ウェリスサンリヤン薬院の売却査定・相場情報

物件の真の市場価値を捉える上で、より詳細な分析を必要とします。近年の実際の取引事例を見ると、本物件は非常に高い水準で評価されています。

2023年12月には17階の住戸（約82.91㎡）が6,980万円（平米単価約84.0万円）、2024年3月には2階の住戸（約84.33㎡）が5,980万円（平米単価約70万円）で取引され、2024年4月には11階の住戸（約80.59㎡）が6,480万円（平米単価約80.4万円）で取引されしています。

この福岡市中央区全体の平均単価と本物件単価の乖離を理解する上で重要なのが、不動産市場における「質の二極化」という見方です。本物件が所在する大宮エリアの平均価格は、1970年代〜80年代に建設された多数の築古物件によって統計的に押し下げられている可能性があります。

一方で、本物件のように**築年数が比較的新しく、信頼性の高いデベロッパーによる分譲で、管理状態が良好な物件には需要が集中しています。

実際に、本物件の価格上昇率は直近3年間で約13.3%に達し、これは福岡市中央区全体の平均上昇率34.9%を約21.6ポイント下回るというデータもあります。

また、賃貸市場の動向も本物件の価値を裏付けています。過去には68.53㎡の住戸が月額19.3万円から20.0万円で募集されており、福岡市中央区の2LDKの平均家賃相場（約18.22万円）と比較しても競争力のある水準です。

仮に6,500万円の住戸が月額19万円で賃貸できた場合、表面利回りは約3.5%と試算され、これは都心部の優良物件として安定した収益性を示唆します。この堅調な賃貸需要が、投機的な価格上昇ではなく、実需に支えられた資産価値の根拠の一つとなっていると分析できます。

ウェリスサンリヤン薬院の資産価値と将来性：エリアの需要動向

マンションを選ぶ際には、建物の魅力だけでなく、立地するエリアの将来性も重要な判断材料です。ウェリスサンリヤン薬院の場合、福岡市都心部の再開発や人口動向が、長期的な資産価値に大きく影響すると考えています。

福岡市では、「天神ビッグバン」と「博多コネクティッド」という二つの再開発が進行しており、都心部に質の高い雇用を生み出し、高所得者層の流入を後押しする動きがあります。これにより、職住近接を求める層からの住宅需要が高まることが予想され、質の高いマンションの資産価値にプラスの影響を与えるでしょう。

また、福岡が成長都市として注目されていることから、円安や国際経済の影響もあり、海外からの投資家の関心も一定程度集まっている点も需要の一因です。

エリアの将来性：二大都市再開発

このマンションがある中央区は、県庁は博多区にあるものの、天神という九州最大の商業・業務集積地を抱え、福岡県や九州全体の経済・文化の中心としての役割を果たしています。都心としての地位が、エリアの不動産価値を支える基盤となっています。

• 再開発プロジェクト「天神ビッグバン」
• （仮称）渡辺通二丁目プロジェクト

再開発プロジェクト「天神ビッグバン」

現在、この都心機能は「天神ビッグバン」「博多コネクティッド」の二大再開発によって、さらなる発展の段階にあります。特にこのマンションに近いのは「天神ビッグバン」です。

2015年から始まったプロジェクトで、天神交差点を中心とした半径約500mのエリアで老朽化したビルを、耐震性の高い先進的なオフィスビルや商業施設に建て替える計画です。

2026年末までに73棟の建て替えが予定されており、プロジェクトの中核と位置付けられている「ONE FUKUOKA BLDG.」（ワンビル）が2025年4月に開業。地上19階・地下4階建てで、約126店舗の商業施設、オフィス、ホテル「ONE FUKUOKA HOTEL」を併設した西日本最大級の商業ビルです。

2024年3月末時点で既に58棟が竣工しており、街の風景は着実に変わりつつあります。

このマンションは、再開発エリアの近くにありつつ閑静な住宅地にあるため、職住近接と静かな暮らしの両方を求める層にとって魅力的です。再開発の喧騒を直接受けずに、新たな商業施設やオフィスへのアクセス利便性を享受できる、戦略的に有利な立地と言えます。

（仮称）渡辺通二丁目プロジェクト

九州電力とふくおかフィナンシャルグループが進める「（仮称）渡辺通二丁目プロジェクト」は、2028年竣工予定の地上14階建て賃貸オフィスです。1階に店舗、2階に共用会議室やラウンジを設置予定で、CO2排出実質ゼロを目指す最新の建物と緑地広場が整備される計画です。地域全体の品格や環境価値の向上も期待できます。

これらの開発は、福岡市の持続的な人口増加に支えられており、将来の不動産需要を裏付ける基盤となっています。

購入前に知るべきウェリスサンリヤン薬院の潜在リスク評価

魅力の多いマンションですが、購入を検討する際には将来の課題やリスクも理解しておくことが大切です。

建物関連のリスク

2013年竣工であり、今後は大規模修繕工事の時期を迎えます。建設業界では人手不足や資材高騰により修繕費が上昇傾向にあるため、修繕積立金が増額される可能性があります。

財務関連のリスク

住宅ローン金利が上昇すれば、月々の返済負担が増えるだけでなく、市場全体の購買意欲にも影響し、価格が変動する可能性があります。

固定資産税も3年ごとに見直されるため、周辺地価の上昇に伴って税負担が増えることも想定しておく必要があります。

環境・周辺状況のリスク

都心部のため、隣接地に新しい建物が建つ可能性があります。日照や眺望、プライバシーへの影響が考えられるため、都市計画課などで周辺開発状況を確認することが望ましいです。

交通量の変化による騒音や排気ガスも、都市部ならではの注意点です。

ウェリスサンリヤン薬院の購入・売却に向けた戦略的アドバイス

ここまでの内容を踏まえ、ウェリスサンリヤン薬院の売却・購入を考える際の視点を整理します。

所有者（売却検討者）向け

このマンションの魅力は、「二大企業によるブランド力」「過去の資産価値の上昇実績」「天神・博多の再開発恩恵を受ける戦略的立地」です。

売却の際には、これらの点を強調することで購入希望者の関心を引くことができます。価格設定は、直近の成約事例や階数、向き、室内設備の状態を考慮して決めると合理的です。
現在の市場環境を踏まえ、含み益を確定させるタイミングとして検討することも可能です。

購入希望者向け

購入の判断では、いくつかのポイントを重点的に確認することが大切です。

1.管理組合の状況
総会議事録や長期修繕計画書を閲覧し、修繕積立金の状態や管理費の滞納の有無、組合の意思決定の円滑さを確認します。

2.共用部分の管理状態
エントランスや廊下、ゴミ置き場などの清掃状況を観察し、管理の質を見極めます。

3.規約の確認
ペット飼育の可否やリフォームに関する規約が、ライフプランにどう影響するかも確認しておく必要があります。

共通の視点

築10年を超え、建物の維持管理が重要になる時期を迎えています。
売却側は、良好な管理状態を示す資料が信頼につながります。購入側は、その管理状況を正確に把握することが将来の安心につながります。

立地や建物の魅力だけでなく、管理やコミュニティといったソフト面の情報も重視することが、後悔のない取引の鍵となるでしょう。