再開発で資産価値は本当に上がる？価格が伸びる街・伸びない街の違い【2026年最新版】

駅前の再開発や大型商業施設のオープン、新駅の開業などのニュースを見ると、「自宅の資産価値も上がるのでは？」と期待する方は少なくありません。

一方で、実際の不動産市場では、再開発によって価格が大きく上昇する街もあれば、ほとんど変化しない街もあります。再開発だけを理由に「売却を待つ」と判断すると、かえって売り時を逃してしまうケースもあります。

大切なのは、「再開発があるか」ではなく、「価格が上がる条件がそろっているか」を見極めることです。

この記事では、再開発が資産価値に与える影響の仕組みを解説するとともに、価格が伸びた街・伸びなかった街の事例を比較しながら、自宅は再開発前に売るべきか、それとも完成を待つべきかを判断するためのポイントをわかりやすく紹介します。

再開発が資産価値に与える影響とは？

「駅前で再開発が始まるらしい」「大型商業施設ができるそうだ」という話を聞くと、「自宅の資産価値も上がるのでは」と期待する方は多いでしょう。

実際、再開発をきっかけに住宅価格が大きく上昇したエリアは少なくありません。しかし、「再開発がある＝必ず資産価値が上がる」というわけではありません。

まずは、再開発がどのような仕組みで不動産価格に影響を与えるのかを理解しておきましょう。

再開発とは何か

再開発とは、老朽化した建物や利用効率の低い土地を整備し、街の機能や利便性を向上させる事業のことです。

代表的な再開発には、次のようなものがあります。

• 駅前広場や駅ビルの整備
• 新駅や鉄道路線の開業・延伸
• 大型商業施設の建設
• オフィスやホテルの開発
• タワーマンションの建設
• 道路や公園など公共インフラの整備

単に建物を新しくするだけではありません。「人が住みたい」「働きたい」「訪れたい」と思う街へ変えていくことが、再開発の大きな目的です。

不動産価格は「住みたい人」が増えると上がる

不動産価格は、基本的に需要と供給のバランスで決まります。

再開発によって生活が便利になったり、通勤・通学の利便性が向上したりすると、その街に住みたい人が増えます。

購入希望者が増える一方で、売りに出る物件数が限られていれば、価格は上昇しやすくなります。

新駅の開業によって都心までの通勤時間が短縮された場合、それまで候補に入っていなかったエリアを検討する人が増えることがあります。その結果、中古マンションや戸建て住宅への需要も高まり、資産価値が上昇するケースがあります。

ただし、住宅の供給も同時に大幅に増えれば、購入希望者が分散し、価格が思うように上がらないこともあります。

つまり、再開発そのものではなく、「住宅需要がどれだけ増えるか」が価格を左右するポイントです。

「期待」で価格が動くケースと、完成後に動くケースがある

再開発による価格変動は、完成後だけに起こるとは限りません。

実は、市場では「将来への期待」だけで価格が上昇し始めることがあります。

大規模な再開発計画や新駅設置が正式に発表されると、「将来この街は便利になる」と考える購入希望者や投資家が増え、完成前から価格が上昇するケースがあります。

また、計画段階ではほとんど価格が変わらず、施設の開業や鉄道の開通などによって利便性が実際に向上してから価格が動くケースもあります。

さらに、再開発への期待が先行しすぎると、完成後は新たな材料が少なくなり、価格上昇が落ち着くこともあります。

「完成するまで待てば必ず高く売れる」とは言い切れない理由は、ここにあります。

再開発による影響はエリアごとに大きく異なる

同じ「再開発」という言葉でも、資産価値への影響は一律ではありません。

価格が伸びやすいエリアには、次のような共通点があります。

• 人口流入が続いている
• 新駅や鉄道延伸など交通利便性が改善する
• 商業施設だけでなくオフィスや公共施設も整備される
• 住宅需要が継続的に見込める
• 新築マンションの供給が過剰ではない

反対に、商業施設だけが新しくなった場合や、新築マンションが大量に供給されて中古住宅との競争が激しくなった場合は、期待したほど価格が伸びないこともあります。

重要なのは、その再開発によって街の魅力や住宅需要がどのように変化するのかを見極めることです。

次の章では、実際に再開発によって資産価値が大きく上昇したエリアを取り上げ、「なぜ価格が伸びたのか」という共通点を具体的に見ていきます。

【関連記事】近年の再開発により、急激に魅力が増している下北沢　そのマンション相場は？【2024年最新版】

再開発によって資産価値が大きく上昇した事例

再開発によって資産価値が上昇した街は数多くあります。

しかし、価格が伸びた理由を詳しく見ると、「新しい施設ができたから」ではありません。

交通利便性の向上、人口流入、雇用の増加、住宅需要の拡大など、複数の要因が重なった結果として価格が上昇したケースがほとんどです。

ここでは、近年注目を集める大規模再開発を例に、「なぜ資産価値が上昇したのか」を見ていきましょう。

グラングリーン大阪｜「大阪最後の一等地」が新たな価格水準をつくる

大阪駅北側の「うめきた2期地区」で進むグラングリーン大阪は、現在の日本を代表する再開発の一つです。

再開発エリアには、

• JR大阪駅直結
• 約4.5haの都市公園
• オフィス
• ホテル
• 商業施設
• 高級レジデンス

が一体的に整備され、「住む・働く・憩う」が融合した新しい都心空間が形成されています。

再開発の進展とともに大阪駅周辺の住宅価格は高水準で推移し、「グラングリーン大阪 THE SOUTH RESIDENCE」では最高価格40億円という関西圏最高水準の住戸も登場しました。

ここで注目すべきなのは、高額マンションが建設されたことではありません。

大阪駅という国内有数の交通拠点に、新たなオフィスや商業機能、都市公園が加わり、街全体の魅力がさらに高まったことが、周辺マンション市場にも好影響を与えています。

大井町トラックス｜「品川エリアの拡大」が価格上昇を後押し

2026年に開業したOIMACHI TRACKS（大井町トラックス）は、駅直結の商業施設だけではなく、オフィス・ホテル・広場・歩行者デッキを備えた大型複合開発です。

もともと大井町は、

• 品川まで約3分
• 東京・渋谷方面へのアクセスが良い
• 羽田空港への利便性が高い

という立地から、住宅需要が高いエリアでした。

さらにJR東日本が進める「広域品川圏」構想によって、高輪ゲートウェイ・品川・大井町を一体で発展させる計画が進んでいます。これにより、大井町の中古マンション価格は近年、都心部と同じような上昇トレンドを示しています。

大井町の事例から分かるのは、一つの建物ではなく、周辺エリア全体の価値向上が資産価値を押し上げているということです。

高輪ゲートウェイシティ｜「新駅」よりも「国際ビジネス拠点化」がポイント

高輪ゲートウェイシティも、今後の資産価値を考えるうえで注目される再開発です。

このプロジェクトでは、

• 新駅
• オフィス
• 商業施設
• ホテル
• 国際会議施設
• 住宅

を一体的に整備し、羽田空港やリニア中央新幹線を見据えた国際交流拠点の形成を目指しています。

現時点では開業から間もないため、「再開発によって価格がここまで上がった」と断定するには時期尚早です。

一方で、不動産市場では品川・港南・高輪・大井町を含む広域エリアの将来性が評価されており、再開発への期待がマンション価格を下支えする要因になっています。

このような全国的によく知られた事例だけでなく、比較的知名度は高くないものの、不動産市場では評価の高い再開発事例も紹介します。

柏の葉キャンパス（千葉県柏市）｜「街づくり」全体で価値を高めた代表例

柏の葉キャンパス駅周辺は、つくばエクスプレス開業と一体で再開発が進められたエリアです。

商業施設だけでなく、

• 大学・研究機関
• オフィス
• 医療施設
• 公園
• マンション

を一体的に整備し、「住む・働く・学ぶ」がそろう街として開発されました。

その結果、子育て世帯や研究職など、新しい人口が継続的に流入し、住宅需要も拡大しました。近年の公示地価でも、駅周辺は上昇基調が続いています。

ポイントは、「駅ができたこと」ではなく、街全体の魅力が高まったことです。

北千住（東京都足立区）｜大学移転が街の価値を押し上げた

北千住は、大規模な商業再開発だけでなく、大学キャンパスの移転が資産価値向上につながった珍しい事例です。

駅前整備に加え、約5,000人規模の学生が通う大学が開設されたことで、

• 飲食店やサービス業の出店
• 若年層人口の増加
• 賃貸需要の拡大

が進みました。

国土交通省の地価動向でも、大学移転や駅前再開発による商業地需要の高まりが地価上昇要因として挙げられています。

住宅だけでなく、「人が集まる施設」が継続的な需要を生んだことが成功の背景です。

辻堂（神奈川県藤沢市）｜大型商業施設だけで終わらなかった街

辻堂駅北口では、「湘南C-X」プロジェクトにより、

• テラスモール湘南
• 医療施設
• 研究施設
• 新しい住宅街

が一体的に整備されました。

大型商業施設の開業だけでなく、生活利便性そのものが向上したことで、ファミリー層の流入が進み、住宅需要も拡大しました。

国土交通省でも、都市再生事業による住宅需要の増加が地価を支えた事例として紹介されています。

武蔵小杉（神奈川県川崎市）｜交通利便性が価格上昇を後押し

武蔵小杉はタワーマンションの街という印象が強いかもしれません。

しかし、本質的な価値は交通結節点としての利便性にあります。

複数路線が利用できる駅に加え、

• 大規模住宅開発
• 商業施設
• オフィス
• 公共施設

が段階的に整備されました。

住宅需要が継続的に増えた結果、周辺住宅地の価格も大きく上昇しています。研究でも、再開発開始後に駅周辺の住宅地で地価上昇が顕著になったことが示されています。

成功した再開発に共通する特徴

事例を比較すると、「価格が上がった街」には共通点があります。

これらに共通するのは、「再開発そのもの」が価格を押し上げたのではなく、再開発によって住宅需要が長期間にわたり増え続けたことです。

反対に、商業施設だけが新しくなった場合や、新築マンションの供給が急増して需要を上回った場合は、期待ほど価格が伸びないケースもあります。次の章では、そうした「再開発があっても資産価値が伸びなかった事例」を見ながら、その違いを詳しく解説します。

再開発があっても価格が思ったほど伸びなかった事例

再開発が進めば、周辺の不動産価格も上がる。

そう考えてしまいがちですが、実際の市場はそれほど単純ではありません。再開発によって街の価値が上がっても、すべての住宅が同じように値上がりするわけではないからです。

再開発によって新築マンションが大量に供給されれば、中古マンションとの競争が起こります。商業施設が増えても、住宅を購入したい人が増えなければ、住宅価格への波及は限定的です。

ここでは、東京晴海エリア、兵庫県ポートアイランド、滋賀県ピエリ守山周辺、大阪南港エリアを例に、再開発の「落とし穴」を見ていきます。

東京晴海エリア｜超大量供給による一時的な供給過剰

東京都中央区の晴海では、2020年東京オリンピック・パラリンピックの選手村跡地を活用した「HARUMI FLAG」によって、5,600戸を超える大規模な住宅供給が一気に行われました。

分譲価格は周辺のタワーマンション相場と比べて抑えられた水準に設定され、人気を集めて完売しました。一方、引き渡し後には、転売を目的とする投資家や賃貸運用を目的とするオーナーの物件が、数百件規模で中古市場に流通する状況が生まれました。

その結果、2026年現在では、周辺相場や物件の条件を考慮せず高値で売り出した住戸を中心に買い手がつかず、売り出し価格を引き下げる「価格調整」を迫られるケースも見られます。

晴海の事例が示しているのは、大規模再開発によって住宅需要が高まっても、供給量が一時的に需要を上回れば、中古市場では価格競争が起こり得るということです。

つまり、「人気の再開発エリアだから高く売れる」と判断するのではなく、今後どれだけの住宅が市場に出てくるのか、競合する物件がどれだけあるのかまで確認する必要があります。

兵庫県ポートアイランド｜大規模開発後も人口が約1万5,000人で横ばい

兵庫県神戸市のポートアイランドは、再開発と住宅需要の関係を考えるうえで興味深い事例です。

ポートアイランドでは、2022年から大規模開発が進められており、住宅だけでなく、大学、医療機関、研究施設なども整備されました。ところが、神戸市によると、現在の人口は約1万5,000人程度でほぼ横ばいです。さらに、高齢化も進んでいます。

住宅需要が長期的に拡大するには、単に住宅を供給するだけでは足りません。若い世代や子育て世帯など、新たに住宅を購入する層が流入し続けることが重要です。

実際、ポートアイランドの中古マンションには価格差も大きくあります。例えば、大規模な集合住宅「ポートアイランド住宅」では、2026年1～3月に、

• 60㎡・1LDK：1,000万円
• 80㎡・3LDK：2,280万円
• 90㎡・3LDK：1,850万円

といった販売事例があります。同じエリアでも、専有面積や階数、向き、築年数などで価格は大きく変わります。

ここから分かるのは、「街が大規模に開発された」という情報だけでは、個々の住宅の資産価値を判断できないということです。

滋賀県ピエリ守山周辺｜大型商業施設だけでは住宅需要につながらない

滋賀県守山市のピエリ守山は、2014年に大規模なリニューアルを行った商業施設です。

リニューアル初日の来館者数は4万3,000人に達しました。その後もテナント誘致が進み、2017年には約110店舗、年間来館者数は約350万人に達したとされています。

しかし、ここで注意したいのが、商業施設の来館者数と住宅需要は同じではないことです。

ピエリ守山には滋賀県内だけでなく、京都府や大阪府などからも来訪者が集まります。つまり、「買い物に来る人」が増えても、「この周辺に住みたい人」が同じだけ増えるとは限りません。

守山市全体の地価は上昇傾向にありますが、それはJR守山駅周辺の「文教都市」としてのブランドエリア（守山2丁目など）が牽引しているためです。

ピエリ守山がある「水保町」周辺（駅から8km以上離れた琵琶湖沿い）の住宅地価をみると、2025〜2026年現在も平米あたり5.6万円（坪単価 約18.5万円）と非常に低い水準にとどまっています。

市全体の人口は約8.5万人で維持されていますが、最新の将来推計では2050年までにほぼ横ばいか微減（-0.3%）と予測されています。人口の流入は駅前に集中しており、ピエリ周辺の居住人口の大幅な増加には結びついていません。

この事例から分かるのは、「大型商業施設ができる＝その周辺に住みたい人が増える」とは限らないということです。住宅の資産価値を考えるなら、商業施設の規模だけでなく、駅へのアクセスや通勤・通学の利便性、周辺の住宅需要、競合施設の状況まで確認する必要があります。

大阪南港エリア｜再開発が進んでも価格上昇率は一様ではない

大阪の臨海部では、夢洲を中心に大規模な開発が進んでいます。

2025年の大阪・関西万博や、その後のIRを見据えた国際観光拠点の整備も進められています。しかし、臨海部の開発が、そのまま近隣マンション価格の上昇につながるわけではありません。

例えば大阪市住之江区の南港中では、中古マンションの2025年平均取引価格が16.4万円／㎡でした。前年の17.4万円／㎡から、5.5％下落しています。

もちろん、1年間だけの数字で長期的な価格トレンドを判断することはできません。それでも、このデータは重要な示唆を与えます。

夢洲などで観光・大型開発が進んでも、その人流が南港の住宅購入需要に直結するとは限らないからです。

• 観光客が増える
• イベント来場者が増える
• 商業施設の利用者が増える

ことと、

• 近隣で住宅を購入する人が増える

ことは、別の話です。

不動産価格を考えるときに重要なのは、「人が来る街」かどうかだけではありません。「その街に住みたい人が増えるか」を見る必要があります。

「再開発」という言葉だけで判断してはいけない

4つの事例から見えてくるのは、再開発の規模や華やかさと、不動産価格の上昇率は同じではないということです。

価格への影響を考えるときは、少なくとも次の5点を確認しましょう。

「駅前に大型商業施設ができる」というニュースだけでは、判断材料としては不十分です。

その施設によって人口が増えるのか、雇用が増えるのか、住宅需要が増えるのか。

ここまで確認して初めて、自宅の資産価値への影響を考えられます。

また、再開発による価格上昇がすでに市場へ織り込まれている場合もあります。「完成すれば上がる」と考えて待っている間に、期待が先に価格へ反映されることもあります。

反対に、再開発が完成しても人口が増えず、新築住宅だけが増えれば、期待ほど価格が伸びない可能性があります。

再開発は「値上がりの保証」ではなく、住宅需要を変える可能性のある材料の一つです。

だからこそ、自宅の売却を考えるなら、再開発のニュースだけを見るのではなく、現在の市場価格と将来の需要をセットで確認することが重要になります。

資産価値を左右するのは再開発だけではない

再開発は、不動産の資産価値を左右する重要な要素です。ただし、再開発が行われるだけで価格が上がるわけではありません。

実際の不動産価格は、人口動態や住宅供給、交通アクセス、生活利便性など、複数の条件が重なって決まります。

国土交通省も、住宅地では「利便性・住環境に優れた地域」の住宅需要が堅調で、地価上昇が続いているとしています。また、再開発地域でも、利便性や賑わいの向上への期待が地価上昇につながると説明しています。

そのため、自宅周辺で再開発が予定されている場合は、「再開発があるか」ではなく、「再開発によって住宅需要がどう変わるか」を見ることが大切です。

人口が増えているエリアか

まず確認したいのが、その街に住みたい人が増えているかです。人口流入や世帯数の増加が続いていれば、住宅を必要とする人も増えます。購入希望者が増えれば、売り物件が同じ数でも価格は下がりにくくなります。

反対に、再開発で街がきれいになっても人口減少が続いていれば、住宅需要が縮小する可能性があります。駅前に大型商業施設が完成しても、利用者の多くが周辺に住む人ではなく、車で遠方から訪れる人であれば、住宅需要への影響は限定的です。

「人が集まる街」と「人が住みたい街」は同じではありません。

見るべきなのは、再開発後の来街者数だけではなく、

• 人口が増えているか
• 世帯数が増えているか
• 転入超過になっているか
• 若い世代や子育て世帯が流入しているか

といったデータです。

新築マンションの供給状況

次に確認したいのが、今後どれだけ住宅が供給されるのかです。

再開発では、タワーマンションなどの大規模住宅が建設されることがあります。住宅需要が強ければ、新築マンションの供給は街の人口増加につながります。

一方で、供給戸数が需要を大きく上回ると、中古マンションとの競争が激しくなることがあります。同じ駅から徒歩10分圏内に新築マンションが1,000戸単位で供給されれば、中古マンションの購入検討者が新築へ流れる可能性があります。

特に築年数の古い中古物件は、「新築より安い」という価格面でのメリットがなければ選ばれにくくなることがあります。

再開発エリアを見るときは、「新しい住宅ができるから便利になる」と考えるだけでは不十分です。供給される住宅戸数と、実際の住宅需要のバランスまで確認しましょう。

交通アクセス・インフラ整備

再開発による資産価値への影響を考えるなら、「街がきれいになったか」より、交通利便性がどれだけ変わるかを見ることが重要です。 

新駅の開業や鉄道延伸、駅へのアクセス改善は、住宅需要を広い範囲から呼び込む可能性があります。例えば、都心までの所要時間が短くなれば、これまで住宅購入の候補に入らなかった人も、そのエリアを検討するようになります。

これは単なる駅前広場の整備とは影響の大きさが異なります。駅前の歩道がきれいになるだけなら、住宅購入者の行動が大きく変わらないケースもあります。

一方、新駅ができる、乗り換えが改善する、都心への所要時間が短縮されるといった変化は、住宅を選ぶ際の根本的な条件を変えます。特に影響が大きいのが、新幹線などの広域交通ネットワークに新たにつながるケースです。  

代表例が、神奈川県相模原市の橋本駅周辺です。 橋本には、リニア中央新幹線の神奈川県駅（仮称）が設置される予定です。

橋本駅周辺では、JR横浜線・相模線、京王相模原線に加えてリニアが接続することで、広域的な交通結節点としての機能強化が進められています。相模原市も、橋本を「首都圏南西部における広域交流拠点」と位置づけています。 

こうした交通網の整備は、単に駅を便利にするだけではありません。企業の立地や人の移動にも影響し、周辺の住宅需要や商業需要にも波及する可能性があります。

ただし、「リニアが開業するから周辺の住宅価格が上がる」と単純に判断するのは禁物です。実際にどの駅からどこへ移動しやすくなるのか、通勤需要が増えるのか、企業や人口が流入するのかまで見る必要があります。

商業施設・オフィス・生活利便性

商業施設の充実も、住宅の資産価値を支える重要な要素です。

ただし、住宅需要を継続的に生み出すには、商業施設だけでなく、働く・学ぶ・暮らすための機能がそろっているかが重要になります。

オフィスが増えれば働く人が増え、大学があれば学生が集まり、病院や公共施設が整備されれば生活の利便性も高まります。こうした「人が訪れる理由」と「人が住み続ける理由」の両方が増えると、住宅需要の底上げにつながりやすくなります。

反対に、巨大な商業施設が一つできただけでは、住宅需要が同じように増えるとは限りません。週末に車で訪れる人が多い商業施設でも、駅から遠く、周辺に働く場所や教育・医療施設が少なければ、「買い物には便利だけれど、ここに住む必要はない」という状態になることがあります。

だからこそ再開発を見るときは、「何ができるか」だけでなく、「その結果、誰がこの街に住むのか」まで考えることが重要です。

再開発によって資産価値が上がる街には、人口・住宅需要・交通・雇用・生活利便性など、複数の条件がそろっていることが多くあります。

逆に、どれか一つだけが改善されても、他の条件が弱ければ価格上昇につながらないことがあります。

再開発のニュースを見つけたら、施設の完成予想図だけを見るのではなく、「人口は増えるのか」「住宅は供給されすぎないか」「交通は本当に便利になるのか」「働く場所や生活機能は増えるのか」を確認する。

この視点を持つことで、自宅の資産価値にとって再開発がどれほど重要なのかを、より冷静に判断できるようになります。

【関連記事】家は今売るべき？持ち続けるべき？資産価値から考える売却タイミング【2026年最新版】

再開発エリアの将来性を見極める5つのチェックポイント

再開発による将来性を見極める際に重要なのは、再開発によって住宅需要が本当に増えるのかを確認することです。

そのためには、計画の規模だけでなく、人口、住宅供給、交通、将来の需要まで順番に確認していきます。

次の5項目をチェックすれば、再開発エリアの将来性を自分でもある程度判断できます。

① 再開発の規模はどれくらいか

最初に確認したいのは、「再開発で何が、どれくらい変わるのか」です。「駅前を再開発する」という情報だけでは、資産価値への影響は判断できません。

駅前広場だけを整備する事業と、

• 新駅を整備する
• 大型商業施設をつくる
• オフィスを大量に誘致する
• 大規模な住宅を供給する
• 道路や歩行者空間を整備する

といった複合的な再開発では、街に与える影響が異なります。

市街地再開発事業では、建物だけでなく、道路や公園、広場などの公共施設を整備し、土地の高度利用と都市機能の更新を図ります。

調べ方は比較的簡単です。

市区町村の公式サイトで「○○駅 再開発」「○○地区 市街地再開発事業」などと検索してみましょう。確認するのは、次の項目です。

• 開発区域の面積
• 事業期間
• 商業施設の規模
• オフィスの床面積
• 住宅の戸数
• 公園・広場などの整備内容
• 新駅や駅前広場の整備予定

ここで大切なのは、「完成したら街に何が増えるのか」を具体的に把握することです。

② 人口は増えているか

次に確認したいのが、そのエリアに実際に人が集まっているかです。

再開発によって商業施設やオフィスが増えても、人口や世帯数が減少していれば、住宅需要が強くなるとは限りません。反対に、人口増加・世帯数増加が続いているエリアなら、住宅を必要とする人が増えている可能性があります。

特に確認したいのが「転入超過」です。転入超過とは、その地域に転入してきた人が、転出した人より多い状態です。調べるときは、市区町村の人口統計や国勢調査を確認します。地域によっては、自治体のWebサイトで月ごとの人口・世帯数まで公開されています。

より広い地域の統計を調べたい場合は、政府統計ポータルサイト「e-Stat」も利用できます。なお、チェックするときは、単年の数字だけで判断しないことがポイントです。

2024年：10万人
2025年：10万1,000人
2026年：10万2,000人

というように増加が続いていれば、住宅需要を支える材料になります。

逆に、

再開発が発表された
↓

施設が完成した
↓

それでも人口が減り続けている

のであれば、「再開発＝住宅需要増加」とは考えにくくなります。

③ 新築マンションの供給は多すぎないか

再開発エリアでは、住宅需要だけでなく住宅供給も必ず確認しましょう。再開発によってタワーマンションなどが大量に建設されると、街の人口が増える一方で、中古マンションの競争相手も増えます。

例えば、再開発で3,000戸の住宅が供給されるとします。3,000戸すべてに新しい住民が入れば、人口増加につながります。しかし、購入需要が2,000戸分しかなければ、住宅を売る側の競争が激しくなる可能性があります。

特に中古マンションの場合、新築物件と比較されます。そのため、「住宅が増える＝資産価値が上がる」とは限りません。調べるときは、再開発計画だけでなく、周辺で今後販売される新築マンションも確認しましょう。

見るべきなのは、

• 今後の新築マンションの戸数
• 供給される時期
• 価格帯
• 専有面積
• 最寄り駅からの距離
• 自宅マンションとの競合関係

などです。

特に、自宅と似た価格・広さ・駅距離の新築物件が大量に出てこないかは重要です。

④ 鉄道や道路など交通インフラは改善されるか

4つ目は、交通アクセスが本当に改善されるのかです。

再開発では、駅前広場や歩行者デッキの整備だけでなく、

• 新駅の開業
• 鉄道延伸
• 新路線の乗り入れ
• 駅改良
• 道路整備
• バス路線の改善

などが行われることがあります。

特に、新駅の開業や鉄道延伸のように移動時間そのものが変わる計画は、住宅需要に影響しやすい要素です。これまで都心まで50分かかっていた地域が、新しい鉄道によって35分でアクセスできるようになれば、住宅購入の候補に入る人が増える可能性が高いです。

調べるときは、自治体だけでなく鉄道会社の公式発表も確認しましょう。

さらに、「駅ができる」だけでなく、「どこへ何分で行けるようになるのか」まで確認することが大切です。

交通インフラについては、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」でも、駅や駅別乗降客数、都市計画道路などの情報を確認できます。

⑤ 継続的な住宅需要が期待できるエリアか

最後に確認したいのが、「この街に住みたい人が、今後も増えるのか」です。

ここまでの4項目をまとめると、判断材料が見えてきます。

人口が増えている
＋
新築住宅の供給が需要に見合っている
＋
交通アクセスが改善する
＋
商業・オフィス・教育・医療などの機能が増える

という条件がそろえば、住宅需要が継続する可能性があります。

一方で、

人口減少
＋
住宅の大量供給
＋
交通利便性に大きな変化なし

という状況なら、再開発の規模が大きくても慎重に見る必要があります。

ここで実際の不動産価格も確認してみましょう。再開発のニュースや完成予想図だけでは、将来の価格は分かりません。そこで役立つのがHowMaです。

HowMaでは、マンション名・エリア・鉄道路線や駅から、周辺のマンション相場を確認できます。さらに、自宅の住所や築年数、面積などを入力すれば、AIが現在の資産価値を査定します。

自宅周辺について、

1. 再開発の発表前
2. 再開発の発表後
3. 着工後
4. 開業・完成後

といったタイミングで価格を確認していけば、再開発への期待がすでに価格へ反映されているのかを考える材料になります。

HowMaでは、駅ごとのマンション売却価格相場について、過去7年間の価格推移や5年後の価格予測、人口動向から見たエリアの資産性も確認できます。

この5項目を調べると、再開発のニュースを見たときに、「何となく資産価値が上がりそう」という期待と、実際に価格を支える材料を分けて考えられるようになります。

そして、自宅の売却を考えているなら、もう一つ確認したいのが「再開発による将来の上昇を待つべきか、それとも現在の価格で売却するべきか」です。

再開発の完成を待てば必ず高く売れるわけではありません。すでに期待が価格に織り込まれている場合や、完成までの間に住宅供給が増える場合もあります。

最終的には、現在の市場価格と再開発後に見込まれる住宅需要を比較して判断することが重要です。

自宅周辺の資産価値はどう調べればいい？

再開発エリアの将来性を調べても、自宅が実際にいくらで売れるのかは別の問題です。

同じ駅にあるマンションでも、築年数や駅からの距離、階数、眺望、間取り、管理状態などによって市場での評価は変わります。

そのため、「この駅は再開発で人気が上がりそう」という一般論だけで、売却するかどうかを決めるのは危険です。まずは、現在の自宅が市場でどのくらい評価されているのかを確認しましょう。

周辺の成約事例を確認する

最も参考になるのは、実際に売買された物件の価格です。同じマンションや近隣の似た物件について、

• どのくらいの価格で売れたか
• 専有面積は何㎡か
• 築年数は何年か
• 駅から何分か
• 何階の部屋か

などを比較します。同じ駅から徒歩10分のマンションでも、築5年と築25年では価格が大きく違います。

さらに、同じマンションでも高層階と低層階、南向きと北向きなどで価格差が生じます。

「駅周辺の平均価格」だけでは、自宅の価値は判断できません。

過去の価格推移を見る

次に確認したいのが、そのエリアの価格がこれまでどう動いてきたかです。再開発の発表後に価格が上昇しているのか、それとも発表前から上昇していたのかを見ることで、再開発の影響を考える材料になります。

再開発発表
→ 周辺価格が上昇
→ 着工
→ さらに上昇

という動きなら、再開発への期待が市場価格に反映されている可能性があります。

一方で、再開発が発表された後も価格がほとんど変わらなければ、人口減少や住宅供給など、別の要因が価格を抑えている可能性があります。

HowMaでは、駅ごとのマンション相場や過去7年間の価格推移などを確認できます。再開発エリアの価格が長期的にどのように動いてきたのかを確認するのに役立ちます。

AI査定で「今の市場価格」を把握する

過去の価格推移を確認したら、次は自宅そのものの現在の市場価格を確認します。ここで便利なのがAI査定です。

HowMaのAI査定では、マンションの所在地や築年数、専有面積などの情報をもとに、現在の市場価格を推定できます。

例えば、

「再開発が進んでいるから、今なら6,000万円くらいで売れるだろう」と考えていても、AI査定をしてみると5,400万円だった。

このようなケースも考えられます。

反対に、周辺相場を調べてみたところ、自宅の条件が良く、想定以上の評価になっている可能性もあります。

大切なのは、自分の期待ではなく、現在の市場でどの程度評価されているかを数字で確認することです。

【関連記事】不動産のAI査定って何？仕組み・精度・限界をAI査定の元祖が徹底的に深ぼってみた

不動産会社の査定とも比較する

AI査定だけで売却価格を決める必要はありません。むしろ、AI査定と不動産会社の査定を比較することで、より多角的に自宅の価値を把握できます。

AI査定は、過去の取引データなどをもとに短時間で相場を確認できる点がメリットです。一方、不動産会社の査定では、担当者が物件の状態や周辺の競合物件、現在の販売状況などを踏まえて価格を査定します。

両者を比較すると、

AI査定：データから見た市場価格の目安

不動産会社：物件や売却事情を踏まえた査定価格

という違いを確認できます。

さらに複数の不動産会社から査定を受ければ、査定額に大きな差があることも分かります。ただし、査定額が高い会社＝最も高く売れる会社とは限りません。

媒介契約を取りたいという理由で、相場より高い査定額を提示するケースもあります。そのため、査定額だけではなく、なぜその価格なのか、どのような買主を想定しているのか、過去に周辺でどのような物件を売却しているのかまで確認することが大切です。

一般論だけでは「売る・持つ」は判断できない

ここまで見てきたように、再開発が自宅周辺の資産価値にプラスになる可能性はあります。しかし、「再開発があるから、完成まで待って売る」と単純に決めることはできません。

再開発の期待がすでに現在の価格へ織り込まれているかもしれません。

完成までに新築マンションが大量供給される可能性もあります。

人口が増えず、住宅需要が想定ほど伸びないケースもあります。

だからこそ、

①周辺の成約事例を確認する
→ ②過去の価格推移を見る
→ ③AI査定で自宅の現在価格を確認する
→ ④不動産会社の査定と比較する

という順番で、自宅を個別に評価してみることが重要です。再開発のニュースは、あくまで将来の資産価値を考えるための材料の一つです。

最終的に売るか、持ち続けるかを判断するには、「再開発後に上がりそうか」だけでなく、「今、自宅がいくらで評価されているのか」を知ることから始めましょう。

再開発のニュースを見て「自宅も値上がりするかもしれない」と感じたら、まずはHowMaで現在の資産価値を確認してみましょう。

再開発を理由に売却を判断する前に確認したいこと

再開発の計画が発表されると、「街が便利になるなら、今は売らずに待ったほうがいい」と考えがちです。逆に、「再開発が始まる前に売ったほうが高く売れる」と判断するケースもあります。

ただし、再開発だけを理由に売却時期を決めるのは危険です。再開発による恩恵を受けられる物件なのか、完成までどれくらいかかるのかによって、判断は変わります。

まず確認したいのは、次の5つです。

• 自宅が再開発の恩恵を受けやすい立地か
• 再開発が完成するまで何年かかるか
• 完成を待つ間に築年数がどれだけ進むか
• 金利や不動産市場がどう変化する可能性があるか
• 現在の自宅が市場でいくら評価されているか

再開発の恩恵を受けやすい物件か

同じ再開発エリアでも、すべての住宅が同じ恩恵を受けるわけではありません。

新駅の開業によって駅までのアクセスが改善するエリアなら、駅から近い住宅ほど恩恵を受けやすいと考えられます。

再開発によって大型商業施設ができても、自宅から遠く、生活動線がほとんど変わらない場合もあります。

重要なのは、「再開発があるか」ではなく、自宅の資産価値にどのような変化をもたらす再開発なのかを見ることです。

特に、次のような変化があるかを確認しましょう。

• 新駅の開業や駅へのアクセス改善
• 道路や公共交通機関の整備
• 商業施設や医療施設の充実
• オフィス開発による就業人口の増加
• 住宅需要や人口の増加

再開発によって街の利便性が高まり、継続的に住宅需要が増えるのであれば、中古住宅の価格にもプラスの影響が及ぶ可能性があります。

反対に、再開発によって新築マンションが大量に供給される場合は注意が必要です。新築物件との比較で中古住宅の競争力が下がれば、再開発エリアであっても価格が期待ほど伸びないケースがあります。

完成まで何年かかるのか

再開発の計画が発表されたからといって、すぐに街が変わるわけではありません。計画の規模によっては、完成まで何年もかかることがあります。

ここで重要なのが、「完成した街の価値」だけでなく、完成までの時間も考えることです。

たとえば、現在40歳の人が「10年後に完成する再開発を待ってから売ろう」と考えたとします。その10年間で、住宅そのものの築年数も10年進みます。再開発によるプラス効果があっても、建物の築年数が進むことによる価格への影響を無視することはできません。

また、再開発は計画どおりに進むとは限りません。事業計画の変更や工期の延長などがあれば、想定していたタイミングで売却できなくなる可能性もあります。

そのため、再開発を待つ場合は、「完成後にいくらになりそうか」だけでなく、「完成までの期間に何が起こるか」まで考える必要があります。

築年数が進む影響はないか

再開発を待つ間にも、自宅の建物は古くなります。特にマンションでは、築年数だけでなく、管理状態や修繕状況も中古市場での評価に影響します。

仮に、再開発の完成まで5年あるとします。現在築15年のマンションなら、完成時には築20年です。再開発によって周辺環境が良くなっても、購入者から見れば「築20年の中古マンション」という条件は残ります。

もちろん、築年数が進んだから必ず価格が下落するわけではありません。駅近で管理状態が良く、需要が安定しているマンションなら、築年数が進んでも市場で評価されるケースがあります。

反対に、再開発の効果が限定的なのに建物の老朽化が進めば、待つことが必ずしも有利とは限りません。

「再開発によるプラス」と「築年数によるマイナス」の両方を見ることが大切です。

金利や市場環境はどう変化しそうか

売却タイミングを考えるときは、再開発だけでなく不動産市場全体にも目を向ける必要があります。特に注意したいのが住宅ローン金利です。金利が上昇すると、住宅を購入する人のローン返済額は増えます。

同じ金額の住宅でも、金利が高くなれば購入できる価格帯が変わるため、不動産市場全体の需要に影響する可能性があります。

• 住宅ローン金利
• 物価や建築費
• 新築・中古住宅の供給量
• 人口や世帯数
• 地域の住宅需要

など、複数の要因が影響します。そのため、「再開発が完成するまで待つ」という判断をした場合でも、その間に市場環境が変わる可能性があります。

再開発の完成時期だけを見て売却時期を決めるのではなく、現在の市場価格と今後の市場環境をセットで確認することが重要です。

【関連記事】不動産売却のベストタイミングは？購入時以上に売るための5つのポイントを解説

現在の市場で自宅がいくらで評価されているか

ここまで確認しても、「結局、自宅はいくらで売れるのか」が分からなければ、売却時期は判断できません。

再開発のニュースは、あくまで将来の可能性を示す情報です。一方、現在の市場価格は、今売却するとした場合の具体的な判断材料になります。

そこで確認したいのが、自宅と条件の近い物件の価格や成約事例です。同じエリアでも、

• 駅から徒歩何分か
• 築何年か
• 専有面積はどれくらいか
• 間取りは何か
• 階数や眺望はどうか
• 管理状態は良好か

などによって価格は変わります。つまり、「再開発エリアだから○○万円」という一律の評価はできません。

現在の市場で自宅がどの程度評価されているのかを確認したうえで、「今売る」「数年待つ」という選択肢を比較する必要があります。

再開発の将来性だけを見て売却を先送りすると、築年数の進行や市場環境の変化によって、想定していた価格にならない可能性もあります。反対に、再開発が始まる前だからと焦って売る必要があるとも限りません。

再開発の恩恵を受けやすい物件なのか。

完成まで何年かかるのか。

その間に築年数はどれだけ進むのか。

金利や不動産市場はどう変化するのか。

こうした条件を一つずつ確認し、現在の市場価格と比較することで、売却タイミングをより合理的に判断できます。

また、現在の市場環境と自宅の条件を踏まえて判断することも大切です。再開発による資産価値への影響は、物件ごとに異なります。

まずは現在の市場で自宅がどのように評価されているのかを把握し、そのうえで今売るべきか、再開発を待つべきかを判断しましょう。

HowMaなら、AIを活用して自宅の現在の市場価格を手軽に確認できます。さらに、複数の不動産会社による査定を比較できるコラボ査定も利用できます。

「再開発を待つべきか、それとも今売るべきか」と迷ったら、まず現在の自宅の市場価値を知ることから始めてみましょう。