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50代前半, 岩手県, 3LDKプレミスト有明ガーデンズの売却査定・相場情報
売却相場
10,083万円～16,477万円
売却単価
180万円/m²～199万円/m²
596万円/坪～659万円/坪
プレミスト有明ガーデンズの
売却相場の変動履歴
プレミスト有明ガーデンズの売却相場は、坪単価628万円です。江東区全体の坪単価と比較すると245万円も高い水準です。
推定価格（万円）
面積帯による絞り込み
専有面積
70㎡
※一般的な間取りの場合、1R/1Kは約20〜30㎡、1LDKは約30〜50㎡、2LDKは約50〜60㎡が目安です。
全国地価マップによれば、プレミスト有明ガーデンズ が位置する東京都江東区有明１丁目３−１エリア付近の相続税路線価は、令和5年から令和7年にかけて上昇傾向にあります。
プレミスト有明ガーデンズは、大和ハウス工業株式会社による信頼性の高いブランド力を背景に、ゆりかもめ「有明テニスの森駅」へ徒歩2分、りんかい線「国際展示場駅」へ徒歩10分という優れた交通利便性を誇ります。
2020年1月築と築年が比較的浅く、近隣には大規模商業施設「有明ガーデン」の開業や東京オリンピック・パラリンピック関連施設の整備といった大規模な再開発が進んだエリアに位置しており、エリア全体の魅力向上と住宅需要の安定に寄与しています。
これらの要因が相まって、当物件の市場価値を支える重要な要素となっています。
本物件は、総戸数259戸の大規模マンションです。
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プレミスト有明ガーデンズの建物情報
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建物写真を寄稿する「プレミスト有明ガーデンズ」は、東京都江東区有明1丁目3-1に位置するマンションで、周辺には豊洲市場や有明ガーデンシティがあり、都心へのアクセスが良好です。近隣には商業施設も多く、食事やショッピングなどの利便性が高いです。また、森と水に囲まれた都市再生の拠点地域で、豊かな自然環境が魅力です。
マンションの外観は、近代的で洗練されたデザイン。一方で耐震性、安全性にも配慮された建物です。資産性については、利便性の高さと人気のエリアであることから、将来的な資産価値の維持が期待される物件とされています。
所有リスクに関しては、新興エリアのため価格変動リスクや、市場動向が資産価値に影響を与える可能性があります。しかし、交通アクセスや周辺の再開発プロジェクトを考慮すると、このエリアの魅力は今後も高まると予見されます。築年数と管理状況について詳細な情報は現状入手できませんが、継続したメンテナンスが行われているという前提で評価されることが多いです。
AIがHowMa独自のデータをもとにまとめています
推定相場
建物概要
築年月
2020年1月
総階数
15階
総戸数
259戸
専有面積
55.9㎡～82.6㎡
間取り
2LDK, 3LDK, 3SLDK, 4LDK
共用施設・管理・環境について
分譲は大手デベロッパーである大和ハウス工業株式会社、施工は大規模マンションの実績が豊富な株式会社長谷工コーポレーションが手掛けており、品質面での信頼性が高いと言えます。
管理体制についても、大和ライフネクスト株式会社による日勤の管理形態が採用されており、手厚いサポートが期待できます。
本物件は、緑豊かな有明エリアに位置し、近隣には「有明テニスの森公園」や「都立潮風公園」など、広大な公園が連続しており、自然と調和した住環境が魅力です。
共用施設としては、パーティーダイニング、屋上テラス、ゲストルーム、カフェ、ライブラリ、キッズルーム、ペット足洗い場、カーシェアサービス、コンシェルジュサービスなど、大規模マンションならではの充実した施設が提供されており、居住者の快適な生活をサポートします。
また、本物件は地震の揺れを建物に伝えにくい免震構造を採用しています。
そして、中古マンションらくらくフラット３５検索によると、フラット35S 金利Bプラン(当初5年間年-0.25%)の適用が可能なマンションです。買主がフラット35を利用する際には、適合証明を省略できる（＝7万ほど費用を節約できる）優良住宅です。
交通アクセス
プレミスト有明ガーデンズは、ゆりかもめ「有明テニスの森駅」まで徒歩2分、りんかい線「国際展示場駅」まで徒歩10分と、都心へのアクセスに優れた立地です。ゆりかもめは豊洲方面、りんかい線は大崎、渋谷、新宿方面へ直結しており、ビジネス・プライベート双方で高い利便性を享受できます。
バス路線も充実しており、徒歩3〜7分の「有明二丁目」や「有明テニスの森」バス停が利用可能です。都営バス（都05-2系統等/1時間4〜8本程度）を利用すれば東京駅丸の内南口まで約25〜30分、東京BRT（1時間あたり約2〜7本）を利用すれば新橋駅まで約10〜12分でダイレクトアクセスが可能です。
車でのアクセスも良好で、目の前の主要幹線道路である「環二通り」や「湾岸道路（国道357号）」へのアクセスがスムーズなほか、首都高速湾岸線「有明IC」や首都10号晴海線「豊洲IC」が近く、都心や空港方面へのドライブも快適です。
この多角的な交通網は、子育てファミリー層からシニア層まで幅広い世代にとって大きな強みとなり、将来的な資産価値の安定にも寄与すると考えられます。
商業施設・学区・医療機関・公共機関
近隣には、徒歩圏内に大規模商業施設「有明ガーデン」があり、スーパーマーケット「イオンスタイル有明ガーデン」やドラッグストア「トモズ 有明ガーデン店（処方箋受付あり）」、飲食店、ファッション、クリニック、映画館、劇場など、日常生活からレジャーまでを網羅する多様な店舗・施設が揃っています。
また、スーパーマーケット「文化堂 有明店」「ベルク 有明店」やコンビニエンスストア「ローソン 有明コロシアム前店」「ファミリーマート 江東有明店」も近く、日常の買い物に便利です。
本物件から一番近い学区は「江東区立有明小学校」（徒歩7分）および併設する「江東区立有明中学校」です。いずれも無理のない通学圏内に位置しており、子育て世帯にも安心の環境が整っています。
医療機関としては、総合病院「附属クリニック(東京有明医療大学内)」が徒歩10分の場所にあり、高度な医療サービスへのアクセスが容易です。また、豊洲エリアには昭和大学江東豊洲病院もあります。
行政サービスについては、江東区役所 豊洲特別出張所や有明スポーツセンターが利用可能で、子育て支援や高齢者サービスも充実しています。
災害リスク
重ねるハザードマップで確認したところ、当物件周辺の災害リスクは以下の通りです。
洪水・内水リスク：河川氾濫による大規模な洪水リスクは低いエリアですが、大雨時の内水氾濫においては最大0.5m未満（一部0.5m〜1.0m未満想定箇所あり）の浸水深が想定されています。
高潮・津波リスク：想定される高潮浸水深は最大0.5m未満となっています。なお、東京湾奥部に位置するため大きな津波被害を受けるリスクは極めて低いとされています。
土砂災害・液状化リスク：崖地等がないため土砂災害警戒区域には非該当です。一方、湾岸埋立地特有の課題として、敷地周辺は「液状化の可能性が高い地域」に該当しています。
当物件は湾岸エリアに位置するため、台風や豪雨時の内水・高潮による浅い冠水リスクや、大規模地震発生時の地盤の「液状化リスク」を考慮しておく必要があります。
しかしながら、建物構造として地震の揺れを大幅に吸収する「免震構造」が採用されている点や、近年の区画整理により防災設備・非常用設備が整っている点は評価できるポイントです。
浸水深自体は足首から膝下程度の想定に留まりますが、万が一のインフラ停電や地域インフラの液状化被害に備え、防災備蓄の確保やハザードマップの定期確認、火災・水災保険の適切な加入検討を推奨します。
プレミスト有明ガーデンズの部屋ごとの売却相場
東京都江東区の中古マンション売買事例
プレミスト有明ガーデンズがある東京都江東区周辺で最近取引された物件を表にまとめました。
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東京都江東区の資産価値・将来性
東京都江東区の将来人口指数を見ることで、将来的な需要および資産価値を予測できます。東京都江東区の将来人口は2020年を100とした場合、30年後に113.0となります。 周囲の市区町村の108.3と比べて高い指数となっています。
| 総人口(人) | 指数 | |
|---|---|---|
| 2020年 | 524,310 | 100.0 |
| 2025年 | 547,596 | 104.4 |
| 2030年 | 563,118 | 107.4 |
| 2035年 | 575,540 | 109.8 |
| 2040年 | 584,661 | 111.5 |
| 2045年 | 590,461 | 112.6 |
| 2050年 | 592,669 | 113.0 |
江東区の売却相場は10,229万円 です。具体的に市内の他のマンションと売却相場を比較したい場合は、次のページからお探しください。
東京都江東区のマンション相場ページを見る
将来の価格推移・資産価値の期待値
1. 価格推移の分析:
築約5年のプレミスト有明ガーデンズは、大和ハウス工業株式会社のブランド力、東京都江東区有明エリアの継続的な住宅需要、そしてゆりかもめ「有明テニスの森駅」へ徒歩2分、りんかい線「国際展示場駅」へ徒歩10分という卓越した交通利便性から、価格推移は上昇傾向と分析されます。
有明エリアは開発が進み、新たな魅力が付加され続けているため、今後も安定した価値を維持する可能性が高いです。
再開発としては、有明ガーデン（商業施設・ホテル・劇場等）の開業や東京オリンピック・パラリンピック関連施設の整備が既に完了しており、エリアの魅力向上に大きく寄与しています。
今後も大規模な再開発が継続的に進行する可能性は低いものの、既存の施設群が成熟し、街の利便性や住環境の評価を高めることで、間接的に物件の価値に好影響を与えるでしょう。
2. 賃貸市場と利回り:
表面利回りは約4%と、都心近郊の築浅大規模マンションとしては標準的な水準です。交通利便性や充実した共用施設、良好な住環境から、安定した家賃収入が期待できる一方、売却益については、今後の金利動向や不動産市場全体の動向を注視する必要があります。
3. 外部要因:
金利動向（上昇局面では住宅ローン金利が上昇し、購入意欲が低下する可能性）、不動産市場のトレンド（都心回帰の動きが強まると郊外物件の価値が下落する可能性、または都心近郊の利便性の高いエリアに人気が集まる動向）、そして東京都江東区の人口動態が資産価値に影響します。
特に将来人口指数によれば、東京都江東区は増加が見込まれており、住宅需要の安定に寄与するでしょう。
総括: プレミスト有明ガーデンズがエリア内で選ばれる理由は、大和ハウス工業のブランド、「有明テニスの森駅」徒歩2分の駅近立地、充実した共用施設、そして計画的な街づくりによる良好な住環境にあります。
築年経過による価値目減りは、これらの再現性の低い強みと、人口増加が見込まれるエリア特性によって十分に補われていると考えられます。
修繕・管理・エリアのリスク（物件長期保有（住み続けたい人）のポイント）
1) 修繕増大: 築約5年が経過し、今後約15年周期で実施される大規模修繕工事に向けて、修繕積立金の見直しや増額の可能性が高まります。長期的な費用見通しを把握し、積立金の収支状況を確認することが重要です。
2) 管理組合: 大規模マンションであるため、管理組合の運営が物件価値維持に大きく影響します。活発で健全な管理組合運営がなされない場合、修繕計画の遅延や費用増大を招くリスクがあります。
3) エリア固有: 有明エリアは液状化リスクが高いとされており、地震時の地盤変動には注意が必要です。また、ゆりかもめなどの交通機関が混雑することもあります。
これらのリスクを認識しつつも、本物件が持つブランド力、交通利便性、充実した共用施設といった強みは、長期的な資産価値の維持に貢献し、これらのリスクを相殺する可能性を秘めていると言えるでしょう。
プレミスト有明ガーデンズの売却・購入を検討している方へ
【購入を検討する方へ】
プレミスト有明ガーデンズは、ゆりかもめ「有明テニスの森駅」徒歩2分、りんかい線「国際展示場駅」徒歩10分という都心へのアクセスに優れた立地と、大和ハウス工業株式会社による信頼性の高いブランド、そして総戸数259戸の充実した共用施設を持つ大規模マンションという点が評価され、東京都江東区有明エリアで継続的な需要を維持しています。
良好な住環境と利便性を両立した物件として、高い人気を誇ります。
購入前には、修繕積立金の収支状況と長期修繕計画を必ず確認しましょう。価格だけでなく、将来的な維持コストを含めた資金計画を立て、費用負担を見極めた上で判断することをおすすめします。
特に大規模マンションでは、将来の修繕費が大きな負担となる可能性もあるため、詳細な確認が不可欠です。
【売却を検討する所有者様へ】
上記の強みである「駅近の交通利便性」「大和ハウス工業のブランド力」「充実した共用施設」「計画的な街並み」を軸に物件をアピールすることで、買主の納得感につながります。
一方、大規模修繕費用や管理費の増大リスク、有明エリアの液状化リスクは買主も確認するポイントのため、事前に把握した上で、これらの情報も誠実に開示し、価格設定に臨むことが、スムーズな成約につながります。
また、地価の上昇傾向が続く現在、今後も人口増加が見込まれるエリアであるものの、市場状況は常に変動するため、適切なタイミングで売却活動を開始することは、合理的な選択肢の一つです。
ただし、これは一般論なので、個々の物件の市場・価格状況を今のAI査定で確認してみることがアクションをする前に大切です。（1ヶ月で大きく変わってしまう物件もあります）
最寄り有明テニスの森駅の築年数から見るマンション価格
最寄り有明テニスの森駅のマンションの集計です。
プレミスト有明ガーデンズは現在築6年です。一般的に、築年が経過すると価格は低下する傾向にあります。その一方で、大規模修繕をきっかけに管理費・修繕積立金は上がることもあります。
売却を検討している人は、なるべく早めの行動をおすすめします。
坪単価（万円/坪）
売出事例
このマンション
ゆりかもめ有明テニスの森駅のマンション相場
現在の有明テニスの森駅のマンションの価格相場は611万円/坪 （前年比 +8.4%）です。
より詳細な間取り別の価格データや、5年後の価格動向予測は、次の有明テニスの森駅の相場ページでご確認いただけます。
プレミスト有明ガーデンズ近隣マンション相場
マンションの資産価値は、周辺の取引や公共施設・商業施設の建築計画など、さまざまな要因で変動します。
購入希望者の立場で、近隣マンションの相場を確認しておきましょう。
| 価格 | マンション名 | 築年月 | 専有面積 | |
|---|---|---|---|---|
8,312 万円 〜 | シティタワーズ東京ベイＣＥＮＴＲＡＬ 東京都江東区有明２丁目１−２ | 2019年7月築 | 43.08㎡〜 | |
8,679 万円 〜 | シティタワーズ東京ベイEAST 東京都江東区有明２丁目 | 2019年7月築 | 38.2㎡〜 | |
8,321 万円 〜 | シティタワーズ東京ベイ 東京都江東区有明２丁目１−２ | 2019年7月築 | 38.2㎡〜 | |
9,579 万円 〜 | シティタワーズ東京ベイWEST 東京都江東区有明２丁目１−２ | 2019年7月築 | 38.2㎡〜 | |
7,924 万円 〜 | オリゾンマーレ 東京都江東区有明１丁目３−１４ | 2004年10月築 | 53.21㎡〜 |
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心配ごとをなくして、次のステップへ！マンション売却のQ&A
Q.
売却にかかる費用の目安は？大まかな内訳も知りたいです。
A.
一般的に売却価格の4％程度が目安です。
内訳は仲介手数料、印紙税、抵当権抹消登記費用・ローン返済手数料（ローンが残っている場合のみ）、譲渡所得税などです。
各費用の詳細や計算方法、節約方法は次の記事をご覧ください。
Q.
高く売れるタイミングはある？
A.
近隣の販売状況や「いま自分の不動産がいくらで売れるのか」相場を常に把握することが重要です。
AI査定や不動産情報ライブラリ（国土交通省）のデータだけでなく、複数会社の査定根拠を比較し、売却検討の判断材料にしましょう。
実際に売り時を逃して400万円以上損した事例もあります。売るかどうか迷っている間は、AI査定等で常に「今現在」の相場感を把握しておきましょう。
Q.
最新の相場価格を知るには？
A.
気軽に相場を確認するにはAI査定が便利です。
HowMaのAI査定は週に1度、周辺の取引事例を元に、最新の相場価格を自動算出しています。更新頻度が月に1度のサイトも多いなか、HowMaなら周辺相場が即座に反映され、人手による遅れや主観が入らない点も強みです。
AI査定の更新情報は、メールやLINEで定期的に受け取れます。
Q.
売却のために準備すべきことは？
A.
まず不動産会社に査定を依頼します。
あらかじめ、登記済権利書・固定資産税納税通知書・ローン残高証明を準備しておくと、名義・面積・権利関係・売却希望価格の確認ができ、より正確な査定に繋がります。また設備の不具合をリストアップしておくとスムーズです。
Q.
不動産会社の査定を信じて良いかわからない
A.
Q.
リフォームしてから売ったほうが良い？
A.
リフォームでかかった費用を売却価格に上乗せできるケースは稀です。
大抵の場合、壁紙や床の簡易修繕など、すぐに住めそうだと感じられるような最低限の改善で十分です。
最近では、購入後に自らリフォーム・リノベーションすることで、自分にとって心地よい空間にしたい人も増えています。
Q.
売却した時に手元に残る金額をシミュレーションしたい
A.
AI査定を使っておおよその手残り金額を算出できます。
HowMaでは、ローン残高等を差し引いた金額を自動で計算できます。
正確な金額は不動産会社や税理士に必ずご確認ください。
Q.
自分の年収だと、どのくらいの価格帯のマンションを購入できる？
A.
世帯年収を全国平均の529万円と仮定した場合、住宅ローン借入限度額の目安は約3,436万円です。
年収、ボーナスの有無や、返済期間、審査金利などで目安額は変動します。詳細シミュレーションや注意点は、次の記事でご確認いただけます。