平成29年6月に「住宅宿泊事業法」いわゆる「民泊新法」が可決され、2018年初頭から施行されるとの見込みになっています。
ではこの民泊新法が、従来の民泊施設の経営、これから民泊施設を経営していこうとしている投資家に、どんな影響を与えるかを考えてみましょう。
従来民泊施設を経営していた人に与える影響
従来型の民泊施設は、大阪府と東京都大田区という「民泊特区」内でのみ運営を許された、住宅などを宿泊施設に転用したものでした。
しかしそれ以外でもマンションの一室などを勝手に宿泊施設にしたという“モグリ”の宿泊施設が多かったのも事実です。
民泊特区はこの民泊新法によって拡大されるわけではないので、特に宿泊施設の運営に関してのルールが変わるわけではありません。
民泊特区内の施設は民泊新法における制限などを受けないので、その面では有利に運営できるといえますし、設備条件なども変わらないので、そのまま運営できます。
ただし民泊施設の競合が多数出現する可能性が高くなるので、競争力の高い宿泊施設を目指して、マーケティングや改良を重ねていく必要はあるでしょう。
一方でモグリ、未認可の宿泊施設に関しては厳しく取り締まられる結果になります。
すでに住人とのトラブルや、宿泊者からの苦情窓口がないといった点が、モグリの宿泊施設が巻き起こす大きな問題になっていました。
今後はこういった未認可の宿泊施設の経営を行っていくことはできなくなる、と考えておいたほうが良いでしょう。
新しく民泊施設を開く人に与える影響
一方で、不動産投資の手段としてこれから民泊新法を受けて、それに則った施設を開業したいと考える人も多いでしょう。
その場合民泊新法の内容をまずよく理解し、そこから施設をどのように作るか、どれほどの収益をあげられるかを検討していく必要があります。
まず民泊新法の概要ですが大きな変更点として下記が挙げられています。
- 一事業者が営業できる日数は年間180日が上限
- 民泊施設の仲介サイトの届け出義務
- 民泊事業者と外部の告知する表示の設置義務
- 苦情受付窓口の設置
- 外国人に対する外国語での注意の表示義務
この中で外部への施設表示の設置や、苦情窓口、外国語での表示義務などは宿泊施設としては当たり前のものであり、逆になぜこれまで義務がなかったのか、というレベルのものなので気にすることはあまりありません。
一番大きな問題になるのは、年間の稼働率を50％程度まで抑えなくてはいけないという点でしょう。
通常都心部のホテルやビジネスホテルは、稼働率は80～90％とも言われており、高い稼働率を実現することで、利益を確保しています。
特にラブホテルの利益率が高いのは、休憩のお客さんを受け入れることで、一日に数件のお客さんから売上を確保できるようになっているからです。
しかし50％の稼働率では、収益を上げるどころか満室経営でもようやくとんとん、といったことになるかもしれません。
仮に1泊1万円で1ヶ月15日埋まったとしても月の売上は15万円にしかなりません。
自分が所有する物件を民泊施設にしていたとしても、費用として清掃代、管理委託費、サイト登録費、消耗品費や修繕費を考えたら、利益は5万円にもなればいいほうでしょう。
更に賃貸物件を民泊施設とするのであれば、利益を生み出すことすら難しくなります。
よほどの高付加価値をつけて、宿泊費を値上げするか、僻地の物件を転用して固定コストを抑えるしかないでしょう。
清掃費がコストの中でも特に大きくなるので、自分で掃除をすれば利益率を改善できますが、専業というかたちで民泊施設運営を行える人でないと、その条件も難しいです。
民泊施設で今後利益を上げていくには
この民泊新法に伴う規制と緩和で見えてきた国の狙いがあります。
まず賃貸物件の転用では利益が上がりにくいので、従来からある空き家を民泊施設に転用することを推奨している、と言えるでしょう。
各地で問題になっている空き家も、民泊施設として活用されれば、誰かの管理の手が入り、健全に運用されていきます。
民泊新法では、民泊特区に限らない、全国での民泊施設の開業が緩和されているので、地方の空き家対策として大きな効果を発揮できそうです。
さらに宿泊施設の全国展開が可能になったことで、地方の観光施設などの活性化を促し、観光客を呼び込みたいという狙いも見えてきます。
大阪、京都では宿泊施設不足が深刻化していますし、福岡や札幌も同様です。
不動産の活性化が東京に一極化していた昨今ですが、地方創生の意味も込めて地方の空き家を低コストで民泊施設に転用し、そこに地方の観光スポットに訪れる外国人観光客を呼び込む、こういった方針でこそ180日の低稼働率でも、民泊施設で利益を発生させていくことができるようになるのではないでしょうか。
そのためには、空き家バンクなどをいち早くチェックし、東京以外の不動産に目を向けて視野を広くして外国人観光客の需要がありそうなエリア、スポットを見定める必要があります。
マーケティングと需要の先読みがある人こそ、民泊投資で成功をつかめるでしょう。
