遺産相続や離婚のために不動産の価格を知りたい時や、住み替え予定の時など、所有する不動産が「今いくらで売れるのか知りたい」という場面は意外と多いものです。
とはいえ、はじめて不動産の見積もり（査定）を依頼するときは、
- どこに見積もり依頼をしたらいいのかわからない
- 事前にどこまで準備しておけばいいのか不安
- 見積もり金額に何が影響するのか知りたい
といった不安や疑問も出てきます。
しかし、実務に詳しい不動産会社に聞くと、みなさん口をそろえてこう言います。「もっと気軽に、ラフな気持ちで一括査定してもらって大丈夫ですよ。細かいことは、査定依頼後のやりとりでいくらでも聞いていただけるので」
そこで本記事では、
基本的に押さえておけば十分な「無料見積もり（査定）」の種類
まずは住所さえ分かればスタートできる、一括査定の気軽な使い方
見積もり額に影響するポイントと、複数社を比べるときのコツ
を中心に、「売却成功につながる不動産の見積もりの取り方」を解説します。
かしこまった準備は不要です。「まずは一括査定で、ざっくり相場を知る」ためのガイドとして、読み進めてみてください。
不動産の見積もりは、まず「無料査定」で十分。例外的に有料の鑑定評価が必要なケースもある
不動産の見積もりには、無料の「価格査定」と、有料の「鑑定評価」があります。さらに無料の価格査定には、AI査定・簡易査定・訪問査定の3つの種類があります。なお、AI査定と簡易査定をまとめて机上査定と呼びます。
次に、それぞれの見積もりについて解説します。
1. 無料の見積もり：不動産の相場感を知りたい時
不動産会社に依頼する見積もり（査定）は、基本的にすべて無料と考えて大丈夫です。無料な理由は、「売却を任せてもらうための営業活動の一環」だからです。
「最初は無料と言っていたのに、後から見積もり費用を請求された」というケースは、通常の売却相談ではほぼありません。不動産会社は不動産を売りたい人と契約を結び、売れた後に成果報酬を貰うという仕組みだからです。
無料の見積もりには、
- AI査定
- 机上査定（簡易査定）
- 訪問査定
の3種類があります。
無料の3つの見積もりを比較表にまとめました。
| 見積もりの種類 | 見積もり期間 | 現地調査の有無 | 手間 | 見積もりの精度 | 特徴 |
| AI査定 | 1分程度 | 無し | 少ない | △ | 膨大な取引データを元にAIが想定価格を算出 |
| 簡易査定 | 3日程度 | 無し | 少ない | ⚪︎ | ・不動産会社の過去の取引実績や地域情報に基づき、人間が想定価格を算出・AI査定と違い、価格の算出根拠を説明してもらえる |
| 訪問査定 | 1週間後 | 有り | 調査日時の調整や、片付けが必要 | ◎ | 不動産会社が現地に赴き、調査するのでAI査定や簡易査定よりも精度が高い |
ただし後述の有料の見積もりと違い、無料の見積もりは価格に対する法的な責任はありません。
また、調査方法や査定方法は不動産会社によって違うため、複数の不動産会社に見積もり依頼をすると、提示される想定価格は数百万円も差が出る場合もあります。
なぜ見積もりがバラバラになるのか、詳しくは次の記事で解説しています。合わせてご覧ください。
2. 有料の見積もり（鑑定評価）が必要になるのは、かなりレアケース
「有料の見積もり」として代表的なのが、不動産鑑定士に依頼する鑑定評価です。ただし、実務でこれが必要になるのはかなりレアケースで、主に次のような場面に限られます。
- 裁判所を通じて離婚・相続の争いが進んでいる
- 税務調査などで、より厳密な価格根拠が求められている
一方で、一般的な離婚・相続の話し合いレベルであれば、不動産会社の無料査定書で十分なことがほとんどです。実際、裁判沙汰にならない限り、不動産会社の査定書で話し合いを進めるケースが殆どです。
ですので、
- まずは不動産会社の無料査定・一括査定で相場感を知る
- 弁護士や税理士から「鑑定評価が必要」と言われた場合にのみ、不動産鑑定士を検討する
という流れでまったく問題ありません。
「最初から有料鑑定を前提にしなければいけない」と思う必要はないので、安心して大丈夫です。
鑑定評価について、詳しく知りたい方は、次の記事も併せてご覧ください。
不動産会社への見積もり依頼前の準備はほぼ不要。住所さえ分かればスタートできる
AI査定や一括査定を使うとき、「登記簿や図面を全部そろえてからじゃないと依頼してはいけないのでは？」と身構えてしまう方も少なくありません。
しかし実際には、まずは「住所」と「だいたいの物件情報」さえ分かれば十分です。不動産会社から見ると、みなさんが入力した面積や間取りは、あくまで目安。査定する際には、不動産会社が登記情報などの公的資料を取り寄せて、正確な面積や権利関係を細かく確認しています。
つまり、事前準備に完璧さは求められていません。
ここでは、
- 「これだけ分かっていれば、とりあえず見積もり依頼してOK」という最低限の情報
- 手元にあれば、やり取りがスムーズになる書類（必須ではない）
をご紹介します。
とりあえず入力できればOKな最低限の情報
一括査定やAI査定を使うとき、まず押さえておきたいのは次の項目です。
- 物件の住所（マンションの場合は部屋番号まで）
- 物件の種類（マンション・戸建て・土地 など）
- ざっくりとした専有面積・土地面積（分からなければ「◯◯m²くらい」でOK）
- 築年数（だいたいの建築年でも構いません）
- 自宅か、投資用か（居住用・賃貸中・空き家）
これくらいの情報が入力できれば、「まずは概算の見積もりを出す」には十分です。面積や建物の正確な情報は、あとから不動産会社側で登記情報などを確認してくれます。
手元にあれば、やり取りがスムーズになる書類（必須ではありません）
見積もり依頼の時点では、書類が一切なくても問題ありません。ただ、次のような書類が手元にあると、査定や売却相談がよりスムーズに進みます。
戸建て・マンション共通
- 登記権利証または登記識別情報通知書(英数字12桁の情報)
- 固定資産評価証明書または固定資産税納付書
- 金融機関が発行する返済計画表（償還予定表）や残高証明書など住宅ローン残債がわかる資料
戸建ての場合に、あると話が早いもの
- 測量図（なければ、登記情報をもとに不動産会社が確認します）
- 建物図（確認申請図・竣工図などがあればベター）
- 私道や越境に関する覚書（あれば）
マンションの場合に、あると話が早いもの
- 管理費・修繕積立金の金額が分かる書類（あれば）
- 管理規約・長期修繕計画（特に詳細な相談をしたい場合）
これらは、「そろえなければ査定依頼してはいけない必須書類」ではありません。まずは住所だけで一括査定を申し込み、詳しい説明が必要になったタイミングで、不動産会社から案内されたものを準備していけば十分です。
書類以外では、
- 売却を完了したい時期
- エアコンや電気など全ての家具において撤去予定があるのか
- 相続の場合は遺産分割協議は済んでいるのか
- 告知事項は無いか
などを聞かれたときに答えられるとベストです。特に、マイナス要因になり得ることは、最初に正直に話しておいた方が、後でトラブルを防げます。
なお、告知事項とは、契約不適合責任で問われる4種類の瑕疵のことです。詳しくは、不動産売買における契約不適合責任ってなに？をご覧ください。
なぜ複数社へ見積もりが必要なのか
上記に記載した通り、不動産の見積もりというと、無料の査定書を指します。
そして車を売却する時の査定と違い、不動産の売却において一般的に不動産会社にお願いするのは、仲介であり、買取ではありません。
そして不動産会社の査定書に記載されている査定額は、確実に売れる金額ではありません。「3ヶ月間で売れるであろう予想価格」なのです。だからこそ不動産会社の中には、より多くの顧客を獲得したいので、高めの査定額を提示する会社もいます。
一方、不動産オーナーの中には、思い入れのある自宅に高い査定額を提示されると「この不動産会社は自宅の価値を深く理解している！」と、まんまと釣られてしまうケースも見受けられます。
このような事態に陥らないためにも、少なくとも3社、出来れば6社に査定依頼することで、明らかに高すぎる査定・安すぎる査定を排除し、適切な売却相場を掴むことが可能です。
見積もり額に影響が出る要素やリフォームの要否を解説
少しでも高く売りたいからリフォームをするか迷う方もいらっしゃると思います。そこで、不動産の見積もり時にプラスになる要素と、逆にマイナスになる要素を紹介します。
プラス・マイナスになる要素に目を通した上で、リフォームの要否をご検討ください。
1. プラスになるうる12要素
- 都心へのアクセスがいい
- 周辺施設（お店・学校・避難所）に近い
- 将来開発が予定されている地域（新しい駅や商業施設が建設される等）
- 災害の危険性が低い
- 新しい耐震基準で建てられたと証明できる
- 日当たりの良さ
- 夜間の静かさ、人通り
- 部屋数が多い
- 駐車場がある
- 公道に接している
- マンションの場合は何階か
- 専門家検査（インスペクション）の結果、構造上の不具合が無いと評価された
このように、築年数や部屋数のような家の個性だけでなく、交通の便や災害リスクなど地域情報も見積もりに大きく影響します。
戸建てやマンションの査定について、さらに詳しく知りたい方は次の記事もあわせてご覧ください。
