不動産投資を行うときには、家賃収入によるインカムゲインだけではなく、購入価格と将来の売却時の価格と差益、いわゆる出口戦略についても考慮しなければいけません。
住居目的ではなく、投資用と割り切って不動産を物件購入する時は、物件を持ち続けることは得策と言えず、いつでもある程度のキャッシュを確保できるように手早く売り、さらに良い投資物件の購入に当てられるように換金性も考慮しておきましょう。
また居住目的で購入する場合も売却をするとなったときのことを考慮に入れて、売却時に高く売れることを意識して物件を選んでおくことは大切なポイントです。
そこで売却時の価値が下がりにくいブランドマンションの購入を考えていきます。
ブランドマンションはデベロッパー系列の不動産会社に任せれば高く売れる可能性が上がる
なぜブランドマンションは売却時の価格が落ちないのか、その理由の1つはブランド価値を下げないために、マンションデベロッパーの同系列不動産会社が高く売流ように頑張ってくれるからです。
例えば野村不動産は「プラウド」といったブランドマンションを販売し、高級なマンションとしてのブランドを確立しています。資産価値が落ちにくいマンションとして、多くの富裕層が購入しています。
しかし、ブランドを維持していくためには、自分たちのブランドマンションが安く市場に出回ることは避けなくてはいけません。価格が安くなり、誰でも気軽に入居できるというイメージがついてしまうとブランド価値を維持するのも難しい上に、既存の居住者の不満が高まったり、入居者同士でのトラブルが起きやすくなるなど不足の事態も発生するかもしれません。
居住者はブランドマンションに対し、価格だけではなく安心感、信頼感そして資産価値が落ちにくいという点を評価して購入しています。そのため売る側もお金を持っている人に高く売ろうと努力をしてくれます。
マンションのブランドと関係のない一般的な不動産会社に売却を任せると、仲介手数料目的に、とりあえず売れればいいという売却活動になってしまう可能性もあります。
野村なら野村、三井なら三井など系列の不動産会社に任せれば、自社のブランドを維持するためにできるだけ高く売ろうとしてくれますし、ブランドマンションを購入するであろう見込顧客を抱えているのでそういった人たちにもアプローチしてくれます。そのため高い価格で売れる可能性は高まると考えられます。
立地が良いので、土地の値段が上がることも多い
また大手デベロッパーのブランドマンションは資産価値を維持するため、駅から徒歩5分以内と非常に良い立地の場所に建てられています。そのため土地の価格が下がらず、むしろ上がることも多いです。
日本の多くのエリアにおいて駅から離れれば離れるほど土地価格が下がる傾向にあるので、比較的リーズナブルにマンションを購入しやすくなっています。しかしブランドマンションを購入するような人は、購入価格が高くなってもできるだけ駅へのアクセス性が良い場所を好むでしょうし、タワーマンションの購入層などは特に、駅に直結している立地を好む傾向が多いです。タワーマンションは価格が高い代わりに限られた好立地の場所に建てられることが多いので、確実な需要があり、値下がりしにくいのです。また1つのタワーマンションができれば、そこを中心に駅前に商業施設がオープンしたり、開発計画が建ったりすることも多いです。マンションの建設が駅前の開発を促し、そのまま地価を上げる効果があるとすらいえます。
建物の資産価値も高く、低下しにくい
ブランドマンションはもちろん建物の価値もそう簡単に低下しないよう考慮されている場合が多いです。内装や共有部分の管理が行き届いているだけではなく、周辺の環境までしっかり配慮され、芝生や植木、そして公園部分も行き届いた整備をされているものが多くなっています。
もちろんマンション内の設備も瑕疵が起こればすぐ対応してくれますし、管理人やコンシェルジェによる質の高いサービスも提供されています。
外観に関しても一面ガラス張りで美しい仕上がりのマンションや、傷が付きにくい素材で表面を覆うことで、美観が維持されるようなものが多いです。一目で見てそのブランドのマンションとわかるようにデザインを統一したものも出てきており、単に住めれば良いというだけではなく、住む人に高級感、プレミア感を与えるデザインになっているのです。
ブランドバッグなどはロゴマークそのものに価値があるように、ブランドマンションのデザインそのものに価値があるものにしようと作る側も意識をしており、「資産価値を下げない建物づくり」をしようと最初から盛り込まれて作られているのです。
大規模修繕費には要注意。その前に売るという選択肢も
ブランドマンションは販売価格が高いという点に加え、注意しなければいけないのが大規模修繕の費用です。もちろんきちんとした計画があり、修繕費が積立されていないということは少ないです。
しかし、海外の投資家が所有しているなど普段滞在しない人も多いため、定期的な修繕費の支払いがされていないといったことがあるとすれば要注意です。
中古の場合、大規模修繕積立金については、購入前に管理組合の計画で確認できますし、新築で買った場合は大規模修繕の前に売却をすれば修繕費を削減できます。
大規模修繕前に売却する、もしくは大規模修繕が行われたあとに購入するなど、タイミングを見計らって購入すれば、結果的に維持費を節約し結果的に収益性を高められるでしょう。
まとめ
マンションの相場価格は変動し、売却できるであろう価格は時期によって高くなったり安くなったりします。しかしいつの時代も人気で相場の影響を受けにくいエリアというのは存在します。またそういった人気のエリアにブランドマンションは立地していることが多いです。
もともと資産価値が高くなるような立地を考慮されて作られる上に、マンションのブランド価値を高く維持するため、流通価格を落とさない、将来にわたり価格が下がらないような建物づくりといった不動産会社の努力もあり、ブランドマンションの資産価値は高く維持されるのです。
