自宅を売却するタイミングの一つに転勤や転職があります。
この記事を読んでいる方の中にも、「マイホームを持っているのに遠方に転勤が決まってしまい、自宅を売却すべきか迷っている」、「転職先の勤務地が自宅から離れているので、これを機に自宅の住み替えを検討している」など転勤や転職をきっかけに自宅の売却を検討している方がいらっしゃると思います。
長い人生の中で転勤になったり転職したりすることは珍しいことではありません。
全国展開しているような大企業に勤めている方であれば、常に転勤の可能性はありますし、年功序列や終身雇用が崩壊している昨今では転職が当たり前の時代に突入しています。
そこで今回は、「転勤・転職をきっかけとした自宅の住み替え」をテーマに、実際の自宅の住み替えの流れや売却依頼する不動産会社を選ぶ方法、移転先の物件選びのコツなどを中心に解説していきます。
これから紹介する内容を参考にして頂いて、自宅の住み替えを成功させましょう！
転勤・転職のタイミングで自宅を住み替える場合に押さえるポイント
転勤や転職のタイミングで自宅を住み替える場合には、いくつか押さえておきたいポイントがあります。
ここでは「自宅の売却と新居の購入のどちらを優先すべきか？」、「移転先の物件を選ぶ時のポイント」、「売却依頼する不動産会社選びの基準」について解説していきます。
1.自宅の売却、新居の購入（賃借）どっちが先？
自宅を売却する場合は同時に住み替え先の新居を購入または賃貸することになります。
そこで気になるのが、自宅の売却と新居の購入（賃借）のどちらを優先すべきかという問題です。
自宅の住み替えには、自宅を売却してから新居を購入する「売り先行型」と新居を購入してから自宅を売却する「買い先行型」の2つの方法がありますが、時間的に制約がある転勤や転職を理由とする場合は「買い先行型」の方がスケジュール的に無理のない住み替えが可能です。
転勤の辞令は突然やってきます。会社によって事情は異なりますが、転勤の辞令から1ヶ月ほどで転勤先に引越しをしなければならない場合もあります。
例えば、東京の本社に勤務している方が転勤の辞令が出て1ヶ月後に大阪支社で働くことになった場合、僅か1ヶ月の期間で自宅を売却するのはかなり無理があります。
転職においても転職先の会社との交渉にもよりますが、内定が出てから働き始めるまで1ヶ月〜2ヶ月程度の期間が一般的です。
通常、自宅の売却活動には短くても3ヶ月間はかかりますので、時間的に制約がある転勤や転職を理由とした自宅の住み替えは「買い先行型」をオススメします。
しかし、買い先行型は自宅の売却で得た資金を新居購入の予算に充てることができないため、経済的に余裕のある方でなければ難しいというデメリットがあります。
そこでオススメするのが、はじめに移転先の賃貸物件に入居してから自宅を売却し、その後に移転先で新居を購入する方法です。
このやり方は、一度賃貸物件に仮住まいをする必要がありますが、自宅を売却してから新居を購入するので、売却で得た資金を新居購入の予算に充てることができます。
また、先程の例で挙げた東京から大阪に転勤する場合などは、はじめに賃貸物件に住むことで、ある程度の土地勘を身につけた上で新居を購入することができます。
土地勘が無いエリアでいきなり新居を購入するのはリスクが高いので避けた方が良いでしょう。
2.移転先の物件を選ぶ時におさえるべき3点
ここでは移転先の新居を選ぶときのポイントについてご紹介します。
賃貸、購入のどちらにも共通する事項を取り上げましたので、物件選びの参考にしてみてください。
- マスト条件とベター条件を明確にしておく
物件を探す際にはあらかじめ「マスト条件」と「ベター条件」を考えておきましょう。
マスト条件とは物件を選ぶ条件として絶対に欠かせないものです。ベター条件とは物件を選ぶ条件として絶対に欠かせないものでは無いが、あったら尚良いという条件のことです。
新居を探している時はついつい理想の条件の住まいばかりを求めてしまうものですが、残念ながら100％自分の理想に合った物件というものになかなか巡り合うことはできません。
一般的に間取りの大きさや建物グレードなどの良さに比例して家賃や物件価格は高くなっていきます。
自分の限られた予算の中で理想の住まいを見つけるためには、どこかの条件で妥協する必要が出てきます。
あらかじめマスト条件とベター条件を明確にしておくことで、物件選びに迷った時の判断基準となってくれます。
特に新居を購入する時は物件選びの条件で妥協したくないという気持ちが強くなってしまいますので、マスト条件とベター条件を上手に活用するようにしましょう。 - 賃貸でも昼間と夜の2回物件と周辺環境を確認する
物件を選ぶときは、最低でも昼間と夜の2回物件と周辺環境を確認するようにしましょう。
最近は不動産業界もITとの融合が進んできており、VR内覧や360度カメラなどを活用した物件の内覧が普及しています。
特に賃貸物件については、実際に現地に出向かずにVR内覧だけで入居を決めるという方も増えてきています。
VR内覧は遠方に転勤することになって、なかなか現地まで物件を見に行くことが出来ない方にとっては非常に便利だと思います。
ただ、もし現地まで物件を見に行くことがスケジュール的に可能であれば、実際に自分の目で物件を確認することをおすすめします。
ここで大事なことは物件の周辺環境をよくチェックしておくということです。
間取りや住宅設備など家の中はVR内覧でも十分に代替することができますが、周辺環境については実際に現地に行ってみないと分からない事が沢山あります。
例えば、閑静な住宅街で一見住みやすそうな環境でも、夜になると人通りや街灯が無いため道を歩くのが怖いと感じてしまうことがあります。
特に小さなお子さんがいる家庭や女性の方にとっては、物件と同じくらい治安や周辺環境も重要になりますので、可能な限り現地に出向いて確認するようにしましょう。 - 転職によって収入が変動する場合は要注意（新居購入時）
転勤であれば勤める会社が変わる訳ではないので、転勤を機に収入などの待遇が大きく変動するということはあまり無いと思います。
一方で転職の場合は勤める会社自体が変わることになるので今と比べて収入が大きく変動する可能性があります。
転職して今より収入がアップする方は問題ないのですが、収入が下がってしまう方は住宅ローンの借入上限額が転職前より低くなる場合があるので注意が必要です。
住宅ローンの借入額が低くなるという事は、その分だけ新居購入の予算も減少してしまうので、現在の自宅よりも価格の安い物件しか購入できなくなる可能性があります。
それともう一点、転職時の住み替えで気を付けなければならないのが、勤続年数です。金融機関によっては、転職直後は住宅ローンの審査が通らないケースがありますので注意しましょう。
住宅ローンの審査条件として勤続年数3年以上を目安にしている金融機関が多いので、転職時に自宅を住み替える場合は一度賃貸物件に仮住まいをして、しばらく期間が経過してから新居を購入するのをおすすめします。
3.何を基準に不動産会社を選べば良いか？：特に売却側は要注意
自宅の住み替えでは、自宅の売却と新居の購入（賃借）の両方で不動産会社と関わることになりますが、特に自宅の売却を依頼する不動産会社は十分に検討してから選ぶようにしましょう。
それは、自宅の売却活動の成否は不動産会社の実力で結果が大きく変わってくるからです。
自宅の売却活動を成功させるには優秀な営業担当者を選ぶ必要があります。
ここで重要なポイントは、選ぶのは不動産会社ではなく、あくまで優秀な営業担当者という「人」であるということです。
実は不動産売買の仲介は、営業担当者の属人的な要素が強いという特徴があります。
どういう事かと言うと、例えば誰でも一度は名前を聞いたことがある大手不動産仲介会社でも優秀ではない営業マンが担当になってしまうと、自宅の売却活動はうまくいかない可能性が高くなります。
逆に設立間もないベンチャー企業や地元の小さな不動産会社でも優秀な営業マンが担当に付けば、自宅の売却活動はうまくいく可能性が高いです。
不動産仲介会社の営業マンというのは、誤解を恐れずに言えばその会社に所属している個人事業主のようなもので、能力の個人差が顕著に表れます。
残念ながら、大手不動産会社だから優秀な営業マンが多いという訳ではありませんので注意しましょう。
ではどのようにしたら優秀な営業担当者かどうか見極めることができるのでしょうか？
一般の方が一度や二度会っただけで優秀な営業担当者かどうか判断するのは困難です。
そこでオススメするのが一般媒介契約で複数の不動産会社（＝営業担当者）に売却依頼をして、実際に売却活動の動きを見た上で優秀な営業担当者かどうか見極めていく方法です。
詳細は、納得のいく不動産売却のための知識 《第3回：優秀な不動産営業マンの見極め方》にまとめていますので参考にしてみてください。
自宅を住み替える場合の流れ：売り先行・一旦賃貸引越しの場合
ここでは転勤や転職を理由に自宅を住み替える場合の流れについて解説していきます。
自宅の売却、新居の購入（賃借）どっちが先？でもオススメした、「はじめに移転先の賃貸物件に引越し→空室になった状態で自宅を売却→自宅売却で得た資金で移転先の新居購入」という流れに沿ってご紹介していきます。
1.移転先の賃貸物件に引越し
会社から転勤の辞令もしくは転職先の会社から内定が出たら、なるべく早めに移転先の賃貸物件を探しましょう。
一般的に転勤は辞令が出てから約1ヶ月、転職は内定が出てから1ヶ月～2ヶ月程で新しい職場での仕事がスタートすることになります。
転勤による移転であれば、会社の方から転勤先の物件の紹介や引越しの手配などいろいろとサポートがあると思いますが、転職による移転は基本的に全て自分で手配しなければなりません。
特に転職先の勤務地が遠方の場合は、物件選びに時間がかかる可能性が高いので、内定が出次第できるだけ早めに行動するようにしましょう。
2.自宅の売却査定
移転先の賃貸物件に引越しを終えて自宅を売却できる状態になったら、先ずは自宅の価格査定を不動産会社に依頼しましょう。
査定は1社に限定せず、なるべく複数（5～6社）の不動産会社に依頼して、それぞれの査定結果を比較できるようにしておきましょう。なお、自宅が遠方にある場合は、自宅のあるエリアの不動産会社に査定依頼をすることになります。
各不動産会社の査定結果が出揃ったら、査定価格の平均価格がどれくらいになるか確認してみましょう。
3.媒介契約の締結
査定結果を見て自宅を売却する意思が固まったら、次は不動産会社と媒介契約を締結します。
媒介契約とは、不動産会社に売却活動の依頼をする時に締結する契約のことで、具体的には不動産の売出し価格、売却活動の方法、不動産会社に支払う仲介手数料などの諸条件が媒介契約書に定められることになります。
媒介契約には「一般媒介契約」、「専任媒介契約」、「専属専任媒介契約」の3種類があり、売主はこの中からどれか1つを選択することになります。それぞれの特徴は下の図をご覧ください。
何を基準に不動産会社を選べば良いか？でもご紹介しましたが、あらかじめ売却依頼する不動産会社が決まっていない場合は、先ずは一般媒介契約を選択してそれぞれの不動産会社の実力を確認してみることをオススメします。
なお、はじめに一般媒介契約を選択しても、途中で専任媒介契約または専属専任媒介契約に切り替えることは可能です。
媒介契約についてもっと知りたい方は、一般、専任、専属専任の違いを徹底解説！なぜ不動産売却では一般媒介契約が一般的でないのか？、不動産の売却を依頼する媒介契約とは？査定後に「専任媒介」「一般媒介」どちらを選ぶ？もチェックしてみてください。
4.売却活動スタート
不動産会社と媒介契約を締結したら本格的に売却活動がスタートします。
概ね次のような活動を行います。
- 不動産ポータルサイト（SUUMOやホームズ等）などに物件を掲載
- 不動産流通機構（レインズ）への登録
- ＤＭ、新聞折込み広告、ポスティング
- 不動産会社独自の見込客への紹介
売却依頼をしている不動産会社から定期的に「売却活動報告」としてレポートが送られてきます。
売却活動報告書には、上記のような売却活動の内容や反響数などが記載されているので、ある程度不動産会社の動きを把握することができます。
ここで大事な事は売却活動報告書を読むだけでなく、売主自身も不動産会社の売却活動をチェックすることです。
具体的には、不動産ポータルサイトや新聞折込みチラシでどのような風に自宅が紹介されているのかチェックしたり、定期的に不動産会社に足を運んで担当営業マンとコミュニケーションを取ったりしましょう。
5.売買契約の締結
売却活動の結果、自宅を購入する人が現れたらいよいよ売買契約の締結に移ります。
売買契約書の作成や契約当日の持ち物などは全て不動産会社が案内してくれるので特に心配はいりません。
ただし、契約書に記載される内容は売買契約の当事者である売主と買主に直結しますので、可能であれば売買契約書の内容を全て理解することが望ましいです。
6.物件の引渡し（決済）
売買契約を締結後、買主の住宅ローンの承認が下りたら最後に自宅の引渡し（決済）を行います。
引渡しとは自宅の登記上の所有権を売主から買主に移転する手続きと玄関の鍵を引き渡すこと、決済とは買主が物件の売買代金の全額を支払うことです。
物件の引渡しと決済は同時に行います。物件の引渡しが無事に終われば、これで自宅の売却は完了となります。
以上で転勤・転職を理由とした自宅の住み替えは完了となります。
今後、移転先で賃貸物件から新居の購入をする場合は、はじめての自宅の住み替え完全ガイドに詳細が載っていますのでこちらを是非チェックしてみてください。
転勤が一時的であれば自宅を売却せず賃貸に出す方法もある
ここまでは転勤や転職を理由に自宅を売却する時の方法について解説してきました。
ここからは、転勤や転職によって自宅を手放したくない方向けに自宅を賃貸に出して収益を得る方法についてご紹介していきます。
特に転勤が一時的なもので数年後に自宅に戻る可能性が高い方はぜひ参考にしてみてください。
自宅を賃貸に出す大きなメリットは、自宅を保有したまま賃借人から家賃収入を得ることができ、さらに転勤の終了とともに自分も自宅に戻れるという事です。
ただし、一時的に自宅を賃貸に出して家賃収入を得るためには次のような点に注意しなければなりません。
どれも重要なことなので必ず押さえておきましょう。
- 住宅ローンの手続き
自宅を購入した時に組んだ住宅ローンというのは、本人が自宅に居住することを条件にしています。
実は住宅ローン金利が他のローンの金利と比べて低いのもマイホームとして利用する人を優遇しようといった理由からなのです。
では、自宅を賃貸に出した場合、住宅ローンはどうなるのでしょうか？
金融機関によって判断は異なりますが、一般的に転勤などやむを得ない事情で自宅に住めなくなった場合、一定期間であれば自宅を賃貸に出したとしても住宅ローンのままで問題ないケースが多いようです。
ここで注意しなければならないのが、金融機関に黙ったまま勝手に自宅を賃貸に出してしまうことです。
繰り返しになりますが、住宅ローンを利用したまま自宅を賃貸に出すことは住宅ローンの適用条件を満たしていないことになりますので、後々大きなトラブルに発展してしまうリスクがあります。
ですから、自宅を賃貸に出す場合は、必ず事前に金融機関に相談するようにしましょう。 - 賃借人とは定期賃貸借契約が必須
自宅を賃貸する際に借主と賃貸借契約を締結することになりますが、いずれ自分が自宅に戻る可能性がある場合は、必ず「定期賃貸借契約」を締結するようにしましょう。
不動産を貸す時の賃貸借契約には、「普通賃貸借契約」と「定期賃貸借契約」の2種類があり、一般的に賃貸借契約と言うと、普通賃貸借契約のことを示します。
なぜ自宅を貸す時に定期賃貸借契約を選ぶ必要があるのかと言うと、転勤が終わって自分が自宅に戻る時に借主に自宅から退去してもらうことが出来るからです。
定期借家契約は契約の更新が無いため、あらかじめ定めた契約期間が到来すると借主は退去しなければなりません。
一方の普通賃貸借契約は借主保護が強く、退去の期間が到来しても家賃を3ヶ月以上滞納しているなどの理由がなければ借主を退去させることができないので注意しましょう。 - 室内リフォーム、クリーニングが必要
自宅を賃貸に出す場合は、事前に室内のリフォームやクリーニングが必要となる事があります。
アパートや賃貸マンションと比べて戸建てや分譲マンションの賃貸は物件数としては少ないですが、より良い条件で借りてもらうためには物件の競争力を高める必要があります。
一口にリフォームと言っても大掛かりな工事ではなく、壁クロスの張替えやトイレなどの部分的なリフォームでも借主の物件に対する印象は大きく変わります。
特に室内クリーニングについてはリフォームより費用がかかりませんので、自分達で行うのではなくプロのクリーニング業者に依頼するようにしましょう。
転勤・転職がきっかけで住み替えをする場合のまとめ
今回は、「転勤・転職をきっかけとした自宅の住み替え」をテーマに、自宅を住み替える時のポイントや売却活動の流れ、売却しない場合の自宅の活用方法などについてご紹介してきました。
転勤や転職はこれまでのライフスタイルが一変する大きなイベントです。
既にマイホームをお持ちの方が遠方に転勤や転職することは、本人にとって本位では無いかもしれませんが、これを機に自宅の売却を検討してみてはいかがでしょうか？
