「毎晩隣の家から大声や大音量の音楽が聞こえてきて睡眠が妨害される」、「近所にゴミ屋敷があって異臭や景観の悪化に悩まされている」、「いわれもないのに罵声や暴言を発してくる隣人がいて困っている」。
日々の生活の中で何かしらの近隣トラブルに悩まされている方は意外と多くいらっしゃいます。冒頭の事例のように近隣トラブルの内容によっては、日常生活を送るのに支障が出てくる悪質なものもあります。
今回のコラムでは、「近隣トラブルがある不動産の売却」をテーマに、具体的な売却活動の流れや近隣トラブルの解決方法、買主に対する告知義務の範囲などについて解説していきます。
せっかくのマイホームを近隣トラブルが原因で売却するのは悔しいと思うかもしれません。
しかし、近隣とトラブルを抱えながら日々ストレスを抱えて生活するよりは、新しい環境で再スタートを切った方が良い場合もあります。
ここで紹介する内容を参考にして頂いて、納得のいく売却活動を実現させましょう！
近隣トラブルがある不動産を売却する時のポイント
ここでは近隣トラブルがある不動産を売却する時のポイントについて解説したいと思います。
はじめに近隣トラブルを解決した上で売却する場合と近隣トラブルを解決できないまま売却する場合のそれぞれの注意点を取り上げます。
また、近隣トラブルがある物件は「環境的瑕疵のある物件」として見なされることがあります。
環境的瑕疵のある物件に該当してしまうと買主への告知義務が発生してしまうので、その際の対策についてもご紹介していきます。
近隣トラブルを解決してから売却するのが基本
自宅を売却する時点で近隣トラブルが未解決の状態であれば、できる限りトラブルを解決させた上で売却するようにしましょう。
よく考えれば当たり前のことですが、近隣トラブルを原因として自宅を手放す場合、買い手側にとっては近隣トラブルを抱えた物件をわざわざ購入したいとは思いません。
近隣トラブルの内容にもよりますが、中には売主の行動や努力で解決できるものもありますので、ぜひ試してみてください（※近隣トラブルの事例別の解決方法はこの後の近隣トラブルの具体例と解決方法でご紹介します）。
売主側の努力で近隣トラブルが無事に解決できたのであれば、自宅の売却自体を見送るのも一つの選択肢です。
元々の自宅の売却理由は、「近隣トラブルによって快適な日常生活を送ることができないから」だったはずなので、近隣トラブルが解決できて近隣との関係が良好に戻れば、売却する理由は無くなることになります。
ただし、近隣トラブルを解決できても、解決する過程で近隣との関係がより悪化するケースもあります。
特に法的な手段で近隣トラブルを解決した場合は解決前よりお互いの関係が悪化してしまうことが多いので注意が必要です。
そのような場合は、トラブルが解決できたら潔く売却してしまった方が良いでしょう。
近隣トラブルを解決できないまま売却する場合
繰り返しになりますが、買い手の立場からすれば、近隣トラブルを抱えている物件をわざわざ購入したいとは思いません。
そのため近隣トラブルを解決せずに自宅を売却する場合は、売却価格の減額を覚悟する必要があります。
気になる売却価格の値下げ幅ですが、具体的に「相場価格より○○％減額される」と言った風に断言することは難しいです。
それは近隣トラブルの内容と買い手の許容度によって減額幅が大きく変わってくるからです。
近隣トラブルがある物件の買い手は、近隣トラブルの未解決を理由に指し値（買い手が希望する値引き後の価格）を入れてくることが多くあります。
指し値が売却価格より大幅に値引きされた金額の場合もありますし、端数程度を値引いただけの指し値（例えば5,980万円の売値に対して5,900万円）を入れてくる買主もいたりします。
一方、どうしても売却価格の値引きを避けたい場合は、「近隣トラブルがあっても気にしないので購入したい！」と言ってくれる人が現れるまで待つしかありません。
実際に「近隣の騒音や異臭などは全く気になりません！」と言う方が時々いらっしゃいます。
そのよう方は物件さえ気に入ってくれれば、値引き交渉など無いまま購入してくれます。
ただし、このような買主に当たることはレアケースですので、近隣トラブルを解決しないまま売却する場合は、売却価格の減額や売却活動が長期化することをあらかじめ想定しておいた方が良いでしょう。
近隣トラブル（環境的瑕疵）は買主に告知する必要がある
不動産の売買では、近隣トラブルなどがある不動産のことを「環境的瑕疵がある不動産」と呼んでいます。
環境的瑕疵がある不動産を売却する時は、買主にその内容を告知する必要があります。
これは法律で定められている重要な事なのでしっかりと遵守しましょう。
売主の立場からすれば、近隣トラブルは物理的に目で見える様なものではありませんので、隠し通せるなら何も告知せずに売却したいと思うかもしれません。
しかし、売主が近隣トラブルを知っていたにも関わらず、故意に買主へ伝えなかった場合、告知義務違反として買主から損害賠償の請求を受けることがあるので注意が必要です。
では、どのような近隣トラブルが環境的瑕疵に該当するのでしょうか？実は環境的瑕疵の明確な定義というものは存在しておらず、それが環境的瑕疵に該当するかどうかはケースバイケースなのです（そのため、環境的瑕疵に関わる訴訟の事例は数多くあります）。
そこで実務上の不動産売買では、環境的瑕疵に該当する可能性が少しでもある場合は、些細な近隣トラブルでも全て買主に告知するように対応しています。
具体的には、売買契約の前に不動産仲介会社が買主に説明する「重要事項説明書」に近隣トラブルの内容が記載されることになります。
不動産仲介会社は、「不動産売買の仲介責任を問われる立場」にあるので、自らのリスク回避のためにも近隣トラブルの内容を可能な限り詳細に買主へ告知するようにしているのです。
近隣トラブルのある物件を売却する場合は、売主自身を護るためにも売却依頼する不動産会社を通じて買主へトラブルの内容を包み隠さず伝えることが重要になってきます。
近隣トラブルの具体例と解決方法
ここでは近隣トラブルの代表的な事例とその解決方法をご紹介していきます。
近隣トラブルの事例として特に多い「騒音トラブル」、「ゴミトラブル」、「境界トラブル」、「モンスター隣人」を取り上げます。
それぞれ解決方法がありますので、ぜひ一度試してみてください。
売却活動がスムーズに進められるように、可能な限り近隣トラブルを解決させた上で自宅を売却するようにしましょう。
騒音トラブル
近隣トラブルの中で一番多いのが騒音のトラブルです。
特にマンションの場合だと構造上、上下左右が他の部屋に囲まれているので騒音トラブルに発展しやすくなります。
「上の階の子供の足音がドンドンと響いてうるさい」、「夜中に音楽を大音量で鳴らしていて眠れない」、「ペットの鳴き声が大きくて気になる」など、騒音のトラブルは日々の生活を送る上で大きなストレスとなります。
騒音トラブルは、騒音を発している側は自分が騒音を出して近隣に迷惑をかけている自覚が無い方が多く、騒音を受ける側も神経質な性格で気になってしまう方もいれば、さほど気にならないという方もいて主観的な要素が大きい特徴があります。
＜騒音トラブルの解決方法＞
先ず直接相手に苦情を言うような行為は避けた方が良いでしょう。
当事者同士がぶつかってしまうと余計にトラブルが大きくなってしまうリスクがありますし、逆恨みされて嫌がらせを受ける事態に発展してしまうかもしれません。
あくまで第三者に間に入ってもらって解決する方法を選びましょう。
マンションであれば管理を委託している不動産会社に、自主管理しているマンションであれば管理組合の理事に相談してみましょう。
相談する際は、騒音の内容や騒音が発生する曜日や時間帯を細かく伝え、可能であればボイスレコーダーなどで騒音の証拠を取っておくと尚良いです。
不動産会社や管理組合からの注意でほとんどの騒音トラブルは解決しますが、それでも改善されない場合は警察に通報するのも一つの手です。
基本的に警察は民間人同士のトラブルに不介入ですが、騒音が執拗に繰り返される悪質なケースや身の危険を感じるような罵声や怒声が聞こえてくるケースでは、現場に出向いて注意してくれます。
それでもなお解決できないときは、最終手段として裁判で決着をつける方法があります。
しかし、訴訟となると仮に勝訴したとしても、それまでに多くの手間や労力がかかってしまいます。
また、弁護士に依頼する場合はその費用も負担しなければなりません。
ですから、なるべく訴訟に発展する前の方法で騒音トラブルを解決できるようにしましょう。
ゴミトラブル
「ゴミの分別ルールを守らない近隣住民がいて困っている」、「隣人が生ゴミを共有スペースに放置していたため害虫が発生した」、「近所にゴミ屋敷があって異臭が自宅まで届く」など、ゴミに関するトラブルもよくあります。
ゴミは日常生活を送る上で必ず発生するものなので近隣トラブルの原因となりやすく、またゴミの管理が杜撰だと臭いのトラブルに発展してしまう場合があります。
＜ゴミトラブルの解決方法＞
ゴミのトラブルも先ずはマンションの管理会社や管理組合に相談してみましょう。
分別などゴミ出しのルールはマンションの管理規約で定められている場合がありますので、ルールを守らない人に対しては注意して是正させるようにできます。
また、階段や廊下などの共用スペースにゴミを置いている人に対しても規約違反となりますので、同様に管理会社や管理組合から注意してもらうようにしましょう。
一方、一戸建ての場合は指定されたゴミステーションにゴミを出すことになりますが、ごみに関するトラブルは町内会や市区町村役場に相談することができます。
ゴミ収集の管轄は基本的に自治体となっているので、市区町村役場の環境課（自治体によって名称は違います）に問い合わせてみましょう。
その他にもゴミのトラブルとして、ゴミ屋敷やゴミが散乱している空き家などの問題があります。
これらについても先ずは自治体に相談をしてみましょう。
残念ながら、ゴミ屋敷を取り締まる法律というものは存在せず、自治体の権限でゴミを撤去するような行為は認められていません。
一方で空き家の方は「空家等対策特別措置法」という法律があります。
空き家が周辺の生活環境に悪影響を与えていて、そのまま放置できない状態であれば、自治体が行政指導を行う事ができます。
空家等対策特別措置法は罰則規定がありますので効果が期待できます。
ゴミトラブルについても当事者同士で接触するのは避け、第三者に間に入ってもらって解決することが大切です。
境界トラブル
「自分が思っていた境界線と隣人が主張する境界線が違っていて揉めている」、「自宅の敷地内に隣人の植栽や塀が越境しており対応に困っている」など、隣地との境界に関するトラブルもよくある近隣トラブルの一つです。
戸建てや土地を売却する時は、物件を引き渡すまでに隣地との境界を確定させておく必要があるので、事前に境界のトラブルは解決させておきましょう。
不動産売買の慣習では、売買契約締結後から物件の引き渡しまでの期間中に境界の確定作業を行うことが多いです。
しかし、これはあくまで境界のトラブルを抱えていない物件を売却する時のやり方です。
隣地との境界トラブルは、解決に時間を要することが多いため、売却活動に入る前に解決させておくことが望ましいです。
＜境界トラブルの解決方法＞
境界トラブルは、正しい境界線を特定し自分と隣人の双方が納得した状態で解決することが大切です。
境界を特定させる方法としては、土地家屋調査士に依頼して境界が明示された「確定測量図」を作成してもらうことが一般的です。
一方、既に境界トラブルを抱えているケースでは、「筆界特定制度」を利用することをオススメします。
理由は、より公平な立場で境界を確定することができるからです。
筆界特定制度とは、公法上の境界を筆界調査委員が実地調査や測量を含む様々な調査を行った上で、もともとあった境界を明らかにすることです。
筆界特定制度は、法務省（実際の窓口は法務局）が管轄する行政制度の一つで、いわば行政のお墨付きを得た境界線を特定することができる非常にフェアな境界の決め方なのです。
境界トラブルの当事者も公的機関が判断した結果は素直に認めてくれることが多いので、境界トラブルの解決方法としてオススメです。
筆界特定制度の費用は、全て合わせると概ね50万円〜80万円ほどかかり申請者の自己負担となります。
また、筆界特定制度はお役所仕事のせいか、申請から6ヶ月から1年ぐらいの期間がかかりますので、売却のスケジュールをよく練った上で活用してみてください。
モンスター隣人
最近では「モンスターペアレント」、「モンスターカスタマー」など「モンスター〇〇〇」というネーミングを良く聞くようになりましたが、近隣トラブルでは「モンスター隣人」というものが存在します。
モンスター隣人とは、一般的な常識から逸脱した言動や行為をしてくる非常に厄介な存在です。
「特段迷惑をかけるような行為をしていないのに何かとクレームをつけてくる」、「夜中に意味も無くインターホンを押すイタズラをしてくる」、「外で出会うといきなり罵声や怒声を浴びせてくる」などモンスター隣人による嫌がらせの被害は様々ですが、日々の生活を送る上でかなりのストレスになることは間違いありません。
特に小さいお子さんがいる家庭などは余計に心配でしょう。
人数としては多くありませんが、このようなモンスター隣人は実際に存在しますので注意が必要です。
＜モンスター隣人の解決方法＞
これまで挙げた近隣トラブルの中で、モンスター隣人は一番厄介であり、一番解決しにくいトラブルです。
これまでの近隣トラブルの解決方法と同様に当事者同士で解決しようとするのは避けましょう。
モンスター隣人は常識が通用しません。へたにこちら側から注意をすれば、嫌がらせがさらに悪化してしまう可能性があります。
そこで、先ずは警察に相談してみることをおすすめします。
モンスター隣人の嫌がらせの内容にもよりますが、先ほど挙げたイタズラや罵声、怒声を浴びせてくる行為に対しては刑事事件に発展する可能性があるため、警察が動いてくれます。
もし警察でも解決できな場合は最終的に裁判で決着をつける方法がありますが、やはり手間や費用面を考慮すると、あまりおすすめできるものではありません。
近隣トラブルがある不動産を売却する時の流れ
最後に近隣トラブルがある（あった）不動産を売却する時の流れについてご紹介します。
近隣トラブルがある不動産だからと言って何か特別な売却活動をするわけではありません。
近隣トラブルの内容をしっかりと買主に告知した上で売却すれば問題ありませんので、不動産会社のアドバイスを参考にしながら売却活動を進めていきましょう。
売却相談、査定依頼
まずは不動産会社に自宅の売却相談と査定依頼をします。
一括査定サイトを利用しても良いですし、直接不動産会社に出向いて相談しても良いです。
今の相場状況などを情報収集するためにも1社に限定せず、できるだけ複数の不動産会社に売却相談と査定依頼をするようにしましょう。
不動産会社に相談する時のポイントは、近隣トラブルがある（あった）ことを包み隠さず全て話すことです。
近隣トラブルの内容次第では不動産の価値に大きく影響してくるので、正直に話すことが大切です。
また、近隣トラブルが既に解決済みであっても買主へ告知義務が発生する場合がありますので、「解決しているから大丈夫」とは思わずに不動産会社にしっかりと伝えておきましょう。
近隣トラブルがある不動産の売却は難易度が高くなるため、優秀な不動産会社に売却依頼をすることが重要になってきます。
詳細は、自宅の売却を依頼する不動産会社選びのポイントを参考にしてみてください。
媒介契約
売却を依頼する不動産会社が決まったら、続いてはその不動産会社と媒介契約を締結します。
媒介契約には、「一般媒介契約」、「専任媒介契約」、「専属専任媒介契約」の3つのタイプがあり、そのうちのどれか1つを選ぶことになります。
それぞれに特徴がありますので、自分に合ったタイプの媒介契約を選ぶようにしましょう。
媒介契約についての詳しい内容は、一般、専任、専属専任の違いを徹底解説！なぜ不動産売却では一般媒介契約が一般的でないのか？、不動産の売却を依頼する媒介契約とは？査定後に「専任媒介」「一般媒介」どちらを選ぶ？を参考にしてみてください。
売買契約
売却活動の末、買主が現れたら売買契約の締結に移ります。
近隣トラブル（環境的瑕疵）の内容は、売買契約時に再度不動産会社から買主に書面で説明されることになります。
近隣トラブルについて記載される内容が事実と異なってしまうと、後で買主から損害賠償請求を受けるリスクがありますので、内容が間違っていないか売主自身もしっかりと確認しておきましょう。
売買契約書に記載される内容は、難しい法律用語や専門用語が多く読み解くのに苦労しますが、最低でも重要なポイントだけは押さえておきましょう。
詳しくは、売買契約を読み解くポイントは不動産の売買契約を理解しよう、不動産の売買契約は解除できる？手付金や特約について事前に理解しておきましょう、不動産売買における瑕疵担保責任ってなに？をご覧頂ければと思います。
物件の引渡し（決済）
売却活動の最後に行うのが物件の引渡し（決済）です。
「決済」とは買主が売主に物件の売買代金を支払うことであり、「引渡し」とは売主が自宅を買主に引き渡すことです。
物件の引渡しと決済は同日に行うことになります。
物件の引渡しは、具体的に自宅の鍵を買主に引渡す事と自宅の所有権の登記を買主に移す手続きを行います。
無事に物件の引渡しが終われば、これで売却活動はすべて完了となります。
まとめ
今の時代、近隣トラブルの当事者になることは決して珍しいことではありません。
マンションに住んでいても一戸建てに住んでいても、近隣に対して何かしらの不満を持っている方は多くいらっしゃいます。
今回は「近隣トラブルを理由とする自宅の売却」をテーマに解説してきましたが、売却する前に当事者の努力で近隣トラブルが無事に解決できたのであれば、自宅の売却自体を見送るのも一つの選択肢です。
自宅の売却は、自宅の購入と同じくらい大きな決断をすることになります。
近隣トラブルを理由に自宅を売却することを止めた方が良いとまでは言いませんが、一時の感情で判断するのではなく本当に売却しなければならないのか慎重に検討することが大切です。
