自分の希望を満たすマンションが見つかったら、いよいよ購入の手続きに入ります。
まずは物件の購入申込書を提出するのですが、同じタイミングで住宅ローンの申込みも行います。
第5回目の今回は、住宅ローン手続きの流れや、不動産業者から勧められる提携ローンのメリット・デメリットついて紹介します。
連載の他の記事も合わせてご活用ください。
はじめてマンションを買う前に知っておきたい知識① 〜マンションの価値〜
はじめてマンションを買う前に知っておきたい知識② 〜新築？中古？〜
はじめてマンションを買う前に知っておきたい知識③ 〜価格決定の仕組み〜
はじめてマンションを買う前に知っておきたい知識④ 〜坪単価と徒歩分数表示〜
はじめてマンションを買う前に知っておきたい知識⑤ 〜住宅ローン〜 ←本記事
はじめてマンションを買う前に知っておきたい知識⑥ 〜ローン限度と諸費用〜
はじめてマンションを買う前に知っておきたい知識⑦ ～契約手続き～
住宅ローン契約の流れとは？
住宅ローン契約は、
- 事前審査申込
- 事前審査結果通知
- おおよそ申込みから1週間ほどで結果が通知されます。
- この事前審査結果通知と併せてマンションの購入申込書を提出 ※マンション売買契約締結もこのタイミングです
- 正式申込
- 締結済の不動産売買契約書を根拠に住宅ローンの正式な申込みをします
- 審査結果通知
- ローン契約
- 抵当権設定登記&融資実行
- 基本的にマンション引渡し時（決済時）と同日に行います
といった流れが一般的です。
金融機関によって異なりますが、1番最初の事前審査申込から融資が実行されるまで約1ヶ月前後の期間を要します。
上記の通り、ローン契約の正式な申込みはマンションの売買契約締結後です。事前に不動産会社の担当者とよく相談して、スムーズに進められるように確認しておきましょう。
金融機関から見て、申込者の経済的与信に不安がある場合は、審査期間も長引く傾向があります。
一方、公務員の方などは、事前審査申込から3日後に通過通知を受け、融資実行までの全ての期間も2週間程ですんなり完了したいったこともあります。
なお住宅ローンには、民間の金融機関が融資するタイプや、住宅支援機構のフラット35など公的な融資もあります。さらに金利も変動型や固定型など様々な商品から選びます。
住宅ローンの詳細については本記事では割愛しますので、興味のある方は下記のコラムを参考にしてください。（金利の逆転現象が発生！？住宅ローンから不動産購入を考える）
提携ローンと非提携ローンどちらを選ぶ？メリットとデメリットを比較
よくマンション広告などに、購入した場合の毎月の返済額シミュレーションが出されていますが、詳しく見てみると「当社提携ローン金利の適用時」と記載されていることが多くあります。この提携ローンとは、マンションの売主であるデベロッパーが特定の金融機関と提携して、提供する住宅ローンのことです。
逆に非提携ローンとは、売主と提携していない金融機関が提供する住宅ローンのことで、買主が自ら銀行を探し、ローン契約の手続きをするかたちになります。
提携ローンは売主と金融機関が提携しているため、手続きが比較的簡単で、金利等の諸条件も非提携ローンよりも優遇されるなど、買主が受けるメリットも大きいです。
提携ローンと非提携ローンを比較すると下記のようになります。
提携ローン
◆メリット
- 物件の担保評価が事前に完了しているため、審査のスピードが非提携ローンと比べ早い
- 売主がローン手続きを代行してくれるので、手間がかからない
- 金利が優遇されるケースが多い
◆デメリット
- 自分が希望するローン条件では無い場合がある
- 基本的に売主や販売代理の不動産会社に融資手数料を支払う必要がある
非提携ローン
◆メリット
- 自分の好みに合った金融機関でローンを組むことができる。選択の自由がある
- 融資手数料を支払う必要がない
◆デメリット
- 金融機関の選択から手続きの全てを自分で行わなければならず、手間と時間を要する
金利の決定は融資実行の時点
最後に住宅ローンで皆さんがよく勘違いされている金利決定の時点について解説します。
実は住宅ローン金利は固定型・変動型に関わらず、ローン申込みの時点ではなく、融資が実行された時点の金利が適用されます。
先ほどご説明したようにローン手続きは1ヶ月ほど期間を要します。
1ヶ月であれば申込時点と融資実行時点で大きく金利が乖離することは、ほとんどありません。
しかし、新築未完成マンションの購入の場合などは、引渡し（＝融資実行）まで1年以上先というケースもありますので注意が必要です。この期間に金利が下がる可能性もありますが、資金計画は余裕を持って立てることをお勧めします。
