが重要です。

平均売却期間から逆算してスケジュールを組む

売却活動には、査定、不動産会社選び、媒介契約、販売準備、内覧、条件交渉、契約、決済・引渡しという工程があります。

転勤、相続、住み替えなど期限が決まっている場合は、希望する引渡し時期か平均売却期間は5.0ヶ月です。ら逆算し、少なくとも数ヶ月単位で余裕を持つほうが価格交渉でも不利になりにくいでしょう。

東京都渋谷区で売却時に注目したいエリアTOP3

第1位 恵比寿・代官山

利便性と住宅地としての人気を併せ持つ高価格帯エリア。築年だけでなく、ブランド、眺望、内装状態、駅徒歩の差が価格に反映されやすい。

売却時は、周辺の売出物件だけでなく、同一マンション・同築年帯・同面積帯の事例を優先して比較しましょう。買い手が実際に比較する条件に近づけるほど、査定額と売出価格の根拠が明確になります。

編集部から

おしゃれなだけじゃない。歩いて見つけた恵比寿の暮らし

恵比寿のマンションを売るとき、街のどんなところを伝えたらいいのか。ガーデンプレイスへ歩き、西口の商店街や飲食店の周辺も見てきました。「おしゃれな街」というイメージは有名ですが、実際に歩くと東西で雰囲気が違い、昔ながらのマンションや、思っていたより気取らない人たちの姿も。住んでいる人には当たり前の景色の中にも、買い手に伝えたい魅力がありそうです。

ビール工場から、働く人も暮らす街へ

恵比寿の始まりは、ヱビスビールの醸造場。工場跡地にガーデンプレイスが開業した1994年、街の風景は大きく変わりました。オフィスや住宅、商業施設、ホテル、文化施設が集まり、恵比寿は「働く・遊ぶ・暮らす」が交わる街へ。買い物や食事だけでなく、ホテルや映画館、ホールを訪れる人の姿も見られます。2024年にはビール醸造所「YEBISU BREWERY TOKYO」も開業。工場の歴史が今の街にもつながっています。

東口と西口、間違えるとけっこう大変。アトレも2つ！

恵比寿駅にはJR山手線・埼京線・湘南新宿ラインと、東京メトロ日比谷線が乗り入れています。駅前は人が多く、西口のロータリーにはバスやタクシーが次々と。駅の中も出口も、慣れないとちょっと分かりにくい印象です。

駅のシンボルとなっているのが、駅直結の「アトレ恵比寿」です。本館と西館に分かれていて、店舗もそれぞれに入っています。東口からガーデンプレイスへ向かう途中には惣菜店やパン屋さんなどがあり、仕事帰りに夕食を買って帰るにも便利だと感じました。

西口側には恵比寿銀座や恵比寿駅前通り商店街などがあり、少し庶民的な空気もありました。

東口と西口では駅前の雰囲気が異なり、行き先によって利用する出口も変わります。初めて訪れる人は少し戸惑うかもしれませんが、駅周辺で買い物を済ませられるのは、暮らすうえでうれしいポイントです。

ガーデンプレイスへ徒歩で。坂道とマンション、緑の景色

ガーデンプレイスへは「歩けるだろう」と、JRの西口から駅構内を通らず徒歩で向かいました。

東口から出ると動く歩道「恵比寿スカイウォーク」も利用できます。

駅前には人が多い一方、歩いた道中は人混みもなく快適。ただ、道に傾斜が多く、「ご高齢の方は少し大変かも」と感じました。駅からの距離だけでなく、道の傾斜や歩きやすさも、暮らしを考えるうえで気になるところです。

やっとの思いで、ガーデンプレイスの開発に伴って整備されたアメリカ橋公園（ガーデンプレイスの向かい）に到着。公園さえもおしゃれで高級感があります。駅からスカイウォークを利用すれば5分程度で到着するという距離ですが、利用しなかった筆者にとっては限りなく遠い道のりに思えました……。

ガーデンプレイスに到着。すぐ後ろには高層マンションが。ガーデンプレイスの華やかな景色の背後に、住宅の風景が広がっているのも印象的です（左の画像はWinstonホテル）。

ガーデンプレイスの敷地内では犬の散歩をする人も多く、目立ったのは大きな犬。「恵比寿、犬まで立派だな！」と思わずツッコミたくなるほどでした。おしゃれな人ばかりかと思っていたけれど、中年層や普段着の人も多く、なぜかコスプレ姿の若い人たちも。思ったよりいろんな人がいて、オシャレすぎる街という印象は若干薄くなりました！

バカラの冬景色に、定期開催のマルシェ。街の楽しみは季節ごと

ガーデンプレイスでは冬のバカラのシャンデリアが恒例です（なんてロマンチックなの！）。取材当日は未開催でしたが、夜を美しく彩るのでしょう。また、ガーデンプレイスではマルシェが定期的に開かれ、音楽や食、アートのイベントも開催されています。時期ごとに訪れる楽しみがある場所です。

恵比寿は今後どうなる？

なお、ガーデンプレイスの運営会社は、2025年に恵比寿のまちづくり戦略を発表しました。駅から歩ける渋谷東三丁目では、2026年3月にセットアップオフィス「Sreed EBISU＋L」も竣工。

渋谷区と目黒区の国有地を候補地とするグローバル・スタートアップ・キャンパス構想もありますが、候補地の活用や周辺への影響はまだ確定していません。街の変化に期待はできても、「これから値上がりする」と決めつけることはできません。

恵比寿の知名度は、マンションを探す人の目に留まるきっかけになります。でも売却では、街の名前だけでなく、どの出口を使うのか、駅までどんな道を歩くのか、建物がどう管理されてきたかも大切です。東口と西口それぞれの雰囲気、周辺のお店、坂道や歩きやすさ、マンションの管理状況や修繕履歴。その物件で暮らす人が実感できる魅力を、具体的に伝えたいですね。

第2位 渋谷・神泉・松濤

再開発が続く渋谷駅周辺と、落ち着いた住宅地が近接する。単純な駅距離だけでは比較しづらく、街区・用途・住戸特性まで見る必要がある。

売却時は、周辺の売出物件だけでなく、同一マンション・同築年帯・同面積帯の事例を優先して比較しましょう。買い手が実際に比較する条件に近づけるほど、査定額と売出価格の根拠が明確になります。

編集部から

「高級住宅街」だけでは伝わらない。松濤のマンションを売るなら

松濤のマンションを売るとき、「閑静な高級住宅街」という言葉だけで紹介を終えていませんか。渋谷のにぎわいが近く、円山町のクラブやバーから歩いて帰れる。一方で、富ヶ谷のカフェや代々木公園へも足を延ばせる。松濤の魅力は、静かな住宅街と渋谷のカルチャーが隣り合っていることです。

邸宅街のイメージが強いエリアですが、購入検討者は富裕層だけとは限りません。渋谷で遊ぶのが好きな人、音楽や夜の店に近い場所に住みたい人、都心にいながら緑にも親しみたい人。そうした人にも届くよう、物件から街へどう出ていけるかを伝えたいところです。

渋谷駅から歩ける。でも、坂道は要チェック

松濤には町内に駅がありません。目安として、松濤美術館から渋谷駅までは徒歩約15分、京王井の頭線の神泉駅までは徒歩約5分です。ただし、これは美術館を起点にした時間。松濤のどの住所でも同じではなく、坂道の上り下りもあります。渋谷から歩いて帰れる距離でも、疲れた夜や荷物のある日は「近い」と感じるかどうかが分かれそうです。

ハチ公バスは松濤美術館入口を通り、渋谷駅と代々木上原駅を結んでいます。物件によっては、徒歩だけでなく神泉駅やバスを使えることも紹介材料になります。売却時には駅徒歩分数だけで済ませず、最寄り駅までの道の勾配や、実際に使いやすいバス停も確認しておきたいところです。

渋谷で飲んで、近所でもう一杯。音楽の街が帰り道に

渋谷駅から松濤へ向かう途中の円山町には、WOMBやclubasiaなど、音楽イベントを開くクラブがあります。渋谷の夜を目当てに人が集まり、音楽関係者やファンが行き交うエリア。イベントの帰りに近所のバーへ寄って一杯飲み、歩いて帰る。そんな暮らし方ができる距離感は、松濤の意外な顔です。

もちろん、クラブやホテルが近いことを気にする購入検討者もいます。住宅街までの人通りや音は、物件の場所、窓の向き、時間帯で変わります。「渋谷に近いからにぎやか」と決めつけず、実際の帰宅ルートや周辺の様子を昼と夜に分けて伝えるのがよさそうです。

買い物は神泉・渋谷・神山町へ。富ヶ谷や公園にも足を延ばせる

買い物先は松濤の中だけでなく、神泉や渋谷、隣の神山町・富ヶ谷まで広げて考えると見えてきます。神泉にはマルエツ プチ、渋谷には24時間営業のMEGAドン・キホーテ渋谷本店。渋谷からの帰り道の神山町にはかの有名な鮮魚店・魚力があり、富ヶ谷にはカフェや飲食店が点在します。

代々木公園も物件の住所によって距離は違いますが、徒歩や自転車で出かけられる行き先。自転車があると坂道や渋谷駅前の人混みを避けながら、富ヶ谷や公園へも動きやすくなります。売却時には「近くに店がある」とまとめるより、どの店をどんな場面で使えるか、物件からの距離と合わせて紹介すると暮らしを想像しやすくなります。

東急百貨店本店の閉店後、渋谷の西側はどう変わる？

東急百貨店本店は2023年1月に営業を終了しました。Bunkamuraも同年4月から、オーチャードホールを除いて休館しています。ただしBunkamuraがなくなったわけではなく、休館中も文化事業を継続。オーチャードホールも2027年1月4日から休館し、改修などを行う予定です。

本店跡地では、商業施設、ホテル、賃貸住宅、ミュージアムを含む「Shibuya Upper West Project」が進行中で、2029年度竣工予定。ザ・ミュージアムも新施設へ移転する計画です。百貨店がなくなった今の不便さも、新しい施設への期待も、購入検討者が知りたい街の変化でしょう。ただし、再開発がマンション価格を押し上げるとは言い切れません。

「高級住宅街です」だけでは伝わらない、物件から駅、店、公園、渋谷の夜の街への具体的な距離。そこを丁寧に示すことで、松濤に住みたい購入検討者が自分の暮らしを思い描ける紹介になります。

第3位 初台・幡ヶ谷・笹塚

都心アクセスの良さと居住性を重視する実需層の比較対象になりやすい。渋谷区平均より総額が抑えられる物件もあり、面積・築年別の比較が有効。

売却時は、周辺の売出物件だけでなく、同一マンション・同築年帯・同面積帯の事例を優先して比較しましょう。買い手が実際に比較する条件に近づけるほど、査定額と売出価格の根拠が明確になります。

編集部から

新宿まで約5分の笹塚をクローズアップ！

笹塚駅には京王線と京王新線が乗り入れています。新宿駅までは電車で約5分。都心へのアクセスが良く、通勤や通学にも便利な立地です。新宿駅南口方面からなら（頑張れば）徒歩でも帰れる距離。終電を逃したときにもタクシーに頼らずに済むメリットもあります。渋谷駅までもバスが出ています。

駅前の商業施設が充実。昔ながらの商店街と新しい店が共存 

駅周辺には2015年開業 の「フレンテ笹塚」や、1978年開業 の「笹塚ショッピングモール TWENTY ONE」などの商業施設があり、日々の買い物に便利です。

少し歩けば昔ながらの商店街もあり、大型施設と地域に根付いたお店の両方を利用できます。

笹塚駅の高架下にある「京王クラウン街笹塚」は、駅を利用する人や地元の人に長く親しまれてきた商業エリア。笹塚駅前の風景の一部として、すっかりおなじみの存在です。

ただ、幡ヶ谷方面に向かって歩いてみると、少し様子が違いました。私が訪れた時間帯は人影もまばらで、シャッターが下りている店もちらほら。駅に近い場所でも、通りによってにぎわいに差があることが分かりました。

一方で、新しい動きもあります。2026年11月24日には「マクドナルド」がオープン。さらに12月22日には「ミスタードーナツ」も加わる予定です。駅を利用するついでに立ち寄れる飲食店が増え、今後の人の流れにも変化がありそうです。

駅前の商業施設は、日々の買い物や食事のしやすさに直結するもの。今後、こうした新店舗の出店によって駅周辺の使い勝手や人の流れがどう変わっていくのかも、笹塚の住みやすさを考えるうえで注目したいところです。

1973年創業。地域に親しまれ、イベントでも人を集める笹塚ボウル

笹塚駅近くにある「笹塚ボウル」は、1973年創業の老舗ボウリング場です。地元では「ササボ」の愛称で親しまれ、ジュニア教室や中学校のボウリング部の活動にも利用されています。長年にわたって地域の人に利用されてきた、笹塚らしい施設のひとつです。

ところで、2022年にライブステージとDJブースが新設されたことをご存じでしょうか？　現在はライブやDJイベント、ファッションショー、パーティーなども頻繁に開催されています。

イベントをきっかけに足を運ぶ人も多く、単なるレジャー施設にとどまらず、さまざまな世代が集まる場所になっています。取材当日も、大きな楽器を持ったミュージシャンたちが当施設に吸い込まれていきました。

駅前に買い物施設や飲食店がそろうだけでなく、こうした地域に根付いた娯楽施設があることも、笹塚の街の特徴です。長く住むことを考えたとき、日々の便利さに加えて、暮らしの楽しみが身近にある点も魅力といえます。

甲州街道沿いにマンションが集積。騒音対策も売却時のポイント

甲州街道沿いにはマンションが建ち並び、店舗や飲食店も点在しています。交通量の多い幹線道路らしい街並みです。

一方で、車の走行音は住環境を考える際に気になる点。売却時には、道路からの距離や住戸の向き、窓の仕様なども購入検討者が確認するポイントになります。

二重窓や内窓を設置した住戸は、遮音面の工夫を物件の特徴として伝えられる可能性があります。なお、窓の改修については、管理規約の確認も必要です。利便性だけでなく、住戸ごとの騒音対策も整理しておきたいところです。

659戸のタワーマンションが建設中。笹塚の街はどう変わる？

笹塚駅南口では、地上28階・総戸数659戸の「パークタワー渋谷笹塚」が建設中です。以前は新宿中村屋の東京事業所があった場所で、竣工は2027年12月、入居開始は2028年4月下旬の予定。住宅のほか、商業や子育て支援などの機能を備えた複合開発として進められています。

駅南口では、広場や歩行者空間の整備も計画されています。新たな住民が増え、買い物や飲食の選択肢が広がれば、駅周辺の利便性や街の印象にも変化が出てきそうです。こうした環境整備は、笹塚エリアのマンションを売却する際にも、街の魅力を伝える材料になります。

一方、659戸の新築マンションは、既存マンションにとって競合物件にもなります。新築と中古では、価格のほか、駅からの距離、広さ、築年数、眺望、管理状態など比較される点が異なります。新築の販売状況や入居後の街の変化を見ながら、物件ごとの強みを整理しておきましょう。

ちなみに笹塚駅周辺には、人気イタリアンレストラン「キャンティ」の本店や系列店が複数あります。建設地向かいのカフェはテラス席でペット同伴が可能で、2026年11月からは店内の一部にも犬と過ごせる席が設けられました！　愛犬と外食を楽しめる店が近くにあることも暮らしの魅力ですね。
※名物のドレッシングはお店で購入もできるので、ぜひ購入検討者にアドバイスを！　おうちのサラダがお店の味になります！

【余談】笹塚って、あんなに若くてオシャレな人が多かったっけ……？　「原宿かよ！」と言いたくなるような個性的なファッションの方がたくさん（でも地元民だろうから多分寝巻き）。筆者が住んでいた約20年前はそんな印象がなかったのですが。若い方からの支持が増えたのでしょうか……？

東京都渋谷区のマンションを高く・確実に売る5つのポイント

1. 相場を1回だけ見て終わらせない

相場が動く局面では、数ヶ月前の査定額が現在の市場とずれることがあります。売却検討中は定期的に価格を確認し、売出し直前にも再査定するのが安全です。

2. 同一マンションの競合を最優先で見る

買い手にとって同じ建物の別住戸は最も比較しやすい競合です。階数、方角、面積、リフォーム状態の差を整理し、自宅の優位点と弱点を価格に反映します。

3. 査定額ではなく査定根拠を比較する

高い査定額だけを理由に不動産会社を選ぶと、売出後の値下げにつながることがあります。「なぜその価格なのか」「どの成約事例を見たのか」「誰にどう売るのか」を比較してください。

4. 内覧前に管理・設備情報を揃える

室内の清掃だけでなく、管理費・修繕積立金、長期修繕計画、設備の不具合、駐車場・駐輪場など、購入判断に必要な情報を早めに整理すると交渉が進みやすくなります。

5. 売却価格ではなく手取り額で判断する

仲介手数料、登記関連費用、ローン返済、税金などを差し引くと、売却価格と手取り額は一致しません。住み替えでは次の住宅の諸費用も含めて資金計画を立てましょう。

HowMaで東京都渋谷区のマンション価格を調べる方法

「売るかどうかはまだ決めていないが、今の価格だけ知りたい」という段階なら、まずAI査定で現在価格の目安を把握する方法があります。区全体の平均相場を見たあとに個別住戸を査定すると、自宅がエリア平均より高いのか低いのか、その理由を考えやすくなります。

STEP 1：マンションを選ぶ

物件種別で「マンション」を選択します。

STEP 2：マンション名を入力

マンション名から対象物件を特定します。

STEP 3：住戸情報を入力

階数、専有面積、間取りなどを入力し、個別住戸の価格を確認します。

HowMaでは、AI査定で相場を把握したうえで、売却を具体化する段階で不動産会社の査定や販売戦略を比較できます。最初から売却を決めるのではなく、「現在価格を知る→手取りを試算する→売るか判断する」という順番にすると、相場上昇局面でも焦らず判断しやすくなります。

東京都渋谷区のマンション売却FAQ

Q. 売却にはどれくらいの期間がかかりますか？

A. HowMaの集計では平均5.0ヶ月です。さらに売買契約から引渡しまで時間がかかる場合があるため、期限がある場合は早めに査定・準備を始めましょう。

Q. 相場が上がっているなら、今すぐ売るべきですか？

A. 上昇率だけで売却時期を決める必要はありません。現在価格、住宅ローン残債、住み替え先、税金・諸費用を確認し、売却後の手取りと生活計画から判断することが重要です。

Q. 住みながら売却できますか？

A. 可能です。居住中でも内覧日程を調整しながら販売できます。生活感を抑え、収納・水回り・玄関など第一印象に影響しやすい場所を整えておくとよいでしょう。

Q. 住宅ローンが残っていても売れますか？

A. 売却代金などでローンを完済し、抵当権を抹消できれば売却できます。売却価格より残債が多い場合は自己資金や住み替えローンなどの検討が必要です。

Q. リフォームしてから売ったほうが高く売れますか？

A. 大規模リフォーム費用をそのまま売却価格に上乗せできるとは限りません。まず査定を取り、不動産会社と費用対効果を確認してから判断するのが安全です。

Q. 売出後に値下げしても大丈夫ですか？

A. 可能です。渋谷区の平均値下げ率は3.5%ですが、物件ごとの反響や競合状況は異なります。一定期間の問い合わせ数・内覧数を見ながら、機械的ではなく根拠を持って価格変更を判断しましょう。

まとめ：区平均を知ったら、次は「自分の住戸」の現在価格へ

東京都渋谷区のマンション売却相場は平均15,778万円、225万円/㎡（745万円/坪）です。直近3年では+78%と価格水準が上昇しており、売却を検討している人にとって現在価格を確認する意味は大きくなっています。

一方、平均売却期間は5.0ヶ月、平均値下げ率は3.5%です。高く売ることだけを狙って相場から離れた価格を付けるより、同一マンションや近い条件の競合を確認し、反響を見ながら価格戦略を調整することが現実的です。

まずHowMaで現在価格を把握し、売却を具体化する段階で複数の査定根拠・販売戦略を比較してみてください。