30年以上前に購入し、家族で暮らしたあと、約20年にわたって賃貸に出していたマンション。
「もう一度貸すか、自分たちで住むか、それとも売るか」
長年入居していた借主の退去が決まり、賃貸中には水漏れトラブルも発生。芹沢様は改めて物件の今後を考えることになりました。
築30年のマンションをもう一度賃貸に出す場合、また同じような修繕トラブルが起きるかもしれない。自分たちで住む選択肢もありましたが、現在の住まいにも不満はありませんでした。
そんな判断の土台になっていたのが、以前から登録していたHowMaのAI査定でした。
「最初に登録したときは1,400万円台ぐらいだったと思います。それがここ最近上がっていき、AI査定も2,000万円を超えていました」
最終的に、物件は2,280万円で売り出し、2,200万円で成約。
長く持ち続けた不動産を手放すとき、AI査定はどのように役立ったのか。芹沢様に、購入から賃貸運用、売却判断、HowMaの使い方まで詳しく伺いました。
【この記事で見えたポイント3つ】
- 長期保有した不動産の判断には、相場の定点観測が役立つ：芹沢様はHowMaのAI査定で、賃貸中のマンションの価格推移を長年確認。1,400万円台だった記憶のある査定額が2,000万円超まで上がっていることを把握していた。
- 売却前に「貸す・住む・売る」を考える材料を集めた：長年の入居者退去、水漏れトラブル、築年数をきっかけに、再び賃貸に出すか、自分たちで住むか、売却するかを検討。AI査定とコラボ査定で、判断材料となる相場感を得た。
- 不動産会社選びは査定額だけでは決まらない：査定額の高さだけでなく、会社の規模や信頼感、買主側から見た安心感も重視。AI査定は、不動産会社の査定を見るための客観的な軸になった。
売主様プロフィールと売却の概要
| お名前 | 芹沢政夫様 |
| ご年齢 | 62歳 |
| ご職業 | 会社員 |
| 家族構成 | 2人暮らし |
| 物件のエリア | 埼玉県さいたま市北区 |
| 物件種別 | 3LDKマンション |
| 広さ | 70平米弱 |
| 成約価格 | 2,200万円 |
| 売却理由 | 長年の入居者退去、水漏れトラブル、築年数を踏まえて、賃貸継続より売却がよいと考えたため |
平成初期、「結婚したら家を持つ」時代の流れに乗ってマンションを購入
ーーまず、今回売却された物件を購入された経緯を教えてください。
芹沢様：もう30年以上前です。自分が30歳になるかならないかぐらいの頃でした。当時は、結婚したら家を持つ、マンションぐらい持つ、というような時代だったと思います。
その流れに乗った形ですね。その頃は、金利が下がってきていた時期でした。バブルの頃に6％、7％という金利の時代があって、そこから3％台ぐらいまで落ちてきていたんです。
マンションに住むのも当たり前になってきていて、それが重なって「今買わなきゃ」という感じで買いました。
ーー当時から埼玉県さいたま市周辺にお住まいだったのですか？
芹沢様：はい。勤務先は都内でしたが、妻が大宮出身ということもあって、埼玉に賃貸で住んでいました。家賃ももったいないし、そろそろ買おうという感じでした。
ーー駅からの距離や交通の便はいかがでしたか？
芹沢様：ニューシャトルの東宮原駅から徒歩5分ぐらいです。JRの宮原駅も歩ける距離でした。ニューシャトルの終電がなくなっても、宮原駅まで戻れば歩いて帰れますし、大宮からでもタクシーでそれほど遠くありません。交通の便は悪くなかったと思います。
家族で住んだマンションを賃貸へ。法人契約で同じ方が約20年入居
ーー購入されたマンションには、どのくらい住まれていたのでしょうか？
芹沢様：そこには大体7、8年住んでいました。その後、一度妻の実家に移りました。子どもが幼稚園に入ったタイミングです。妻の実家が大宮の少し外の方にあり、そちらに入って、そこから購入したマンションを賃貸に出し始めました。
賃貸に出している間に、別のマンションを購入しました。もう少し便利な場所です。そちらに引っ越して、売却したマンションはそのままずっと賃貸を続けていました。
ーー新しい物件を買われたのは、お子様が何歳ぐらいのときですか？
芹沢様：中学校に入るか入らないかぐらいのタイミングだったと思います。
ーー少しご実家に住まれてから、また購入されたということですね。
芹沢様：そうです。妻の実家で暮らしながらお金を貯めていました。
実家暮らしも良いことばかりではありませんし、少し不便な場所でもありました。たまたま便利な場所に良いマンションができて、見に行ったらすっかり気に入り、少し無理して買おうかという感じになりました。
それで、頑張って新しいマンションを買いました。
ーー賃貸に出してから、一度も空室にならなかったのですか？
芹沢様：そうです。最初に借りていただいた方が、そのまま約20年借りてくださいました。
ーー立地が良かったのでしょうか？
芹沢様：社宅扱いでした。法人契約で、実際に住まれたのは同じ方です。ご近所の会社の方でした。
ーー今回、売却を考えた一番大きな理由は何だったのでしょうか？
芹沢様：賃貸に出していた方が退去される前に、水漏れのトラブルがありました。結果的にはものすごい金額にはならず、保険も多少使えましたが、一時的に結構な金額が発生しました。
築30年なので、そういうトラブルが今後も起こる可能性があります。もう一度別の方を募集して賃貸に出して、またそういうトラブルがあるのも嫌だなという気持ちがありました。
ーー再び賃貸に出す選択肢もあったのですね。
芹沢様：募集すれば、それなりに入居者はいたと思います。ただ、次の方が長く借りてくれるとは限りませんし、当然、同じようにはいかないと思いました。
ーーご自身で住む選択肢もありましたか？
芹沢様：自分たちがそちらに住んで、今の住まいを貸すという選択肢も絶対にないわけではありませんでした。ただ、今の住まいも悪くありません。売却した金額をうまく運用できれば、その方がいいのかなと思いました。
HowMaのAI査定で、長年価格の推移を見ていた
ーーHowMaには、かなり前から登録されていたのですね。
芹沢様：随分前から、そのマンションをAI査定で登録していました。今売ったらいくらか、というのを見ていました。最初に登録したのは、もう10年ぐらい前になるのか、もっと前になるのかもしれません。
ーーHowMaを知ったきっかけは何だったのでしょうか？
芹沢様：記事で読みました。不動産のAIを使って査定できるという内容です。不動産業界の情報というより、IT系の記事だったと思います。それを見て、そんなものがあるんだと思い、試しに賃貸に出している物件を今売ったらいくらか入れてみました。
ーーAI査定で価格が上がっていることは、売却判断にも影響しましたか？
芹沢様：ある程度の相場感はHowMaさんに教えてもらっていました。2,000万円で売れればいいなという思いは正直ありました。最初に登録したときは1,400万円台ぐらいだったと思います。それがここ最近上がっていき、AI査定も2,000万円を超えていました。
コラボ査定は「実態に近い金額」を知るために利用
ーーコラボ査定は、どういうタイミングで使われたのでしょうか？
芹沢様：売却するなら、どこかの不動産会社に仲介を頼むことになるとは思っていました。その前に、もう少し実態に近い金額を知りたくて、コラボ査定を利用しました。
ーーその時点では、もう売却を決めていたのでしょうか？
芹沢様：その時点では、まだ賃借人の方が入居していて、退去される連絡を受けたぐらいでした。退去される日付もまだ決まっていませんでした。相場をつかみたくて入れさせてもらった、という状態です。実際に売るか、リフォームして自分たちで住むか、あるいはまた賃貸にするかを決めるための前段階でした。
ーー査定額は、どのような印象でしたか？
芹沢様：それほど極端ではありませんでした。もちろん実際に売れた金額より高い査定額が多かったですが、実態を見ながらチャレンジ価格と安全価格を出してくれている感じでした。大体の相場感はつかめたと思います。AI査定ともそんなに離れていませんでした。
ーーコラボ査定は、知人にもおすすめできそうですか？
芹沢様：コラボ査定は解像度が上がるのでおすすめです。当然、電話はかかってくるので、そこは織り込んで使うことになります。HowMaさんのAI査定は登録しておくと推移を教えてくれるのでおすすめです。
最終的に重視したのは、不動産会社ならではの安心感
ーーコラボ査定で複数社から連絡があったなかで、どのように依頼先を選ばれたのでしょうか？
芹沢様：正直、安心感を一番優先しました。会社の規模や信頼感を重視しました。
ーーその安心感は、担当者の方の豊富な経験やベテラン感から来るものだったのでしょうか？
芹沢様：担当者の方にベテラン感があったというより、大手なら、こちらを騙すようなことは当然ないだろうし、トラブルになるような相手を探してこないだろう、と考えたためです。
ーー大手不動産会社経由で見に来る方なら安心、という感覚があったのですね。
芹沢様：そうですね。大手不動産会社を通じて見に来る方なら、客筋のようなところも含めて安心できるのではないかと思いました。
ーー不動産会社の査定額だけでは判断しづらい、ということですね。
芹沢様：たとえば、車の買い取りの一括査定とは違いますよね。車であれば、A社、B社、C社が出した金額で、その会社が買い取ってくれます。だから、金額が高い会社を選ぶという判断もしやすいと思います。
でも不動産の場合、不動産会社が買うわけではなく、基本的には買主を探してもらう形です。査定金額が高いからといって、その会社が良心的とは限りません。逆に、低いところが良いとも限りません。
ーー不動産会社に対して、少し警戒心もあったのでしょうか？
芹沢様：はい、警戒心はありました。たとえば買取に持ち込んで利ざやを上げるようなこともありそうだと思ったり。
2,280万円で売り出し、2,200万円で成約。AI査定で持っていた相場感が判断材料に
ーー売却中に不安になることはありましたか？
芹沢様：最初は問い合わせがありました、内見が入りました、という連絡がパッパッと来ました。でも一旦止まりました。新しく出ると最初は動きがあるものみたいですね。最初の反応が良かっただけに、途中で少し大丈夫かなと感じたことは正直ありました。
ーー値引きの話もありましたか？
芹沢様：一度、指値で「この金額だったら」という話がありました。ただ、その時はまだ募集を始めたばかりで、値引きするには早すぎると思ってお断りしました。そこから動きが止まったので、あの金額で受けておいた方がよかったのかな、と頭をよぎったこともありました。
編集者注：「指値」とは、買主側から「この金額なら購入したい」と希望価格を提示することです。
ーー最終的には、その指値より下がったのですか？
芹沢様：いや、上がりました。売り出し価格よりは少し低いですが、最初にいただいた指値よりは高い金額で売れました。
ーー差し支えなければ、最終的な成約価格を教えていただけますか？
芹沢様：最終的には2,200万円で売れました。売り出し価格は2,280万円です。最初にいただいた指値は「2,100万円を切ってくれたら」という内容だったので、その金額よりは高く成約できました。
ーー内覧はどれくらいありましたか？
芹沢様：そんなに多くはなく、最初の頃に3件くらいでした。しばらく動きがなくて、その後に決まった、といった流れでした。
AI査定は客観的な判断材料。地域や生活環境の情報にも期待
ーーHowMaで特に気に入っていた機能はありますか？
芹沢様：条件を設定すると、現在の金額を実績などから出してくれて、定期的に教えてくれる。少なくとも傾向が分かります。上がってきた、下がってきた、ということです。その機能をシンプルに使っていました。
ーーHowMaでは今後、マンションの取引情報やエリアの相場なども掲載していく予定です。そういった情報は参考になりそうですか？
芹沢様：それは良いと思います。自分の物件の査定額を見ると、東宮原という地域自体がどうなっているのかも気になります。私自身も、売るか、自分たちで住むかを天秤にかけていました。以前住んでいた場所ではありますが、離れてから随分時間が経っています。今あの辺りに住むとしたらどうなのか、いろいろ考えながら見ていました。
【まとめ】売るか、貸すか、住むか。長く持った不動産の判断には相場感が欠かせない
芹沢様の売却体験で印象的なのは、売却を決める前に「貸す」「住む」「売る」という選択肢をそれぞれ考えていたことです。
30年以上前に購入し、7〜8年自宅として住み、その後は約20年賃貸運用。長年の入居者退去と水漏れトラブルをきっかけに、この物件を今後どうするかを本格的に考えることになりました。
そのとき、HowMaのAI査定で長年価格の推移を見ていたことが、判断材料のひとつになりました。以前より価格が上がっていることを把握できていたため、売り出し価格や差し値を見ても、冷静に考えやすかったのではないでしょうか。
長く持っている不動産ほど、いざ判断が必要になったときに「今いくらなのか」「価格は上がっているのか、下がっているのか」を知っていることが大切です。
HowMaのAI査定なら、物件を登録しておくだけで、現在の価格や推移を手軽に確認できます。また、コラボ査定も併用すれば、物件の特徴も踏まえたよりクリアな金額把握と戦略策定ができます。
いつか売るかもしれない。もう一度貸すかもしれない。あるいは、家族で住む選択肢を考えるかもしれない。その「いつか」に備えて、まずはあなたの不動産の今の価格を知ることから始めてみませんか？
