【2026年最新】東京都中央区マンション売却相場｜3年で66%上昇、今いくらで売れる？｜AI査定のHowMa

更新：2026年10月

東京都中央区マンション売却相場 ハイライト

※HowMa公開データをもとに作成。平均値は個別住戸の査定額を保証するものではありません。マンション名、階数、方角、専有面積、築年、駅距離、管理状態などで価格は変わります。

東京都中央区でマンション売却を考えたとき、最初に知りたいのは「自分のマンションが今いくらで売れそうか」ではないでしょうか。中央区の中古マンション市場は、直近3年で価格水準が大きく動いています。

一方で、区全体の平均価格だけを見て売出価格を決めるのは危険です。同じ区内でも駅、街区、築年、面積、階数、眺望、マンションブランドによって買い手が比較する物件は変わります。

HowMaの公開データでは、東京都中央区の平均売却価格は15,156万円、売却相場単価は217万円/㎡（716万円/坪）。直近3年の価格変化は+66%で、東京都平均の+56%と比べても市場の動きを把握するうえで重要な数字です。

本記事では、相場の現在地だけでなく、売却事例、売却期間、値下げ率、エリアごとの特徴、高く売るための考え方まで、実際の売却判断につながる形で整理します。

東京都中央区のマンション売却相場と価格推移

2026年時点の売却相場は平均15,156万円

HowMaの集計では、東京都中央区の中古マンション売却相場は平均15,156万円です。1㎡あたりでは217万円、坪単価では716万円となっています。

東京都全体の相場と比べても高い価格帯に位置するため、売却時には「区平均」だけでなく、同じ価格帯で競合する物件を具体的に確認することが大切です。

前月中に販売されていた物件は1,919件、平均売却期間は4.2ヶ月、成約までの平均値下げ率は2.8%でした。平均売却期間は、売り出してすぐに成約することを意味する数字ではありません。売買契約後には決済・引渡しまでの期間も必要になるため、住み替えや資金化の期限がある場合は余裕を持って動く必要があります。

直近3年で+66%上昇、東京都平均+56%と比較

中央区のマンション相場は直近3年で+66%変化しています。東京都平均の+56%と比較すると、より強い上昇です。

価格が上がった局面では、購入時より含み益が生じている可能性があります。売却をまだ決めていなくても、現在価格と住宅ローン残債を並べることで「売った場合にどれくらい手元に残りそうか」を確認できます。

ただし、上昇率はあくまでエリア全体の傾向です。すべてのマンションが同じ割合で上がっているわけではありません。

築年が進んでいても立地や管理状態、希少な間取りによって評価される物件がある一方、築浅でも同一棟・周辺に売出しが集中すれば価格競争が起こります。売却判断では「市場が上がったか」から一歩進み、「自分の住戸が今どの価格帯にいるか」を確認することが重要です。

東京都中央区の専有面積別に見る平均価格

HowMa掲載事例を面積帯別に見ると、総額は専有面積によって大きく変わります。単身向けとファミリー向けを同じ平均価格で比較しないことがポイントです。

面積別平均は、各区の掲載物件構成によって上下します。100㎡超など件数が少ない帯では、一部の高額・低額物件の影響を受けやすいため、実際の査定では同じマンション、近い面積、近い階数の事例を優先してください。

東京都中央区のマンション売却事例

直近の売出事例を見ると、同じ区内でも価格と㎡単価には大きな幅があります。これは「区の平均価格＝自宅の価格」ではないことを端的に示しています。以下はHowMa公開ページで確認できた代表的な売出事例です。

たとえば中央区では、コンパクト住戸とファミリー向け住戸、築古と築浅、低層と高層で比較対象が大きく変わります。売出価格を考えるときは「区内で似た価格の物件」ではなく、「買い手から見て自宅の代替候補になる物件」を集めるのがコツです。同一マンションの別住戸が売り出されている場合は、最優先の比較対象になります。

今が売り時？東京都中央区でマンション売却を検討するポイント

価格が上がった今こそ、まず現在価格を確認する

直近3年で+66%という上昇は、売主にとって現在価格を確認する十分なきっかけになります。ただし「上がったから今すぐ売る」と短絡的に判断する必要はありません。AI査定で現在価格を確認し、ローン残債、仲介手数料などの諸費用、住み替え先の予算を並べると、売却の現実性を判断しやすくなります。

平均値下げ率から「最初の価格設定」を考える

中央区の平均値下げ率は2.8%です。平均値下げ率が小さいからといって、最初から相場を大きく上回る価格で売り出してよいわけではありません。売出価格が高すぎると、検索条件から外れたり、長期掲載によって「売れ残っている物件」という印象を持たれたりする可能性があります。査定額だけでなく、競合の売出価格と成約可能性を見ながら初期価格を決めることが重要です。

平均売却期間から逆算してスケジュールを組む

平均売却期間は4.2ヶ月です。売却活動には、査定、不動産会社選び、媒介契約、販売準備、内覧、条件交渉、契約、決済・引渡しという工程があります。転勤、相続、住み替えなど期限が決まっている場合は、希望する引渡し時期から逆算し、少なくとも数ヶ月単位で余裕を持つほうが価格交渉でも不利になりにくいでしょう。

東京都中央区で売却時に注目したいエリアTOP3

第1位 勝どき・晴海

大規模タワーや築浅物件の供給が多く、眺望・階数・方角・棟ごとの差が価格に表れやすい。湾岸では同一棟・同時期の競合比較が特に重要。

売却時は、周辺の売出物件だけでなく、同一マンション・同築年帯・同面積帯の事例を優先して比較しましょう。買い手が実際に比較する条件に近づけるほど、査定額と売出価格の根拠が明確になります。

編集部から

キラキラすぎて目も当てられない！

日常の買い物にも便利！

都営大江戸線が利用できる勝どき駅。駅周辺には「勝どきビュータワー」や「パークタワー勝どき」などの大規模マンションが立ち並び、高層住宅を中心とした街並みが広がっています。

駅周辺にはスーパーやドラッグストア、飲食店など、日常の買い物に利用できる店舗も点在しています。食品や日用品を身近な場所で購入できることは、毎日の暮らしを考えるうえで大切なポイント。大型商業施設に出かけなくても、普段使いの買い物を駅周辺で済ませやすい環境が整っています。高級住宅街でありながら、マクドナルドがあることにも感動！（あまりお客さんはいなかったですが……）

電車とバスで都心方面へ

交通面では、都営大江戸線に加えて都営バスも利用できます。とくに新橋駅前行きのバスは便利で、JRにもすぐ接続できます。事実、筆者は新橋駅までバスを利用。ただし、バスは運行時間帯に注意が必要で、夜遅い時間の移動では電車を中心に考えることになりそうです。

都心に近い立地に加え、目的地や時間帯に応じて移動手段を選べることは、購入検討者にとっても確認しておきたいポイントです。

夜景がきらめく、高層マンションの街

現地を歩いて特に印象に残るのが、夜の街並みです。高層マンションや周辺の建物に明かりがともり、街全体がきらきらと輝いて見えます。豪華なエントランスを備えたマンションもあり、一般的な住宅街とは異なるスケール感が感じられます。

一方で、外から見える華やかさと、実際の住み心地は別の話。エントランスや共用部が立派でも、住戸の広さや間取り、収納などは物件ごとに異なります。高級感のある建物という印象だけでなく、実際にどのような暮らしができるのかという視点も、住まい選びには欠かせません。

単身者からファミリーまで、多様な暮らしを想定できる

タワーマンションというと、広い住戸に家族で暮らすイメージを持つ人もいるかもしれません。しかし、物件によってはコンパクトな住戸からファミリー向けまで、さまざまな間取りが用意されています。都心への通勤を重視する単身者や、共働き世帯なども購入検討者として考えられます（筆者の友人は単身者かつ、職場の豊洲駅まで自転車通勤しています）。

ただし、実際の居住者の世帯構成や暮らし方は、マンションや住戸によって異なります。売却を考える際には、物件の間取りや広さ、設備、共用施設などを踏まえ、どのような購入検討者に魅力が伝わりそうかを整理することが大切です。

水辺と船が生み出す、湾岸エリアならではの風景

勝どき周辺には隅田川や朝潮運河があり、高層マンションが立ち並ぶ街並みとは対照的に、水辺の開放感を感じられる場所もあります。現地では、水辺から船が出ていく様子も見られました。屋形船などの船が行き交う風景は、単に水面を眺めるだけではない、このエリアらしい表情を生み出しています。

特に夜は、建物の明かりと水辺の景観が重なり、昼間とは異なる華やかな雰囲気に。マンションそのものだけでなく、周辺の眺望や水辺へのアクセスも、購入検討者に伝えたい街の魅力です（もちろん癒しですし、ちょっとしたお散歩デートにも最高！）。

再開発によって変化を続ける街

勝どき東地区では、住宅を中心に商業・公共公益施設や歩行者空間などを整備する大規模な再開発が進められています。住宅の供給だけでなく、歩行者の移動環境や水辺とのつながりも、街の将来を考えるうえで注目したい要素です。

すでに形成されているタワーマンションの街並み、日常の買い物環境、都心への交通アクセス、そして水辺の景観。こうした複数の特徴を持つ勝どきは、利便性と街の個性の両方を重視する人にとって、住まい探しの候補となるエリアです。

マンションの売却を考える際にも、駅からの距離や住戸の条件だけでなく、夜景や水辺、周辺施設、再開発による街の変化など、購入検討者が実際の暮らしを想像できる情報を具体的に伝えることが大切です。

第2位 月島・佃

都心アクセスと住宅地としての利便性を兼ね備え、実需・住み替え双方の比較対象になりやすい。駅距離と築年だけでなく、リバービューなど個別性も確認したい。

売却時は、周辺の売出物件だけでなく、同一マンション・同築年帯・同面積帯の事例を優先して比較しましょう。買い手が実際に比較する条件に近づけるほど、査定額と売出価格の根拠が明確になります。

編集部から

もんじゃストリートも閑散!? 実際に歩いて感じた月島の意外な顔

連休最終日なのに、人がいない

月島といえば、もんじゃ焼きの店が軒を連ねる「もんじゃストリート」。観光客でにぎわう街をイメージしていましたが、実際に訪れて驚いたのは、その人の少なさでした。

連休最終日にもかかわらず、もんじゃストリートですら人通りが少ない。商店街ならではの活気を期待して歩くと、拍子抜けするほどです。もちろん、訪問した日の時間帯による影響は考えられますが、少なくとも現地では、知名度から想像するようなにぎわいを感じられませんでした。

「誰が住んでいるんだろう？」と思う街に、マンションが建ち並ぶ

商店街を歩いていても人影が少なく、「誰が住んでいるんだろう？」と思ったほど。ところが、周囲にはマンションが建ち並んでいます（でもマンションの部屋に灯りがついていない……）。

観光地としての知名度と、実際の街の様子にはギャップがありました。もんじゃ焼きの街というイメージが先行しがちですが、月島にはマンションが集まる住宅地としての顔もあります。

ただし、現地で人通りが少なかったからといって、暮らしやすさや住宅需要まで判断できるわけではありません。街のにぎわいを重視する人には物足りなく映る可能性がある一方、商店街のすぐそばでも、場所によっては落ち着いた環境が広がっています。

2路線が使える都心近接の立地

月島駅では、東京メトロ有楽町線と都営大江戸線の2路線を利用できます。都心方面へのアクセスに加え、昔ながらの商店や路地、マンションが近接する街並みも特徴です。

マンションの売却にあたっては、「月島」「もんじゃストリート」という知名度だけで魅力を伝えようとするより、駅からの距離、日常の買い物環境、周辺の静けさなど、所有する物件の立地に即した情報を整理したいところです。商店街に近いことが魅力になる物件もあれば、にぎわいから少し離れた環境を伝えやすい物件もあります。

月島三丁目の再開発で、街は変わるのか

月島三丁目では、北地区・南地区などで大規模な再開発が進められています。住宅や店舗などの整備によって、今後、街並みが変わっていく可能性があります。

再開発は、マンションの売却時に周辺環境を説明する材料の一つです。ただし、計画があるからといって、所有する物件の価値や売却価格が上がると決めつけることはできません。計画の進捗や物件との位置関係を確認し、事実に沿って伝える必要があります。

第3位 日本橋・八丁堀・人形町

都心近接性を重視する需要が見込まれ、コンパクトからファミリーまで物件タイプが幅広い。面積帯別に相場を分けて見ることが重要。

売却時は、周辺の売出物件だけでなく、同一マンション・同築年帯・同面積帯の事例を優先して比較しましょう。買い手が実際に比較する条件に近づけるほど、査定額と売出価格の根拠が明確になります。

編集部から

安い店から高級店まで。外食の選択肢が豊富な人形町

老舗から普段使いの店まで、飲食店が充実

人形町を歩くと、飲食店の多さが目に留まります。昔ながらの老舗から、気軽に食事ができる店、特別な日に利用したい高級店まで、幅広い選択肢があります。

親子丼で知られる「玉ひで」や、昔ながらの洋食を楽しめる「芳味亭」「小春軒」、すき焼きの名店「人形町今半」など、知名度の高い店もあります。

人形町の飲食店は、老舗の名店だけではありません。担々麺と餃子の「人形町 天秤棒」や、路地にある「バンコクピーナッツ食堂」、甘酒横丁のそば店「東嶋屋」など、ジャンルもさまざまです。

特別な日に利用したい店もあれば、普段のランチや夕食に使える店もあります。安く手早く食事を済ませたい日から、ちょっとぜいたくをしたい日まで、選択肢があるのは人形町の面白さです。こうした環境は、外食をよくする共働き世帯や一人暮らしの人にとっても、暮らしやすさにつながりそうです。

【余談】かつては、筆者が大好きな「さくら水産 人形町店」もあり、手頃な価格でランチを食べられる店として利用していました。。閉店してしまい寂しいです。

共働き世帯や一人暮らしにも暮らしやすそう

飲食店が多いことは、日々の暮らしにも関係します。仕事で帰宅が遅くなった日や、疲れて料理をする気になれない日でも、近所に食事ができる店があれば便利です。

特に、仕事と家事を両立する共働き世帯や、一人暮らしの人にとっては、外食の選択肢が豊富なことが暮らしやすさにつながりそうです。もちろん、毎日の買い物にはスーパーなどの存在も欠かせませんが、食事を手軽に済ませたいときから、休日にゆっくり外食を楽しみたいときまで対応できる環境は魅力的です。

神社や老舗が残る、歴史を感じる街並み 

人形町の魅力は、飲食店の多さだけではありません。街の周辺には、小網神社や水天宮などの神社もあります。小網神社は強運厄除けで知られ、水天宮は安産祈願で親しまれています。飲食店が並ぶ通りから少し足を延ばすと、こうした歴史ある神社に出会えるのも、この街らしいところです。老舗の店や昔ながらの街並みとともに、都心にありながら地域の歴史が身近に感じられる環境も、人形町の特徴といえます。  

都心へのアクセスも確保しやすい立地

人形町駅では、東京メトロ日比谷線と都営浅草線が利用できます。日本橋エリアにも近く、都心で働く人にとって通勤の利便性を考えやすい立地です。

老舗や飲食店が集まる街という印象が強い人形町ですが、周辺にはマンションもあり、都心での仕事と日常生活を両立する拠点にもなります。街の歴史や雰囲気だけでなく、交通アクセスや日々の食事の便利さも、このエリアを紹介するうえで押さえておきたい点です。

マンションの売却では、具体的な店名もアピール材料に

人形町のマンションを売却する際は、「下町情緒がある」「飲食店が多い」という説明だけで終わらせず、周辺にどのような店があるのかを具体的に紹介すると、街での暮らしをイメージしてもらいやすくなります。

人形町は、昔ながらの街並みを残しながら、安価な食事から高級店での外食まで楽しめる街です。外食をよくする人や、仕事で忙しく自炊に時間をかけにくい共働き世帯、一人暮らしの人にとっては、こうした日常の便利さも住まいを選ぶ際の魅力になりそうです。

東京都中央区のマンションを高く・確実に売る5つのポイント

1. 相場を1回だけ見て終わらせない

相場が動く局面では、数ヶ月前の査定額が現在の市場とずれることがあります。売却検討中は定期的に価格を確認し、売出し直前にも再査定するのが安全です。

2. 同一マンションの競合を最優先で見る

買い手にとって同じ建物の別住戸は最も比較しやすい競合です。階数、方角、面積、リフォーム状態の差を整理し、自宅の優位点と弱点を価格に反映します。

3. 査定額ではなく査定根拠を比較する

高い査定額だけを理由に不動産会社を選ぶと、売出後の値下げにつながることがあります。「なぜその価格なのか」「どの成約事例を見たのか」「誰にどう売るのか」を比較してください。

4. 内覧前に管理・設備情報を揃える

室内の清掃だけでなく、管理費・修繕積立金、長期修繕計画、設備の不具合、駐車場・駐輪場など、購入判断に必要な情報を早めに整理すると交渉が進みやすくなります。

5. 売却価格ではなく手取り額で判断する

仲介手数料、登記関連費用、ローン返済、税金などを差し引くと、売却価格と手取り額は一致しません。住み替えでは次の住宅の諸費用も含めて資金計画を立てましょう。

HowMaで東京都中央区のマンション価格を調べる方法

「売るかどうかはまだ決めていないが、今の価格だけ知りたい」という段階なら、まずAI査定で現在価格の目安を把握する方法があります。区全体の平均相場を見たあとに個別住戸を査定すると、自宅がエリア平均より高いのか低いのか、その理由を考えやすくなります。

STEP 1：マンションを選ぶ

物件種別で「マンション」を選択します。

STEP 2：マンション名を入力

マンション名から対象物件を特定します。

STEP 3：住戸情報を入力

階数、専有面積、間取りなどを入力し、個別住戸の価格を確認します。

HowMaでは、AI査定で相場を把握したうえで、売却を具体化する段階で不動産会社の査定や販売戦略を比較できます。最初から売却を決めるのではなく、「現在価格を知る→手取りを試算する→売るか判断する」という順番にすると、相場上昇局面でも焦らず判断しやすくなります。

東京都中央区のマンション売却FAQ

Q. 売却にはどれくらいの期間がかかりますか？

A. HowMaの集計では平均4.2ヶ月です。さらに売買契約から引渡しまで時間がかかる場合があるため、期限がある場合は早めに査定・準備を始めましょう。

Q. 相場が上がっているなら、今すぐ売るべきですか？

A. 上昇率だけで売却時期を決める必要はありません。現在価格、住宅ローン残債、住み替え先、税金・諸費用を確認し、売却後の手取りと生活計画から判断することが重要です。

Q. 住みながら売却できますか？

A. 可能です。居住中でも内覧日程を調整しながら販売できます。生活感を抑え、収納・水回り・玄関など第一印象に影響しやすい場所を整えておくとよいでしょう。

Q. 住宅ローンが残っていても売れますか？

A. 売却代金などでローンを完済し、抵当権を抹消できれば売却できます。売却価格より残債が多い場合は自己資金や住み替えローンなどの検討が必要です。

Q. リフォームしてから売ったほうが高く売れますか？

A. 大規模リフォーム費用をそのまま売却価格に上乗せできるとは限りません。まず査定を取り、不動産会社と費用対効果を確認してから判断するのが安全です。

Q. 売出後に値下げしても大丈夫ですか？

A. 可能です。中央区の平均値下げ率は2.8%ですが、物件ごとの反響や競合状況は異なります。一定期間の問い合わせ数・内覧数を見ながら、機械的ではなく根拠を持って価格変更を判断しましょう。

まとめ：区平均を知ったら、次は「自分の住戸」の現在価格へ

東京都中央区のマンション売却相場は平均15,156万円、217万円/㎡（716万円/坪）です。直近3年では+66%と価格水準が上昇しており、売却を検討している人にとって現在価格を確認する意味は大きくなっています。

一方、平均売却期間は4.2ヶ月、平均値下げ率は2.8%です。高く売ることだけを狙って相場から離れた価格を付けるより、同一マンションや近い条件の競合を確認し、反響を見ながら価格戦略を調整することが現実的です。まずHowMaで現在価格を把握し、売却を具体化する段階で複数の査定根拠・販売戦略を比較してみてください。