前回は不動産会社の賢い選び方についてご紹介しました。
自分に合った不動産会社を選んだら、次は優秀な不動産営業マンを見つけましょう。
今回は不動産を売却する際に不動産会社と締結する媒介契約を通して、優秀な不動産営業マンを見極めるノウハウをお伝えします。
まずは不動産の査定依頼から：インターネットで完結
まずは自分の自宅がどれくらいの価値があるか不動産会社に査定依頼をしましょう。
わざわざ不動産会社に出向く必要はありません。
今はインターネットを通して簡単に査定依頼をすることができます。
基本的に査定の依頼は無料で出来ますので、そんなに難しく考えず気軽にお願いしてみましょう。
数社の不動産会社に一括査定依頼ができるというサービスもありますので、不動産会社を選べきれないという方はこちらを利用すると良いかもしれません。
不動産会社、営業マンによってどうしても多少の査定価格のズレは発生するものなので、おすすめとしては3社程度に絞って査定依頼をするのが良いと思います。
そして、下記のような査定結果が出ました。
・A不動産会社の査定価格：5,000万円
・B不動産会社の査定価格：5,500万円
・C不動産会社の査定価格：6,000万円
このような査定結果が出た場合、あなたならどの不動産会社に売却を依頼しますか？
1番高く査定してくれたC社でしょうか？
なるべく高い価格で売却したいので、普通はC社に心がなびくと思います。
実際に査定依頼をすると不動産会社によってこの程度の金額の幅は発生してしまいます。
このような場合、どの不動産会社に依頼すべきでしょうか？
最初は一般媒介契約を複数人と結んで、優秀な営業マンを見極める
おすすめするのは、まずは3社と一般媒介契約を結ぶことです。
ここで媒介契約を簡単に説明すると、ある不動産会社1社のみに売却を依頼するのが「専任媒介契約」
1社にこだわらず不特定多数の不動産会社に売却を依頼するのが「一般媒介契約」です。
事前に近隣地価や売出し事例を調べておいて、5,500万円が妥当な価値だとしましょう。
ただし、査定した3社と一般媒介契約を結ぶ際の売出し価格は3社中1番高値の6,000万円にします。
媒介契約を結ぶと通常1人の営業マンが担当につくことになりますが、あとはその営業マンにお任せ！ではいけません。
媒介契約期間は原則3ヶ月ですが、この期間にどの不動産会社の営業マンが優秀かあなた自身で見極める必要があります。
専任媒介契約と違い、一般媒介契約は不動産会社から売却活動の報告義務はありません。
あなた自身で週1度くらいのペースで営業マンに連絡をして、不動産の引き合い情報をヒアリングしたり、近隣売出し物件の動きなどの情報交換に励みましょう。
定期的に連絡すると担当営業マンについて、いろいろと分かってきます。
例えば、「C社の営業マンは査定報告の時はやる気満々で6,000万円で売ります！って威勢よく言ってたのに購入検討者のお客さん1人も紹介してくれない」とか、
「B社の営業マンは査定価格は高くなかったけど、購入検討者をいろいろと内見に連れてくるし、営業マン自身も知識豊富で人柄も信頼できるな」とか。
一般媒介契約はあなたが不動産会社とその営業マンを見極める期間でもあるのです。
優秀な営業マンを見極めたら専任媒介契約に切り替え
給料の歩合比率が高い不動産営業マンは一般媒介より専任媒介の不動産を優先します。
仮に3社の中でB社の営業マンが優秀だなと判断したら、一般媒介契約から専任媒介契約に切り替えましょう。
その頃にはお互い信頼関係もある程度構築されているはずなので、その後はスムーズに売却活動を進めることができると思います。
さて、今回は一般媒介契約を利用して優秀な不動産営業マンの見極め方をご紹介しました。
どの不動産会社も必ずと言っていいほど、売却依頼時は専任媒介契約を勧めてきます。
納得のいく不動産売却を実現するためには、少し手間のかかる一般媒介契約を結んで、あなた自身も汗をかく必要があるのです。
