投資用マンションの購入を誘導するために「頭金0でも不動産が所有できる」と謳う不動産会社があります。
確かに融資を受ける人間が、大企業や公務員で年収も高く勤続年数も長いといったアパートローン融資を受けやすい条件が揃っていれば、フルローンで不動産物件を所有すること可能です。
しかし頭金0で不動産を所有してもローンの返済に追われ、不労所得を得ることもおぼつかないどころか、毎月の支出のほうが多くなることもあるのです。
そこで頭金の重要性をここではお伝えしたいと思います。
アパートローンは金利が高い
まず知っておきたいのは、アパートローンなどの投資用ローンは、一般的な住宅ローンより遥かに金利が高くなっています。
例えば住宅ローンの場合、固定金利のフラット35でも2017年現在で、金利は1％強になっています。変動金利の場合は0.5％を切るものもあり、その金利は非常に低いといえるでしょう。
しかしこれはあくまで住宅ローンだからこれほどの低金利で融資が受けられるのです。
住宅ローンは多くの人に住宅を提供するために、金融機関があえて低く金利を設定しているローンです。セカンドハウス購入のためのローンではその2～3倍の金利になりますし、アパートローンも低金利時代とはいえ、最低でも2,5％以上の数字は覚悟して置かなければいけないでしょう。
更に一般的に、物件購入金額における融資金額の割合が高くなるほど、融資の条件は悪くなります。
フラット35でも購入金額の90％以上の融資を受ける場合は金利が0.4％ほど高くなります。ただでさえ金利の高いアパートローンをフルローンで借りれば、金利は4パーセントほどになることもあるでしょう。1000万円を15年、4％で借りた場合毎月の返済額は73,968円ですが、そのうちの金利分は,33,333円にもなるのです。
金利は今後高くなる可能性が高い
更に現在の金利が空前の低金利状態であることも忘れてはいけません。
日銀がマイナス金利政策を打ち出したのが2016年の頭。それ以降一気に住宅ローンは低下し、地方の金融機関を中心にアパート建設などへの融資が活性化しました。
しかしその勢いはとどまるところを知らずに、日銀でも地方銀行に対する融資が増え、アパートが乱立する状況を危険視しています。
目立った規制は行われていないものの、その状態に対する注視は続けられており、2017年に入ってからはアパートの建設は注視の効果があったのか、一段落したとも言われています。 一方で低金利を背景にした投資と融資の増加自体は続いています。
頭金0では売却検討時に売っても残債があることも
頭金0ということは、返済期間が長くなるケースが多いです。さらに返済1年目は大半が金利の返済になるので、借金の残金も中々減りません。
それでも順調に返済をしていければよいのですが、賃貸物件というのは常に満室という見込みで返済計画を建てるのは大変危険です。
どんなに良い物件でも退去と新規入居者の入居タイミングがずれれば2年の契約期間で1ヶ月の空きが出ることはありますし、仲介手数料などの費用もかかるので、空室率で5～10％は見込んでおく必要が出てきます。中古であれば15～20％程度の空室率も珍しくないでしょう。
そんな状態で中々借入金自体が減っていかず、管理が面倒になってきたので物件を売却しようとしても、残債があり、売却しても残債を全部返済できない、ということも起こりえます。
その場合ローンが残っているので、融資を受けた金融機関がローンを回収できなくなり、売却を許してくれません。
自分で管理できない状態になっても維持をし続けるか、任意売却や個人再生といった何らかの手段で借金を整理する、手持ちの他の不動産を処分してキャッシュを手に入れて不良物件の残債を返済する、といった手段を取らざるを得なくなります。
こうなると不動産投資家として収益を得ていくことは非常に難しくなるどころか、普段の生活にも支障が出てくるでしょう。
複数の物件を所有していて、1つだけ処分すればローン返済額も減って、支払いがスリムになる、という状況であればよいのですが、資金に余裕がない人がフルローンに近い状態で不動産経営を行っていくのはリスクが大きいということも認識する必要があります。
頭金が多いほど金利返済は少なくなる
一方で頭金を用意し、物件を購入していたらどうなるでしょうか。
先ほどと同じ条件、金利4％返済15年、物件価格1000万のうち頭金を2割用意したとして800万円の融資を受けます。
返済シミュレーションでは毎月の返済金額が59,175円、うち金利分は26,666円となり、かなり条件が良化していることがわかるでしょう。
さらに400万円用意し、600万円の融資を受けるのであれば毎月の返済は44,381円、初回の金利分は20,000円となり、毎月金利返済分がどんどん減っていきます。
頭金を用意することで、返済がぐっと楽になるのです。
まとめ
自己資金0で投資用物件を購入し、返済計画を建てるのはほぼ満室に近い状態での経営が臨めるか、もしくは大変利回りが高い物件を選ぶかのどちらかにしないと、非常にリスクが大きくなります。
2割程度の頭金と諸費用をキャッシュで用意し、できるだけ金利支払い分を減らしていきましょう。
