「今年こそは夢のマイホームを手に入れたい！」という気持ちをモチベーションに日々頑張っている人も多いのではないでしょうか。
特に大阪市は関西圏域の中心都市です。全国政令指定都市の中で横浜市に次いで2番目に人口が多く、2005年以降ずっと人口が増加していることからも、不動産相場にも注目が集まっています。
マンションは戸建てに比べて価格の相場を掴みやすいので、まずはおおよその相場感を把握してみましょう。
今回はそんな大阪市内における中古マンションの相場価格をエリアごとにまとめました。また、主要駅である、大阪・梅田駅、難波駅、天王寺駅の価格動向について解説します。
もし住み替えで現在の家を売却する場合は、HowMaコラボ査定で適正価格を把握することをお勧めします。
大阪市内の24区の平均価格ランキング（集計期間：2023年1~12月）
大阪府全体での中古マンション平均価格は築10年・建物面積70m²で4,080万円です。
府庁所在地の大阪市の平均が4,480万、大阪市以外の平均は3,680万でした。
政令指定都市では、区ごとの特色があるので、それぞれの区で建物面積70m²の築年数別の平均価格も見てみましょう！
なお相場価格の算出にあたっては、AI査定「HowMa」を活用しています。
※集計の関係で、件数が極端に少ない区をのぞいています。そのため中古マンションの取引事例が少ない生野区が含まれていません。ご了承ください。
| 区の名前 | 築年数10年 | 築年数20年 | 築年数30年 | 築年数40年 | 築年数50年 |
|---|---|---|---|---|---|
| 北区 | 6,300万 | 4,980万 | 3,887万 | 3,180万 | 2,955万 |
| 西区 | 5,800万 | 4,425万 | 3,680万 | 2,980万 | 2,780万 |
| 中央区 | 5,780万 | 4,580万 | 3,980万 | 2,898万 | 2,880万 |
| 福島区 | 5,500万 | 4,680万 | 3,870万 | 3,180万 | 2,990万 |
| 天王寺区 | 5,490万 | 4,680万 | 3,780万 | 3,180万 | 3,085万 |
| 浪速区 | 5,430万 | 5,105万 | |||
| 阿倍野区 | 4,905万 | 4,180万 | 3,399万 | 2,998万 | |
| 都島区 | 4,480万 | 3,880万 | 3,150万 | 2,780万 | 2,480万 |
| 城東区 | 3,980万 | 3,580万 | 3,180万 | 2,200万 | 2,080万 |
| 旭区 | 3,880万 | 3,059万 | 2,780万 | 1,980万 | 1,980万 |
| 淀川区 | 3,880万 | 3,480万 | 2,850万 | 2,398万 | 2,344万 |
| 鶴見区 | 3,850万 | 3,298万 | 2,875万 | 2,185万 | |
| 東成区 | 3,680万 | 3,415万 | 2,865万 | 2,280万 | 2,060万 |
| 東住吉区 | 3,598万 | 2,980万 | 2,580万 | 1,980万 | |
| 東淀川区 | 3,585万 | 2,880万 | 2,644万 | 2,114万 | 1,745万 |
| 住吉区 | 3,580万 | 2,980万 | 2,680万 | ||
| 港区 | 3,535万 | 3,280万 | 2,880万 | 2,264万 | 2,090万 |
| 西淀川区 | 3,280万 | 2,989万 | 2,380万 | 1,880万 | 1,780万 |
| 住之江区 | 3,040万 | 2,580万 | 2,180万 | 1,580万 | 1,398万 |
| 此花区 | 2,980万 | 2,880万 | 1,990万 | ||
| 平野区 | 2,855万 | 2,480万 | 2,180万 | 1,750万 | 1,580万 |
| 西成区 | 2,080万 | 1,980万 | |||
| 大正区 | 1,960万 |
では、面積によってどう変わるのでしょうか？
それぞれの区で築年数10年の建物面積別数別の平均価格も見てみましょう！
※集計の関係で、件数が極端に少ない区をのぞいています。そのため中古マンションの取引事例が少ない生野区・大正区・西成区が含まれていません。ご了承ください。
| 区の名前 | 30m² | 50m² | 70m² | 90m² |
|---|---|---|---|---|
| 北区 | 1,700万 | 5,380万 | 6,300万 | 9,900万 |
| 西区 | 1,700万 | 4,105万 | 5,800万 | 8,000万 |
| 中央区 | 1,880万 | 4,180万 | 5,780万 | 8,680万 |
| 福島区 | 1,685万 | 5,500万 | 7,490万 | |
| 天王寺区 | 1,760万 | 3,890万 | 5,490万 | 6,490万 |
| 浪速区 | 1,670万 | 3,480万 | 5,430万 | |
| 阿倍野区 | 4,905万 | |||
| 都島区 | 1,620万 | 4,480万 | ||
| 城東区 | 3,980万 | |||
| 旭区 | 3,880万 | |||
| 淀川区 | 1,550万 | 3,880万 | ||
| 鶴見区 | 3,850万 | 4,380万 | ||
| 東成区 | 1,650万 | 3,680万 | ||
| 東住吉区 | 3,598万 | |||
| 東淀川区 | 1,580万 | 3,585万 | ||
| 住吉区 | 3,580万 | |||
| 港区 | 1,590万 | 3,535万 | ||
| 西淀川区 | 3,280万 | |||
| 住之江区 | 3,040万 | |||
| 此花区 | 2,980万 | |||
| 平野区 | 2,855万 |
北区の特徴：なにわ筋線開業で将来性が高いエリア
北区は淀川や大川などの便利な水運のおかげで「水の都」「天下の台所」と称され、大坂の玄関口として栄えた地域です。江戸時代には中之島や堂島付近には蔵屋敷が並び、天満青物市場、堂島の米市場等で賑わっていました。
現在は新大阪駅・梅田駅は徒歩圏で、とても交通の便が良く治安が良いエリアです。
中之島公園の豊かな緑や、「ぷらら天満」市場、日本一長い「天神橋筋商店街」などがあり、住環境が整っているので住みやすい地域です。さらに北野病院や大阪市医療センター、済生会中津病院などの総合病院や、土日も開いているメディカルビルなど医療が充実しているという声が多くみられました。
また2031年には、大阪市内を南北に縦断する「なにわ筋線」を開業予定です。なにわ筋線は、大阪駅の地下ホームから難波や天王寺を通って、関西国際空港までつなぐ新線です。そしてなにわ筋線に合わせて阪急電鉄は、新大阪と十三を結ぶ「新大阪連絡線」と、十三と大阪を結ぶ「なにわ筋連絡線」の2路線を2031年に開業予定です。
つまり新大阪から関西国際空港までつながるので、大阪市内でも特に将来性の高いエリアと言えます。
- 梅田や新大阪に近く、通勤・移動に便利。近くに阪神高速梅田インターもあり、車でも便利。バスも意外と便利です。首都圏のような異常な渋滞はほとんどありません。梅田駅・大阪駅では買い物がとても便利。必要なものは何でもそろいます。丸善ジュンク堂、紀伊国屋と大きな本屋さんもあります。関東ですと東京駅に相当しますが、こじんまりしているので、道も覚えやすいです。治安もよいと思います。近くの小学校で学童を利用でき、ファミリーサポートセンターも充実し、子育てでは大変助かりました。公園はたくさんあり、近くの淀川の河川敷でも遊べます。大きな病院、土日も空いている病院など、医療機関は充実していると思います。
- 日本一長い天神橋筋商店街がありとてもにぎわっている。個人商店が多いので個性的なお店が多く、楽しみながら歩くことができ活気がある街。 少し歩くと淀川やさくらで有名な大川もあるのでゆったりと散策を楽しめる。
- 通勤に便利で、梅田も近いため買い物や飲みに出るにも便利です。また近くに大きな公園や小中学校、スーパーもあり、都会の真ん中の割には子供がいる家庭でも住みやすい環境だと思います。
- 梅田が近く、徒歩圏内。ラーメン屋さんも多く、1人の時も困らない。梅田が近いので通勤が便利。大きな病院も近いので、何かあっても安心してます。24時間の郵便局も近いので意外と便利。淀川花火が家から見えます。
西区の特徴：靭公園や九条商店街などが賑わい、治安が良い
西区は市のほぼ中央に位置し、南北には四つ橋筋・なにわ筋・新なにわ筋、東西には中央大通・長堀通などの幹線道路があるので、交通の便は申し分ありません。梅田・大阪駅へ徒歩や自転車で行けるエリアで、車がなくても交通アクセスが良い地域です。
また、バラ園が有名な靭公園や、西の心斎橋とも呼ばれる九条商店街、プロ野球の本拠地で全天候型の多目的ドーム「京セラドーム大阪」、大阪府内で1番大きな中央図書館などがあり、住み心地が良いエリアです。
他にも、時代を先取りしたスタイリッシュな店が並ぶ堀江があり、感度が高い若者やファミリー層に愛されています。かつては材木屋が並ぶ町でしたが、戦後は家具の街として再出発。近年、海外のブティックやインテリアショップ、カフェなどが次々に出店し、今では約300店舗が立ち並びます。堀江は大阪きっての繁華街のミナミに隣接しているにも関わらず、落ち着いた雰囲気も魅力の一つです。
川口居留地跡、大阪市役所江之子島庁舎跡、大阪府庁跡など大阪の経済・文化・行政の中心地として発展したことをしのばせる史跡も多数あります。さらに大使館があり、常駐警備しているので治安が良いという声もありました。
- ビジネス街で静かです。梅田・大阪駅から徒歩で帰宅できる利便性！ 四ツ橋線は、朝のラッシュがすごいです。しかし、みなさん、肥後橋で降車されるので、満員電車で到着しても、私が乗るときは、スカスカに。御堂筋線や京阪淀屋橋駅も歩いて10分なので、利便性がいいです。
- 徒歩圏内で行ける場所が多い。おいしい飲食店も多いので食べ歩きが楽しい。 歩いて靱公園や、心斎橋、中之島エリアまで行けるので、散歩も楽しい。 静かなエリアなので、会社も多いため、土日も騒がしくないのがとても住みやすい。
- 中央線・千日前線が通っており、どこへ行くにも交通の便がいいです。 また梅田にはバスでも行けるので、自家用車がなくても不便さはありません。 またスーパーやコンビニ、公園も近隣に多数あり、買い物に不便さは感じられません。 マンション住まいですが、同世代のファミリーが多く、子供たち同士も仲良しなので、公園や図書館など子供たち同士で約束し、遊んでいます。 比較的治安も良いと思います。 地域のお祭りなども学校の子供会が主催しておりますので、知り合いも自ずと増えてママ友も出来やすいように感じます。
- 駅近くに大きな商店街があり、物価が比較的やすい。 住んでいる方々も親切な方が多いので、非常に住みやすいです。マンションが増え、ファミリー層が多いので、小児科や耳鼻科は いつも混んでいます。九条商店街や、子育て支援センターで乳児・幼児 向けのイベントが沢山あるので、有難いです。
中央区の特徴：大阪を代表する経済・文化の中心地
中央区は市の中枢的役割を担い、官庁街とオフィスビル街が大部分を占めています。大阪城や道頓堀、大阪を代表する繁華街のミナミなどがあります。
御堂筋を挟んだ東西で2つの再開発事業が2025年完成予定で進んでいます。
他にも、マンションの建設が進んでいるため、2019年の人口増加率は市内で1番高い2.5%で、人口が急増中です。近年は、15歳未満の年少人口と、15〜64歳の生産年齢人口の割合が増えています。特に、生産年齢人口の割合は、2020年の国勢調査によると75.2%と市内で最も高いです。
若者が多く、繁華街がありますが、治安が良いという口コミが多くみられました。
中央区の東部には上町台地がありますが、それ以外の区域は低地です。区内は道頓堀川や東横堀川をはじめとして、6つの川が流れています。区の中心部を活断層（上町断層帯）が通っており、震度7クラスに達することが想定されているので、防災意識が高いです。
- 上町台地に立地しているので万一津波や川の氾濫があっても水害の心配がない。比較的治安がいいので子供が塾やクラブで帰りが少々遅くなっても安心していられる
- 中之島公園が近く、川や広場で家族や友人と過ごす人がたくさんいる。イベントも行われていたりする。 バラ園があり、シーズンでは綺麗な様々な種類のバラを見ることができる
- とても治安が良く夜も静かで過ごしやすい街です。森ノ宮駅前にキューズモールがあり、身の回りのものは揃います。
- 治安が非常に良く、ビジネス街なので静か。心斎橋も近い。交通の便も非常に良く、不自由することはまず無いと思っていい。
- 空堀商店街にはアーケードがあり、雨の日でも買い物に不自由しない。 なんば辺りまでは徒歩圏で、梅田・天王寺・上本町・天満の中心に位置しており、どこに行くにも便利。
- 治安がいいためひったくりなど多い大阪でも安心して住むことができる点がいいと感じています。また難波、天王寺、心斎橋、梅田にもすぐにアクセスできるところ。警察本部が近いこともあり事件や犯罪がとても少ないところ。 大通りが高いため車等も移動しやすい。パチンコ店はほとんど見かけない。
大阪市の特徴：関西圏域の中心都市
大阪市は関西圏域の中心都市で、交通の要です。令和2（2020）年の国勢調査の都道府県・市区町村別の主な結果によると、20の政令指定都市のうち、横浜に次ぐ2番目に人口が多い市です。
大阪府の中でも、特に大阪市は10年連続で転入超過を維持しています。住民基本台帳人口移動報告2023年（令和５年）結果によると、全国の市町村の中で転入超過数（転出数より転入数が多い）は東京23区の次に多く、1万2966人が大阪市に流入しています。
周辺地域から大阪市内へ通勤・通学で人口が増えるので、昼間の人口密度は非常に高いです。令和2年国勢調査＜大阪市の昼間人口＞によると、中央区では昼間は夜間人口の4.3倍、北区は3倍になります。
大阪市の中古マンションの資産性・将来性
大阪市の中古マンションの資産性を判断するために、大阪市周辺の吹田市・豊中市・茨木市と大阪市の直近5年（2018〜2023）のマンションの平均価格をまとめました。
大阪市は、周辺の市と比べても順調に価格が上がっています。特に豊中市や茨木市は2020年に一度価格が下がっていますが、大阪市はコロナの影響も受けなかったことからも、資産価値が落ちないと言えます。
上昇要因の1つとして、旧梅田貨物駅を開発するうめきたプロジェクトや、大阪万博に向けての夢洲・咲洲地区の鉄道延伸・新駅開業、八尾空港西側跡地の再開発などの都市開発への期待感があります。
うめきた2期は、2023年3月に大阪駅地下ホームが開業し、2025年にオフィスなどの賃貸棟や西口広場が開業、2026年には分譲マンションの入居が始まる予定です。それらを受けて、例えば福島区の大阪福島-2の地価は13年連続で上昇、さらに上昇幅も拡大するなどの影響が出ています。
大阪府の他の市の相場を知りたい方は、以下のページをご覧ください。
ちなみに、日本全国平均は築10年・建物面積70m²で4,300万です。
地域別平均は次の通りです。
| 地域名 | マンションの平均価格 |
|---|---|
| 北海道 | 3,690万 |
| 東北（青森・秋田・岩手・山形・宮城・福島） | 3,080万 |
| 北陸・甲信越（新潟・富山・石川・福井・山梨・長野） | 2,880万 |
| 関東（東京・神奈川・千葉・埼玉・茨城・栃木・群馬） | 5,380万 |
| 関西（京都・大阪・滋賀・兵庫・奈良・和歌山） | 3,980万 |
| 東海（岐阜・静岡・愛知・三重） | 3,380万 |
| 中国（鳥取県・島根県・岡山県・広島県・山口県） | 2,900万 |
| 四国（徳島県・香川県・愛媛県・高知県） | 2,300万 |
| 九州・沖縄 | 3,090万 |
さらに物価上昇や人材不足による建設費の高騰で、新築マンションの価格の高騰が続くことも考えると、中古マンションの価格もこのまま上昇することが予想されています。
戸建ての価格上昇要因については、次の記事で詳しく解説しています。合わせてご覧ください。
大阪市の人口は2020年以降は減少に転じるが、中心9区は今後も人口増加の見込み
大阪市の人口は、全国平均と同じような動きをしているのでしょうか？それとも東京23区のように、まだ上昇の余地があるのでしょうか？
大阪市人口ビジョンによると、大阪市の人口は、全国や大阪府と比べるとは異なる動きをしています。
上のグラフのように、大阪市は1965年ごろをピークに一度人口が減少していましたが、2005年から2020年まで再び増加しています。2020年以降は減少に転じ、2045年には約250万人（2015年の約269万人に比-7.1％）にまで減少する見込みです。
ただし大阪市全体の人口が減少するのではありません。
上図のように環状線内の9区では今後も人口増加が見込まれているので、中心部では今後も価格が上昇する可能性が高いです。
大阪市の主要な駅周辺のマンションの価格相場は？
大阪市の主要な駅である梅田・難波・天王寺のマンション価格を比較してみましょう。
| 大阪駅（梅田駅） | 難波駅 | 天王寺駅 | |
| 2024年 | 417.1万円/坪 | 221.3万円/坪 | 213.3万円/坪 |
| 2023年 | 343.8万円/坪 （現在、+21.31%） | 228.4万円/坪 （現在、-3.1%） | 224.0万円/坪 （現在、-4.79%） |
| 2018年 | 230.3万円/坪 （現在、+81.1%） | 187.1万円/坪 （現在、+18.28%） | 159.9万円/坪 （現在、+33.35%） |
梅田は、うめきた2期開発の影響もあり、年々価格が上昇しています。一方、人気の難波や天王寺駅は昨年と比べると少し下がっている傾向にあります。
HowMaでは、駅ごとのマンションの価格相場を毎月更新しています。最新の情報を知りたい方や、他の駅の相場を知りたい方は、次のページからお調べください。
https://www.how-ma.com/market_price/stations
では、いつ売買をするとお得なのでしょうか？主要駅それぞれについて5年後の価格動向を見てみましょう。
5年後の大阪駅（梅田駅）のマンションの価格動向は +30.22%
直近数年の状況が今後も続く場合、大阪駅のマンション相場は、5年後+30.22%になると予想されます。周辺エリアの平均増減率が+26.18%に比べると高い増減率です。
本当に上がるのか、人口予測を見てみましょう。
国立社会保障・人口問題研究所によると、大阪駅がある大阪市北区の将来人口は、2015年を100とした指数で30年後に119.7です。 つまり20%近く増加します。周囲の市区町村の109.9と比べて高い指数となっています。
※周囲の市区町村は大阪市福島区、大阪市西区、大阪市中央区、大阪市都島区、大阪市淀川区、大阪市浪速区の将来人口推計を合算したものです。
2040年ごろまでは人口が増加するということは、大阪市北区の住宅の需要は今後も高いので、マンション価格は上がっていくでしょう。もし大阪駅のマンションを購入するなら、早く買うほどお得かもしれませんね。
他にも、間取り・面積別価格分布図や、築年と価格の関係、駅からの徒歩分数と価格の関係についてもまとめてあります。気になる方は最新データをチェックしてみてください。
5年後の難波駅の中古マンションの価格動向は +11.06%
直近数年の状況が今後も続く場合、JR難波駅のマンション相場は、5年後+11.06%になると予想されます。周辺エリアの平均増減率が+15.66%に比べると低い増減率となっています。
コロナが流行し始めた2020年は大きく価格が下がっています。
また、先ほどの大阪駅周辺のマンション価格と比べると、これまで乱高下が激しかったので、グッドシナリオとバッドシナリオの幅が大きいですね。本当に今後も価格は上がるのでしょうか？人口予想も見てみましょう。
※周囲の市区町村は 大阪市西区、大阪市天王寺区、大阪市中央区、大阪市西成区、大阪市福島区、大阪市大正区の将来人口推計を合算したものです
人口増加のピークは2035年ごろの予想ですね。2015年の人口から+12%になる見込みです。あと10年ほどはマンションの需要も衰えないかもしれません。
他にも、間取り・面積別価格分布図や、築年と価格の関係、駅からの徒歩分数と価格の関係についてもまとめてあります。気になる方は最新データをチェックしてみてください。
5年後の天王寺駅の中古マンションの価格動向は +14.83%
直近数年の状況が今後も続く場合、天王寺駅のマンション相場は、5年後+14.83%になると予想されます。周辺エリアの平均増減率が+14.95%に比べると同水準の増減率となっています。
大阪駅や難波駅とは違い、2020年に価格が下がることなく2023年まではずっと価格が上昇しています。2024年は少し価格が落ち着いていますが、来年以降はまた上がる見込みです。
本当に、下がらないのでしょうか？人口予想を見てみましょう。
※周囲の市区町村は 大阪市阿倍野区、大阪市西成区、大阪市浪速区、大阪市生野区、大阪市東住吉区、大阪市東成区の将来人口推計を合算したものです
特に周辺地域は2015年以降減っているところ、天王寺駅周辺はピークの2035年には、2015年の+15%と、大阪駅周辺ほどではないものの人口が増えていく見込みです。つまり、周辺エリアからの転入も多く、人気のエリアであることが伺えます。
他にも、間取り・面積別価格分布図や、築年と価格の関係、駅からの徒歩分数と価格の関係についてもまとめてあります。気になる方は最新データをチェックしてみてください。
大阪市北区の中古マンションは平均5.3ヶ月で売れている
大阪駅・梅田駅のある大阪市北区での中古マンションが売り出されてから成約するまでの期間は平均5.3ヶ月です。難波駅がある浪速区は7.0ヶ月、天王寺駅がある天王寺区が6.2ヶ月と比べると早いです。
間取り別に見ると、最も成約期間が短い間取りは3LDKで、ファミリー向け物件の流動性が高い地域です。うめきた2期の開発の影響もあり、周辺のマンション価格が高騰しています。
詳細は次のページをご覧ください。
https://www.how-ma.com/market_price/stations/3209
大阪市北区の中古マンションは平均1.6%値下げする
大阪市北区で売り出された中古マンションが成約するまでには平均で1.6%の値下げがあります。
値下げは「高すぎる価格での売出し」によって起こるケースが多く、値下げ率が高い＝価格が外れた売出しが起こっていると言えます。複数のプロに見てもらい査定をするのがおすすめです。
難波駅がある浪速区は平均-1.3%の値下げで、北区と同程度です。大阪駅や難波駅周辺エリアは、参考になる売り出し中の中古マンションや取引事例が多く、値付けがしやすいのかもしれません。
逆に、天王寺駅がある天王寺区で平均-2.3％値下げするのは、北区や浪速区に比べるとマンション価格が抑えめなことや、マンションの規模が小さいことも影響しているでしょう。
住み替えで今住んでいる家を売るときにはHowMaコラボ査定をお勧めする4つの理由
戸建てはマンションと比べると1つ1つ違い、個性豊かなので、売り出し価格の値付けが難しいです。そのためAIと不動産のプロの2つの視点で査定ができるHowMaがお勧めです。
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住み替えで今住んでいる家を売却するためには、より多くの不動産会社に査定依頼しよう
今回は全国政令指定都市の中で横浜市に次いで2番目に人口が多く、2005年以降ずっと人口が増加している大阪市の相場レポートをまとめました。
大阪市内の中古マンションの相場と将来性について大切なことは次の3つです。
- うめきたプロジェクトなどの都市開発への期待感
- 環状線内の9区は今後も人口が増加見込み
- 物価上昇、建築費の上昇で新築マンションの高騰が続くため、中古マンションにも影響が及ぶ可能性がある
マンションの売出し情報や相場価格などを常に把握することが物件購入や売却の成功ポイントですので、ぜひ気になるエリアの相場価格をHowMaを活用してチェックしてみてください。
また、住み替えにあたって、今住んでいる家を売りたい場合は、まずはHowMaのコラボ査定を試してみてください。
世の中には、様々な一括査定サイトがあります。たくさんの不動産会社とつながった方が、内覧者が増え、結果的に良い条件で売れる可能性が上がります。他の一括査定サイトで査定依頼をした方も、ぜひご活用ください。
