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50代前半, 岩手県, 3LDKコムズシティ野江の売却査定・相場情報
売却相場
4,534万円～4,926万円
売却単価
63万円/m²～65万円/m²
209万円/坪～214万円/坪
コムズシティ野江の
売却相場の変動履歴
コムズシティ野江の売却相場は、坪単価212万円です。大阪市城東区全体の坪単価と比較すると72万円も高い水準です。
推定価格（万円）
面積帯による絞り込み
専有面積
70㎡
※一般的な間取りの場合、1R/1Kは約20〜30㎡、1LDKは約30〜50㎡、2LDKは約50〜60㎡が目安です。
本物件、コムズシティ野江の市場価値は、大阪市内でも交通利便性と生活環境のバランスが取れた城東区に位置することから、安定した資産性を維持していると分析されます。
全国地価マップで相続税路線価を見ると、令和4年から令和7年にかけて地価が上がっていることがわかります。
築年数が20年を超えているにもかかわらず、資産価値が上昇傾向にある点は特筆に値します。これは、建物自体の持つ本質的な価値と、立地が持つ将来性が市場に正しく評価されている証左と言えるでしょう。
今後も、大阪都心部へのアクセスの良さから、特にファミリー層や共働き世帯からの需要は底堅く推移すると予測されます。
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コムズシティ野江の建物情報
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建物写真を寄稿する「コムズシティ野江」は、大阪市城東区の住宅エリアに位置し、周辺にはショッピング施設や公共交通機関が充実しています。特にJRや地下鉄へのアクセスが良く、通勤や通学に便利な利便性が特徴です。また、周辺には数多くの公共施設や公園があり、落ち着いた生活環境が提供されています。
外観はモダンなデザインで施されており、周囲の建物とも調和しています。建物の築年数や管理状況については、詳細情報が必要ですが、適切に管理されている物件が多い地域ですので、資産価値の維持には一定の期待が持てるでしょう。
資産性については、利便性の高さから流動性が高く、賃貸需要も期待できるため、投資としても魅力的な側面を備えています。一方で所有リスクとしては、地価の変動や経済状況の影響を受ける可能性が考えられます。しかし、安定した利便性と生活環境の魅力から大きな不安材料は少ないと言えます。購入を検討する際には、周辺の同様な物件の価格動向を十分に把握することが重要です。
AIがHowMa独自のデータをもとにまとめています
推定相場
本質的価値（設計思想・ブランド・管理・再現不可能性）
当マンションの資産価値を支えるのは、単なる立地条件だけではなく、建物自体が持つ本質的な価値にあります。
コムズシティ野江は、14階建てのA・B棟が2000年10月に、27階建てのC・D棟が2003年11月に竣工しました。ゼネラル株式会社・ゼネラル興産株式会社によって分譲され、施工は大規模マンション建設に定評のある清水建設株式会社が担当しました。
全4棟で総戸数558戸という大規模レジデンスには、天然温泉、キッズスペース、音楽室、スカイテラス、ゲストルームなど共用施設が充実している点が特徴です。管理は日本ハウズイングが一貫して行っており、良好な管理状態が維持されていると見られます。
本物件は、開発当初から「都市の中の緑豊かなコミュニティ」という明確な設計思想のもと計画されたと考えられます。大規模開発の利点を活かし、敷地内にゆとりある緑地空間を配置することで、居住者に安らぎを提供しています。また、大手デベロッパーによる分譲は、企画段階での品質基準の高さと、長期的なブランド価値の維持に対する信頼性を担保しています。
今日において、同等の規模と共用施設、そして緑地空間を確保したマンションを同じ立地で再現することは、用地取得の困難さや建築コストの高騰から極めて難しいと言えます。この「再現不可能性」こそが、本物件の資産価値を長期的に支える強力な基盤となります。
交通アクセスと日常利便性
本物件の際立った強みの一つが、複数の鉄道路線を利用できる卓越した交通アクセスです。
当マンションは、以下の4駅4路線が徒歩圏内に存在するマルチアクセス環境にあります。
- JRおおさか東線「JR野江駅」: 徒歩3分
- 京阪本線「野江駅」: 徒歩7分
- Osaka Metro谷町線「野江内代駅」: 徒歩8分
- Osaka Metro長堀鶴見緑地線・今里筋線「蒲生四丁目駅」: 徒歩10分
また、主要幹線道路である国道1号線へのアクセスも容易であり、自動車での移動においても阪神高速12号守口線の「森小路」や「城北」出入口が利用しやすいポジションです。
この交通ネットワークにより、大阪の主要拠点である「梅田」「京橋」「天王寺」はもちろん、「新大阪」へもダイレクトにアクセスが可能です。特に、JRおおさか東線の開通は、新幹線への乗り換え利便性を劇的に向上させ、出張や旅行の際のフットワークを軽くしています。
これほど多様な交通手段を選択できる立地は、大阪市内においても稀有であり、ライフステージの変化（転職、転校など）にも対応しやすいという大きなメリットがあります。この交通利便性は、景気変動の影響を受けにくい普遍的な価値であり、将来にわたって当マンションの資産性を強固に支え続ける重要な要素であると評価できます。
周辺環境：買い物・教育・医療・行政・生活施設の充実度
日々の生活を支える周辺環境の充実は、居住の快適性と資産価値に直結する重要な要素です。本物件の周辺には、生活に必要な施設が徒歩圏内に高密度で集積しています。
買い物施設としては、深夜0時まで営業する「ライフ関目店」や「スーパー万代 蒲生店」といった複数のスーパーマーケット、ドラッグストアなどが点在します。スーパーマーケットが複数選択できることや、夜遅くまで営業している店舗があることは、共働き世帯にとって非常に価値が高いポイントです。
医療面では、各種クリニックに加え、地域の中核病院である「野江病院」も近く、万一の際にも安心できる体制が整っています。
また、「城東中央公園」などの公園も身近にあり、子育て世帯にとって魅力的な環境です。
城東区は古くから住宅地として発展してきたエリアであり、生活インフラがきめ細かく整備されています。特に蒲生四丁目駅周辺は商業集積地として賑わいを見せており、多様なニーズに応える店舗が揃っています。
この生活利便性の高さは、賃貸需要の安定にも繋がり、資産価値を下支えする強力な要因となっています。
住環境と安全性
当マンションが位置する大阪市城東区中央エリアは、落ち着いた住環境と安全性を両立しています。
大阪府警が公表する犯罪発生率データによれば、城東区は大阪市24区の中で比較的治安が良いエリアに分類される傾向があります。当マンション周辺は、大通りから一歩入った住宅街に位置しており、夜間は静かな環境が保たれていると見られます。
さらにエリアは、ファミリー層が多く居住する地域であり、地域住民による防犯意識も比較的高いと考えられます。学校や公園が近くにあることも、日中の人の目が行き届きやすい環境を生み出し、犯罪の抑止力に繋がっています。
統計データ上の安全性と、実際に整備されている物理的なセキュリティ設備、そして良好なコミュニティという3つの側面から、本物件の住環境は高く評価できます。
大阪府大阪市城東区の中古マンション売買事例
コムズシティ野江がある大阪府大阪市城東区周辺で最近取引された物件を表にまとめました。
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大阪府大阪市城東区の資産価値・将来性
大阪府大阪市城東区の将来人口指数を見ることで、将来的な需要および資産価値を予測できます。大阪府大阪市城東区の将来人口は2020年を100とした場合、30年後に93.2となります。 周囲の市区町村の94.3と比べて低い指数となっています。
| 総人口(人) | 指数 | |
|---|---|---|
| 2020年 | 169,043 | 100.0 |
| 2025年 | 169,574 | 100.3 |
| 2030年 | 168,600 | 99.7 |
| 2035年 | 166,770 | 98.7 |
| 2040年 | 164,277 | 97.2 |
| 2045年 | 161,165 | 95.3 |
| 2050年 | 157,480 | 93.2 |
大阪市城東区の売却相場は3,036万円 です。具体的に市内の他のマンションと売却相場を比較したい場合は、次のページからお探しください。
大阪府大阪市城東区のマンション相場ページを見る
資産価値と将来性（価格推移・利回り・再開発・外部要因）
本物件の資産価値は、マクロな外部要因とミクロな内部要因の両面から分析する必要があります。
前述の通り、本物件の価格は上昇傾向にあり、安定した賃貸需要を背景にインカムゲイン（家賃収入）とキャピタルゲイン（売却益）の両方が期待できる状況です。特に2019年に、おおさか東線の全線開通というインフラ整備が、資産価値を押し上げる強力な外部要因として機能しています。
他にも資産価値を押し上げる要因として、大阪都心部へのアクセスの良さに対する評価が年々高まっていることが挙げられます。リモートワークの普及が進む一方、都心への通勤利便性を重視する需要は依然として根強く、本物件のようなマルチアクセス可能な立地は希少価値を増しています。
本物件は交通・生活利便性という普遍的な強みを持つため、市場全体が軟調に転じたとしても、その下落耐性は比較的高いと予測されます。
エリアの将来性：大阪府における大阪市城東区の役割と開発計画
大阪市城東区は、大阪府全体の発展の中で「職住近接を実現する良質な住宅供給エリア」としての役割を担っています。
城東区は大阪市東部に位置し、都心部へのアクセス性に優れながらも、比較的落ち着いた居住環境を提供しています。
区内で検討進行中の大規模な再開発計画としては、Osaka Metroと大阪公立大学が中心となり、森之宮エリアの活性化を目指す「大阪城東部地区の都市再生整備計画」があります。2028年ごろにOsaka Metro中央線の支線として新駅が開業し、1万人以上を収容できるアリーナやホールなどの大規模な集客施設や、駅ビルが建設される計画です。
他にも大阪市では、うめきた2期地区開発や中之島、夢洲（万博・IR）といった西側エリアでの開発が注目されていますが、それに伴い、東側エリアは、そこで働く人々の居住地としての重要性を増しています。
大阪全体の成長エンジンから程よい距離感を保ちつつ、その利便性を享受できる城東区のポジションは、長期的な資産形成において安定志向の投資家や実需層にとって魅力的と言えるでしょう。
潜在リスク評価
資産を評価する上で、潜在的なリスクを客観的に把握することは不可欠です。
本物件における主な潜在リスクとして、自然災害、特に水害のリスクが挙げられます。重ねるハザードマップによれば、当マンションが位置するエリアは、淀川や寝屋川が氾濫した場合に0.5~3mほどの浸水が想定される区域に含まれています。
また、地震に関しては、上町断層帯地震が発生した場合の揺れや、それに伴う液状化のリスクも考慮に入れる必要があります。
大阪平野は全体的に標高が低く、歴史的に水害と向き合ってきた土地です。地理院地図によると標高は0.3mです。そのため、行政による治水対策は進められていますが、近年の気候変動による豪雨の頻発化・激甚化を鑑みれば、リスクはゼロではありません。
購入や保有を検討する際は、ハザードマップで浸水想定深度を具体的に確認し、万一の際の避難経路や備蓄について家族で話し合っておくことが重要です。
売却・購入・保有それぞれの観点での中立的提言
以上の分析に基づき、各立場における中立的な戦略的アドバイスを提言します。
【売却を検討されている方へ】
現在は不動産市況が比較的好調であり、本物件の強みである交通利便性も市場で高く評価されているため、売却には有利なタイミングと言える可能性があります。
売却活動においては、4駅4路線利用可能なマルチアクセスと、充実した共用施設、良好な管理状態を的確にアピールすることが、より良い条件での成約に繋がると考えられます。
【購入を検討されている方へ】
交通利便性と生活環境のバランスを重視する実需層にとって、本物件は非常に魅力的な選択肢です。購入に際しては、必ず長期修繕計画と修繕積立金の状況を管理組合に確認し、将来的な負担増のリスクを把握することが重要です。
【保有を継続される方へ】
当マンションは、今後も安定した資産価値と賃貸需要が見込める優良な資産であると考えられます。保有を継続する上でのポイントは、管理組合活動へ積極的に関与し、建物の維持管理とコミュニティの質を高く保ち続けることです。
最寄り野江駅の築年数から見るマンション価格
最寄り野江駅のマンションの集計です。
築5年以内は平均300万円/坪、築40年以上は110万円/坪です。その差は63.3%となっています。
コムズシティ野江は現在築22年です。一般的に、築年が経過すると価格は低下する傾向にあります。その一方で、大規模修繕をきっかけに管理費・修繕積立金は上がることもあります。
売却を検討している人は、なるべく早めの行動をおすすめします。
坪単価（万円/坪）
売出事例
このマンション
京阪本線野江駅のマンション相場
現在の野江駅のマンションの価格相場は152万円/坪 （前年比 +1.7%）です。
より詳細な間取り別の価格データや、5年後の価格動向予測は、次の野江駅の相場ページでご確認いただけます。
コムズシティ野江近隣マンション相場
マンションの資産価値は、周辺の取引や公共施設・商業施設の建築計画など、さまざまな要因で変動します。
購入希望者の立場で、近隣マンションの相場を確認しておきましょう。
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心配ごとをなくして、次のステップへ！マンション売却のQ&A
Q.
売却にかかる費用の目安は？大まかな内訳も知りたいです。
A.
一般的に売却価格の4％程度が目安です。
内訳は仲介手数料、印紙税、抵当権抹消登記費用・ローン返済手数料（ローンが残っている場合のみ）、譲渡所得税などです。
各費用の詳細や計算方法、節約方法は次の記事をご覧ください。
Q.
高く売れるタイミングはある？
A.
近隣の販売状況や「いま自分の不動産がいくらで売れるのか」相場を常に把握することが重要です。
AI査定や不動産情報ライブラリ（国土交通省）のデータだけでなく、複数会社の査定根拠を比較し、売却検討の判断材料にしましょう。
実際に売り時を逃して400万円以上損した事例もあります。売るかどうか迷っている間は、AI査定等で常に「今現在」の相場感を把握しておきましょう。
Q.
最新の相場価格を知るには？
A.
気軽に相場を確認するにはAI査定が便利です。
HowMaのAI査定は週に1度、周辺の取引事例を元に、最新の相場価格を自動算出しています。更新頻度が月に1度のサイトも多いなか、HowMaなら周辺相場が即座に反映され、人手による遅れや主観が入らない点も強みです。
AI査定の更新情報は、メールやLINEで定期的に受け取れます。
Q.
売却のために準備すべきことは？
A.
まず不動産会社に査定を依頼します。
あらかじめ、登記済権利書・固定資産税納税通知書・ローン残高証明を準備しておくと、名義・面積・権利関係・売却希望価格の確認ができ、より正確な査定に繋がります。また設備の不具合をリストアップしておくとスムーズです。
Q.
不動産会社の査定を信じて良いかわからない
A.
必ず、複数の不動産会社の査定を比較しましょう。
あわせて第三者である専門家や公的な相談窓口に相談したりすることで多角的なアドバイスを得られます。
HowMaにも、不動産会社出身のHowMaコンシェルジュによる中立的なチャットサポートがあります。
Q.
リフォームしてから売ったほうが良い？
A.
リフォームでかかった費用を売却価格に上乗せできるケースは稀です。
大抵の場合、壁紙や床の簡易修繕など、すぐに住めそうだと感じられるような最低限の改善で十分です。
最近では、購入後に自らリフォーム・リノベーションすることで、自分にとって心地よい空間にしたい人も増えています。
Q.
売却した時に手元に残る金額をシミュレーションしたい
A.
AI査定を使っておおよその手残り金額を算出できます。
HowMaでは、ローン残高等を差し引いた金額を自動で計算できます。
正確な金額は不動産会社や税理士に必ずご確認ください。
Q.
自分の年収だと、どのくらいの価格帯のマンションを購入できる？
A.
世帯年収を全国平均の529万円と仮定した場合、住宅ローン借入限度額の目安は約3,436万円です。
年収、ボーナスの有無や、返済期間、審査金利などで目安額は変動します。詳細シミュレーションや注意点は、次の記事でご確認いただけます。