ＭＭタワーズフォレシスの売却査定・相場情報

ＭＭタワーズフォレシスの市場ポジションと価格比較

本物件の資産価値を「価格推移」の観点から見ると、非常に力強い上昇トレンドが確認されます。

本物件が位置する「みなとみらい」駅周辺の中古マンション市場は、直近3年間で+11.5%の上昇を示しており、本物件が「値上がりする資産」であったことがデータからうかがえます。

また、資産価値を「利回り」の観点から見ると、5階・3LDK・76.75㎡の部屋が月額36万円で貸し出されるなど、賃貸市場における需要の高さも確認できます。賃貸に出した場合の推定利回りは、3.54%〜5.32%です。

どちらかといえば、本物件の資産価値は売買価格（キャピタルゲイン）の上昇によって牽引されており、

• 自身が居住するための「利用価値」
• 将来の更なる値上がりを期待する「資産保全」
• 売却して利益を確定する「キャピタルゲイン」の対象
• という、3つの側面で評価されるべき資産であると結論付けられます。

さらに、本物件の市場におけるポジショニングは、以下の競合比較表によって、より明確に理解できます。

主要競合物件とのポジショニング比較 (推計)

マンション名	築年月	交通アクセス	70㎡換算 相場（推計）	特徴（ブランド・構造）
ＭＭタワーズフォレシス (本物件)	2007年11月	MM線「みなとみらい」駅 徒歩1分	15,382万円	三菱地所・鹿島ブランド、免震構造、2023年大規模修繕完了
みなとみらいミッドスクエアザタワーレジデンス	2007年5月	MM線「みなとみらい」駅 徒歩1分	12,463万円	同年代・同立地。本物件の価格妥当性を測る直接競合
ザ・タワー横浜北仲	2020年2月	MM線「馬車道」駅徒歩1分	16,970万円	築浅、駅直結、最高層。新興ラグジュアリーのベンチマーク

ＭＭタワーズフォレシスの将来性：みなとみらい再開発がもたらす追い風

このエリアの価値を支えるのは、今も進行中の再開発プロジェクト群です。
みなとみらい21中央地区52街区開発事業
（仮称）HARBOR EDGE PROJECT

第一に、「みなとみらい21中央地区52街区開発事業」です。これは大和ハウス工業らによる複合開発で、「世界初のゲームアートミュージアム」や高機能オフィスを中核とし、2027年5月末の竣工が予定されています。

第二に、62街区で進行中の「（仮称）HARBOR EDGE PROJECT」です。こちらにはグローバルラグジュアリーホテル（「横浜フォーシーズンズ・ホテル＆リゾーツ」など）・水族館・ミュージアムが含まれ、2028年9月ごろの竣工が見込まれています。

これらの大規模開発は、「住環境と安全性」の段落で述べた埋立地ゆえのハザードリスクに対して、大手デベロッパーや行政が、「このリスクは現代の土木・建築技術で管理可能」と判断し、巨額の投資を今も続けているという事実は、エリアの安全性と将来性に対する強い信頼の表れであると分析できます。

横浜市観光協会の公式サイトのこれからのYOKOHAMA（2025-2030）によれば、その他の再開発の予定としては、

• 「横浜郵船ビル」と「横濱ビル」一帯で再開発を行う計画
• 横浜国際園芸博覧会（花博）「GREEN × EXPO 2027」の会場整備
• 山下ふ頭の再開発 「ハーバーリゾート」構想
• 上瀬谷通信基地跡地にテーマパークなど複合的な集客施設をつくる構想

などが挙げられます。

民間投資が継続する＝長期的に地価が下支えされる構造が形成されており、ＭＭタワーズフォレシスもその恩恵を最も受ける“中核資産”といえるでしょう。

ＭＭタワーズフォレシスの潜在リスクの整理

建物リスク

2007年11月築という築年数から生じる「建物の老朽化」は、中古マンションにおける最大の懸念事項です。しかし、本物件に関しては、このリスクは大幅に低減されていると見られます。

本物件は「2023年2月に第一回大規模修繕工事が完了」していることが確認されています。

これは、購入検討者にとって「購入直後に多額の修繕一時金が発生する」という最大のリスクが（当面）回避されたことを意味し、極めてポジティブな事実です。売却検討者にとっては、物件の物理的コンディションが「最高」の状態で売却活動が可能であることを示します。

財務リスク

建物の維持に不可欠な「修繕積立金」の財務状況です。一例では、管理費13,200円に対し、修繕積立金が13,600円 と、長期修繕計画に沿って修繕積立金を必要な水準へ段階的に積み上げている姿勢が読み取れます。

不動産取引の専門的観点からは、修繕積立金が安すぎる物件は、将来的な修繕費不足による「一時金の徴収」や「修繕の質の低下」という最悪のシナリオを招くため、最も敬遠されます。

本物件の積立金水準は、1206戸というスケールメリットを活かした合理的なものであり、むしろ三菱地所コミュニティによる「健全な財務運営」が行われている可能性が高いと評価されます。

環境リスク

先述したように、浸水・液状化のハザードマップ上のリスクは客観的に存在します。

これに対し、「鹿島建設施工の免震構造」および「近隣での巨額な新規投資の継続」が、そのリスクが管理可能であると判断されている反証となりますが、このリスクの認識自体は不可欠です。

総じて、本物件は「リスクが見える化され、適切に対処されているマンション」といえます。

ＭＭタワーズフォレシスの売却・購入・保有における戦略的アドバイス

売却を考える方へ

本物件は現在「極めて良好な売り時」である可能性が高いと見られます。

以下に示す、 3つの異なる要因が、偶然にも「今が売り時」という同じ方向を指し示している稀有なタイミングであると分析されるためです。

• 【建物要因】 2023年に大規模修繕が完了し、物件コンディションが物理的に最高（＝売却訴求力が最大）の時期であること。
• 【市場要因】 市場価格が過去3年で+9.6%と高騰し、結果としてキャピタルゲイン（売却益）の確定が経済合理性の観点で圧倒的に優位であること。
• 【将来要因】 2026年以降の超大型再開発への期待が価格に織り込まれ始めている「今」が、そのニュースが陳腐化する前、かつ物件が「築20年」の大台に乗る前の、最も流動性高く売却できるタイミングであること。

購入を考える方へ

高値圏ではあるものの、リスク低減された「Tier 1 中古（最高級中古）」という合理的な選択肢となり得ます。

理由としては、2007年築という築年数は経過していますが、最大のリスクである大規模修繕が2023年に完了しているため、購入後の当面の追加費用（一時金）リスクが極めて低い点や、「三菱・鹿島」というブランドと「免震構造」という毀損しにくい本質的価値が、将来的な価格下落リスクを低減する保険として機能すると期待される点が挙げられます。

単なる価格の安さではなく「質の高い中古資産」を求める層にとって、十分な購入動機となると考えられます。

なお、国土交通省のガイドラインでは、30年以上の長期修繕計画を策定し、5年程度ごとに見直すことが推奨されています。購入を検討する際は、管理組合が適切に長期修繕計画を策定・更新しているか、そして計画に基づいた修繕積立金が十分に積み立てられているかを確認することが極めて重要です。

これらの情報（長期修繕計画書・総会議事録・修繕積立金の残高など）は、管理組合への開示請求を通じて必ず確認が必要です。積立金が不足している場合、将来的に修繕積立金の大幅な値上げや、一時金の徴収が発生するリスクがあります。

そして第一回大規模修繕工事を2023年に実施済みなので、次の大規模修繕工事に向けて、長期修繕計画や修繕積立金の確認が必要です。これは、売却時に買主から必ず問われる事項であるため、この情報の非対称性は潜在的なリスク要因として認識すべきです。

保有を続ける方へ

表面利回り3.54%〜5.32%（実質利回りはもっと低いと考えられる）での賃貸運用は、1億円を超える多額の資本を非効率に寝かせることになるため、インカム（賃料）目的の保有は、慎重に検討する必要があるでしょう。

ただし、所有者の目的が資産運用（インカム）ではなく、将来の再開発による更なる価値向上を期待し、インフレヘッジ（資産保全）を目的として保有継続するという戦略は、個々の資産ポートフォリオ次第ではあり得ると考察されます。