アイムふじみ野　東二番館の売却査定・相場情報

本物件は2022年9月〜2025年9月までのの3年間で、マイナス1.9%価格が推移しました（ほぼ横這い）。ちなみに、富士見市自体の地価は3年間で、9.0%価格上昇しています。

本物件が位置する東武東上線「ふじみ野」駅圏域に限定すると、マンション全体の坪単価は過去7年間で+14.42%変化しています。

本物件の相場が地域全体のトレンドから乖離し、高い資産価値を維持している主要な要因は、東武東上線「ふじみ野」駅から徒歩4分という卓越した交通利便性があるためです。

この「駅近プレミアム」は、築年数（築30年）の進行に伴う市場減価リスクを強力に相殺し、実需層からの安定的な需要を確保しています。

都心へのアクセスを重視する購買層にとって、徒歩数分という立地は再現不可能性の高い希少な価値であり、これが価格優位性の主要因として機能しています。本物件が地域内で「優先的に選好される資産」として、市場から認識されている証左です。

この価格プレミアムの維持は、「築年数経過による資産価値の低下」を懸念する売却検討者に対し、物件の本質的な強みを示す重要な論拠となります。

アイムふじみ野 東二番館は、築30年を超えても価値がぶれない実需向けの優良資産

アイムふじみ野 東二番館（以下、本物件）の魅力を一言で表すなら、「築30年を超えても価値がぶれない実需向けの優良資産」です。

《アイムふじみ野 東二番館の3つの強み・特徴》

• 「ふじみ野」駅まで徒歩4分という圧倒的な利便性
• 大手建設会社（清水建設・東武建設）による施工の安心感
• 災害リスクが少なく、治安も比較的良い

以下では、数字と地域事情に精通した専門家の視点から、読者が最も知りたいポイントに沿って丁寧に解説していきます。

本物件の最近の売却事例

2025年10月に、本物件の3階・3LDK・83.6㎡の部屋が、4,699万円で売却されています。

大きな乖離なく市場水準を反映した取引で、相場が堅調に維持されていることが読み取れます。

アイムふじみ野 東二番館の資産価値・競合物件との比較

ふじみ野駅圏のマンション市場は、埼玉県市全体と比較して「築年数経過による資産価値の低下率が低い安定したエリア」であるというデータがあります。
これは、駅徒歩4分という絶対的な優位性が、長期にわたり価格推移の安定性を担保していることを示唆しています。築年数が経過しても価値が落ちにくい傾向は、購入検討者にとって将来のリスクを低減するポジティブな要因です。
表面利回りも4.44〜6.66%と高く（区分マンションの表面利回りの平均相場は約3～5％で、最低ラインは約3％）、この収益性は売却が長期化した際の「賃貸運用」という出口戦略の選択肢を強化し、売却所有者の不安を軽減します。

投資家需要の存在は、市場の流動性が高いことの明確な証拠であり、資産価値を維持する重要な外部要因です。実需層と投資家層の双方にアピールできる物件は、市場での競争優位性が高まると見られます。

本物件の市場におけるポジショニングは、以下の競合比較表によっても理解できます。

アイムふじみ野 東二番館があるエリアの将来性

富士見市およびふじみ野駅周辺において、最近完了した特筆すべき再開発はありません。

今後の再開発には、「富士見上南畑地区産業団地整備事業」が挙げられます。これは、地域の産業集積と雇用創出を目的として、一定の区画を企業に分譲する「産業団地」を造成する事業です。工事期間は、令和8年3月末までに延長されています。

また、本物件の最寄り駅の1つ隣の「鶴瀬」駅にて、西口および東口の整理事業が行われています（西口：令和11年度に完成予定・東口：令和14年度に完成予定）。物理的な工事は、おおむね完了しているようです。

埼玉県内における富士見市の役割は、東武東上線による都心へのアクセス利便性を維持しつつ、比較的居住コストを抑えられる、バランスの取れた主要な住宅供給地として確立されているという見解があります。この地理的・交通的な優位性は、今後も継続するでしょう。
また富士見市は、市の行政計画の中核として、健康づくりや介護予防対策の推進、そして手厚い子育て支援を掲げています。

上記は、急速に進む高齢化社会において、地域が活力と安定性を維持するために不可欠な、持続可能な人口構造の維持を目指す戦略であると評価されます。

アイムふじみ野 東二番館の潜在リスク（建物・財務・環境）

本物件の長期的な資産価値を評価する上で、特に築年数に起因する潜在的なリスクを建物・財務・環境の3点から厳密に分析します。

建物リスク

築30年以上の物件の場合、一般的に専有部および共用部の給排水管や、主要設備（エレベーター・ポンプなど）の老朽化が進行している可能性があり、買い手側の懸念事項となります。

しかし本物件は、大規模修繕工事は実施済み（実施年数は不明）ですので、上記の懸念事項は軽減されるでしょう。

詳細（実際の給排水管の更新履歴・配管更新の計画内容など）については、管理組合への確認が不可欠です。この情報が不足すると、買主は予期せぬ出費を避けるためにディスカウントを要求する可能性が高まります。

財務リスク（最大の注意点）

「アイムふじみ野」の複合体全体としては、より広範かつ高額な工事内容を含む第二回大規模修繕工事（築26〜30年が目安）が目前に迫る、クリティカルな時期に該当すると分析されています。

一説によると、第2回大規模修繕工事の費用は、1戸あたり75～125万円が最多費用帯と認識されています。現在の積立金水準でこの巨額な費用を賄いきれるか、あるいは売却後に買い手に特別徴収金として一括で請求されるかが、市場における最大の注意点であり、ディスカウント要因となり得ます。

また別の一説では、国土交通省の推奨基準から見て、本物件の修繕積立金が不足している可能性が指摘されており、長期修繕計画の開示が、この財務リスクの定量化に不可欠となります。

環境リスク

本物件は液状化リスクや洪水リスクが極めて少なく、治安も比較的良いです。環境面で強い不安を感じる必要は、ほとんどないでしょう。

アイムふじみ野 東二番館についての戦略的アドバイス（売却・購入・保有）

本物件は、卓越した立地と構造的安定性、そして安定した管理体制という強力な優位性を持つ一方で、築古物件特有の財務リスクを抱えていると評価されます。

売却を検討される方へ

本物件は、富士見市平均を上回る高い相場（坪単価136万円）での売却実現ポテンシャルを持つと評価されます。

成功の鍵は「築年数」ではなく、

• 駅徒歩4分の資産価値
• SRC造による構造的安定性
• 管理の優位性

上記の事柄を核とすることです。

売却にあたり最も重要なことは、買主が抱く将来的な財務リスクの懸念を先んじて解消することです。

長期修繕計画の開示を積極的に行い、第2回大規模修繕に向けた管理組合の具体的な資金対策（積立金増額・借り入れ計画など）を透明化することが、価格交渉における信頼性を高め、高価格維持に直結すると提言されます。

購入を検討される方へ

本物件の「駅近」という再現不可能性の高い利便性は、長期的な居住において高い満足度と安定した資産価値を享受できることを意味します。

しかしながら購入前には、管理組合の財務状況（長期修繕計画）の精査を徹底し、将来的な特別徴収リスクを正確に把握することが肝要です。

築30年以上であるため、専有部の給排水管更新履歴や設備のリフォーム投資履歴を確認し、内装のリノベーションを前提としたトータルコストを算定する戦略が有効であると見られます。

国土交通省のガイドラインでは、30年以上の長期修繕計画を策定し、5年程度ごとに見直すことが推奨されています。購入を検討する際は、管理組合が適切に長期修繕計画を策定・更新しているか、そして計画に基づいた修繕積立金が十分に積み立てられているかを確認することが極めて重要です。

これらの情報（長期修繕計画書・総会議事録・修繕積立金の残高など）は、管理組合への開示請求を通じて必ず確認が必要です。積立金が不足している場合、将来的に修繕積立金の大幅な値上げや、一時金の徴収が発生するリスクがあります。

保有を継続される方へ

本物件の表面利回りは4.44〜6.66%で、売却市況が不利な局面においては、賃貸運用に切り替える「出口の多様性」を持つことができます。

長期保有戦略としては、管理組合の意思決定に積極的に関与し、積立金不足リスクを回避するための計画的な修繕費用確保を推進することが、将来的な資産価値を最大化する上で不可欠であると提言されます。