不動産会社とやり取りすると「レインズに登録したいので間取り図があれば共有ください」「契約を締結しましたので物件情報をレインズに登録しました」という連絡がきます。
ではレインズとは何でしょうか？
この記事ではレインズの特徴や利用メリット、使い方を解説します。
レインズの使い方を知っていると、不動産会社の営業マンに「お、詳しいな！（サボれないな）」と思わせて、良い意味でのプレッシャーをかけることができます。より良い条件で不動産を売るために、レインズの使い方をマスターしましょう！
レインズとは？各不動産会社が持っている情報を集約して検索できる仕組み
レインズ（REINS）は「Real Estate Information Network System（不動産流通標準情報システム）」の頭文字をとった略称です。不動産会社間で物件情報を共有できる仕組みで、不動産会社専用の物件検索システムのことを指します。
レインズは国土交通省と不動産流通推進センターが共同で開発し、国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が管理・運営しています。
ちなみに不動産流通機構は、不動産取引の適正化と円滑化を目的とした組織で、全国で4つの組織（東日本・中部・近畿・西日本）があります。
レインズを使うと、次のような情報を検索・閲覧できます。
- 全国の売り出し中の物件情報
- 賃貸に出されている物件情報
- 過去に取引された不動産の成約価格（売却価格）や成約日など
つまり、不動産取引の際の重要な情報源なのです。
不動産流通推進センターの指定流通機構の活用状況について （２０２３年分）によると、2023年度には新規で登録された売り物件が139万196件（前年比17.8％増）、2023年度末時点の売り物件の総登録件数は40万3,517件（前年比31.7％増）と多くの物件情報が登録されています。
レインズに登録すると、直接やりとりしている不動産会社だけでなく、全国の不動産会社に売却物件の情報を知らせることができます。物件情報を閲覧できる不動産会社が増えれば、内覧希望者が増え、より良い条件での売却が叶う可能性が高まります。
逆に買いたい人にとっては、自分が見つけた不動産会社が直接扱っていない物件情報も紹介してもらえるので、選択肢の幅が広がるというメリットがあります。
なお最初にお伝えしたとおり、REINSは不動産会社専用です。一般の人が使えないのは、個人情報を守るためで、基本的には非公開です。一般の人のうち、売主のみ取引状況の確認が可能です。
ただし一般の人でも一部情報（過去に売買取引があった物件の成約価格）をREINS Market Informationで検索・閲覧できるので、相場把握に役立てられます。
レインズの目的は囲い込みのリスク緩和と取引事例の蓄積
レインズができた背景を説明：レインズ設立の根本的な目的は、次の3つです。
- 不動産情報の流通の公正化
- 取引事例の蓄積
- 成約情報に基づく市況の分析情報を公開し、不動産市場の透明性を向上
最初に設計された1986年当時は、「囲い込み」という不動産会社の手法が問題になっていました。
囲い込みについて簡単に解説すると、そもそも不動産会社の売上は仲介手数料です。少しでも儲けるために、自社の顧客の売りたい人・買いたい人だけでマッチングさせて、1つの物件で2倍の仲介手数料を手に入れようと企む会社が多かったのです。
売りたい人にとっては、買いたい人の選択肢が狭く、大幅に値下げをするか、いつまでも待ち続けるしかありませんでした。
買いたい人にとっては、不動産会社間で物件情報が共有されていないと、たくさんの不動産会社を回る時間と手間をかけないと、条件に合う物件を見つけることすらできませんでした。
詳細は次の記事をご覧ください。
このような状況を改善するために、1988年の改正宅地建物取引業法でレインズを創設しました。その結果、適正価格・適正条件の範囲で取引できる土壌はできました。物件情報は全国で共有され、売却する機会はぐっと広がりました。
また、取引事例を蓄積し、成約情報から市場の分析情報が公開されたことで、相場という概念ができました。現在では、不動産を売りたい人・買いたい人は事前に相場感を把握できるので、不動産会社の話を鵜呑みにすることがなくなり、不動産会社と一般の人の情報格差が解消しつつあります。
加えて、不動産会社はレインズを活用して取引事例から査定を行ったり、価格決定の根拠の一つとして活用しています。
レインズはどのような仕組みで運営されているの？
レインズ活用フローを簡単に解説します。
- 不動産の売却を不動産会社A・B・Cの3社に相談
- 不動産会社A・B・Cに査定依頼 ※3社以上へ査定依頼がお勧め
- 各不動産会社はレインズに掲載されている近隣物件・条件が近い物件の成約価格や、取引事例などを確認して目安を把握
- それぞれの不動産会社は、独自のデータや物件の個性を加味して、適正な査定価格（3ヶ月で売れるだろう予想価格）を導き出す
- 各不動産会社から査定価格の説明を聞き、不動産会社Aへ物件売却の依頼すると（媒介契約締結）、不動産会社Aがその物件情報をレインズに登録
- レインズの登録証明書を不動産会社Aから受け取り、誤りがないか確認する
- 定期的に不動産会社Aから業務報告（集客施策の進捗や内覧予定など）を受ける
- 登録された物件情報は全国の不動産会社に共有される
- 買主を探している不動産会社Xは、レインズで条件に合う物件を検索し、買主に紹介
- 買主からの購入申し込みがあったら、不動産会社Aはレインズの取引ステータスを変更する
- 売主が依頼した不動産会社A以外からもオファーを受けられる
- 売主・買主との間で売買契約がまとまったら、成約日・成約価格を不動産会社Aが登録
- 買主から頭金を受けとり、物件を引き渡す
物件情報を他の不動産会社が早く仕入れられるようにしたり、少しでも多くの購入希望者に届けることが不動産売却を進める上で大切です。
そのためには、上記の10ステップの中でも、特に注意が必要なのは4つ目と5つ目です。
次に、レインズに登録されるタイミングと、報告義務について説明します。
不動産売却でレインズに登録されるタイミングは？業務報告義務もある？
不動産会社に依頼するための媒介契約には、3つの種類があります。
それぞれの媒介契約について、簡単に表にまとめました。
| 媒介の種類 | レインズ登録義務 | 業務報告義務 | 自己発見取引 |
|---|---|---|---|
| 専属専任媒介 | 5日以内 | 1週間に1回以上 | できない |
| 専任媒介 | 7日以内 | 2週間に1回以上 | できる |
| 一般媒介 | 決まりはない | 決まりはない | できる |
※自己発見取引とは自分で買い手を見つけてくること
業務報告とは、各種ポータルサイトの閲覧数・お気に入り登録数、レインズの図面閲覧数、買い手仲介の不動産会社からの電話受電数（管理状況や紹介可能かの確認）、内覧希望者数などの報告を指します。売り出しから時間が経つにつれて件数が減っていくので、周辺の住宅にチラシを投函したり、Web広告の内容を見直すなどの施策を提案されます。
表を見ると、一般媒介契約だけ何故これほど義務が無いのか、疑問に思うかもしれません。
先述した通り、レインズは囲い込みを避けるためにできた仕組みです。複数の不動産会社に仲介をお願いする一般媒介契約の場合は、囲い込みは発生しにくいため、レインズ登録や業務報告の義務がありません。
ただし、一般媒介契約の場合でも、レインズに登録してくれる不動産会社が増えています。なぜなら、近年はSUUMOやHOME’Sに掲載する場合が増えており、レインズに掲載しない理由がなくなってきたからです。
一般媒介契約を結んだ場合でも、レインズに登録してもらえないか相談してみるといいでしょう。売却にかかる期間を短縮できたり、より高く買ってくれる人と巡り合う可能性が上がります。
レインズにはどんな情報が掲載されている？
レインズで調べられる情報は、主に次の10個です。
- 価格
- 土地・建物の面積
- 所在地
- 間取り
- 階数
- 用途地域
- 接道情報
- 駐車場の有無
- 沿線・駅
- 設備・条件・住宅性能
実際の検索結果イメージ図をご覧ください。少し古い資料から引用しましたが、左図が東日本、右図が近畿です。
参照：http://www.reins.or.jp/pdf/information/status_function_higashi_20170601.pdf
参照：http://www.member.kinkireins.or.jp/IP_system/manual/pdf/sec4_1.pdf
不動産情報ライブラリ・不動産ポータルサイト・不動産ジャパン・BBサービスとの違い
レインズ以外にも、物件情報や取引事例を検索できるサービスはいくつかあります。代表的な6つについて紹介します。
- 国土交通省の不動産情報ライブラリ
- 不動産流通機構のREINS
- 不動産流通機構のREINS Market Information
- 不動産流通推進センターの不動産ジャパン
- 民間の業者間物件流通サービス（通称：BBサービス）
- 民間の不動産ポータル
それぞれについて説明します。
1.国土交通省の不動産情報ライブラリの特徴
不動産情報ライブラリ（旧・土地総合情報システム）は、国土交通省が運営し、全ての人に公開されているサイトです。
不動産の取引価格以外にも、レインズには無い地価公示等の価格情報や防災情報、都市計画情報、周辺施設情報等、不動産に関する様々な情報を閲覧できます。
レインズは取扱物件種別が戸建てとマンションだけですが、不動産情報ライブラリは土地、戸建て、マンションを扱っています。
レインズは2023年末時点で賃貸・売買物件を合わせて91万1,170件の情報が掲載されています。一方、不動産情報ライブラリは2024年3月末時点で517万3,285件もの取引価格情報を提供しているので、地方でも情報数が豊富です。
2.不動産流通機構のREINSの特徴
不動産会社（宅地建物取引業者）専門の物件検索システムのため、一般の人は利用できません。
一般の人の内、売り手は取引状況の確認のために、売主サイトの閲覧が可能です。
不動産取引の公正性確保と、売り手・買い手の保護が目的です。
取引の仲介依頼を受けた不動産会社は、売却物件や賃貸物件の物件情報をレインズに登録すると、全国の不動産業者（宅地建物取引業者）も、閲覧できるようになります。
仲介を依頼した売り手の安心・安全を確保するとともに、レインズを通じた取引相手（買い手の仲介を担当する不動産会社）が円滑に情報に辿り着けるようにして、取引を公正にする仕組みを提供しています。
3.不動産流通機構のREINS Market Informationの特徴
REINSと異なり、REINS Market Informationは売り手以外の一般の人も利用できます。
しかし個人情報の関係で、過去の取引事例などのREINSの一部を一般向けに公開しています。
4.不動産流通推進センターの不動産ジャパンの特徴
不動産ジャパンとは、公益財団法人不動産流通推進センターが運営している総合不動産情報サイトです。物件情報や不動産会社の検索、住まい探し・住み替えに関する情報収集ができます。
国内の大半の不動産会社が加盟する4つの不動産流通団体（※1）の情報を集約して検索サービスを提供しているので、レインズのように物件情報を調べることができます。つまり、これまではレインズで不動産業者しか検索できなかった物件の情報を、不動産ジャパンを使えば一般の人も検索することができます。
また、レインズは取扱物件種別が戸建てとマンションだけですが、不動産ジャパンは土地、戸建て、マンション、分譲マンション、事業用物件など幅広い物件を扱っています。
※1：4つの不動産流通団体とは、公益社団法人 全国宅地建物取引業協会連合会、一般社団法人 不動産流通経営協会、公益社団法人 全日本不動産協会、一般社団法人 全国住宅産業協会のこと
5.民間の業者間物件流通サービス（通称：BBサービス）の特徴
BBとは、BtoBの物件情報流通を提供するシステムのことです。基本的に運営会社と契約している不動産会社の人しか利用できません。
レインズは一般の売り手・買い手を守るためのサービスですが、業者間物件流通サービスは不動産会社の物件確認業務の効率化に重きを置いています。
業者間物件流通サービスは民間企業が運営していて、国内に複数のサービスがあります。（例えばアットホームが運営するATBBなど）一方、レインズは国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているので公的サービスと言えます。
近年はレインズとBBサービスの連携も進めています。
6.民間の不動産ポータルサイトの特徴
民間企業が運営していて、国内に複数のサービスがあります。（例えばリクルートが運営するSUUMOなど）レインズと違い、誰でも閲覧が可能です。
不動産ポータルサイトに掲載されている価格は売主の売却希望額なので値下げする余地がありますが、レインズに掲載されている価格は成約時の価格です。
物件が売れた時点で速やかに年月日や成約価格を登録する義務があるので、レインズの方が、情報の信頼度が高く更新も早いという特徴があります。
レインズを利用する4つのメリット
レインズを利用するメリットは4つあります。
- 売主自身が確認できるので物件の早期・高値での売却が可能
- 複数の不動産仲介会社に物件売却を依頼する手間が省ける
- 売主が作成した間取り図を公開できる
- 取引状況管理機能
それぞれのメリットについて詳しく解説します。
メリット1. 物件の早期売却が可能
近隣物件の取引価格や相場感を知ることができ、値付けの参考にできるので、長期間売れ残る可能性を下げられます。
また、不動産会社の査定価格が大きく外れていないか、判断する基準のひとつになります。さらに値下げする場合でも、どのくらい値下げをすればいいのか迷った時にもレインズは役に立ちます。
メリット2. 数十社の不動産仲介会社に物件売却を依頼する手間を省ける
全国のレインズ加盟不動産仲介会社へ公開されるので、媒介契約をした不動産会社を通して、他の会社からも内覧依頼が来ます。そのため、何十社もの不動産会社に売却を依頼する必要がなくなります。
買い手にとっても、何件も不動産会社を回る手間が減るというメリットがあります。
メリット3. 売主が作成した間取り図を公開できる
不動産ポータルサイトをはじめとした広告媒体に掲載する間取り図は、記載する項目やフォーマットが決められているため、売主オリジナルの間取り図は掲載できません。
さらに広告媒体の間取り図では入力できる文字数の上限があるため、部屋の広さや窓の位置程度しか記載できない場合もあります。しかしレインズの間取り図は自由度が高く文字数制限がないので、例えば収納の位置や大きさ、コンセントの位置や数なども詳しく記載できます。
つまり売り手が物件購入希望者にアピールしたい内容を漏れなく盛り込み、詳細に伝えられる間取り図の公開ができます。
メリット4. 取引状況を確認できる
2016年1月からステータス管理機能が導入されました。
取引状況は3つあります。
| 公開中 | 他の不動産会社からの問い合わせを受け付けている状態（補足欄に日時条件や売却方法などの買い手への条件、購入申込みの破棄を受付けた日付などを記載する） |
| 書面による購入申込あり | 書面による購入申込を受けた状態（補足欄に書面による購入申込みを受けた日付を記載する） |
| 売主都合で一時紹介停止中 | 売却依頼主の事情により一時的に物件を紹介できない状況（補足欄に具体的な内容や期間、売り手から指示を受けた日付を記載する） |
例えば、売り手から何も要望を伝えていないのにステータスが「売主都合で一時紹介停止中」となっていたり、業務報告連絡で進捗なしと言われたのに「書面による購入申込あり」になっている場合は、囲い込みの可能性があります。
業務報告の内容と、取引状況が合致しているか確認しておくと良いでしょう。
レインズの3つの活用方法
活用方法1.間取り図を公開する
間取り図（物件資料）は、1物件につき1点を登録できます。なお、写真などの画像は別途10枚まで登録できます。
ファイル形式はPDF、JPEG、GIF、TIFFと指定があります。そしてファイルサイズは2MBまでと上限が決まっていますが、サイズが大きい時は自動的に縮小されます。
登録・公開手順は次の3ステップです。
- 「物件図面ファイル選択」をクリック
- 登録したいファイルを選択して「開く」をクリック
- 登録する
注意点としては、上書きはできますが、削除できないことです。 どうしても削除したい場合は、物件登録を最初からやり直します。
活用方法2.取引状況を確認する
専任媒介または専属専任媒介を依頼した場合、レインズ上で売り主専用画面から取引状況を確認することができます。
不動産会社からレインズ登録完了連絡時に受領する登録証明書に記載されているIDとパスワードを使って、「売却依頼主物件確認」画面にログインし、登録内容を確認します。
参照：http://www.reins.or.jp/pdf/information/status_function_higashi_20170601.pdf
売却を依頼した直後であれば、取引状況は「公開中」となっていることを必ず確認してください。
画面イメージは以下の通りです。
参照：http://www.reins.or.jp/pdf/information/status_function_higashi_20170601.pdf
もし売り出し価格を変更する場合、変更証明書を発行してもらうことができます。不動産ポータルサイトと同じ金額に変更されているか、必ず確認しましょう。
また、レインズは92日間と掲載期間が決まっています。もしレインズ登録から3ヶ月経っても継続して買い手を募集したい場合は、レインズ掲載期間の延長手続きが必要です。そのため、売却活動期間中は、時々ログインしてアクセスできるか、取引状況欄や価格が間違いないか確認しましょう。
活用方法3.成約価格を検索する
REINS Market Informationで物件種別（マンションか戸建て）と都道府県、地域を選択すると、取引情報一覧が表示されます。
下図は埼玉県東部で検索した時の取引情報一覧です。
見出しの項目名（青字部分）をクリックすると並べ替えもできます。
また、追加の条件で絞り込んだり、直近１年の取引状況をグラフで確認することもできます。
レインズより簡単に速く適正価格を知る方法：HowMaコラボ査定をお勧めする理由
これまで説明したように、レインズは不動産売却に欠かせないシステムですが、一般の人は直接利用できません。また、レインズで売却したい物件と似た条件の物件が見つかるとは限らないのが現実です。
そこで、適正な売り出し価格を知るためには、最新の地域情報を知っている不動産会社に依頼し、査定と説明をお願いする必要があります。
しかし不動産会社を一件ずつ訪問したり直接問い合わせるよりも、HowMaを使ったほうが効果的だと筆者は考えます。理由は次の4つです。
- 1億件を超える不動産の取引データを扱えるというHowMaの価格推定の強みと、物件の良し悪しの肌感覚や経験を査定に反映できるという不動産会社の強みを組み合わせて算出された査定金額を参考に、売却金額や戦略を決められる
- 提携している不動産会社は地域密着型や、売却実績が多い実力派の会社が多く、地域事情に精通したプロの視点で総合的に評価した査定価格を知れる
- コラボ査定で査定依頼する不動産会社は、物件がある地域に詳しい提携会社が表示され、その中から最大6社まで選べる
- 業界大手の不動産仲介会社出身の宅建士がチャットで、不動産売却や活用方法について第三者の立場から無料サポートをしてくれる
HowMaのコラボ査定をおすすめできない2つのケース
HowMaは成長中のサービスのため、次のような方には向いていません。
- 収益物件（投資用一棟アパートや商業ビルなど）や農地、リースバックの査定をしたい人
- 弁護士や税理士への相談も一箇所で行いたい人
レインズの活用方法を理解することが不動産を賢く売る第一歩
レインズは不動産売却に欠かせないシステムです。しかし不動産会社専用のため、一部の機能だけしか一般の人は使えないです。
しかしレインズの使い方を知っていると、不動産会社の営業マンに「お、詳しいな！（サボれないな）」と思わせて、良い意味でのプレッシャーをかけることができます。より良い条件で不動産を売るためには、レインズの仕組みや活用方法を理解することが重要です。
ぜひレインズをうまく使いこなして、どの不動産会社に売却を依頼するべきか、どの媒介契約を選択するのかを決めましょう。
