【2026年最新】マンションの資産価値を左右する「管理」の見極め方｜修繕・管理組合・共用部のチェックポイント

「できるだけ資産価値が落ちにくいマンションを選びたい」と考える方は多いのではないでしょうか。

マンションを購入するときは立地や築年数に目が向きがちですが、「管理状態」も重要です。建物が老朽化するなかで資産価値を維持するには、清掃や点検だけでなく、計画的な修繕と管理組合の適切な運営が欠かせません。

同じような条件のマンションでも、管理状態によって住み心地や将来売却するときの評価に差が出ることがあります。

この記事では、購入を検討している方とすでに所有している方に向けて、管理の良し悪しを現地と書類から見極める方法を解説します。

HowMaのAI査定なら、売却を決めていなくても、
営業電話なし・WEB完結・無料・約60秒で利用可能です。

HowMaのAI査定なら、次の情報を無料で確認できます。

現在の推定価格 ｜ これまでの価格推移 ｜ 近隣の売買事例

売却を具体的に考え始めたら、HowMaのコラボ査定も追加して、不動産会社の査定と比較してみましょう。

この記事でわかること

• マンションの管理が資産価値に関係する理由
• 管理人の対応や共用部のきれいさだけでは判断できない理由
• 管理組合・長期修繕計画・修繕積立金など、管理を見極める7つのポイント
• 資産価値を維持しやすいマンションと、注意が必要なマンションの違い
• 所有マンションの管理状態と現在価格を、保有・売却の判断に生かす方法

マンションの資産価値は「立地」だけで決まらない

マンションの資産価値というと、「駅に近い」「都心にある」といった立地条件を最初に思い浮かべる人も多いでしょう。駅近・都心は価格に影響する重要な条件です。しかし、「駅近・都心だから資産価値が高い」とは限りません。建物・住戸の条件や売却時の市況に加え、管理・修繕の状況、維持費、周辺開発などの将来性も価格に関係します。

管理は、こうした複数の価格要因のうち、建物をどのような状態で将来へ引き継げるかに関わる要素です。管理以外も含めて資産価値が落ちにくい物件の特徴を知りたい方は、資産価値が落ちにくい不動産の特徴と見極め方もあわせてご覧ください。

では、マンション価格にはどのような要素が影響するのか、具体的に見ていきましょう。

マンション価格を左右する主な要素

資産価値を考えるときは、次の要素を分けて確認すると、一つの条件だけで判断するのを避けられます。

これらの要素は、それぞれを切り離して評価するものではありません。立地や建物、管理、修繕、費用などが組み合わさり、マンションごとの評価につながります。

管理はマンション価格を決める唯一の要素ではありませんが、建物を長く良好な状態に保ち、購入後の安心感や将来の売却時の評価にも関係する重要な要素です。

自宅マンションの現在価格は一般論だけでは分からないため、価格の目安を確認する手段として、HowMaのAI査定をご活用ください。

AI査定で入力するのは「物件種別」「住所」などの簡単な物件情報のみ！

［ 売却申込みではありません｜AI査定だけでもOK ］

「管理人が良い人」だけでは資産価値は判断できない

管理人が丁寧に対応し、共用部の清掃が行き届いていれば、暮らす人にとって好印象です。ただし、その印象から管理組合の財務や数十年先の修繕計画までは判断できません。

マンション管理では、住戸の所有者（区分所有者）で構成する管理組合が意思決定を行います。管理会社へ業務を委託している場合、管理会社は契約に基づいて実務を担い、一般に「管理人」と呼ばれる管理員は、清掃や受付、巡回など現地業務の一部を担当します。この3者を分けて考えると、管理人の人柄だけでマンション全体を評価できない理由が分かります。

では、管理人の仕事から分かることと、印象だけでは分からないことを分けて見ていきましょう。

管理人の清掃・巡回はチェックポイントの一つ

管理人の清掃や巡回の状況は、共用部が日頃どのように維持されているかを知る手がかりになります。具体的には、次のような場所の状態に表れます。

• エントランス
• 廊下
• ゴミ置き場
• 駐輪場
• 駐車場
• 植栽
• エレベーター

これらの場所の清掃状況に加え、設備の破損や放置物がそのままになっていないかどうかも、日常管理の状況を知る手がかりになります。また、問題が管理会社や管理組合へ報告され、対応につながっているかという点からも、管理人の業務がマンション全体の管理にどう機能しているかを読み取れます。

「きれい＝管理が優秀」とは限らない

共用部の状態は、日常管理を知る手がかりの一つです。ただし、きれいに保たれているからといって、マンション管理全体が適切とは限りません。長期的な管理状態を知るには、表面的な美観だけでなく、次の点にも目を向ける必要があります。

• 修繕計画
• 管理組合
• 修繕積立金
• 設備更新

将来の修繕に必要な資金が不足しているか、給排水設備の更新が計画されているかといった点は、見た目からは分かりません。管理組合の議事録や長期修繕計画、収支資料、修繕履歴などによる「書類で確認する管理」と、現地で分かる「見える管理」を組み合わせることが、マンションの実態を捉えるうえで重要です。

資産価値を守るマンションの「7つの管理チェックポイント」

マンションの管理状態を確認するときは、次の7項目を軸にすると、現地で見たことと書類の内容を結びつけられます。一つの資料や数字だけで合否を決めず、計画、資金、実施がつながっているかを確かめることがポイントです。

ここからは、7つのチェックポイントを順に詳しく見ていきましょう。

チェックポイント①：管理組合がきちんと機能している

マンションの管理状態を考えるとき、「住民同士の関係が良好なら、管理組合もうまく機能している」と思う人もいるかもしれません。

しかし、住民同士が親しいことと、管理組合が機能していることは別の問題です。そもそも管理組合を構成するのは、マンションに住んでいる人全員ではなく、住戸の所有者全員です。住戸を貸して別の場所に住んでいる所有者も、管理組合の一員です。

管理組合が機能しているかは、人間関係の良し悪しではなく、修繕や予算などの必要な議題について話し合い、決議し、実行できているかで判断します。具体的には、次の点が判断材料になります。

• 総会が定期的に開催されている
• 議案と議決結果が議事録に残っている
• 管理規約や使用細則が整備されている
• 修繕や設備更新について具体的に議論している
• 決議した工事や対応が実行されている
• 管理会社へ実務を委託していても、管理組合が判断を担っている

管理計画認定制度では、総会を年1回以上開催していることなどが認定基準に含まれます。これは任意の認定制度における基準であり、開催実績だけで管理の良否が決まるわけではありません。議事録を複数年分確認し、積立不足や設備故障などの課題が「検討中」のまま残っていないか、決議後に進展しているかまで追う必要があります。

つまり、管理組合を見るうえで大事なのは、マンションを維持するための意思決定を組織として行えているかどうかです。

出典：国土交通省「マンション管理・再生ポータルサイト｜マンション管理」、国土交通省「マンション管理計画認定制度」

チェックポイント②：長期修繕計画が作成・更新されている

長期修繕計画は、将来どの時期に、どの部分を、いくらかけて修繕するかを見通すための計画です。「計画があるか」だけでなく、現在の建物状態や工事費を反映した現実的な計画になっているかまで確認します。

• 計画を最後に作成・見直しした年月
• 計画の対象期間
• 外壁、防水、給排水、エレベーターなどの予定工事
• 各工事の時期と概算費用
• 修繕積立金の収支計画
• 過去の修繕や劣化診断が反映されているか

国土交通省のガイドラインでは、長期修繕計画をおおむね5年ごとに見直す考え方が示されています。5年を超えたら直ちに違法という意味ではありませんが、工事費の上昇や建物の劣化状況を反映していない古い計画は、現在の資金計画とずれている可能性があります。

出典：国土交通省「長期修繕計画標準様式、長期修繕計画作成ガイドライン」

チェックポイント③：修繕積立金が適切に確保されている

長期修繕計画が現実的に作られていても、必要な資金が確保されていなければ、予定した修繕を実施できません。そこで確認したいのが、修繕積立金の金額と積立状況です。

毎月の負担は安いほうがよいように思えますが、「修繕積立金が安い＝お得」ではありません。一方で、月額が高ければ安心とも限りません。そのマンションの長期修繕計画に必要な資金が、予定どおり積み上がっているかを見ることが重要です。

• 現在の月額
• 現在の積立残高
• 計画上、同じ時点で必要とされる残高
• 今後の値上げ予定
• 修繕一時金の徴収予定
• 借入金と返済予定
• 大規模修繕の時期と予定額
• 滞納額と対応状況

とくに注意したいのは、当初額を低くして段階的に増やす方式です。将来の値上げ自体が問題なのではなく、値上げ時期と金額が計画に明示され、所有者が負担できる現実的な内容になっているかを見ます。

国土交通省の2024年改訂ガイドラインでは、段階増額積立方式について、計画期間全体を均等積立方式とした場合の平均月額を基準とし、初期額をその0.6倍以上、最終額を1.1倍以内とする考え方が示されています。これは全国一律の適正額や法的な上限・下限ではなく、工事費の上昇などに応じた必要な増額を制限するものでもありません。対象マンションの計画が将来に負担を偏らせすぎていないかを考えるうえで、参考にできるポイントではないでしょうか。

資金が不足すれば、修繕積立金の大幅な値上げ、一時金の徴収、借入れ、必要な工事の先送りにつながる可能性があります。月額だけでなく、現在の残高と将来の工事費を長期修繕計画上で照合します。

出典：国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」

チェックポイント④：大規模修繕が適切に実施されている

長期修繕計画を作成し、必要な資金を確保していても、計画に沿った工事が実施されなければ建物を良好な状態に保てません。大規模修繕は、計画と資金が実際の維持管理につながっているかを判断する材料になります。

大規模修繕では、「築何年目に実施したか」だけでなく、「何を修繕したか」を見ることが重要です。

劣化状況と実施内容が合っているかを判断するうえで、主な修繕対象となるのは次の箇所です。

• 外壁塗装・タイル
• 屋上やバルコニーの防水
• 廊下・階段
• 鉄部
• 給排水設備
• エレベーター
• 機械式駐車場などの共用設備

国土交通省が200社から収集した818件の工事事例では、約7割が12～15年の修繕周期に分布しています。これは実施事例の分布であり、すべてのマンションに当てはまる推奨周期や合格基準ではありません。

修繕履歴や工事報告から、劣化診断で指摘された箇所と工事内容が対応しているか、先送りした工事が次回計画へ引き継がれているかを確認します。「実施済み」という一語だけでなく、工事の中身と次へのつながりまで追いましょう。

長期修繕計画の確認方法や、修繕積立金・大規模修繕との関係について詳しく知りたい方は、次の記事もあわせてご覧ください。

出典：国土交通省「令和3年度マンション大規模修繕工事に関する実態調査」

関連記事：資産価値が落ちにくいマンションの7つの条件｜管理・立地・修繕計画で見極める【2026年最新版】

チェックポイント⑤：共用部分がきれいに維持されている

大規模修繕の詳しい実施状況は、修繕履歴や工事報告などの書類から確認できます。

一方、日常的な清掃や補修が行き届いているかは、共用部の状態にも表れます。購入前の内覧時や、所有するマンションの状態を確認する際は、次の場所が日常管理のチェックポイントになります。

• エントランス
• 廊下
• 階段
• エレベーター
• ゴミ置き場
• 駐輪場
• 駐車場
• 郵便受け・宅配ボックス周辺
• 植栽
• 外壁・タイル

チェックするのは、単に汚れているかどうかだけではありません。破損や照明切れ、放置物などが長期間そのままになっていないかも、日常管理の状況を判断する材料になります。

水染みやタイルの浮きなど、劣化を疑わせる箇所があっても、目視だけで原因や安全性は判断できません。気になる箇所は修繕履歴や調査・対応状況と照らし合わせ、問題が把握され、必要な対応が進められているかを確認することが重要です。

チェックポイント⑥：設備が「あるか」ではなく「維持できているか」

共用部では、清掃や補修の状態だけでなく、設備やサービスを将来も維持できるかどうかも、管理状態を判断する材料になります。シアタールーム、キッズルーム、ジム、コンシェルジュなどは、暮らしの利便性やマンションの魅力につながります。

「豪華な設備が多い＝資産価値が高い」とは限りません。設備の保守・更新やサービスの提供には継続的な費用がかかり、利用が少なくても清掃や点検、人件費などの負担が生じることがあります。

設備やサービスが無理なく維持されているかは、次の点から判断します。

• 現在も利用されているか
• 利用状況や提供されるサービスに対して維持費が見合っているか
• 故障や老朽化が放置されていないか
• 更新費が長期修繕計画に含まれているか
• 今後も居住者の需要が見込めるか
• 廃止や用途変更を含む検討が行われているか

エレベーターや機械式駐車場なども、台数や方式によって維持費が変わります。利用状況に対して維持費が見合っているか、保守・更新費が計画に反映されているか、見直しが必要な設備やサービスについて管理組合で議論されているかを照らし合わせ、将来も無理なく維持できる管理体制かを判断することが重要です。

チェックポイント⑦：掲示板・管理組合の議事録を見る

マンション内で生じている問題や、設備・サービスに関する検討状況は、掲示板と管理組合の議事録から確認できます。掲示板には日常的な連絡や対応状況が表れ、議事録には管理組合で話し合った議題や決定内容が記録されます。

掲示板に表れやすい情報は次のとおりです。

• 清掃や点検のお知らせ
• 修繕工事の予定と完了
• 設備故障と復旧状況
• 騒音や共用部の使い方に関する注意
• 防災訓練
• 管理組合の総会や活動

掲示物や注意書きが多いこと自体は、管理不良の証拠ではありません。問題を把握し、対応方法を周知している場合もあります。見るべきなのは問題の数ではなく、管理側が問題を把握して対応し、その経過を確認できるかどうかです。

掲示板では掲示日を確認し、期限のある案内が古いまま残っていないか、対応状況が更新されているかを見ます。議事録では、繰り返し発生している問題や修繕・設備更新がどのように話し合われ、決定した対応がその後に実行されているかを追います。両方を組み合わせることで、日常の問題が管理組合による組織的な対応につながっているかを判断する手がかりになります。

管理状態は7つのチェックポイントを組み合わせて判断する

7つのチェックポイントは、一つずつ合否をつけるためのものではありません。管理組合が必要な意思決定を行い、長期修繕計画に沿って資金を確保し、修繕や設備更新を実施できているか、さらに問題とその対応状況を掲示板や議事録で確認できるかという、一連のつながりを見ることが重要です。

共用部や設備から分かる日常的な管理状態と、長期修繕計画や議事録などから分かる長期的・組織的な管理状態を照らし合わせることで、マンション管理の実態を捉えやすくなります。

一方、管理状態が分かっても、それだけで現在の資産価値は判断できません。所有するマンションについて7項目を確認した後は、市場価格も別に調べ、管理上の課題と売却価格の目安を切り分けて考えることが大切です。

AI査定で入力するのは「物件種別」「住所」などの簡単な物件情報のみ！

［ 売却申込みではありません｜AI査定だけでもOK ］

内覧時にも使える「5分間のマンション管理チェック」

ここで紹介する5分チェックは、自分が所有しているマンションの管理状態を振り返るときにも、購入候補のマンションを内覧するときにも使えます。

エントランスから共用廊下までを短時間で見て回ることで、日常的な管理の様子や、あとで詳しく確認したい箇所が見えてきます。それでは、管理状態を確認する際に目を向けたい5つの場所を、順に見ていきましょう。

1. エントランスを見る
   エントランスでは、床や壁の汚れ・破損、照明の不点灯に加え、郵便受け周辺にチラシや荷物が放置されていないかを見ます。
   掲示板に古い案内が残ったままになっていないか、宅配ボックスに故障表示が出ていないかも、清掃や設備管理、居住者への情報共有が日常的に行われているかを知る手がかりになります。
   
2. エレベーターに乗る
   かご内の清掃状態だけでなく、扉や操作盤の損傷、照明の不点灯、乗っている間の異音や大きな揺れがないかにも意識を向けます。
   点検日や故障に関する掲示があれば、内容が新しいか、復旧や対応の予定まで示されているかを見ると、設備の不具合に対する管理側の動きも読み取れます。
   
3. ゴミ置き場を見る
   ゴミが分別されているか、床や容器の周囲にゴミが散乱していないか、強い臭いが残っていないかを見ます。
   収集日の前後で状態は変わるため、ゴミの量だけで判断せず、回収されない粗大ゴミへの警告や収集ルールが掲示されているかまで見ると、問題に対応する仕組みがあるかを捉えやすくなります。
   
4. 駐輪場を見る
   自転車が区画内に収まり、通路を塞がずに置かれているか、ラックや屋根に破損がないかを見ます。
   台数の多さだけでなく、明らかに使われていない自転車に警告札が付いているか、期限を過ぎた警告が放置されていないかまで見ると、駐輪ルールが実際に運用されているかを確かめる手がかりになります。
   
5. 共用廊下を見る
   床や壁の汚れ・破損、照明の不点灯、手すりのぐらつきのほか、私物が通路を狭めていないかを見ます。
   天井や壁の染み、塗装の剥がれ、金属部分のさびは、単なる汚れではなく漏水や劣化の可能性もあるため、場所と状態を控えておきたいポイントです。

この5分チェックだけで、マンションの資産価値を判断しないことが大切です。現地で分かるのは、その時点の表面的な状態に限られます。清掃頻度、故障履歴、漏水の原因、修理予定、修繕資金までは確認できません。

気になる箇所は写真やメモに残しておきましょう。所有者は管理組合や管理会社へ、購入検討者は仲介会社を通して、原因や対応状況、修理・修繕の予定を確認します。

「現地で確認できる表面的な管理状態」と「書類で確認する長期的な管理状態」の両方を見て判断しましょう。

現地だけでは分からない。本当に確認したいのは「管理書類」

書類で確認したいのは、現地では見えない長期的・組織的な管理の実態です。管理組合が保管する書類や売買時に確認できる管理情報には、修繕履歴、将来の計画、資金状況、管理組合の意思決定が記録されています。

現在マンションを所有している方は、管理規約などに定められた閲覧方法に沿って管理組合や管理会社に申し出て、必要な書類を閲覧します。

一方、購入検討者が管理組合からすべての資料を直接取得できるとは限りません。まずは、売主や仲介会社を通して提供される管理情報を確認します。重要事項調査報告書には、管理費・修繕積立金、長期修繕計画の有無、修繕履歴などが記載されることがあります。必要な情報が含まれていなければ、追加資料を開示できるか仲介会社に尋ねましょう。

所有者と購入検討者では閲覧できる範囲が異なりますが、見るべきポイントは共通しています。ここからは、マンションの管理実態を知るための書類・管理情報を6項目に分け、それぞれの読み方を見ていきましょう。

①管理規約・使用細則

管理規約と使用細則には、管理費・修繕積立金の負担方法、共用部の使い方、駐車・駐輪、ペット、リフォームなど、マンションを運営するための基本ルールが定められています。総会議事録や長期修繕計画など、管理組合が保管する書類の閲覧手続が記載されている場合もあります。

管理状態を見極めるうえでは、規約が存在することだけでなく、マンションで生じた課題に応じて必要な見直しが行われ、実際の運営に反映されているかも重要です。総会議事録と照らし合わせると、規約や使用細則の変更が決議され、新しいルールがその後の管理に生かされているかを追えます。

国土交通省の標準管理規約は、各マンションが規約を作る際のひな型であり、すべてのマンションに同じ内容を義務づけるものではありません。実際に確認するのは、そのマンションで現在有効な規約と使用細則、直近の総会で変更された内容です。

出典：国土交通省「マンション標準管理規約」

②長期修繕計画

長期修繕計画では、最終見直し日、計画期間、工事項目、修繕周期、年度別の概算費用、修繕積立金の収支を見ます。まず、いつ、どの部分に、どれくらいの費用をかける計画なのかをつかむと、将来の工事と資金の流れを追いやすくなります。

ただし、見直し日が新しいだけでは、過去の工事や現在の劣化状況が反映されているとは限りません。修繕履歴、劣化診断、総会議事録、決算書と照らし合わせ、実施済みの工事が計画へ反映されているか、今後の工事費に対して資金が不足しないかまで確認します。

③総会議事録

総会議事録からは、管理組合が何を課題とし、どのような判断をしたかが分かります。修繕積立金の値上げ、大規模修繕、設備更新、借入れ、滞納への対応、管理会社の変更などについて、議案の内容と議決結果を読みます。

1年度分だけでは、その後の進捗までは分かりません。可能であれば複数年分を読み、決議された工事が翌年の事業報告で実施済みになっているか、継続審議が具体的に進んでいるかを追うことで、議論と実行がつながっているかを判断できます。

④修繕履歴・工事報告書

修繕履歴や工事報告では、工事の実施年月、対象箇所、内容、費用、施工会社、保証の有無を見ます。「大規模修繕済み」という表示だけでは、外壁や防水だけでなく、給排水設備やエレベーターまで更新したのかは分かりません。

長期修繕計画や劣化診断、総会議事録と照らし合わせ、指摘された箇所が実際に修繕されたかを確認します。実施を見送った工事がある場合は、その理由と、次回以降の計画へ引き継がれているかまで追うことが大切です。

⑤管理費・修繕積立金の収支資料

管理費は、管理員の人件費、清掃、点検、警備、共用設備の運転・保守、管理会社への委託費など、日常管理のために使われます。月額だけで高い・安いと決めず、管理委託契約や仕様書に記載されたサービスが、決算上の支出や現地の実施状況と合っているかを見ます。

修繕積立金は、計画修繕など将来の大きな支出に備える資金です。管理費会計と区分して経理されているか、毎年の積立収入と修繕支出が長期修繕計画に沿っているかを確認します。同じ月額でも、住戸数、設備数、管理サービスの内容が違えば、負担の妥当性は変わります。

出典：国土交通省「マンション標準管理規約」

⑥貸借対照表などの財務資料

収支資料から分かるのが一定期間のお金の出入りであるのに対し、貸借対照表などの財務資料には、その時点の資産や負債が表れます。預金などの資産、管理費や修繕積立金の未収金、借入金を確認すると、管理組合の現在の資金状態が分かります。

ただし、修繕積立金の残高が大きくても、近い将来に高額な工事が予定されていれば、資金に余裕があるとは限りません。修繕積立金の現在残高を長期修繕計画上の同時点残高や今後の工事費と照らし合わせ、滞納への対応、借入れの返済予定、値上げや一時金の予定まで見て判断します。

管理書類は単独ではなく、内容を照らし合わせて確認する

6つの管理書類は、一つずつ合否をつけるためのものではありません。規約に基づいて意思決定が行われ、修繕計画が実行され、そのための資金が確保されているかというつながりを見ることが重要です。

書類同士の整合性を確認したうえで、現地で見えた状態とも照らし合わせます。将来の資産価値を考えるなら、現地で分かる「見える管理」と、書類で分かる「見えない管理」の両方を確認しましょう。

「管理が良いマンション」と「注意したいマンション」の違い

ここまで見てきた現地と書類の情報を照らし合わせると、マンションがどのように管理されているかが見えてきます。次の表に、管理が良好と考えられる状態と、理由や対応状況を追加で確認したい状態を、8つの項目に分けてまとめました。

ここでいう「注意したい状態」は、直ちに管理不良を意味するものではありません。その状態になった背景と、管理組合がどのように対応しているかまで含めて判断することが大切です。

管理が良いマンションとは、問題がまったく起きないマンションではありません。建物の劣化や設備の故障、工事費の上昇といった課題を把握し、管理組合が対応を決め、修繕や資金計画へ反映できているマンションです。

そのため、表の一項目だけで結論を出すのではなく、気になる状態が生じた理由や対応状況が、総会議事録や修繕履歴などに記録されているかまで見る必要があります。たとえば修繕積立金が値上げされていても、工事費の上昇を反映した現実的な長期修繕計画に基づく変更であれば、値上げだけを悪材料とは言えません。反対に、共用部がきれいでも、修繕計画や資金状況が分からなければ、長期的な管理まで良好とは判断できません。

管理状態が良いマンションは、本当に高く売れる？

管理状態と中古マンション価格との関連を示した研究はありますが、対象となる地域やマンション数、管理状態の定義は限られています。そのため、研究結果をすべてのマンションにそのまま当てはめることはできません。

管理状態が良いだけで高く売れるわけではありません。ただし、管理状態は買主が建物の維持状態や将来負担を判断する材料となり、売却時の評価を支える重要な要素の一つになり得ます。

管理状態が売却時にどのような意味を持つのかを考えるには、価格を左右するほかの条件と、買主が管理情報から何を読み取るのかを分けて見る必要があります。

不動産価格は管理状態だけでは決まらない

中古マンションの売却価格には、マンション全体に共通する条件、住戸ごとに異なる条件、売却時の市場環境が関係します。管理状態はマンション全体に共通する条件の一つですが、それだけを取り出して価格を判断することはできません。

管理状態のほかに、売却価格に関係する主な条件や、相場を捉えるための情報には次のようなものがあります。

• 立地
• 駅からの距離
• 売却時の市況
• 築年数
• 専有面積
• 間取り
• 方角
• 階数
• 眺望
• 周辺の成約価格

同じマンション内であれば、管理組合の運営状況や長期修繕計画は共通しています。一方、階数、方角、専有面積、間取り、室内の状態などは住戸ごとに異なるため、同じマンションでも売却価格に差が生じます。

また、管理状態の異なるマンション同士を比べる場合も、立地、築年数、売却時の市況などが違えば、価格差のすべてを管理状態の差とは判断できません。管理状態が売却価格にどう関係するかを考えるには、できるだけ条件の近い物件と比べる必要があります。

管理状態は「買主の不安」に影響する

築年数が経過したマンションを検討する買主は、建物の古さだけでなく、購入後にどの程度の修繕負担が生じるのか、この先も建物を維持できるのかを気にします。

長期修繕計画、修繕積立金の状況、修繕履歴などが確認できれば、予定されている工事と購入後の負担を具体的に検討できます。反対に、計画が古い、積立不足への対応方針がない、工事履歴が分からない状態では、将来負担を見通しにくくなります。

ただし、管理書類を閲覧できるだけで、良好な管理の根拠になるわけではありません。重要なのは、そこに記載された内容が実際の管理に反映されているかです。長期修繕計画に工事実績や建物の状態が反映され、必要な資金が確保されていることが、管理状態を判断する材料になります。資金不足や値上げが見込まれる場合は、対応方針が決まっているか、決定した修繕が実行されているかも重要です。

こうした内容を確認できるからといって、高値で売れるとは限りません。しかし、建物の維持状態や将来負担について買主が判断できることは、管理面の不確実性を減らし、売却時の評価を支える材料になります。

出典：日本建築学会計画系論文集「中古マンション市場価格に影響するマンション管理項目とその効果」、都市計画論文集「区分所有マンションにおける修繕積立金と経年減価の関係」

売却を考えるなら「管理状態」だけでなく現在の市場価格を確認しよう

管理状態を確認した結果、「きちんと管理されているから、資産価値も高いのでは」と期待することもあれば、修繕積立金の値上げや大規模修繕の予定を知り、「早く売ったほうがよいのでは」と不安になることもあるでしょう。

しかし、どちらの場合も、管理状態だけで売却を判断することはできません。現在の市場価格を把握するには、同じマンション内のほかの住戸や、周辺にある条件の近いマンションの直近の取引価格が参考になります。

資産価値を考えるときは、「マンションの状態」×「現在の市場価格」の両方を見ることが大切です。管理書類から今後の維持計画や費用負担を把握し、現在の市場価格と照らし合わせることで、管理上の課題と売却価格の目安を切り分けて考えられます。

自宅マンションの現在価格の目安を知る方法の一つに、AI査定があります。売却を決めたときだけでなく、定期的に価格の変化を把握しておくことで、保有を続けるか、売却を検討するかを考える材料になります。

ただし、AI査定額は実際の成約価格を保証するものではなく、AI査定だけでは管理組合の運営や修繕積立金の残高までは判断できません。管理状態は管理書類で、市場価格の目安はAI査定で把握し、それぞれを保有・売却の判断材料として組み合わせましょう。

AI査定で入力するのは「物件種別」「住所」などの簡単な物件情報のみ！

［ 売却申込みではありません｜AI査定だけでもOK ］

マンションの資産価値を維持するために、所有者ができること

管理状態は、購入前に見極めるだけのものではありません。すでに所有しているマンションでも、所有者として管理組合の意思決定に関わり、計画や資金の状況を確認できます。

所有者が管理状態を良好に保つには、総会に参加し、長期修繕計画・修繕積立金・大規模修繕の状況を確認するとともに、管理会社に任せきりにせず必要な意思決定に関わることが大切です。あわせて市場価格を定期的に確認すれば、管理上の課題と保有・売却の判断を分けて考えられます。

ここからは、所有者ができる6つの行動を見ていきましょう。

①管理組合の総会に参加する

総会では、大規模修繕、設備更新、修繕積立金の変更など、将来の負担に関わる議案が審議・決議されます。出席できない場合も、議案書を読み、議決権行使書を提出するなどして意思を示しましょう。

総会後は議事録で決議内容を確認し、その後、予定どおり実行されているかを追いましょう。総会への出席だけで終わらせず、意思決定から実行までの経過を継続して把握することが大切です。

②長期修繕計画を確認する

長期修繕計画が最後に見直された時期と、今後予定されている工事を確認します。あわせて、建物診断の結果や工事費の上昇が、工事項目・必要額・積立計画に反映されているかを見ましょう。

前述した国土交通省のガイドラインでは、おおむね5年ごとの見直しが示されています。ただし、見直しからの年数だけで計画の良し悪しを決めず、最新の建物状態と工事費が反映されているかまで確認することが大切です。

③修繕積立金の状況を把握する

毎月の徴収額に加え、積立残高が長期修繕計画上の予定に届いているかを確認します。決算書に修繕積立金の未収金があれば、滞納が積立計画に影響していないかも確認が必要です。値上げや一時金、借入れが議論されている場合は、いつ、いくら不足する見込みなのか、対策後に将来の工事費を賄えるのかを見ます。

不足が分かった時点で対応を議論できていることは、単に値上げがない状態より重要な場合があります。負担増の有無だけでなく、根拠と将来収支を確認しましょう。

④大規模修繕の内容を確認する

工事後は、工事報告や修繕履歴から、計画されていた工事のうち実施したものと見送ったものを確認します。保証期間や定期点検の予定は、工事後に不具合が見つかった場合の対応にも関わる情報です。

先送りされた工事があれば、今後の長期修繕計画や資金計画に反映されているかを確認します。「実施済み」という結果だけで終わらせず、工事内容と残された課題が、次の点検や修繕に活かせる形で記録されているかまで追います。

⑤管理会社に任せきりにしない

管理会社は、契約で定められた清掃、点検、会計、総会支援などを担います。どの業務を任せているかは管理委託契約や仕様書で確認し、報告内容と現地での実施状況を照合します。

修繕積立金の変更や大規模工事などを最終的に判断するのは、原則として管理組合です。提案を受けるだけでなく、見積りや選択肢の根拠を確認し、必要な意思決定に関わりましょう。

⑥自分のマンションの市場価格を定期的に確認する

管理状態に変化がなくても、周辺の取引や市況によって価格は変わります。たとえば、総会資料や決算書を確認する時期に合わせて自宅マンションの価格目安も見ておくと、保有を続けるか売却するかを、現在の相場を踏まえて考えられます。

ただし、市場価格から管理の良し悪しを判断できるわけではありません。管理書類で分かる建物の維持状態や将来負担と、市況を反映した現在価格を分けて把握し、その両方を保有・売却の判断に用います。

自宅マンションの価格を定期的に把握する方法の一つがAI査定です。AI査定は相場を把握する入口として活用し、具体的に売却する段階では、室内の状態や管理状況を確認してもらったうえで不動産会社の査定も受け、両方の結果を比較しましょう。

HowMaでは、一度物件を登録した後もAI査定価格の変化を確認できます。

AI査定の仕組みや、表示された査定結果の読み方を詳しく知りたい方は、次の記事もあわせてご覧ください。

関連記事：2分で分かる！不動産AI査定の正しい理解・使い方と査定結果の解釈

マンションの資産価値・管理についてよくある質問

マンションの資産価値を考えると、「管理が良ければ値下がりしにくいのか」「管理人は常駐のほうがよいのか」など、判断に迷う点もあるでしょう。修繕積立金や築年数も、金額の高さや年数だけで評価できるものではありません。ここからは、管理と資産価値の関係や自宅マンションの価格の調べ方を、よくある質問に沿って解説していきます。

管理が良いマンションは資産価値が下がりにくいですか？

管理が良いことは資産価値を支える要素の一つですが、それだけで「下がりにくい」とは言い切れません。

適切な管理は、建物の維持や将来の修繕、費用負担の見通しに関わります。一方、価格は立地、築年数、住戸条件、市況などにも左右されるため、管理状態とほかの条件をあわせて考える必要があります。

管理人が常駐しているマンションのほうが資産価値は高い？

管理人が常駐しているだけで、資産価値が高いとは言えません。常駐管理は受付や巡回などのサービスに関わりますが、管理組合の財務状況、長期修繕計画、修繕積立金の状況は別に確認する必要があります。

そのため、常駐によるサービス内容と管理費の負担が見合っているかも判断材料になります。

修繕積立金が高いマンションは資産価値が高い？

修繕積立金が高いだけで、資産価値が高いとは判断できません。過去の不足を補うために値上げしている場合もあれば、設備が多く、将来の修繕費が高い場合もあります。

月額、積立残高、長期修繕計画、今後の工事費、値上げや一時金の予定を照らし合わせ、積立額が計画上必要な工事費に見合っているかを見ることが大切です。

築年数が古いマンションは資産価値が低い？

築年数が古いだけで、資産価値が低いとは限りません。価格には築年数も大きく関係しますが、立地、建物の状態、修繕履歴、管理状況、住戸の階数や面積、市況なども影響します。

古いマンションでは、これまでに何を修繕し、次に何を更新する計画かも重要な判断材料になります。

マンションの資産価値はどうやって調べる？

この記事で確認してきた管理状態は、マンションの資産価値を支える要素の一つですが、それだけで現時点の売却価格の目安が分かるわけではありません。管理書類から分かる建物の維持状態や将来負担と、市場データから分かる現在価格の目安を分けて調べ、最後に照らし合わせます。

次の順に調べると、周辺相場から自宅マンションの価格目安まで、必要な情報を段階的に把握できます。

1. 周辺の中古マンション相場を見る
2. 同じマンションや近い条件の過去の成約事例を確認する
3. 現在の売出価格を確認する
4. 建物・管理状態と住戸条件を確認する
5. AI査定で現在価格の目安を知る
6. 売却を具体化する場合は、不動産会社の査定を受け、AI査定との差や査定額の根拠を確かめる

売出価格には売主の希望が含まれ、成約価格は実際に取引が成立した価格です。不動産会社の査定額は、その会社が売却できると見込んだ価格の目安で、AI査定で示される価格も相場に基づく目安です。いずれの査定額も、実際の成約価格を保証するものではありません。同じ「価格」でも意味が異なるため、混同しないようにしましょう。

まとめ｜資産価値を守るマンションは「管理」を見る

ここまで、マンションの資産価値を考えるうえで「管理」が重要な理由と、管理状態の見極め方を解説してきました。最後に、売るかどうかを判断する前に確認したいことと、押さえておきたい7つのポイントを整理します。

結論｜売るかどうかを決める前に、管理状態と今の価格を確認しよう

マンションの資産価値は、立地や築年数だけでなく、建物・住戸の条件、市況、管理状態などで変わります。建物を良好に保つには、清掃や設備管理に加え、管理組合の運営、長期修繕計画、修繕積立金など「管理」の仕組みが重要です。

ただし、管理状態だけでは現在の価格は分かりません。管理状態は書類や共用部から確認し、価格の目安はHowMaのAI査定で調べましょう。売却予定がなくても価格の変化を把握しておけば、保有を続けるか、いつ売るかを考える材料になります。

管理状態と現在の市場価格を考えるうえで確認する7点

購入を検討しているマンションでも、すでに所有しているマンションでも、管理状態と現在の市場価格を考えるうえで、次の7点を確認しましょう。

• 管理組合が課題を議論し、必要な意思決定を行い、決議内容を実行しているか
• 長期修繕計画が作成・更新され、現状を反映しているか
• 修繕積立金が将来の工事費に対して不足していないか
• 大規模修繕で何を実施し、未実施の工事を今後の計画に引き継いでいるか
• 共用部分と設備が日常的に維持されているか
• 管理規約、議事録、修繕履歴、収支・財務資料から、意思決定・実行・資金のつながりを確認できるか
• 管理状態と現在の市場価格を分けて把握し、両方を照らし合わせたか

特に売却を考える場合、「管理が良いから高く売れる」と単純に考えるのではなく、管理状態と現在の市場価格をセットで確認することが大切です

AI査定で入力するのは「物件種別」「住所」などの簡単な物件情報のみ！

［ 売却申込みではありません｜AI査定だけでもOK ］