不動産のAI査定って何？仕組み・精度・限界をAI査定の元祖が徹底的に深ぼってみた

コラビットは2015年に日本で初めてAI査定を企画・開発してから、10年で累計15万件以上の査定実績があります。

そこで本記事では、ご利用者様からよく聞かれる次の3つの疑問にお答えします。

• どんな物件が得意で、どんな物件が苦手なのか
• AI査定がどんな仕組みで動いているのか
• AI査定の正しい使い方

本記事はAI価格推定エンジンの企画・開発に携わる不動産鑑定士の横山への取材をもとに、知られざるAI査定の裏側を深く解説します。

AI査定の仕組みを解剖します！

AI査定は、入力された物件情報と不動産情報データベースを元に、推定AIが相場価格を計算し、瞬時に価格を表示します。

HowMaのAI査定を例に、下図に沿ってAI査定の仕組みを3つのステップで簡単に説明します。

Step.1 「あなたの家」の物件情報を推定AIにインプットする

まずあなたが入力した物件情報を、HowMaの推定AIへ渡します。この時、膨大な不動産データベースへ、推定AIが瞬時に照合します。

AI査定を行うために、HowMaの不動産情報データベースには大きく6つの情報があります。公開された中古売買事例、賃貸事例（賃料情報）、新築分譲情報、公示地価・都道府県地価、地域情報、駅情報です。

Step.2 推定AIが「不動産鑑定士」のように売却相場価格を算出する

Step1の物件情報と、AI査定を行うために常に収集・分析している不動産情報をもとに、AIが計算を行います。

この計算方法は、HowMaのAI査定は不動産鑑定士が企画・開発に携わっているので、『価格を推定する計算式』は不動産会社の査定と似ていますが、AIならではの3つの工夫が加えられています。

工夫1つ目：エリアごとの「標準価格」で高速化

不動産会社の査定方法と最も違うのは、1秒でも早く価格を出すために、市区町村より小さいエリア毎に大まかな坪単価を予め用意していることです。

例えば「銀座・東銀座エリアの今の坪単価は1,000万円」というデータを、あらかじめ計算して持っておくことで、査定自体は瞬時に価格推定できます。

ちなみに東京都中央区全域ではエリアが広すぎて査定価格がブレてしまうので、「銀座・東銀座エリア」のように類似性を持った地区ごとに標準価格を計算しています。

工夫2つ目：不動産鑑定士のように価格推定している

不動産鑑定士のように価格推定するために、物件エリアの周辺取引事例から売却価格を算出しています。（取引事例比較法）

取引事例比較法について、詳しくは次の記事もご覧ください。

不動産査定額の計算方法は3つある

工夫3つ目：推定AIが査定精度を高めるために、AIには最新の市況を学習させて、「エリアごとの標準価格」を微調整する

算出された価格の精度をさらに高めるために、AIは人間には真似できない、地道な「データ整理」「定期的な再計算」をいくつも行っています。

例えば、次の4つです。

• 異常値の除去： 「桁数が1つ多い」など、明らかに異常な価格で登録されているデータは、計算に使う前に除外します。
• データの補完・修正： 複数の情報源を比較し、入力ミスや情報の欠落があれば自動で修正・補完します。
• 情報の重み付け： AIは情報の「鮮度」を重視します。新しい情報ほど参考にする度合いを高くし、古すぎる情報（例：10年前の事例）は学習データから自動で削除します。
• 時点修正： 過去の取引事例はそのままでは使えないので、不動産市況の変動を加味して「もし今取引されたらいくらか？」を、常に再計算します。

このように、微調整を日々行い、直近数年間分の銀座・東銀座エリアの事例をAIが予め学習することで、査定精度をより高めています。

また、統計のスペシャリストが企画開発チームにいるので、AIが学習しすぎることで逆に不具合が起きないように、検証や調整も行っています。

Step.3 最新の売却相場価格を表示する

不動産市況は常に変動しています。そのため、一度査定して終わりではなく、毎週再計算を行い、価格変動があったかどうかをメールやLINEでお知らせしています。

AI査定の信頼度をミカンの価格で説明してみる

例えば「銀座で買うミカンの妥当な価格」を今すぐ知りたいとします。この時、「銀座・東銀座エリアのミカンの標準サイズ=100gが198円だ」と分かっていれば、すぐに計算できますよね。

同じ要領で、新宿エリアで購入するミカンの標準サイズでの価格は160円、渋谷エリアで購入するミカンの標準サイズでの価格は150円と、価格の類似性を持っている地区ごとに細かく分けて標準サイズ価格を推測します。

推定AIは具体的には、以下のような思考プロセスで、瞬時にAI査定できるように「基準価格を作る」事前準備をしています。

1. エリアの最近の事例を抽出：不動産情報データベースから、価格の類似性を持っている地区ごとに事例を抽出します。

※情報の鮮度が命：例えば「1年前の価格」と「6ヶ月前の価格」と「先月の価格」は参考にしてもいいですが、さすがに10年前の価格は使えません。つまり直近数年間の価格だけを参考にした方が精度は高まるので、数年以上前の価格は学習リストから自動削除しています。

2. 大きさを揃える： 「先週、300gの大きなミカンが600円で売れた」という情報を比較できるように、「標準サイズのミカン（100g）なら200円だ」と大きさを揃えて価格換算します。
3. 公的データも活用： もし取引が少ないエリアで、最近の事例数が不足している場合は、「公示地価」「都道府県地価」という国や県が発表する公的な価格を活用します。
4. 時点を揃える： 「去年9月に120gのミカンが150円だった」という古い情報は、「不動産市況の変動を考慮すると、今なら120gのミカンは240円だ」というように、現在の価値に補正します。

※AIは毎週アップデート：今日取り込んだ価格でも、翌週になれば1週間前の古い情報です。そのため1週間経過する度に「今売ったらいくらか？」を一つひとつ再計算（補正）しています。

5. 鮮度を重視する： AIは常に情報の鮮度を重視し、新しい情報ほど参考にする度合いを高く設定しています。

これらを総合して、「銀座・東銀座エリアの標準的なミカン（100g）の今の価格は198円」という基準価格を作ります。

このように、AIは単に過去の事例価格を平均するのではなく、様々な情報を連携・活用し、「今の価値」に補正することで、信頼性の高い相場価格をスピーディーに算出しています。

つまりHowMaのAI価格推定が精度が高い理由は、次の図のように「エリアでの標準サイズでの価格」「今」「ミカンの大きさ・個性」の3つの種類の条件を揃えたリストをAIに予め学習させているからです。

そして下図の左にあるように、周辺事例をより多く抽出するためには、データベースに最新情報を常に収集しておくこと、収集したデータは必要な項目が揃っていて正しいことが重要なのです。

ミカンのケースは例えですが、不動産に置き換えた場合、エリアごとに標準サイズ（例：70.00㎡）での価格には規則的な格差が出てきます。

ちなみに都心のマンションは総戸数が多く売買が盛んなため、エリアよりも細かく、それぞれの建物毎の標準サイズの価格がグループ化されています。そのため該当エリア・該当マンションの標準サイズでの価格、そして入力された部屋番号から分かる部屋情報（所在階・角部屋か中部屋か・方位・占有面積など）を元に価格を計算しています。

豆知識：HowMaのAI査定の肝「ビッグデータ」とは何？

ビッグデータとは、単に量が多いだけでなく、「様々な種類のデータを、高速に処理できる」点が特徴です。

HowMaを支えるビックデータがある3つのメリット 量・種類・速度すべてが桁違い

「HowMaのAI査定は本当に信用できるか？」の回答のうち、AI査定の仕組みについてはすでに解説しましたが、肝となるデータは、データベースが握っています。

HowMaのビックデータが、あなたの不動産売却にもたらすメリットは主に3つあります。

多角的なデータで、あなたの家の「今の売却相場価格」を算出する

1枚目の図でも示したとおり、HowMaでは、次のような多様なデータを組み合わせ、あなたの家の売却価格を様々な角度から算出します。

そしてAI査定を計算するために、HowMaの不動産情報データベースには大きく6つのデータを組み合わせ、あなたの家の売却価格を様々な角度から算出します。

これらの「量・種類・速度」を兼ね備えたビックデータがHowMaの推定エンジンを支えているからこそ、「今売ったらいくら？」「今貸したらいくら？」「周辺エリアの取引の傾向は？」「物件エリアでの売買は盛んか？」を多角的に分析できます。

そしてより正確なAI査定価格を推定し、メールやLINEで最新価格をお知らせできます。そしてご利用者様が急激に増えても、あなたの家の最新の売却相場価格を、「いつでも」確認できる環境を整えています。

AI査定が得意なこと・苦手なことを知ろう！

AI査定が得意なことは、次の3つです。

• 物件情報入力だけ、瞬時に相場価格を計算
• ビックデータ（周辺の取引事例・賃料事例・公示地価など）を元に価格を推定
• 居住用（売却価格）も投資用（貸し出す場合の賃料）も計算できる

まず、AIなので計算にかかる時間が人手に比べて圧倒的に短く、計算ミスもありません。

そして質・量の両面からビックデータと呼べる、広く多様な最新情報を集めたデータベースの存在が裏側を支えています。全国の最新不動産情報を1年で817万件も収集・分析しているので、地方の物件でもすぐに査定できます。

ちなみに地域の定性的要因（街の雰囲気、学区の評判）は売買価格に間接的に含まれます。

AI査定が苦手なことは、物件の個別性・特徴の数値化です。

• 物件の個性： 建物グレード、内装、設備の状態・リフォーム履歴、眺望、日当たり、騒音・異臭・振動、隣人関係
• （土地・戸建）土地の事情： 形状（旗竿地、不整形地）、高低差、接道状況、境界

他にも、戸建の場合は3階建ても建てられるエリアなのに平屋である、有名ハウスメーカーか地場工務店か、などの特徴は考慮できません。

そのため、正しく査定してもらいたい場合は、プロに聞いて再調達する場合いくらか費用計算をしてもらいましょう。

不動産AI査定の精度ってどのように測って評価するの？MERだけ見てはダメな理由

よく、AI査定の精度を表現するときに「MER（Median Error Rate：誤差率の中央値）」という数値を使います。一般的にMERの数値が低ければ低いほど「精度が高い」と言われます。しかし、単純に「MERが低い＝そのプロダクトのAI精度が高い」とは限りません。

先ほどAI査定が得意なことにも記載しましたが、計算対象の物件を、事例数が豊富で計算しやすい都心部のマンションだけにすれば、MERは当然低く見せられます。

下図のように計算する際には中央値を取るので、誤差率が高い物件（事例の少ない地方、築古、高額帯など）が混ざっていても、影響を除去できます。例えば、全1万物件のうち、誤差率1%が5001件、残りが誤差率10%だとしても、MERは1%です。

そしてMERは限りなくゼロに近づけられるものです。

統計の基本の一つに「過学習」と言うものがあります。学習用の事例に偏りがあったり、事例数が少なかったりすると、不動産理論との間に不整合が発生し、査定で期待通りの精度を発揮できないという問題につながってしまうのです。

また、AIで分析・学習する時には新しい事例だけを使うこと、地域ごとにある程度の事例数が必要です。しかし、不動産の価格はしばしばブレが生じます。

理由としては、例えば次の3つのような場合が考えられます。

• 売り急いでいるときは相場より安く売り出すから
• チャレンジ価格で相場より高く売り出したら丁度そのマンションを狙っていた人が買ってくれたから
• 住み替えスケジュールがタイトで、買主が焦って検討して、相場より高く買ったから

しかも事例の中には、個別性が高い取引も含まれます。例えば次のような3つが考えられます。

• 北向きより南向きの方が安い（眺望など）
• 1階なのに高い、最上階なのに安い
• 古いけど高い（リノベなど）

実際、HowMaでも戸建てに限るとAI価格と成約価格の誤差は約10％程度。

だからMERだけを強調するサービスには、注意が必要です。

本当に見るべきはMERの数字でなく、AI査定額が本当に実態に合っているかです。

AI査定の精度は、都会のマンションで高く、地方の戸建てだと低い傾向。精度を上げるためにどんな工夫をしている？

特に高い精度で査定できるのは都会マンションです。なぜ都会のマンションは精度が高いのか、疑問に思う方もいらっしゃるでしょう。

理由は取引事例が豊富なことに尽きます。都会は1棟あたりの戸数が多く、同じマンション内に比較対象が多数あるので、価格影響要因を分析しやすいからです。

逆に、地方の戸建や土地は精度が下がることもありました。理由は、取引事例が少ないエリアで、かつマンションと違って個別性が高いためです。

では地方・戸建てなど、事例が少ない場合でも、なぜAI査定できるのでしょうか？

HowMaでは次の3つを徹底しているからです。

• 近隣エリアの類似物件データから類推合する
• 土地価格（公示地価・都道府県地価）と建物価格（再調達原価・減価償却）を組み合わせる手法
• 広域の価格トレンドを加味する手法

他にも不動産鑑定理論のロジック通りに計算を組み立てられているから、事例が少なくても

AI査定を使えます。

実際の口コミについては、不動産AI査定HowMa(ハウマ)の真の評判は？を合わせてご覧下さい。

注意1 HowMaは住宅以外の不動産査定はできない

一言で土地といっても、住宅を建てられない土地や、建物の建築が制限されている市街化調整区域、再建築ができない土地など、実は様々な分類・制約があります。住宅用地の中でも、売買事例がある市街化調整区域や、非線引き区域、宅地転用後の農地などはHowMaのAI査定が使えます。

しかし土地については、戸建て用地のデータだけを収集しているので、大きな駐車場や、オフィス・商業ビル用地、田畑、山林などのデータは収集していません。

注意2 HowMaは海外不動産の査定はできない

時々、海外不動産の査定もできないかとご質問いただきます。

しかし、国ごとの制度やニーズに合わせて最適化しないと価格を計算できないので、海外不動産の査定は現時点では対応していません。

国によって不動産事情（規制と法制度・慣習・取引プロセス）もニーズも様々です。

例えばインドやフィリピンでは外国籍の人は不動産を禁止する、米国では成約事例が公開されている、中国は全ての物件が借地権（土地は国が所有）などです。

実は日本以外でも海外投資家の影響で不動産価格高騰が問題になり、自国民が住宅購入できるような規制をしている国が増えています。

例えばシンガポールは、2023年4月から、住宅を購入する外国人に課す税率を不動産価格の30％から60%に引き上げました。また、カナダでは2023年1月1日から2027年1月まで、オーストラリアも2025年4月から2年間は、外国人による住宅購入を禁止しています。

国内不動産の査定ができても、簡単に横展開できるものではなく、全く違うサービス開発になるため、引き続き国内不動産の精度向上に注力したいと考えています。

不動産売却の完結にはAI査定だけだと不十分。正しい使い方は「相場把握」や「売り時の判断」など戦略作り

現在の日本の不動産売買は不動産会社側と売主・買主側との情報の非対称性があります。

なぜなら現地の状況・特徴を踏まえた上での査定や、買主の集客・交渉、法規制やローン・税金などに対応するためには、業界経験と幅広い知識が必要であるため、不動産会社のプロの仲介なしでは完遂は難しいためです。

あくまでAI査定は「相場を把握し、売却戦略を立てるための最初の情報収集ツール」です。査定額を常に把握することは、売り時を判断したり、売却活動を一緒に進めていく不動産会社と対等に話を進めたり、納得のいくパートナーを選んだりする時の指標となります。

もし住宅ローンが残っている場合は、AI査定額と住宅ローンの残債とをまず比較してみてください。住み替え予定なら、次の住まいの頭金の目安を把握して、具体的な新居探しも並行で進められます。

不動産売却の成功は、最初の情報収集で決まります。まずは、ご自身の資産の客観的な価値を把握することから始めてみませんか？

AI査定に関するよくある質問（FAQ）

Q1. どんな不動産種別の査定ができますか？

A1. 日本国内にある住宅用の区分マンション、土地・戸建の査定が可能です。築100年、狭小の土地、旗竿など変形地、地方物件も対象です。（一棟マンションや、住宅用以外のホテル・ビル・店舗・倉庫・事業用の土地などは査定いただけません。）

Q2. AI査定は無料で使えますか？

A2. はい、全て無料でご利用いただけます。一部サービスをご利用いただいた際に、提携の不動産会社様よりご紹介料をいただき、サービスを運営しております。

Q3. AI事前査定のメリット・デメリットは？

A3. AI査定について口コミを調べて、メリット・デメリットをまとめました。

AI事前査定の利用メリット

• 入力カンタン・すぐに、『物件の相場価格』が分かり基準になる
• 実感の取引価格に近いAI査定結果を得られる
• 売却・保持・賃貸・投資の戦略=『資産管理ツール』として優れている
• 『まず価格を知りたい』『売ったらいいのか分からない』初心者にも最適な手軽さ・気軽さ
• 売却したい時にHowMaが『全国の物件に合った不動産会社』とマッチングしてくれる

AI事前査定のデメリット

• 地方の戸建てだと価格がズレていた
• リフォーム内容が反映されない

などの厳しいご意見もあります。

詳しくは、以下の記事をご覧ください。

利用前の注意点として、AI査定が苦手なことは、次の3つのような物件の個別性・定性的な特徴の数値化です。

• 物件の個性： 内装、設備の状態・リフォーム履歴、眺望、日当たり、騒音・異臭、隣人関係
• （土地・戸建）土地の事情： 形状（旗竿地、不整形地、高低差、接道状況）
• 地域の定性的要因： 街の雰囲気、学区の評判

これら3つを見た上で、あなたの不動産の本当の価値を引き出してほしい、売却戦略の提案が欲しい場合は、AI査定を確認した上で不動産会社へ一括査定できる「コラボ査定」をご利用ください。

プロに相談・一括査定

Q4. リフォームなど室内状況は考慮されますか？

A4. AI事前査定では考慮できておりません。実際に流通する際にはリフォームなど室内状況の程度によって価格に影響がございます。現地に行けないAIでは考慮が難しく、人の目で現地を見て査定する必要がある項目になります。実際に売り出される場合には、AI事前査定の後にご利用いただける不動産会社による「コラボ査定」をご利用ください。

参考：リフォームしてから売ると売却額は高くなる?

Q5. AI査定で価格が低く出ました。私の家の価値は低いのでしょうか？

A5. AIが算出した価格はあくまで「相場価格」です。

AI査定は「築年数」や「占有面積」など数値化できる項目をもとに計算します。つまりリフォーム履歴や、室内の設備・内装、日当たりの良さといった「物件の個性」を価格に反映するのが苦手です。

あなたの家の素晴らしい点を不動産会社の担当者に直接アピールすることで、査定額が上がる可能性は十分にあります。

まずは複数の不動産会社から査定を取り、その平均値から外れている会社には、なぜその価格になるのか根拠を質問しましょう。具体的な注意点は、次の記事で詳しく解説しています。

査定額がバラバラの時はどうする？高額査定に騙されないための目安と注意点

Q6. AI査定を使うと不動産会社に情報が渡りますか？個人情報や物件データは、どのように扱われますか？

A6. AI査定をご利用いただいても、お客さまの個人情報が第三者に渡ることはありませんのでご安心ください。

ご登録後HowMaのマイページ内に不動産会社からオファーが届くことがありますが、その場合も個人情報は渡ることはありません（詳しくは、「オファー配信の仕組みはどうなっていますか？」をご覧ください）。

HowMaを通じて売却活動をされる際など必要な場面で、必ずお客さまに事前にご同意いただいた上で不動産会社など第三者に個人情報が共有されます。

また、HowMaご利用者様の氏名や連絡先といった個人情報が、AIの学習データとして使われることは決してありません。AIが学習に利用するのは、別で学習用・検証用に用意した「物件情報（エリア、広さ、築年数など）」と「取引価格」のみです。

そしてHowMaを運用している株式会社コラビットはPマークを取得し、厳格なセキュリティ基準のもと、お客様の大切な情報を管理しています。個人情報の取扱について詳しくは「プライバシーポリシー」もご覧ください。

Q7. AI査定価格が毎週のように変動するのはなぜですか？

A7. 不動産の価値は、常に変動しているからです。価格が動く主な理由は、大きく分けて3つあります。

1. 近隣での新しい取引： あなたの家の近くでマンションや戸建てが新たに売買されると、その情報をHowMaのデータベースに取り込むので、相場価格が更新されます。
2. 不動産市場の変化： 常に新しい情報を収集し、エリアごとの相場変動トレンドをAIが分析しているので、それに応じてあなたの家の価格を再計算します。
3. 推定AIの継続的な改善： HowMaの開発チームは、より高い精度を目指して、常にAIの計算ロジックを検証・改善しています。そのアップデートは、速やかにAI査定価格に反映しています。

Q8. 他にもAI査定サービスはありますが、HowMaのAIは一体何が違うのですか？

A8. HowMaのAIが持つ最大の強みは、「不動産鑑定士・統計の知見」と「3.1億件以上のビックデータによる分析」の掛け算にあります。

HowMaは2015年に日本で初めてAI査定を開発したパイオニアであり、その長い歴史の中で蓄積された3.1億件もの膨大なデータを保有しています。

さらに、そのデータを分析するAIの計算ロジックは、不動産価格評価のプロである不動産鑑定士と、分析のプロである統計スペシャリストが設計・開発を行っています。

「AIの技術力」×「データの量と質」×「不動産の専門知識」、この3つの掛け算こそが、他のサービスにはないHowMa独自の強みです。

Q9. 実際の売却価格と、不動産会社の査定額、AI査定額はどう違う？

A9. AI査定や不動産会社の無料査定（簡易・訪問）で提示される金額は、あくまで「このくらいで売れるだろう」という予想価格です。これらは過去の取引事例や物件の状態から算出されますが、実際の売却価格を保証するものではありません。なぜなら、不動産会社は買い手を探す「仲介」役であり、最終的な売却価格は「買主」との交渉によって決まるからです。そのため、査定額と実際の売却額には差が出ることが一般的です。

より詳しい査定の種類や、売却成功に繋げるコツについては、次の記事で詳しく解説しています。

参考：不動産の見積もりを複数社から一括で取得！売却成功につなげるコツを伝授

Q10. HowMaで紹介される不動産会社は、どのように選ばれているのですか？

A10. 各社の得意エリアや、物件種別（マンション、戸建てなど）、過去の取引実績などから、「あなたの不動産を売る上で相性が良い」と判断した不動産会社を厳選してご紹介しています。

もちろん、最終的にどの会社に査定依頼・相談するかは、ご自身で自由にお選びいただけます。

Q11. AI査定額は、銀行の住宅ローン審査などで使えますか？

A11. いいえ、公的な証明書の代わりとして使うことはできません。

AI査定価格は、あくまで市場の相場を反映した「参考価格」です。住宅ローンの担保評価や税務申告などで公的な価格証明が必要な場合は、固定資産納税通知書や固定資産評価証明書を用意する必要があります。

AI査定価格は、資産価値を把握したり、売却戦略を立てたりするための判断材料としてご活用ください。