不動産の売買契約締結後、引き渡し前に売主、買主のどちらかが死亡してしまったらどうなるのでしょうか？
このようなケースに遭遇することは滅多にありませんが、有事の際、どのように契約の効力が及ぶのか見ていきたいと思います。
売主・買主の権利・義務は承継される
基本的に売買契約が一度締結されてしまえば、契約当事者である買主、売主の一方が死亡しても、契約自体の効力は失われません。
契約を締結した時点で、買主、売主にはそれぞれの権利と義務が発生しますが、当事者の死亡によって、相続が開始されることになり、死亡した者の権利と義務を相続人が全て引き継ぐことになります。
このようなことは、買主、売主の両方が死亡してしまった場合でも同じように相続人に引き継がれることになります。
死亡した者が売主であれば、売主の相続人は対象不動産を買主に引き渡す義務と登記の移転義務があり、同時に対象不動産の代金を買主に請求する権利を得ることになります。
一方、買主が死亡した場合、買主の相続人は、対象不動産の代金を支払う義務があり、同時に対象不動産の引き渡しを請求する権利と登記の移転を請求する権利を得ることになるのです。
実際に死亡が絡んだ不動産取引の経験談を紹介
法律上は「権利義務を相続人が承継する」ものの、実務では手続きが間に合わず、結果的に契約が続行できないこともあります。
相続手続きが間に合わず、契約が実質的に履行不能になるケース
売主が契約後〜引き渡し前に急逝した事例を紹介します。
所有権移転登記は、まず売主側の相続登記が終わらないと進められません。
売主側の相続人が複数いたため、
- 相続登記の手続き
- 相続人同士の調整
にかなりの時間が必要となり、引き渡し日までに相続登記が終わる見込みが立たなかったそうです。
最終的にどうやっても相続登記が間に合わないと判断され、買主の希望で契約は解約になりました。この場合は、契約不履行なので、売主側が手付金を倍返しします。（死亡について売買契約書に明記していない場合は白紙解除できる可能性もあり、逆に買主側が不利になります。）
法的には相続人に義務が承継されますが、「手続きを完了できるかどうか」は全く別問題であることがよく分かる事例ですね。
銀行口座凍結が影響し、資金移動ができなくなるケース
相続が絡むと、口座凍結も起きます。融資条件で親族の協力が必要なケースだと、急に資金が動かせなくなることもありえます。
買主側で、親族が融資の条件に関わっており、「その親族が直前に亡くなったことで、銀行口座が凍結 → 必要な資金移動ができない」という事態が起きた事例もありました。
金融機関の手続きがストップすることで、「契約は有効でも、決済ができない」という問題が生じるのです。
売主が高齢の場合は「引き渡し時期」が特に重要になる理由
名義人が高齢だと、病気や急変で手続きできなくなるリスクが高いです。なぜなら死亡＝即相続開始なので、売却手続きが一度すべてストップします。
そのため最近では、「売主が高齢のため、引き渡しを早めたい」という相談を受けることもあります。
売主が高齢のケースでは、
- 引き渡し時期を長く設定しない
- 決済までスケジュールを詰めて進める
- 一括決済・最短決済が可能な業者買取も検討
といった対応が非常に重要になります。
また、売買契約よりも賃貸契約の方が残された人の負担が軽いので、ご家族が高齢の場合は「リースバックで住み続ける」と言う選択肢の検討も有効です。
共同相続の場合は手続きが面倒になることも
ここで問題となるのが買主、売主の相続人の人数です。
相続人が複数人いるケースでは、それぞれの立場から権利を主張するのに手間を要することになります。
例えば、買主が死亡した場合、売主は買主の相続人全員に対して、対象不動産の代金を請求しなければなりません。
さらに買主の相続人が対象不動産を共同相続している場合には、それぞれの相続人の相続持分に応じて所有権の移転登記を求めることになります。
また、売主が死亡した場合には、先程のと逆の立場になるわけですが、売主の相続人が引き継いだ移転登記の義務というのは、不可分債務となっており、相続した全員が登記申請者とならなければなりません。
つまり、仮に売主の複数の相続人の1人が登記申請を拒否してしまったら、義務を履行することができなくなってしまうのです。
このような事態が起きてしまったら、買主は移転登記をするように登記手続きを拒否した売主の相続人に対して訴訟を起こす必要が出てきます。
そして、勝訴が確定することにより、所有権を移転してもらえることになるのです。
（ほとんどの場合で買主の勝訴となります）
ただし、売主の共同相続人の間で遺産分割協議が整って、対象不動産の権利、義務を引き継ぐ人が決まっていれば、買主はその人に対して権利を主張できるので、比較的スムーズに事が進みます。
今回は、非常にイレギュラーなケースをご紹介しました。
このような事態に遭遇しない事が一番ですが、人生いつ何が起こるかわかりません。
上記のように共同相続の場合などは相続人とのやりとりが面倒になる事が多いので、注意が必要です。
