昨今のアパート・マンション投資ブームに伴い、サブリース契約の件数が増加しています。空室リスクを回避できる家賃保証のメリットがある反面、最近はサブリース業者との間でトラブルになる事例も増えています。
今回は、そんなサブリース契約の実態とリスクについて、家賃保証の矛盾と契約解約の難しさという2つの視点から紹介します。
これからサブリース契約を検討している方は是非参考にしてください。
サブリース契約のメリットは空室リスクがないこと
そもそもサブリース契約（家賃保証付き一括借上）とは、サブリース業者が不動産オーナーから賃貸物件を一括で借上げ、第三者に転貸し、賃料の差額で利益を稼ぐビジネスモデルです。
不動産オーナーにとっては、保証される家賃は近隣相場の20％〜30％割引いた金額になりますが、空室戸数に関わらず、サブリース業者から毎月一定の家賃が支払われるため、安定した賃貸経営を行うことができます。
空室リスクをサブリース業者が負担してくれるので、何となく不動産オーナーに有利な様に感じられますが、実態はそうでもありません。不動産オーナーにとっても確実にリスクは存在します。
リスク1. 家賃減額は避けられない！？
1つ目はサブリース業者から必ずと言っていいほど要求される家賃保証の減額です。
通常、不動産オーナーとサブリース業者が締結するサブリース契約は普通借家契約が適用されます。
この普通借家契約は借主有利となっており、仮に契約書に「一定期間は借主であるサブリース業者から賃料の減額請求はできない」という様な条文が特記されていても、実は減額請求はできてしまいます。
これは普通借家契約の強行規定によるもので、上記の様な特約は無効となってしまうからです。
かなり矛盾があるサブリース契約の内容ですが、要するにサブリース業者が謳っている固定の家賃保証は実は保証されていないということです。
この家賃保証と減額請求可能の矛盾が原因で、不動産オーナーとサブリース業者間でトラブルに発展することが多いようです。
リスク2. サブリース契約を解約するのは至難の技！？
続いて2つ目のリスクは、サブリース契約を解約する場合は正当事由が必須であるということです。
普通借家契約は借主有利の契約であることは既に紹介しました。
借主が個人でも不動産業者であっても借主保護に変わりません。
サブリース契約締結後、内容に不満があったので不動産オーナーからサブリース業者に解約の申し出をしたとします。
しかし、例によって普通借家契約では、貸主である不動産オーナーから解約の申し出をする場合は、正当事由が必要なため、貸主からの一方的な解約はほぼ不可能と思っていた方が良いでしょう。
仮に解約をサブリース業者が認めた場合でも立退料、もしくはそれに準ずる違約金を支払わなければならないケースがあります。
サブリース契約締結前の確認が大事！
今回は、サブリース契約の実態とリスクについて、家賃保証の矛盾と契約解約の難しさという2つの視点から紹介しました。
もうお気づきかと思いますが、サブリース契約を締結してからこのようなリスクに気づいても手遅れなケースがほとんどです。
不動産投資は大きなお金が動くビジネスです。サブリース契約も20年、30年と長期間の契約になりますので、しっかりとした事前準備、リスクの把握が肝要です。
