上野駅と言えば「上野発の夜行列車降りたときから」という歌詞でも有名なように、東京都から北国への玄関口として有名な駅です。 台東区に位置しており、新幹線も数多く発着する上野駅。上野駅の不動産市況の現在をここでは紹介します。
上野駅とは
上野駅は、JR東日本及び東京メトロの駅です。
山手線をはじめJR在来5路線、東京メトロ2路線、更に東北新幹線が乗り入れる都内でも有数のターミナル駅です。 その歴史は古く、明治16年貨物・郵便物の取り扱い駅として開業しました。
以来時代時代のニーズに対応して発展してきた駅であり、近年では平成27年に東海道本線と相互乗り入れする上野東京ラインが開通するなど今後もますます発展が期待される駅の一つです。
1日の平均乗降員数はJRが18万人、東京メトロが21万人と飛びぬけて大きな数字ではありません。
これは改札を通らず構内で乗り換える人の人数が多いためで、宇都宮線・高崎線などの郊外からの路線から山手線など都心部の路線に乗り換える人が主に中継点としている駅だということが窺えます。
上野の街としての歴史は古く、江戸時代に寛永寺の門前町として栄えたのが始まりといわれています。
巨大ターミナルながら地価相場は山手線沿線の中では比較的低く、利便性とコストパフォーマンスは非常に良いです。
上野駅周辺エリアの売買相場価格、賃貸相場価格
上野駅からおよそ徒歩10分圏内のエリアをピックアップし、それぞれの売買相場価格と賃貸相場価格をHowMaの不動産相場マップにて調査しました。
広さ／築年数別の上野のマンションの相場、新幹線の停まる駅としては破格と言える安さ！？
新幹線が通る上野駅だけに、不動産の相場はかなりのものがあると予測できます。
そこでHowMaの人工知能が常時収集する不動産の取引に関するデータをもとに、上野駅周辺における直近の不動産の売買や賃貸の相場を算出してみました。
まずは2019年8月時点における上野駅周辺のマンションの売買と家賃の相場をHowMaで確認してみましょう。
| 広さ （主な間取） |
築年数 | 買ったら 売ったら |
買ったら 値下がり率 |
借りたら 貸したら |
| 25㎡ (1K) |
新築 | 2,500万〜3,100万円 | – | 8.7万〜10.7万円 |
| 10年 | 2,200万〜2,600万円 | 88.0% | 7.6万〜9.3万円 | |
| 20年 | 1,800万〜2,200万円 | 72.0% | 7.1万〜8.6万円 | |
| 30年 | 1,400万〜1,700万円 | 56.0% | 7.1万〜8.6万円 | |
| 50㎡ (1LDK) |
新築 | 5,100万〜6,200万円 | – | 16.9万〜20.6万円 |
| 10年 | 4,300万〜5,300万円 | 84.3% | 14.7万〜17.9万円 | |
| 20年 | 3,500万〜4,300万円 | 68.6%/td> | 13.6万〜16.6万円 | |
| 30年 | 2,800万〜3,400万円 | 54.9% | 13.6万〜16.6万円 | |
| 70㎡ (2LDK) |
新築 | 7,100万〜8,700万円 | – | 23.1万〜28.2万円 |
| 10年 | 6,000万〜7,400万円 | 84.5% | 20万〜24.4万円 | |
| 20年 | 5,000万〜6,100万円 | 70.4% | 18.4万〜22.5万円 | |
| 30年 | 3,900万〜4,800万円 | 54.9% | 18.4万〜22.5万円 | |
| 80㎡ (3LDK) |
新築 | 8,100万〜1億円 | – | 25.9万〜31.7万円 |
| 10年 | 6,900万〜8,400万円 | 85.2% | 22.6万〜27.6万円 | |
| 20年 | 5,700万〜6,900万円 | 70.4% | 20.8万〜25.4万円 | |
| 30年 | 4,400万〜5,400万円 | 54.3% | 20.8万〜25.4万円 |
東北新幹線や上越新幹線など、数々の新幹線が通る都内でも屈指のターミナル駅である上野駅。
しかし、駅の規模や知名度と比較すると、意外ながらも不動産の相場はそこまで高いものとは言えません。
新築の単身者向けマンションが2,500万円前後で購入可能であり、築30年物であれば1,500万円以下の相場になっています。
二人向けの物件でも安いものを狙うのであれば3,000万円以下で購入が可能ですし、中古のファミリー向け物件にしても一般的な収入の共働き家庭で購入可能な水準になっています。
値下がり率を見ると、単身者向け物件が比較的下がり幅が小さくなっています。
ただし、他の駅とそこまで極端に差があるわけではありません。 上野駅は北陸や東北へのアクセスは良いのですが、東海道新幹線に直接乗り入れることができません。
そのため、東京から名古屋と大阪に向かうには、いったん東京駅に出る必要があります。
そういった意味で上野駅は多少不便であることから、不動産の相場がそこまで高騰していない要因になっているのかもしれません。
ただし、観光地が多い上野駅エリアですから、不動産物件の需要は店舗用・居住用のどちらを含めても非常に高いと考えられます。
知名度と比べ、かなり格安に不動産が購入できると言えるでしょう。
上野駅の周辺で最もマンションが高い場所は、池之端エリア
上野駅を全体像として捉えるだけではなく、エリア別のより詳しい売買の相場もHowMaでは算出可能です。
次は売買の相場をエリア別に算出できるHowMaの機能を使って、上野駅周辺の物件の相場を確認してみましょう（築10年・80平方メートルマンションのデータをもとに算出）。
| 町名 | 売買相場 |
| 池之端 | 7,900万〜9,700万円 |
| 湯島 | 7,500万〜9,100万円 |
| 雷門 | 7,100万〜8,700万円 |
| 上野 | 6,900万〜8,400万円 |
| 台東 | 6,700万〜8,200万円 |
| 東上野 | 6,700万〜8,200万円 |
| 小島 | 6,200万〜7,600万円 |
| 北上野 | 6,000万〜7,300万円 |
| 下谷 | 5,700万〜7,000万円 |
| 松が谷 | 5,500万〜6,800万円 |
| 元浅草 | 5,100万〜6,300万円 |
エリア別にマンションの相場を見てみると、池之端や湯島が上位に上がっています。
また、雷門や上野など外国人観光客が多く訪れるエリアも7,000万円前後と価格としては高い水準です。
一方で、最も高い池之端エリアと最も安い元浅草エリアでは、元浅草を基準にすると1.6倍もの価格差があります。
探せば安い不動産を購入できる点は、上野駅の周辺で不動産物件を探す際のポイントとして知っておきたいところです。
「上野駅周辺の不動産は高くて買えない」と諦めるのではなく、実はかなりお得な物件も眠っています。
入念に探してみると安いマンションなどが見つかるかもしれません。
上野駅の周辺で最も家賃が高いのは、湯島エリア
HowMaではエリア別に家賃の相場も算出可能ですので、投資用物件を購入したいときは参考になります。
そこで上野駅の周辺における家賃の相場を見てみました。
| 町名 | 賃貸相場 |
| 湯島 | 23.5万〜28.8万円 |
| 池之端 | 22.9万〜27.9万円 |
| 上野 | 22.6万〜27.6万円 |
| 台東 | 22.4万〜27.4万円 |
| 小島 | 22万〜26.9万円 |
| 東上野 | 21.7万〜26.6万円 |
| 北上野 | 21.7万〜26.6万円 |
| 雷門 | 21.5万〜26.3万円 |
| 元浅草 | 20万〜24.4万円 |
| 下谷 | 19.8万〜24.2万円 |
| 松が谷 | 19.5万〜23.8万円 |
こちらは購入の相場と似たような並びです。
ただし、元浅草は売買の相場では最下位でしたがこちらでは最下位ではありません。
狙い目の場所と言えるでしょう。
上野駅の周辺で土地の価格が最も上昇しているのは、上野7丁目
土地の価格を示す指標の一つに公示地価があります。
2018年から2019年までの上野駅周辺の土地の相場がどの程度上昇しているかを示すデータが以下の図です。
上昇率が高い順番に並べてみました。
| 順位 | 住所 | 地価 | 坪単価 | 前年比 |
| 1位 | 台東区上野7-2-8 | 141万0000円/m2 | 466万1157円/坪 | 11.02% |
| 2位 | 台東区上野6-8-4 | 254万0000円/m2 | 839万6694円/坪 | 10.43% |
| 3位 | 台東区東上野2-18-6 | 300万0000円/m2 | 991万7355円/坪 | 10.29% |
| 4位 | 台東区上野6-14-7 | 854万0000円/m2 | 2823万1404円/坪 | 10.19% |
| 5位 | 台東区上野2-11-2 | 197万0000円/m2 | 651万2396円/坪 | 10.06% |
| 6位 | 台東区東上野1-7-13 | 111万0000円/m2 | 366万9421円/坪 | 9.90% |
| 7位 | 台東区上野4-5-5 | 1020万0000円/m2 | 3371万9008円/坪 | 9.56% |
| 8位 | 台東区東上野3-14-7 | 89万8000円/m2 | 296万8595円/坪 | 9.51% |
| 9位 | 台東区上野4-7-2 | 557万0000円/m2 | 1841万3223円/坪 | 9.43% |
| 10位 | 台東区上野2-12-16 | 199万0000円/m2 | 657万8512円/坪 | 9.34% |
| 11位 | 台東区東上野6-15-15 | 72万5000円/m2 | 239万6694円/坪 | 9.19% |
| 12位 | 台東区東上野3-33-9 | 157万0000円/m2 | 519万0082円/坪 | 9.03% |
| 13位 | 台東区上野7-6-10 | 172万0000円/m2 | 568万5950円/坪 | 8.86% |
上野駅の周辺で目立って地価が上昇しているエリアは上野と東上野になっています。
地名が駅名の発祥になるだけあって上野は元々の坪単価が非常に高く、坪単価1,000万円超えの場所も複数あります。
それに比べると東上野はやや駅から離れていることもあって、坪単価が200万円台のものもあるなど極端に地価が高い訳ではありません。
坪単価が200万円台であれば、お得に買える不動産が見つかりそうです。
それでいて10%近い公示地価の上昇を見せるエリアもあり、まだまだ現在の上野駅周辺の状況を考えれば、これから先も値上がりが期待できそうです。
短期の投機目的で不動産を購入するのであれば、東上野エリアが狙い目かもしれません。
上野駅の周辺で人口が増えているのは、台東区側のエリア
2010年と2015年の国勢調査の比較をもとに、上野駅周辺の人口動態の様子を見ていきます。
上野駅の周辺で人口が増えているエリアが分かれば、不動産を購入する場所を決めるときの参考になります。 
少し前のデータになりますが2010年から2015年までの推移によれば、上野駅周辺の16エリアでは谷中付近を除き、全ての場所で人口が増加しています。
特に目立って人口が増加しているのは浅草寄りのエリアで増加数1,000人超えは三ヶ所。
1,000人に迫る増加を見せているエリアが1つあります。浅草付近の観光地への需要の増加だけではなく、実は浅草付近に住みたい人の増加がデータから分かってきます。
事業用・居住用の不動産のいずれにも高い需要があることが上野から浅草エリアの特徴と言えるでしょう。
上野駅各方面の特徴と著名なマンション
上野駅周辺は非常に雑多な印象が強いエリアです。
マルイをはじめとした商業施設が立ち並び、アメヤ横丁や上野恩賜公園なども近いため、昼間は観光客や買い物客で賑わいます。
ですが一本路地に入ると昔ながらの飲み屋街になっており、駅前の治安はあまり良いとは言えません。
とはいえ駅前の繁華街を抜けると落ち着いた昔ながらの下町ですので、女性でも物件を選べば安心して暮らすことができます。
各方面ごとに物件と特徴をご紹介します。
不忍口・中央口
駅を出ると目の前に昭和通りが通っており、それを渡ると上野マルイやアメヤ横丁があるのが不忍口・中央口方面です。
上野駅でも一番開けた改札方面であり、アトレに直結していたりとショッピングに便利な出口です。
商業施設が多いためマンションはありません。
浅草口・東上野口
南東側に位置する出口で、昭和通り・浅草通りという大きな道路が交差しているエリアになります。
台東区役所が近いため、公的手続きには便利でしょう。
商業施設や繁華街のあるエリアから少し外れていますが、その分比較的治安が良く、マンションなどは多いエリアです。
浅草口・東上野口の代表的なマンション
朝日上野マンション
ブラウンのタイル張りが落ち着いた雰囲気を醸し出す単身者向け物件です。駅から徒歩2分と近いため、夜道でも安心して行き来できるでしょう。オートロックや24時間セキュリティシステム導入で不審者対策も万全、安心して暮らせます。
入谷口
上野駅の北東側に位置する出口で、繁華街から離れたエリアです。岩倉高等学校をはじめ専門学校などがあり、静かで落ち着いた雰囲気が漂います。
入谷口の代表的なマンション
クレストフォルム上野グランステージ
ブラウンとホワイトのツートンカラーが目を引く物件です。1SLDKから3LDKまで幅広い間取りがあり、ゆったりと過ごしたい単身者からファミリーまで様々なライフスタイルに対応可能。オートロックや宅配ボックスもあり、防犯面でも万全なので安心して暮らせます。
コスモ上野パークサイドシティ
ダークトーンを基調とした落ち着いた佇まい。ゆったりととられたアプローチには植栽の緑が映え、ほっと一息つける空間を演出しています。オートロックや防犯カメラもありセキュリティもしっかりしているので安心して暮らせるでしょう。宅配ボックスや24時間ゴミ出し可能なゴミ置き場もあり、忙しいご家庭でも自分のペースで生活ができるのが便利です。
公園口
上野恩賜公園に近い西側の出口です。道路を渡ってすぐ上野恩賜公園の敷地に入れる立地で、観光客で賑わっています。
公園口の西側は鶯谷駅周辺まで上野公園が広がっており、住宅などはあまり見られません。
こちらの口の代表的なマンションはありません。
広小路口
上野広小路駅・京成上野駅に近い出口です。JR・東京メトロの上野駅からは少し離れた位置にあり、出口を出るとすぐ目の前に昭和通りが通っています。
西に不忍池、東側にABABやヨドバシカメラといった商業施設がある出口で利便性も高いですが、大通り沿いのためマンションはありません。
上野駅周辺エリアのまとめ
上野動物園・国立科学博物館など、上野駅の周辺には数々の施設があります。
また、浅草駅にも徒歩で行けるほどの近い場所にあります。
そのため、日本人で上野駅を知らないという人はほとんどいないのではないでしょうか。
それほど高い知名度を誇る上野駅でありながら、実はマンションを始めとする不動産相場はそこまで高くないことが今回のデータの検証からわかってきました。
上野駅の周辺でも場所によってはかなり安い価格で不動産を購入することもできますし、駅から離れた東上野エリアなどは特に狙い目と言えそうです。
それでいて公示地価の上昇幅は非常に大きなものがあります。東京都内でも屈指のターミナル駅・観光地であるだけに、上野駅周辺の需要がこれから先は大きく減少する可能性は非常に低いでしょう。
民泊物件などの運営も可能な場所だけに、上野駅周辺に不動産を購入すれば様々な活用法が考えられますし、出口戦略もかなり取りやすい場所です。
価格がそこまで上がらない今のうちに、ぜひとも不動産の購入を検討してみてはいかがでしょうか。
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※東京23区ごとのマンション相場レポートは以下の記事をご参照ください。
