ヨコハマオールパークスグレイスコートの売却査定・相場情報

本物件「ヨコハマオールパークス グレイスコート」の市場価値を分析する上で、まず注目すべきは、その売却相場が形成されている水準です。自社データによれば、本物件の売却相場は坪単価230万円という1つの水準が示されています。

この数値は、横浜市鶴見区全体のマンション坪単価（近年のデータでは約171万円/坪とされる）と比較して59万円も高く、極めて優位な水準で取引されていることを示唆しています。

さらに、本物件が所在する「尻手」駅周辺エリアのマンション平均坪単価（203.2万円 ）と比較しても、同等かそれを上回る価格帯で評価されている実態がうかがえます。

この価格水準の背景には、本物件が市場において単なる「鶴見区の物件」というカテゴリーではなく、「川崎駅経済圏の優良な住宅ストック」として明確に評価されている実態があると見られます。

さらに本物件は3年間で約1.8%価格上昇していることが確認されています（横浜市鶴見区エリア自体の地価は、3年間で約4.3%上昇しています）。

ヨコハマオールパークス グレイスコートの売買事例は確認できませんが、至近物件であるヨコハマオールパークス ファインコートの売買事例は確認できています。2025年10月に5階・2LDK・73.24㎡の部屋が、6,580万円（296.0万円/坪）で売却できたようです。

ヨコハマオールパークス グレイスコートは「川崎 × 横浜」という2つの都市圏のメリットが凝縮されたマンション

「ヨコハマオールパークス グレイスコート」の魅力を一言で表すなら、「川崎駅圏の利便性」と「横浜市の行政サービス」を同時に享受できる希少なポジションです。

• 川崎駅圏の圧倒的利便性
• 横浜市の手厚い行政サービス
• 「KAWASAKI DELTA」の恩恵
• 免震構造の安心感
• 「南武線高架化」の期待感

これらが組み合わさることで、築14年を迎えても価格が崩れにくい「固い資産」として評価されています。

売却・購入・保有のどの立場でも、このマンションが持つ「代替の利きにくい価値」を理解することが、最適な判断につながるでしょう。

《ヨコハマオールパークス グレイスコートの3つの強み・特徴》

• 「川崎駅圏の利便性」と「横浜市の行政サービス」を同時に享受できる
• 2021年に完了した再開発「KAWASAKI DELTA」による高い賃貸需要
• 液状化リスクに備えた「免震構造」

以下では、地域に精通した視点から、それぞれの要素を丁寧に読み解きます。

ヨコハマオールパークス グレイスコートの価格動向

本物件「ヨコハマオールパークス グレイスコート」の市場価値を分析する上で、まず注目すべきは、その売却相場が形成されている水準です。自社データによれば、本物件の売却相場は坪単価230万円という1つの水準が示されています。この数値は、横浜市鶴見区全体のマンション坪単価（近年のデータでは約171万円/坪とされる）と比較して59万円も高く、極めて優位な水準で取引されていることを示唆しています。

さらに、本物件が所在する「尻手」駅周辺エリアのマンション平均坪単価（203.2万円 ）と比較しても、同等かそれを上回る価格帯で評価されている実態がうかがえます。この価格水準の背景には、本物件が市場において単なる「鶴見区の物件」というカテゴリーではなく、「川崎駅経済圏の優良な住宅ストック」として明確に評価されている実態があると見られます。

さらに別データでは、本物件は3年間で約1.8%価格上昇していることが確認されています（横浜市鶴見区エリア自体の地価は、3年間で約4.3%上昇しています）。

ヨコハマオールパークス グレイスコートの売買事例は確認できませんが、至近物件であるヨコハマオールパークス ファインコートの売買事例は確認できています。2025年10月に5階・2LDK・73.24㎡の部屋が、6,580万円（296.0万円/坪）で売却できたようです。

ヨコハマオールパークスグレイスコートの高価格の要因

本物件の価格形成には、大きく二つの異なる「プレミアム」が同時に作用していると分析されます。

第一の要因は、「川崎市の都市機能」を享受できる点です。
JR「川崎」駅（徒歩約18分）周辺は、「ラゾーナ川崎プラザ」をはじめとする国内有数の商業施設が集積しています。また、後述するビジネスハブ「KAWASAKI DELTA」の恩恵を徒歩圏で享受できる立地特性が評価されています。

第二の要因は、「横浜市の行政サービス」を受けられる点です。
本物件の行政区は「横浜市鶴見区」 に属します。これにより、特に子育て支援の面で、隣接する川崎市（所得制限あり）とは一線を画す「所得制限のない小児医療費助成」を利用できるという、明確な行政的優位性が存在します。

本物件の「価格動向」は、これら二大都市の利点を両取りできる稀有なポジショニングによって支えられており、それが鶴見区や尻手エリアの平均を上回る「売却相場」の形成に寄与していると考察されます。

ヨコハマオールパークス グレイスコートの本質的価値

本物件は、ヨコハマオールパークス「第二街区」（グレイスコート）に該当します。マンション全体の総戸数は1424戸に及び、そのうち「グレイスコート」は地上15階建て・552戸で構成される最大規模の街区です。

ヨコハマオールパークスの敷地内には、「パークスヴィラ（共用施設棟）」があり、屋内温水プール・ラウンジ・キッズルームなど、魅力的な施設が集まっています。

施工は、大規模マンションのリーディングカンパニーである「株式会社長谷工コーポレーション」が担当しており、そのブランド価値と品質管理能力が、長期的な資産価値の維持に寄与していると見られます。

管理は「ナイスコミュニティー株式会社」が担当し、「24時間有人管理」という手厚い体制が敷かれています。管理品質に関する居住者等の評判を調査した資料では、「共用部の清掃品質や技術的な対応は高い評価」がある一方、「大規模ゆえの合意形成や事務対応には時間がかかる側面」も指摘されており、スケールメリットとトレードオフの関係がうかがえます。

本物件は2011年1月に完成しているため、現在築14年以上が経過していることになり、資産価値を左右する管理状態が問われる時期に入っています。

建物の本質的価値を測る上で重要な修繕積立金は「約223円/㎡」で、国土交通省が公表するマンションの修繕積立金に関するガイドラインの平均値252円/㎡と比較しても、築年数に応じた適正範囲内にあると見られ、将来的な急激な値上がりリスクは比較的低く抑えられている可能性があります。

いずれにせよ、現在の修繕積立金の残高および長期修繕計画の最新状況は、管理会社および仲介業者に確認する必要があるでしょう。

また、本物件「グレイスコート（第二街区）」の具体的な大規模修繕の実施ステータス（完了・計画中・未実施）についても、現時点で確認されていないため、管理組合の長期修繕計画書や議事録等を通じた別途確認が必須です。

ヨコハマオールパークス グレイスコートの交通アクセスと利便性

本物件の資産価値を支える基盤の1つは、その卓越した「マルチアクセス」にあります。利用可能な鉄道アクセスは以下の通りです。

• 京浜急行本線 「八丁畷」駅：徒歩7分
• 京浜急行本線 「鶴見市場」駅：徒歩12分
• JR南武線 「尻手」駅：徒歩12分
• JR線 「川崎」駅：徒歩18分

一部の売却検討者からは、複数の駅が利用可能である一方で「決め手に欠ける」という不安が聞かれることもあります。
しかし、資産評価の観点からは、JR「川崎」駅へ徒歩18分というスペックは、弱点どころか本物件の価値を定義づける戦略的な強みであると分析されます。

この「徒歩18分」という距離感は、2021年4月に全体完成した川崎駅西口の大規模再開発プロジェクト「KAWASAKI DELTA」と密接に関連しています。

この再開発の本質は、単なる商業施設の新設に留まらず、「川崎エリア最大級」となるオフィス棟（JR 川崎タワー）が誕生した点にあります。このオフィス棟は「1万人規模の新たなビジネス拠点」となり、この「1万人の雇用創出」は、川崎・尻手・八丁畷エリアにおける、良質で安定した住宅需要（購入および賃貸）の継続的な発生源として機能します。

本物件は、この新たなビジネスハブの需要を徒歩圏で受け止める、最適な「職住近接」の受け皿として、その資産価値（売却価格・賃料）が下支えされる強力な外部要因を既に獲得していると言えます。

また、本物件は自動車アクセスも良好です。国道1号線（第二京浜）が至近であり、横浜方面・東京方面への移動がスムーズです。さらに、首都高速神奈川1号横羽線の「浅田ランプ」や「浜川崎ランプ」も利用しやすく、羽田空港や都心湾岸エリアへの広域アクセスにも優れています。

ヨコハマオールパークス グレイスコートの周辺環境

本物件の周辺環境は、生活利便施設が徒歩圏内に充実しています。日常の食料品や日用品の買い物は、至近の「スーパー三和 鶴見尻手店」（営業時間9:00～21:00）で完結が可能です。

その他、「西友川崎神明店」や「エイビイ 新鶴見店」も利用圏内です。

さらに、広域の商業圏としては、「ラゾーナ川崎プラザ」や「アトレ川崎」といった日本有数の大型商業施設群も車で5分程度で利用できるため、買い物の選択肢は非常に豊富です。

また医療体制の充実は、本物件の大きな付加価値となっています。特筆すべき点として、救急指定病院である「汐田総合病院」が車で5分ほど、また「川崎幸病院」も車で4分の場所にあります。複数の総合病院が車で10分圏内に存在することは、子育て世帯や高齢者世帯にとって、金銭価値では測れない「安心感」を提供し、資産価値の安定性に寄与しています。

教育環境については、行政区が横浜市であるため、通学区は「横浜市立市場小学校」など、横浜市の公立学校が指定されています。また行政手続きは、JR「鶴見」駅周辺の「鶴見区役所」が管轄となります。

本物件の周辺環境における最大の独自性は、先述した「生活圏と行政区のねじれ」の価値にあります。生活利便性（買い物・医療）の多くを「川崎市」の機能に依存しつつ、行政サービスは「横浜市」に属するという点です。

この特性が最も強く発揮されるのが、子育て支援制度です。横浜市は2023年8月から、「小児医療費助成」の所得制限を撤廃しました。購入検討者が比較対象とするであろう川崎市には現状、所得制限が存在します（川崎市でも、2026年9月から所得制限が撤廃される予定です）。

本物件は「川崎駅徒歩圏の利便性」と「横浜市の所得制限なしの手厚い医療費助成」を両立できる、市場で極めて稀有なポジションを確立しています。これは、高所得の共働き世帯（パワーカップル）に対し、具体的な金銭的メリット（可処分所得の増加）を提示できる、大きな訴求ポイントの1つです。

ヨコハマオールパークス グレイスコートの住環境と安全性

本物件が位置する「横浜市鶴見区尻手エリア」の治安について

神奈川県警察・鶴見警察署が公表している「事件発生状況」によると、鶴見区は横浜市・川崎市に隣接する都市部として、一定の犯罪発生数を示しています。

同じく神奈川県警察が発表している「刑法犯 罪名別 市区町村別 認知件数（令和7年9月暫定値）」によると、神奈川県全体の犯罪件数は37,018件で、そのうち1,288件が鶴見区で起きています。

尻手駅周辺の口コミ情報では、川崎駅周辺の繁華街の影響と見られる「酔っ払い」などに関するネガティブな意見と、駅から少し離れた住宅街の「静かで落ち着いた雰囲気」というポジティブな意見が混在しています。

総合的に言えば横浜市鶴見区尻手エリアは、標準的な居住性が確保されていると見られます。加えて、本物件は1424戸の広大な敷地を持ち、先述した「24時間有人管理」という強固なセキュリティ体制が敷かれているため、マンション敷地内と周辺の一般道とでは、体感的な安全性は大きく異なると推察されます。

本物件が位置する「横浜市鶴見区尻手エリア」の災害リスクについて

国土地理院の「重ねるハザードマップ」では、本物件の付近で洪水または高潮が発生すると、最悪の場合、その深さが50センチメートルから3メートルになることが想定されています。これは床上浸水に相当する深さです。

また、津波による浸水が発生すると、最悪の場合、その深さが30センチメートル未満になることが想定されています。これは床下浸水に相当する深さです。

横浜市鶴見区尻手エリアの避難所としては、横浜市立矢向小学校・横浜市立新鶴見小学校・川崎市立南河原中学校などが考えられます。

また、横浜市が公表している「南海トラフ巨大地震 液状化分布図」においては、鶴見区尻手エリアについて、液状化の可能性が指摘されています。

地震リスク・地盤リスクに対して、本物件は建物側で明確な対策が講じられています。それが「免震構造」の採用です。
一般的な「耐震構造（建物自体で揺れに耐える）」や「制震構造（揺れを吸収する）」と比較し、「免震構造」は積層ゴムなどが地震のエネルギーを受け流し、建物上層階の揺れを大幅に低減させる、より高度でコストのかかる技術です。

デベロッパー（長谷工コーポレーション）による「免震構造」の採用は、単なる設備的アピールではなく、特定のリスクをヘッジするための合理的な安全対策であり、居住者の安全と長期的な資産価値の維持に貢献する、ポジティブな評価ポイントとして分析されます。