家（マンションや戸建）を売却すると決めたとき、最初のステップとして行うのが価格査定です。
通常は不動産会社へ査定を依頼しますが、依頼する際に気を付けなければならない注意点がいくつかあります。
今回のコラムでは「不動産の査定」をテーマに、不動産会社が行う査定の内容と流れ、不動産会社に騙されないための査定結果を見極めるポイント、一括査定を利用した時の注意点などを中心にご紹介していきます。
不動産の査定とは？：不動産査定の流れ・3ステップ
ここでは不動産会社がどのように査定を行っているのか、査定の流れと査定価格の算出方法について見ていきたいと思います。
①査定依頼
まずは不動産会社に査定依頼をするところから始まります。
不動産の価格査定は、依頼する不動産会社の規模（大手・中小）に関係なく、ほぼ100％無料で行ってくれます。
査定の依頼方法は不動産会社の店舗に直接出向いてもいいですし、一括査定サイトなどのネット経由で依頼する方法もあります。
いずれの方法にしても査定依頼をするときのポイントは、「1社だけでなく複数の不動産会社に査定依頼をする」ということです。
その理由としては、
- 不動産会社によって査定価格にバラつきが発生するので、いろいろな査定結果が出ることを知り、自分でも自宅に対する相場観を養うことができる。
- 不動産会社によって得意な客層（富裕層・若年層など）や得意な不動産（投資用物件・実需物件など）が違うので、色々な視点から分析した結果を見比べた方が良い。
- 複数の不動産会社に査定してもらうことによって、査定ミスのリスクを回避することができる。
といった点が挙げられます。
②机上査定・訪問査定
査定を依頼する不動産会社が決まったら、査定方法として机上査定か訪問査定かのどちらかを選ぶことになります。
机上査定は、不動産会社が室内の状況を見ずに査定価格を算出する査定方法です。
訪問査定は、不動産会社が室内の状態を見た上で査定価格を算出する査定方法です。
一般的に机上査定は訪問査定と比べて、不動産会社と直接対面する煩わしさが無い反面、査定価格の正確さが劣ると言われています。
しかしマンション査定に関しては、室内状態によっぽど大きな問題がなければ、机上査定も訪問査定も査定価格に大した差は出ません（戸建てや土地などの査定は差が出るので注意してください）。
③査定報告
最後は不動産会社から査定報告を受けて完了となります。
多くの場合「査定報告書」といった書面について対面で説明を受けることになります。
なぜ対面かと言うと、きちんと説明した方がいいという理由もありますが、「売却依頼を獲得するための営業をしたいから」というのが一番大きな理由です。
また、査定報告書は査定価格がいくらかという所に意識が集中しがちですが、価格の高い低いよりも「査定価格の根拠に妥当性があるのか」ということが一番重要ですので、注意深く説明を聞きましょう。
いくら高額な査定価格でも価格の根拠があいまいであれば、その査定に意味はありません。
残念ながら不動産会社の中には、媒介契約（不動産会社に売却活動を依頼するときに締結する契約）を取るためだけに、意図的に高額査定を提示してくるところもあります。
不動産会社に騙されないためにも査定報告書に記載されている査定価格の根拠は必ずチェックするようにしましょう。
「査定価格」はあくまで「成約価格の予想」
不動産の価格査定は「成約価格の予想」です。
車の買取査定ではありませんので、提示された価格で家を買ってもらえる訳ではありません。
分かっているようで、この点をしっかり理解している方は少ないです。そのため「査定価格が高かったから」を理由に不動産会社を選ぶという勘違いが多く発生しています。
極論を言えば3,000万円程度が妥当な家に対して「査定価格は1億円です」と言って売却依頼を受けて「売れないので3,000万円まで下げましょう」と言うことだって可能です。査定価格には特に責任は発生しません。
査定額が複数の不動産会社でバラバラだったときどうする？
一括査定サイトに限らず、複数の不動産会社に査定をしてもらうと必ずと言っていいほど各社の査定価格にバラつきが生じます。
このような場合、一体何を基準にすれば良いのでしょうか？
査定に資格は要らない
不動産会社は具体的にどうやって査定価格を出しているのでしょうか？
実は、ほとんどの不動産会社では必要事項を入力するだけで査定価格を自動計算するシステムを導入しており、誰でも簡単に査定ができるようになっているのです。
このシステムがあるおかげで、不動産業界未経験の入社したての新人でも査定ができてしまうのです。不動産の有名な国家資格として、「宅地建物取引士」や「不動産鑑定士」などがありますが、不動産の査定にこれらの国家資格は必要ありません。
不動産会社ごとに導入している不動産査定システムは違いますが、査定価格を求めるプロセスや計算式はほとんど類似しています。これは裏を返すと、どの不動産会社に査定を依頼しても、本来は査定価格の大幅なバラつきは発生しにくいということになります。
平均査定価格より10％以上の乖離は要注意
これまでお話した通り、複数の不動産会社に査定依頼をすれば査定価格にバラつきが生じます。
例えば、不動産会社5社に査定の依頼をして、5社とも全て同じ査定価格が出るというのはまず無いでしょう。相場価格が5,000万円のマンションであれば、通常4,800万円～5,200万円程度のレンジで査定価格が出てくることになります。
しかし、ある不動産会社の査定価格が、他社が出した査定価格の平均値より10％以上の乖離がある場合は注意する必要があります。
先ほどの例で言うと、査定をした5社の不動産会社の平均値が5,000万円だとした場合、高値では5,500万円以上、安値では4,500万円以下の価格を出した不動産会社に対しては、しっかりと価格の妥当性を確認する必要があります。
なぜなら、このような平均査定価格と乖離した査定価格は往々にして、「虚偽の高額査定」「おとり査定」か「調査ミス」の可能性があるからです。虚偽の高額査定やおとり査定については先程ご紹介した通りです。
もう一方の「調査ミス」とは、不動産の価値に直接影響する建築基準法や都市計画法といった法規制などに関する調査を不動産会社が見誤ってしまっているケースです。
特に戸建てや土地の調査は注意が必要で、例えば、建築基準法には建物を建築できる条件として「幅4ｍ以上の道路に土地が2m以上接していなければならない」という条項があります。もし、この条件を満たしていなければ、その不動産は「再建築不可物件」となってしまい、相場価格より大幅に価格がダウンしてしまいます（今建っている建物を老朽化のために取壊したり、火災で消失した際などに、再度建物を建てることができないから）。この建築基準法の再建築条件は初歩的な調査の１つですが、残念ながらプロである不動産会社でも見落としてしまうことがあります。
ただし、マンションであれば、土地や戸建てのような調査ミスは起こりにくいので、平均査定価格より乖離した査定を受けたときは、媒介契約を取るための「おとり査定」の可能性が高いと言えます。
いずれにしろ、平均査定価格より高額な査定があったときは、簡単に鵜呑みにせず査定の信憑性を確かめることが大切です。
まとめ：査定は半分疑ってかかるくらいでちょうどいい
今回は「不動産の査定」をテーマに、不動産会社が行う査定の内容と流れ、不動産会社に騙されないための査定結果を見極めるポイント、一括査定を利用した時の注意点などをご紹介してきました。
一括査定サイトを利用したとしても直接不動産会社に査定依頼したとしても、大切なポイントは不動産会社の査定結果を過信しないことです。媒介契約を取るためだけの「虚偽の高額査定」「おとり査定」には十分注意して利用しましょう。