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50代前半, 岩手県, 3LDKときわ台メリーガーデンの売却査定・相場情報
売却相場
5,357万円～8,541万円
売却単価
87万円/m²～92万円/m²
287万円/坪～304万円/坪
ときわ台メリーガーデンの
売却相場の変動履歴
ときわ台メリーガーデンの売却相場は、坪単価296万円です。板橋区全体の坪単価と比較すると69万円も高い水準です。
推定価格（万円）
面積帯による絞り込み
専有面積
80㎡
※一般的な間取りの場合、1R/1Kは約20〜30㎡、1LDKは約30〜50㎡、2LDKは約50〜60㎡が目安です。
全国地価マップによれば、ときわ台メリーガーデンが位置する東京都板橋区前野町３丁目１−１エリア付近の相続税路線価および地価は、令和5年から令和7年にかけて緩やかな上昇傾向にあります。
本物件は、三井物産株式会社・住友商事株式会社・株式会社新日鉄都市開発という大手分譲会社によるブランド力を有しています。
交通利便性においては、東武東上線「ときわ台駅」へ徒歩12分、都営三田線「本蓮沼駅」へ徒歩13分と、2路線利用可能なアクセス性が魅力です。駅からの距離はややあるものの、都心への良好なアクセスは確保されています。
築約25年という年数を経過していますが、板橋区前野町エリアは都心近接の住宅地としてファミリー層を中心に比較的安定した住宅需要が見られます。これらの要因が、物件の市場価値を支える重要な要素となります。
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ときわ台メリーガーデンの建物情報
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建物写真を寄稿する「ときわ台メリーガーデン」は東京都板橋区前野町に位置するマンションで、周辺環境は穏やかな住宅街です。近隣には緑豊かな公園や教育施設があり、ファミリー層には特に人気のあるエリアと言えます。商業施設やスーパーも徒歩圏内に多数点在しており、生活の利便性が高いことが特徴です。
外観は白を基調とした洗練されたデザインで、新しい建物であるため上品な印象を与えます。建物構造も堅牢で、耐震性にも優れています。共用部分やエントランスも十分に整備され、住民の快適さを考慮した設計となっております。
資産性においては、都内の需要が高いエリアであることから今後も価値を維持しやすいとされています。ただし、購入にさいしての所有リスクとして最も注意が必要なのは、周辺エリアの開発計画や物件の築年数などですが、現在のところ大きな問題は報告されていません。一部、リセール時に発生する費用や市場価値の変動についても検討が必要です。マンション管理状況についても、管理組合の活動が活発であるため、保全が行き届き良好な暮らしが期待できます。
AIがHowMa独自のデータをもとにまとめています
推定相場
建物概要
築年月
2001年6月
総階数
12階
総戸数
270戸
専有面積
60.21㎡～92.79㎡
間取り
2LDK, 3LDK, 4LDK
共用施設・管理・環境について
ときわ台メリーガーデンは、三井物産株式会社・住友商事株式会社・株式会社新日鉄都市開発という信頼性の高い分譲会社と、株式会社長谷工コーポレーション・前田建設株式会社という実績ある施工会社によって建築されました。
総戸数270戸の大規模マンションであり、敷地内には豊かな緑地が計画的に配置され、周辺の公園との連続性も考慮された広大な敷地計画が特徴です。
共用施設としては、キッズルーム、キッチンスタジオ・集会室、緑豊かな広場などが設けられており、居住者のコミュニティ形成や子育て世帯の利便性向上に寄与しています。
管理会社は住商建物株式会社（全部委託・日勤管理）であり、大規模物件ならではの専門的で手厚い管理体制が整えられています。
近隣には「前野公園」などの緑豊かな公園も点在し、良好な住環境を提供しています。
そして、中古マンションらくらくフラット３５検索によると、フラット35S 金利Bプラン(当初5年間年-0.25%)の適用が可能なマンションです。買主がフラット35を利用する際には、適合証明を省略できる（＝7万ほど費用を節約できる）優良住宅です。
交通アクセス
ときわ台メリーガーデンは、東武東上線「ときわ台駅」へ徒歩12分、都営三田線「本蓮沼駅」へ徒歩13分と、2路線2駅が利用可能です。ときわ台駅からは池袋駅まで約10分、本蓮沼駅からは大手町駅まで直通約20分と、都心主要駅へのアクセスは良好です。
また、物件から徒歩1〜2分にある国際興業バス「前野町三丁目」バス停からは、東武東上線「ときわ台駅」へ乗車約8分、JR「赤羽駅（西口）」へ乗車約18分でアクセス可能です。通勤ラッシュ時には1時間に約5〜8本、日中でも約3〜4本が運行されており、雨天時や荷物が多い日の移動を快適にサポートします。
車での移動においては、環状七号線（環七通り）が近く、首都高速5号池袋線の板橋本町ICや中台ICへのアクセスも容易です。
駅徒歩15分圏内ですが、バスや車の利用が選択肢として加わることで、ファミリー層やシニア層にとっての利便性が高まり、資産価値の安定化にも寄与するでしょう。
商業施設・学区・医療機関・公共機関
ときわ台メリーガーデンは、生活利便性の高い立地です。
近隣には、スーパーマーケット「ライフ 前野町店」やドラッグストア「マツモトキヨシ 板橋前野町店」、コンビニエンスストア「セブン-イレブン 板橋前野町３丁目店」があり、日々の買い物に非常に便利です。
学区は、板橋区立前野小学校（徒歩5分）と板橋区立志村第一中学校（徒歩9分）となります。
近隣には総合病院「慈誠会前野病院」が徒歩8分の場所にあり、その他にもクリニックが多数点在しており、医療面での安心感があります。
行政サービスについては、板橋区役所をはじめ、板橋区立エコポリスセンターや地域センターなども利用可能で、子育て支援策や高齢者向けサービスも充実しています。
災害リスク
重ねるハザードマップで確認したところ、
洪水・内水： 荒川・新河岸川の氾濫時には想定浸水深0.5m未満（または浸水想定区域外）の境界付近に位置します。内水については、大雨の際には0.5m未満の浸水が想定される区域に該当します。
高潮・津波リスク： 高潮・津波ともに想定浸水深 0m（対象外・リスクなし）です。
土砂災害・液状化リスク： 土砂災害警戒区域および土砂災害特別警戒区域の指定なし（リスクなし）です。対象エリアは「液状化の可能性が低い」地域に区分されています。
武蔵野台地の高台に位置するため、河川氾濫による大規模な洪水被害や津波・高潮・土砂災害のリスクは極めて低い安全性の高いエリアです。
ただし、局地的な大雨時には内水氾濫により0.5m未満の床下・浸水リスクが一部で想定されるため、マンションの地下設備・1階部分の排水管理や火災保険（水災補償等）の確認をすることをお勧めします。
ときわ台メリーガーデンの部屋ごとの売却相場
東京都板橋区の中古マンション売買事例
ときわ台メリーガーデンがある東京都板橋区周辺で最近取引された物件を表にまとめました。
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東京都板橋区の資産価値・将来性
東京都板橋区の将来人口指数を見ることで、将来的な需要および資産価値を予測できます。東京都板橋区の将来人口は2020年を100とした場合、30年後に103.5となります。 周囲の市区町村の104.1と比べてほぼ同じ指数となっています。
| 総人口(人) | 指数 | |
|---|---|---|
| 2020年 | 584,483 | 100.0 |
| 2025年 | 591,743 | 101.2 |
| 2030年 | 598,135 | 102.3 |
| 2035年 | 603,745 | 103.3 |
| 2040年 | 606,997 | 103.9 |
| 2045年 | 607,176 | 103.9 |
| 2050年 | 605,109 | 103.5 |
板橋区の売却相場は5,605万円 です。具体的に市内の他のマンションと売却相場を比較したい場合は、次のページからお探しください。
東京都板橋区のマンション相場ページを見る
将来の価格推移・資産価値の期待値
1. 価格推移の分析:
築約25年のときわ台メリーガーデンは、三井物産株式会社・住友商事株式会社・株式会社新日鉄都市開発という大手ブランド力、東京都板橋区前野町エリアの安定した住宅需要、そして東武東上線「ときわ台駅」徒歩12分、都営三田線「本蓮沼駅」徒歩13分という2路線利用可能な交通利便性から、価格推移は上昇傾向と分析されます。
当該エリアに大規模な再開発計画は確認されていません。これは地域が成熟し、安定していることを示唆しています。急上昇は考えにくいですが、都心アクセスと良好な住環境が評価され、大幅な下落は限定的でしょう。
インフラ更新や公園再整備、バス路線の拡充など、行政の継続的な努力が価値維持に貢献します。
2. 賃貸市場と利回り:
表面利回りは約5%と、都心近郊のマンションとしては比較的安定した水準にあり、安定した家賃収入が期待できます。一方、売却益については、今後の金利動向や市場全体の需給バランスを注視する必要があります。
3. 外部要因:
金利動向（上昇局面では住宅ローン金利が上昇し、購入意欲が低下する可能性）、不動産市場（都心回帰の動きが強まると郊外物件の価値が相対的に下落する可能性、または郊外人気の動向）、板橋区の人口動態（全体として増加が見込まれており、住宅需要も安定傾向が続く可能性）が資産価値に影響します。
特に将来人口指数によれば、東京都板橋区前野町エリアは全体として増加が見込まれますが、市場の供給状況や競合の増加を考慮すると、早期に売却活動を開始することも合理的な選択肢となり得ます。
総括: ときわ台メリーガーデンがエリア内で選ばれる理由は、大手分譲によるブランド力、2路線利用可能な交通利便性、そして総戸数270戸の大規模マンションならではの充実した共用施設と管理体制にあります。
築年経過による価値目減りは、これらの再現性の低い強みによって補われ、長期的な資産価値維持に貢献すると考えられます。
修繕・管理・エリアのリスク（物件長期保有（住み続けたい人）のポイント）
1) 修繕費増大: 築約25年が経過しており、大規模修繕工事のサイクルに入っています。今後、約15年周期での大規模修繕や設備の老朽化に伴い、修繕積立金の上昇や一時金の徴収が発生する可能性があります。長期修繕計画と積立金の現状を詳細に把握し、将来の費用見通しを立てることが重要です。
2) 管理組合運営: 総戸数270戸という大規模マンションであるため、管理組合の運営が非常に重要です。適切なタイミングでの修繕計画の実行や費用確保が遅れると、物件価値の維持に影響を及ぼす可能性があります。
3) エリア固有リスク: 一部で内水浸水の可能性が指摘されているハザードリスク、将来的な人口構成の変化（高齢化）、駅からの距離による交通依存度が、長期保有におけるリスクとなり得ます。
これらのリスクを認識しつつも、本物件は大手ブランドによる確かな品質、2路線利用可能な交通利便性、大規模マンションならではの管理体制といった強みによって、多くのリスクを相殺できるポテンシャルを持っています。
ときわ台メリーガーデンの売却・購入を検討している方へ
【購入を検討する方へ】
ときわ台メリーガーデンは、東武東上線「ときわ台駅」徒歩12分、都営三田線「本蓮沼駅」徒歩13分という2路線利用可能な立地と、三井物産株式会社・住友商事株式会社・株式会社新日鉄都市開発による信頼性の高いブランド力、そして総戸数270戸の大規模マンションとしてのスケールメリットが評価され、東京都板橋区前野町エリアで継続的な需要を維持しています。
都心へのアクセスの良さと周辺環境のバランスが取れており、特にファミリー層にとって魅力的な選択肢となるでしょう。
購入前には、必ず修繕積立金の収支状況と長期修繕計画を詳細に確認しましょう。物件価格だけでなく、将来的な維持コストを含めた資金計画を立て、費用負担を見極めた上で判断することをおすすめします。これにより、安心して長期的に居住できるかどうかの重要な見極めができます。
【売却を検討する所有者様へ】
ときわ台メリーガーデンの大手ブランド、2路線利用の交通利便性、大規模マンションとしての共用施設の充実度といった強みを軸に物件をアピールすることで、買主の納得感につながります。
一方で、築年数に応じた大規模修繕費用や管理費の増大リスク、一部で指摘されるハザードリスクは買主も確認する重要なポイントです。
これらの情報を事前に把握し、透明性をもって価格設定に臨むことが、スムーズな成約につながります。
また、地価の上昇傾向が続く現在、板橋区の人口が増加傾向であっても、市場の供給状況や競合物件の増加を考慮し、適切なタイミングで売却活動を開始することは、合理的な選択肢の一つです。
ただし、これは一般論なので、個々の物件の市場・価格状況を今のAI査定で確認してみることが、アクションをする前に大切です。（1ヶ月で大きく変わってしまう物件もあります）
最寄りときわ台駅の築年数から見るマンション価格
最寄りときわ台駅のマンションの集計です。
築5年以内は平均361万円/坪、築40年以上は169万円/坪です。その差は53.2%となっています。
ときわ台メリーガーデンは現在築25年です。一般的に、築年が経過すると価格は低下する傾向にあります。その一方で、大規模修繕をきっかけに管理費・修繕積立金は上がることもあります。
売却を検討している人は、なるべく早めの行動をおすすめします。
坪単価（万円/坪）
売出事例
このマンション
東武東上線ときわ台駅のマンション相場
現在のときわ台駅のマンションの価格相場は246万円/坪 （前年比 +10.7%）です。
より詳細な間取り別の価格データや、5年後の価格動向予測は、次のときわ台駅の相場ページでご確認いただけます。
ときわ台メリーガーデン近隣マンション相場
マンションの資産価値は、周辺の取引や公共施設・商業施設の建築計画など、さまざまな要因で変動します。
購入希望者の立場で、近隣マンションの相場を確認しておきましょう。
| 価格 | マンション名 | 築年月 | 専有面積 | |
|---|---|---|---|---|
1,059 万円 〜 | ライオンズマンションときわ台 東京都板橋区前野町２丁目３７−３ | 1988年6月築 | 16.62㎡〜 | |
6,563 万円 〜 | ブリリアときわ台ソライエレジデンス 東京都板橋区前野町２丁目３６−６ | 2014年10月築 | 61.05㎡〜 | |
2,665 万円 〜 | コーラルハイツ常盤台 東京都板橋区前野町２丁目４０−１ | 1983年5月築 | 56.03㎡〜 | |
7,130 万円 〜 | 常盤台ガーデンソサエティ 東京都板橋区前野町２丁目１６−１ | 2009年1月築 | 62.65㎡〜 | |
4,675 万円 〜 | ソフィア常盤台 東京都板橋区前野町２丁目２９−７ | 1996年7月築 | 54.3㎡〜 |
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心配ごとをなくして、次のステップへ！マンション売却のQ&A
Q.
売却にかかる費用の目安は？大まかな内訳も知りたいです。
A.
一般的に売却価格の4％程度が目安です。
内訳は仲介手数料、印紙税、抵当権抹消登記費用・ローン返済手数料（ローンが残っている場合のみ）、譲渡所得税などです。
各費用の詳細や計算方法、節約方法は次の記事をご覧ください。
Q.
高く売れるタイミングはある？
A.
近隣の販売状況や「いま自分の不動産がいくらで売れるのか」相場を常に把握することが重要です。
AI査定や不動産情報ライブラリ（国土交通省）のデータだけでなく、複数会社の査定根拠を比較し、売却検討の判断材料にしましょう。
実際に売り時を逃して400万円以上損した事例もあります。売るかどうか迷っている間は、AI査定等で常に「今現在」の相場感を把握しておきましょう。
Q.
最新の相場価格を知るには？
A.
気軽に相場を確認するにはAI査定が便利です。
HowMaのAI査定は週に1度、周辺の取引事例を元に、最新の相場価格を自動算出しています。更新頻度が月に1度のサイトも多いなか、HowMaなら周辺相場が即座に反映され、人手による遅れや主観が入らない点も強みです。
AI査定の更新情報は、メールやLINEで定期的に受け取れます。
Q.
売却のために準備すべきことは？
A.
まず不動産会社に査定を依頼します。
あらかじめ、登記済権利書・固定資産税納税通知書・ローン残高証明を準備しておくと、名義・面積・権利関係・売却希望価格の確認ができ、より正確な査定に繋がります。また設備の不具合をリストアップしておくとスムーズです。
Q.
不動産会社の査定を信じて良いかわからない
A.
Q.
リフォームしてから売ったほうが良い？
A.
リフォームでかかった費用を売却価格に上乗せできるケースは稀です。
大抵の場合、壁紙や床の簡易修繕など、すぐに住めそうだと感じられるような最低限の改善で十分です。
最近では、購入後に自らリフォーム・リノベーションすることで、自分にとって心地よい空間にしたい人も増えています。
Q.
売却した時に手元に残る金額をシミュレーションしたい
A.
AI査定を使っておおよその手残り金額を算出できます。
HowMaでは、ローン残高等を差し引いた金額を自動で計算できます。
正確な金額は不動産会社や税理士に必ずご確認ください。
Q.
自分の年収だと、どのくらいの価格帯のマンションを購入できる？
A.
世帯年収を全国平均の529万円と仮定した場合、住宅ローン借入限度額の目安は約3,436万円です。
年収、ボーナスの有無や、返済期間、審査金利などで目安額は変動します。詳細シミュレーションや注意点は、次の記事でご確認いただけます。