マンション売却の手続きと流れ
マンション売却の旬といわれるのが、成約件数が右上がりな、新生活や異動のある3月や9月です。
マンション売却を検討されている方は、売却の手段や流れ、注意点など、わからないことが多々あるでしょう。
マンションを初めて手に入れたときのように、売却も生涯で何度も経験することではないので、不安も多いはずです。ぜひ本記事を活用し、売却をうまく進めるための準備をしてください。
買取と仲介
マンション売却手段には2つのタイプ、「買取」「仲介」があります。
買取：不動産業者が直接物件を買い取る
買取とは、不動産業者が直接物件を買い取り、リフォーム後に不動産屋が販売します。買取には、次の2つの種類があります。
- 即時買取：不動産会社と価格交渉をし、すぐに買い取る
- 買取保証：不動産会社が一定期間仲介として売出し、その後買い取る
次に、買取のメリットとデメリットを簡単に説明します。
買取の4つのメリット
- 短期間で現金化できる
- 不動産屋への仲介手数料がいらない
- 販売活動がなく、売りに出している事実が世間に公表されない
- 物件の申告内容が異なるなど、売主側の契約不適合を免除
買取の2つのデメリット
- 売却価格が市場価格の約70%になる
- 築浅物件の場合、金額的に損をする可能性もある
仲介：不動産会社が売主・買主側を仲介し売買契約を成立させる
仲介とは、不動産会社が売主・買主側を仲介し売買契約を成立させます。
次に、仲介のメリットとデメリットをそれぞれ2つ説明します。
仲介の2つのメリット
- 市価格に基づき売値を査定できる
- さまざまな販売活動を代行してもらえる
仲介の2つのデメリット
- 売買契約まで時間がかかり、仲介手数料が発生する
- 部屋の内覧や販売活動などで他人に知られることが多くなる
売却までの流れ
買取・仲介ともに不動産屋が介入します。一般的な仲介売却の流れを説明します。
- 不動産会社に査定を依頼：市場価格と同マンションの成約履歴から算出
- 媒介契約：マンション売却のための販売活動を不動産会社に依頼
※一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約、契約不動産会社を専任にしたり、買主を自分から見つけたりできるかで異なります。 - 営業活動：売却価格決定後、広告・インターネット広告掲載・内覧開始
- 売買契約：買主から手付金を受け取り、不動産会社に仲介手数料の半額を支払う
- 引き渡し：該当物件の登記変更、ローン残高を完済、引っ越しなど
- 買取の場合は、売却金額決定後に契約を成立させ、物件を引き渡す流れになります。
- 不動産会社により、引き渡しまでの整理期間を賃貸として居住でき、不用品回収を行うサービスも行っています。
売却の注意点
注意点は、売却の手段（買取・仲介）のメリット・デメリットを理解し、マンションの状況や売却目的などを明確にししたうえで、売却活動を始めましょう。
- 金額中であれば仲介、時短重視であれば買取に
- マンション売却の査定は複数の不動産会社に依頼
- 必要書類（売却予定物件の権利書など）は早めに用意
- 築年数が古い物件は買取、築年数が浅い物件は仲介がおすすめ
マンション売却にかかる費用
マンション売却する際は、手数料や税金などさまざまな費用が発生します。売却する物件の状況や売却手段により発生する費用が異なります。売却額だけに目を向けず、住み替えやローン返済をスムーズに解決できるように、発生する費用も考慮に入れましょう。
- 仲介手数料の上限（宅地建物取引業法で定められている）
- 売買価格が200万円以下：売却価格×5%×10%（消費税）
- 売買価格が200万円超~400万円以下：（売却価格×4%＋20,000）×10%（消費税）
- 売買価格が400万円超：（売却価格×3%＋60,000）×10%（消費税）
- 登記費用｜抵当権抹消：司法書士への報酬費用（1.5万円程度）
- 引っ越しやリフォーム費用：必要に応じて
抵当権抹消にかかる費用については、次の記事も併せてご覧ください。
売却後にかかる税金
マンション売却後は、さまざまな税金が発生します。必ずかかる税金と、状況により必要な税金の2つに分けて説明します。そして、税金の計算方法について説明します。
1. 売却後に必ずかかる税金
売却後に必ずかかる税金は2つあります。
- 消費税｜仲介手数料に課税される
- 印紙税｜不動産取引の際に売買契約書などを作成するときに課税される
- 売却価格により異なり、1,000～120,000円 例）1,000万円～5,000万円の価格帯物件：20,000円 ※1
※1 国税庁 No.7140 印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書までを参考にしました。不動産売買契約書の印紙税の軽減措置（2014年4月1日から2024年3月31日までの間に作成される契約書が対象）の対象になる場合は、1,000万円～5,000万円の価格帯物件で10,000円です。
2. 売却後に状況により必要な税金
売却後に状況により必要な税金は2つあります。
- 登録免許税｜抵当権抹消の手続きにかかる税金（マンション1室につき1,000円）
住宅ローンの残債がある、かつ、引き渡しまでに住宅ローンを完済する場合 - 譲渡所得税｜マンション売却したときに発生した譲渡所得（譲渡益）に課せられる税金
- 譲渡所得には譲渡所得税（住民税・所得税・復興特別所得税）がかかる
※2013年から2037年までは、復興特別所得税として各年分の基準所得税額の2.1パーセントを所得税と併せて申告・納付する必要があります。（国税庁サイト 土地や建物を売ったとき）
売却後にかかる税金の計算方法
譲渡所得税=譲渡所得×税率（所得税+住民税+復興特別所得税）
譲渡所得税とは、マンションの購入価格よりも売却価格が上回った場合に発生する税金です。
税率は、マンションの所有期間により異なります。5年以下 の場合は41.1%（所得税30%+住民税9%+復興特別所得税2.1%）、5年超 22.1%（所得税15%+住民税5%+復興特別所得税2.1%）です。
次に計算するにあたり必要な数字を説明します。
- 譲渡所得：マンション売却したときに得た所得
譲渡所得=売却代金－（取得費＋譲渡費用）で算出する- 取得費：マンション購入時の購入代金、印紙税、登録免許税、仲介手数料、リフォーム費用など
- 減価償却費：建物部分は年月とともに価値が下がるため、購入代金から減価償却相当額を差し引く
- 「減価償却費（2007年3月31日以前に不動産を取得した場合）：建物購入価額×0.9×償却率（旧定額法）×経過年数」
- 「減価償却費（2007年4月1日以降に不動産を取得した場合）：建物の取得価額×償却率（新定額法）×経過年数」
- 譲渡費用：マンション売却時の発生する仲介手数料、印紙税、立退料、違約金、広告費など
税金を控除する方法
マンション売却の際に、条件を満たしていれば税金を控除できる特例があります。
3,000万円特別控除
譲渡所得税額＝（譲渡所得－3,000万円）×税率で計算できます。ただし3,000万円特別控除を適用するためには、以下の要件を満たしている必要があります。
- 自宅の売却、または自宅として住まなくなった日から3年目の12/31までに売却
- 売却した年の前年及び前々年に3,000万円特別控除や他の控除を利用していない
- 売却価格が1億円以下
- 売買主が親子や夫婦など特別な関係でないこと
※共有名義であれば2人分の控除が利用できる（3,000万円×2＝6,000万円）
買い替え特例
マンション買い替えの金額が「購入金額＜売却金額＜買替金額」なる場合、課税されず繰り延べされます。次に買換えたマンションを売却したときに発生した譲渡益に加算されます。買い替え特例を適用するためには、次の要件を満たしている必要があります。
- 自宅の売却、または自宅として住まなくなった日から3年目の12/31までに売却
- 売却した年の前年及び前々年に3,000万円特別控除や他の控除を利用していない
- 売却した物件・買い替えた物件がどちらも国内にある
- 所有期間10年超、かつ、居住期間10年以上
- 売却価格が1億円以下
- 買換えた物件の床面積50m2以上、土地の面積が500m2以下
- 中古住宅の場合には、取得の日以前25年以内に建築されたものである、または一定の耐震基準を満たすこと
所有期間10年超え軽減税率
マンション所有期間が10年超であれば、譲渡所得税率14.21%を適用できます。（譲渡所得が6,000万円以下）
※2013年から2037年までは、復興特別所得税として各年分の基準所得税額の2.1パーセントを所得税と併せて申告・納付することになります。（国税庁サイト No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例）
マンション売却後の確定申告
確定申告は、会社員であれば年末調整として勤務先でしてもらえますが、マンション売却のように一時的に個人的な収入が発生した際は、個人で確定申告をしなくてはなりません。
マンション売却後は、売却益が発生した場合もちろん、申告を忘れると税務署から連絡が来ます。また、売却損が発生した場合には、確定申告をすることで上記で説明した税制優遇を受けられるメリットがあります。
売却益と売却損
売却益
マンションを購入した際の価格よりも、売却する価格が上回ったときに発生する利益を売却益といいます。売却益は、一時的な所得とみなされ、課税されます。
売却損
一方、売却損はマンション購入価格よりも売却価格が下回った場合を売却損といいます。売却して損益が出たときは、給与所得など相殺し、所得税や住民税を軽減できます。申請するその年で相殺できなかった分は、3年間繰り越せます。
確定申告に必要な書類
マンション売却後は、確定申告が必要です。必要書類は、売却時に作成した書類と税務署から入手するものがあります。
【税務署】直接税務署から入手したり、国税庁ホームページからダウンロードしたりできる
- 確定申告書B様式
- 分離課税用の確定申告書
- 譲渡所得の内訳書
【申請する人が揃える】マンション売却時に作成した契約書や、かかった経費の領収書
- 売却時の売買契約書
- 購入時の売買契約書（売却するマンションを購入したときの契約書）
- 仲介手数料や印紙税の領収書（売却時にかかる経費）
確定申告の流れ
確定申告の提出方法は3通りあります。提出期限までに作成し提出しましょう。
- 用紙に手書きで作成し提出
- 国税庁のホームページから作成・印刷して提出
- 税務署からIDナンバーを取得しネットで作成・送信
確定申告での難しい税金関係の計算は、専門家に相談すると早く解決するでしょう。
また、税務署内でも無料相談コーナーが設けられているので、わからないときは利用をおすすめします。納税金額が算出されたときは、納付期限までに支払いましょう。
マンション売却後は確定申告を忘れずに！
マンション売却後は、確定申告を忘れずに行いましょう。
売却益が発生すれば、所得税・住民税・復興特別所得税それぞれ課税されます。申告を忘れてしまうと税務署から連絡がはいります。税金納付が遅れれば延滞税がかかる場合もあります。支払う税金を軽減するためには、各種控除を利用しましょう。
各種控除には、売却するマンションが該当するか条件が設定されています。売却損が発生した場合でも、税制優遇を受けられるメリットもあります。
マンション売却の際は、確定申告をすることを前提に、書類・領収書の確保、売買状況を正確に把握しましょう。
税金算出や作成については、税理士や専門家に相談するのもおすすめです。
