事故物件や心理的瑕疵物件とはどういうもの？
不動産サイトの中で一般的によく知られているものの一つに「大島てる」というものがあります。事故物件や心理的瑕疵物件など、いわゆる訳アリの物件をまとめたサイトになっています。
しかし事故物件は、一般的には家賃や売却価格を不可抗力で下げざるをえないので、オーナーにとっては嬉しくないものです。そこで本記事では、事故物件と呼ばれる物件や、心理的瑕疵とは具体的にどういったものなのかをご紹介します。
殺人や火災が代表的だが、単なる死亡も入る
事故物件、心理的瑕疵物件とはそこに住む人間が心理的な嫌悪感を持つような物件であるものを指します。最も多い心理的瑕疵や事故と言えば、その建物内で殺人事件や殺傷事件が起こったというものでしょう。暴力団の発砲事件などがあれば、再発の恐れもありますし、殺人で被害者の血痕などがあればその跡が残っている場合もあります。
また火災などの事故、災害に遭った場合も事故物件扱いされるケースが多いと言えるでしょう。
その物件に住むことで恐怖を感じる物件が主に心理的瑕疵になりますが、それは決して殺人に限ったものではありません。倒れて何ヶ月も放置され、遺体が発見された物件もそうですし、中には単純に在宅で亡くなった人がいるだけで心理的瑕疵物件扱いされてしまうこともあります。
こんなものも心理的瑕疵物件となる
殺人事件が家では起こっていないから大丈夫！と思う人もいるかもしれませんが、実はそれ以外にも心理的瑕疵の要因となるものはたくさんあります。
代表的なものは反社会的な組織の事務所などであり、暴力団などの事務所が該当します。事件に巻き込まれることもあるかもしれないし、治安に不安があるものとして忌避する人も多いでしょう。
それ以外にも墓地や葬儀場、清掃工場、工場なども避けられる傾向にあるようです。
また原子力発電所やガスタンクなどの危険施設、風俗店やパチンコ店、繁華街なども住む人によっては心理的瑕疵とも言えます。
最近では保育園や幼稚園の建設に周囲の住宅から反対の声が上がるというニュースがあるように、こういった子どもたちが通う施設や小学校、中学校も心理的瑕疵施設になることもあります。
価値観の多様化ともいえますし、社会が窮屈になったとも感じられますが、所有する物件が心理的瑕疵のある物件と認定されてしまう可能性が、誰でにも発生するリスクであることは理解しておきましょう。
事項説明書での告知義務あり！
心理的瑕疵物件は、れっきとした告知義務のある条項となっているので、不動産売買に伴う重要事項説明書にも必ず記載し、しっかりと契約の場で説明を行わないといけません。
もし告知をしなかった場合は、買主に対し保障をしたり、契約が破棄されることも起こりえます。
自分の物件を得るときには、自宅周辺の状況が心理的瑕疵に当てはまるのか、宅建資格を持つ不動産屋の人間に確認し、告知を万が一にも怠らないようにしましょう。
告知義務はどれくらいの期間なのか
気になるのが、心理的瑕疵があった場合に、どれくらい前のものまで遡って告知をしなくてはいけないのでしょうか。不動産関係の法令を取り扱う国土交通省でも、その点に関してまだ明確なガイドラインが定められていない、というのが現状です。
賃貸物件の場合は、多くの場所で2年間が経過した、もしくは、一度賃借人が変わったあとは告知をしていないというケースが多いようです。一度人が住んでしまえば、その期間特に問題がなかったということで、心理的瑕疵も消えたとみなすケースが多くなっているのです。
一方で不動産売買の場合は、数十年までも遡って告知をしているケースが多くなっています。気分で住む場所を変えられる賃貸と、基本的にはずっと所有することになる売買では、心理的瑕疵の存在も大きくなってしまうということでしょう。
しかし最初に述べたように明確に決められているわけではありません。最近では事故物件サイトを見て「値引きをしてくれないのか」と逆にそういった物件を狙ってくる人も増えています。
不動産会社と相談し、周辺の事例を参考にしながら決めていくと良いでしょう。
まとめ
事故物件や心理的瑕疵物件は重要事項説明での告知義務があり、不動産を扱うものとして、必ず覚えていなければいけないポイントの一つです。
ただし最近ではそういったものを忌み嫌う人だけではなく、安く借りられる、買えるものとしてネット上で話題になったり、住みたいと思う人も増えている傾向があります。
賃貸物件であれば逆に客付けが容易にもなりますし、長く住み続ける人がいたら一定の期間を置けば家賃を上げてもトラブルにはなりにくいです。
隠すことは必ず問題になるので、説明はしっかりと行うことを前提に、戦略を立てて賃貸経営、もしくは売却を行うようにしましょう。
