パストラルハイム面影橋の売却査定・相場情報

共用施設・管理・環境について

清水建設株式会社による分譲・施工というブランド力は、物件の信頼性を高める要素です。

管理体制についても、株式会社東急コミュニティーによる日勤の管理形態が採用されており、手厚いサポートが期待できます。

大規模マンションによくあるラウンジやフィットネスジムなどの共用施設はありませんが、逆に管理費を安く抑えられるというメリットがあります。

また、「新宿区立甘泉園公園」に隣接しており、住環境の質を高める要素となる可能性があります。

交通アクセス

最寄りの駅は東京さくらトラム（都電荒川線）「面影橋駅」（徒歩2分）、東京メトロ副都心線「西早稲田駅」徒歩10分、JR山手線・西武新宿線・東京メトロ東西線「高田馬場駅」（徒歩12分）、東京メトロ東西線「早稲田駅」（徒歩12分）です。複数路線を利用できるため、都心へのアクセスは良好です。

バス路線については、物件から徒歩2分の「面影橋」停留所（都営バス：上58系統・早77系統など）が利用可能です。早77系統を利用すれば新宿駅西口まで約20〜25分、上58系統を利用すれば上野松坂屋方面へアクセスできます。日中は1時間に約3〜5本運行されており、雨の日の移動にも非常に便利です。

幹線道路としては、物件のすぐ北側を走る「新目白通り」や、南側の「早稲田通り」が至近にあり、車での東西移動がスムーズです。

高速道路のインターチェンジは、首都高速5号池袋線の「早稲田出口」が近くにありますが、こちらは降り口専用（ハーフIC）のため、高速道路に乗る（流入する）場合は、明治通り経由で首都高速5号池袋線「東池袋IC」（車で約10分）か、首都高速中央環状線（C2）「西池袋IC」を利用するのが一般的です。

早稲田駅からの利便性に加えて、バス路線も充実しているため、ファミリー層やシニア層にとっても生活しやすい環境と言えます。

駅徒歩圏内であること、バス路線の充実により、多少築年数が経過しても、資産価値への影響は限定的と考えられます。

周辺環境

パストラルハイム面影橋の周辺には、スーパーマーケット「まいばすけっと 面影橋駅東店」「三徳 西早稲田店」やコンビニエンスストア「セブン-イレブン 西早稲田1丁目新目白通り店」などの商業施設があり、日常の買い物に便利です。

学区としては、物件から一番近い（指定校である）「新宿区立戸塚第一小学校」（徒歩約3分）および「新宿区立西早稲田中学校」（徒歩約11分）が該当します。小学校が非常に近く、大通りを渡らずに通学できるルートがあるため、低学年のお子様を持つファミリー層にも安心の環境です。

医療機関としては、総合病院「本庄医院」が徒歩6分の場所にあり、医療体制も整っています。

行政サービスとしては、新宿区役所を利用することができ、子育て支援や高齢者向けのサービスも充実しています。

災害リスク

重ねるハザードマップで確認したところ、以下のリスクが考えられます。

• 洪水・内水リスク： 隣接する神田川の氾濫（想定最大規模降雨）に伴い、物件周辺は「3.0m〜5.0m（一部は1.0m〜3.0m）」の浸水想定区域に指定されています。これは2階床下から3階床下付近まで達する深さです。内水（下水道等の排水が追いつかずに発生する浸水）リスクも同等に想定されるため、1階住戸や地下ピット、エントランス周りの浸水対策が極めて重要です。

• 高潮・津波リスク： 荒川・東京湾からの距離および標高（約10〜11m）の関係上、高潮および津波による浸水想定は「区域外（リスクなし）」となっています。

• 土砂災害・液状化リスク： 物件の南側（甘泉園公園・大隈庭園方面）には一部崖線（急傾斜地）が存在しますが、物件自体は「土砂災害警戒区域（イエローゾーン）」や「土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）」の指定範囲外です。また、液状化リスクについても、武蔵野台地の東端にあたる硬い地盤層に位置しているため、「液状化の可能性が低い地域」に分類されています。

本物件は神田川に非常に近いため、想定最大規模の豪雨の際には最大3.0m〜5.0mの深い浸水リスクを抱えている点が最大の留意事項です。

総戸数137戸の大規模マンションであり、上階への垂直避難は可能ですが、1階住戸の検討や、電気室・受変電設備などの共用インフラが低層部にある場合は停電を伴う二次被害のリスクがあります。

購入を検討する際は、管理組合がどのような水防対策（止水板の設置、土のうの備蓄など）を行っているか、また加入している火災保険に「水災補償」が組み込まれているかを必ず確認してください。