築年数が経っている古い家は、売りに出しても買い手がつきにくい不動産のひとつです。
新築に近い家に比べると、古い家は売りにくいといわれるのはなぜなのでしょうか。古い家が売りにくい理由には、築年数の問題だけでなく、法律上の問題や住宅ローンの問題などがあります。
それぞれの問題点について、くわしく説明していきます。古い家が売りにくい理由について事前に確認しておきましょう。
売りにくい理由1.築年数が経っているため、家の資産価値がない
古い家が売りにくい理由のひとつめは、築年数が経っていることです。築年数が経過すればするほど建物としての価値はさがっていきます。
とくに、日本の家屋は欧米のそれと比べて、耐久性が短いといわれています。欧米の建物の耐久性が50年から70年に対して、メンテナンスをしながら住み続ける習慣のない日本の建物の耐久性は30年といわれています。
また、日本の家屋に多く使われている木骨モルタル造や木造・合成樹脂造の耐用年数は20年ほど。
そのため、20年以上前に建てられた古い家には価値がないと判断されて、買い手がつきにくくなってしまうのです。
売りにくい理由2.法律上の問題がある(接道義務・建ぺい率など)
古い家が売れないのであれば、取り壊して更地にしたほうが買い手がつくでしょう。
しかし、なかには建物を壊して更地にしても、その土地に新しく建物が建てられないことがあります。
それが、再建築不可物件です。以下2つのケースが主になります。
- 建築基準法第42条の規定で、家を建てる土地の接道義務を満たしていない
- 建ぺい率・容積率が地域の制限をオーバーしている
接道義務とは、幅が4m以上の道路に2m以上接していなければ建物が建てられないきまりです。
なお、再建築不可物件は、都市計画区域（準都市計画区域）内で定められている決まりです。
そのため、都市計画区域外では適用されません。しかし、適用外の地域でも自治体との協議が必要だったり、条例が定められていたりする場合があるので、注意が必要です。
なお、再建築不可の物件は、新しく建物を建てることはできませんが、リフォームやリノベーションは可能です。
売りにくい理由3.住宅ローンが組みにくい
築年数が経っている古い家は住宅ローンが組みにくいデメリットもあります。
住宅ローンを組む場合に借入金額の判断材料となるのは、契約者の収入、就業状態、現在の借り入れ状況、返済能力などのほかに、購入する物件の担保評価額も判断基準になります。
物件の担保評価額は、不動産評価会社が判断しますが、新築の物件に比べて古い家は評価額が低くなってしまうため、希望通りの住宅ローンを組みにくくなってしまうのです。
また、金融機関によっては、戸建ての場合、築30年以上の物件の購入に住宅ローンが使えないと、申し込み条件を定めているところもあります。
古い家を売却する方法7選
建築基準法や建物としての耐久性などの問題で売却しにくい古い家に、買い手がつくようにするための方法を7つ紹介します。
古い家がいつまでたっても売れないときは、売れない原因を改善して売れる物件に変えることが大切です。
所有している家を手放したいときは、家が売れやすくなる方法を知っておきましょう。
1.そのままの状態で売る
古い家は、解体やリフォームをせずにそのまま売る方法がスタンダードです。最近は、古民家がブームになっているため、あえて古い家に住み移る人も増えています。
不動産売却でも古民家の価値が見直されているため、あえて補修や解体をせずに売却に出したほうが、買い手がつきやすくなることもあります。
また、古民家は売却後、購入者が自分の好きなようにリノベーションできるメリットもあるため、かえって補修をしないほうが喜ばれる場合も。
なお、古民家には明確な定義はありませんが、国が制定する文化財登録制度では、建築後50年以上のものを古民家としています。
2.解体して売る
古い家でも、管理状態が悪い物件、損傷が激しい物件の場合、そのままの状態で売りに出しても買い手がつかない可能性が高くなります。
その場合は、建物を取り壊してから売りに出したほうが、買い手がつきやすくなることが多くなります。
しかし、管理状態が悪いものであっても、解体しないほうがいい場合もあります。前述のように古民家としての価値がつく物件は、解体せずにそのまま売るほうが買い手が付きやすいでしょう。
また、建築基準法で再建築不可の物件の場合、解体してしまうと、あらたに建物が建てられなくなってしまいます。
古い家を解体して売りたいときは、不動産会社に一度判断を仰ぐようにしましょう。なお、木造物件の解体費用は1坪につき、4万円から5万円です。
3.瑕疵担保保険を付けてから売る
古い家に住宅瑕疵担保責任保険を付けると、売れやすくなることがあります。住宅瑕疵担保責任保険とは、購入した物件に瑕疵（欠陥）があった場合に、その費用を補填する保険です。
購入者にとっては、購入したあとに家の瑕疵が見つかっても保険で修繕してもらえるので、手をだしやすくなります。
そのため、家をそのままの状態で売る場合でも、住宅瑕疵担保責任保険を付けたほうか買い取り手が付きやすくなるのです。
4.一部だけリフォームして売る
古い家をすべてリフォームせずに、一部だけリフォームすると買い手がつく場合があります。
古い家を購入する人は、物件を自分の好きなようにリフォームしたりリノベーションしたりする楽しみを持っている人が多いものです。そのため、すべてをリフォームしてしまうと、購入者のメリットがなくなってしまいます。
そのため、古い家は手をつけずにそのまま売るほうがいい場合が多いでしょう。しかし、トイレやバスルームはリフォーム費用がかかるため、トイレやバスルームのみ交換しておいたほうが購入者に喜ばれて、そのまま購入してもらえることもあります。
5.空き家バンクに登録する
空き家バンクは、自治体がおこなっている空き家の売買や賃貸の情報サイトです。
空き家バンクでは、不動産会社では売却が難しいといわれてしまった家も売りにだせるメリットがあります。空き家バンクの登録方法の流れについて確認しておきましょう。
1.空き家バンク登録に必要な書類を用意する
2.自治体の担当者に現地調査をしてもらう
3.空き家バンクに登録して、購入者の募集を開始する
なお、空き家バンク制度を取り入れているかは、自治体によって異なります。古い家がある自治体が空き家バンク制度をおこなっている場合は、登録してみるのもひとつの方法です。
6.古家付きの土地として売る
古い家の解体費用を抑えたい、再建築不可の物件のため解体ができない場合は、古家つきの土地として売り出す方法があります。
土地をメインとする売り方で、土地を探している人と家をリフォームしたい人の2種類の層をターゲットにできるメリットがあります。
7.不動産会社に買取してもらう
古い家を不動産会社に買取してもらう方法もあります。不動産会社は転売をして利益を得るため、普通に売るよりも売却価格が下がってしまうデメリットがあります。
しかし、すぐに家を手放したい、まとまったお金が必要などの理由がある人は、不動産会社に買い取ってもらうのもひとつの方法です。
8.古家・訳あり物件特化の専門業者に買取してもらう
古い家をより高額で買い取ってもらうためには、買取業者選びが非常に重要です。
一般的な不動産業者ではなく古い家や訳あり不動産に特化した専門の買取業者（株式会社Albalink）があります。 独自のノウハウで非常に早く買取してくれることが魅力です。以下リンクでご覧ください。
「古い家は専門の買取業者に直接売却！おすすめ業者3選と買取手順もご紹介」 （訳あり物件買取プロ）
古い家を売るには売却しやすい方法を知っておこう
古い家は住宅ローンや建物の価値、法律の問題などから買い手がみつかりにくいものです。しかし、古い家は売るときには、解体したりリフォームしたり売却しやすい方法を選べば買い手がつきやすくなります。
古い家というだけであきらめず、売れやすくなる方法があることを知っておきましょう。
