今回は、社会問題となっている空き家を価値ある資産に変えよう！ということで、空き家の土地を有効に活用する5つの方法を紹介します。
空き家を相続してどうしたらいいか困っている方、空き家の活用を模索している方など参考にして頂ければ幸いです。
5つの土地有効活用術
早速、空き家を有効活用する方法を紹介していきたいと思います。
全て自分自身で行うやり方から信託銀行を利用したスキームなど、なかには初めて聞く活用法もあるかもしれません。
それぞれメリット、デメリットがありますので、内容をしっかりと理解した上で検討してみてください。
なお、ここで紹介するのは、空き家の解体を前提とした土地の活用方法となります。
①自己建設方式
〈内容〉
土地の所有者が自分自身で建物を建設して、賃貸事業を行う方法です。
基本的に企画の立案や建物施工会社の選定、金融機関からの資金調達などは全て自分自身で行います。
〈メリット〉
事業が成功した場合の収益は全て自分のものになるので、リターンは大きいです。
〈デメリット〉
全て自分自身で行うため、時間と手間がかかります。
また、不動産に関する専門知識が必要なため、初心者向きではありません。
リターンが大きい分、リスクも大きくなるので、あらゆる事態に備えた計画を立てることが重要です。
②事業受託方式
〈内容〉
土地活用の全てを不動産業者（デベロッパー）に任せて、土地所有者は賃料のみを受け取る方法です。
〈メリット〉
全て不動産業者が行うので手間がかかりません。専門知識も不要です。
〈デメリット〉
不動産業者に報酬を支払う必要があるため、土地所有者の収益は減ります。
比較的、ローリスク・ローリターンな方法です。
③土地信託方式
〈内容〉
信託銀行に土地を信託して、建物の企画や建設、資金調達などを委託する方法です。
信託期間中、一時的に土地や建物の所有権は信託銀行に移り、土地所有者は信託配当を受け取ります。
〈メリット〉
事業受託方式と同様に手間がかからず、専門知識も不要です。
〈デメリット〉
信託銀行に信託報酬を支払う必要があります。
また、運用成績に連動した配当モデルのため、収益が安定しません。
土地の規模や権利関係によっては信託を断れるケースがあるので注意が必要です。
④等価交換方式
〈内容〉
土地所有者が土地を提供し、不動産業者が建物を建設して、完成後の土地と建物の権利を資金支出割合に応じて分け合う方法です。
よくあるケースとしては、タワーマンション建設予定地の一部を所有していた地権者が、マンション竣工後に土地を提供した見返りにマンションの一部を取得できるというようなものです。
〈メリット〉
等価交換される土地は希少性が高い場合が多いので、不動産業者によっては非常に高値で評価してくれます。
〈デメリット〉
等価交換の内容によっては、土地を不動産業者と共有するケースもあるので、権利関係が複雑になる恐れがあります。
⑤建設協力金方式
〈内容〉
土地の所有者が、これから入居する予定のテナントから建設協力金を預かって、建物の建設費に充当する方法です。
建物の完成後、テナントからは建設協力金を差し引いた賃料を受け取ります。
ロードサイドの飲食店舗などで、この建設協力金方式が活用されています。
〈メリット〉
テナントが建物の建設資金を出すので、土地所有者は借入金などの資金調達を必要としません。
また、建設協力金は原則、無利子貸与となるので、預かる建設協力金に金利がかかりません。
テナントが中途解約した場合でも、一般的に建設協力金の返済義務は無いので、比較的、土地所有者に有利な内容となっています。
〈デメリット〉
等価交換方式と同じく権利関係が複雑になるケースがあります。
どんな建物を建てるか？
5つの土地活用術を紹介したところで、次はその土地に何を建設すべきか、それぞれタイプ別にメリット・デメリットを紹介していきたいと思います。
①アパート・マンション
〈メリット〉
需要はある程度安定しています（今後はさらに少子高齢化が進みますが、首都圏を中心に世帯数はしばらく増加傾向にあります）。
アパートやマンションは、比較的、専門知識が無くても運用しやすいタイプです。
〈デメリット〉
オフィスビルや店舗と比べると運用利回りは低くなります。
②オフィスビル
〈メリット〉
アパートやマンションより収益性が高く、運用利回りも高くなります。
〈デメリット〉
オフィスビルの管理は専門知識を要する場面が多く、不動産運用の初心者にとっては、敷居が高いです。
また、テナントは法人がメインのため、景気変動の影響を受けやすい傾向があります。
③駐車場
〈メリット〉
初期費用がほとんど発生しないため、比較的、手軽に始められます。
何か建物を建てるわけではないので、将来的に他の用途への転用もしやすいです。
〈デメリット〉
更地扱いになるため、アパートやオフィスビルなどより、土地の固定資産税が高くなります。
機械式駐車場の場合は、初期費用や維持管理費用が高くなります。
いかがだったでしょうか。
どういったスキームで何を建てるかなど、選択肢も多く難しく感じるかもしれません。
しかし、空き家をそのままにしておけば、税金ばかりかかるだけでなく、犯罪や火災のリスクなど近隣へのマイナスの影響もあります。
是非一度、しっかり検討してみてはいかがでしょうか。
