2025年11月更新｜家を高く売りたいなら絶対NG。やってはいけない10の行動と正しい対処法

「家を売る」のは、多くの人にとって一生に一度あるかないかの経験です。だからこそ、「そんなつもりじゃなかった…」「もっと高く売れたかも」と後から後悔しても、やり直しがききません。

本記事では、家を高く・スムーズに売るために絶対やってはいけない10のNG行動と、その回避方法をセットで解説します。

特に、「お金と手続き」「不動産会社選び」「売却戦略」の視点から、よくある失敗を、致命的順で具体的に取り上げます。

これから売却を考えている方はもちろん、「いつか売るかも」という段階の方も、この記事でNGパターンを先に知っておくことで、余計な遠回りをせずに済むはずです。

家を高く・スムーズに売るために絶対やってはいけない10のNG行動

1. 必要書類の準備を後回しにする
2. 住宅ローン残債を把握せずに計画を立てる
3. リフォームに多額の費用をかける
4. 高すぎる売却価格を設定する
5. 査定価格が高いだけで、すぐに売却を決める
6. 仲介手数料を最初から下げてと言う
7. 友達・知り合いの会社だけに依頼する（セカンドオピニオンくらいにする）
8. 安易に1社だけに査定を依頼する、ネームバリューだけで依頼する会社を選ぶ
9. 売却活動を不動産会社に丸投げする
10. 売却後の税金や手続きを忘れてしまう

それぞれに対して、解決策を解説します。

解決ポイント1. 必要書類の準備を後回しにする

書類の不備が契約解除のリスクが高まる

書類の準備を後回しにすると、

• 契約や決済のスケジュールが遅れる
• 買主からの信頼を損ねる
• 最悪の場合、契約解除・トラブルに発展する
  

というリスクがあります。

特に、抵当権抹消書類や印鑑証明・住民票などは、取得に時間がかかったり、有効期限があるため、直前で慌てる人が非常に多いです。

戸建てとマンションで必要書類は少し異なりますが、まずは「共通で必要な基本書類」だけでも早めに確認しておきましょう。

不動産の種類別、必要な書類

不動産の種類が戸建てかマンションかで、必要な書類が異なります。書類によっては役所や金融機関に確認する必要があるため、早めに準備を始めましょう。なお、印鑑証明と住民票は発行から3ヶ月以内という決まりがあるため、契約締結後に取得するのが望ましいです。

戸建て・マンション共通で必要な12つの書類

• 本人確認書類
• 実印、印鑑証明
• 住民票
• 登記簿謄本（登記事項証明書）
• 登記権利証（権利証）または登記識別情報通知書(英数字12桁の情報)
• 物件の間取り図
• 固定資産評価証明書または固定資産税納付書
• 固定資産税通知書の写し
• 設備取扱説明書・保証書・アフターサービス規準書
• 火災保険など保険の資料
• 抵当権抹消書類
• 付帯設備表および告知書

抵当権抹消に必要な書類は、借入先の金融機関が保有しています。売買契約が終了したら、すぐに（遅くとも決済日の2週間前までに）金融機関の担当者に決済日と引渡し日を連絡して、抵当権抹消書類を受けとる。

戸建てに必要な7つの書類

• 地積測量図・境界確認書
• 建物図（確認申請図または竣工図など）
• 公図
• 土地の境界が確認できる資料
• 越境の覚書、私道の覚書、建築協定など（あれば）
• 建築確認済証と検査済証、設計図書等
• 確認申請書、確認済証、検査済証

マンションに必要な7つの書類

• 地積測量図
• 建物図（確認申請図または竣工図など）
• 公図
• 土地の境界が確認できる資料
• 越境の覚書、私道の覚書（あれば）
• 建築確認済証と検査済証
• 管理規約・使用細則・最近のマンション理事会の会計報告書や議事録の写し

他にも、建物状況調査結果報告書、既存住宅性能評価書、定期調査報告書、耐震基準適合証明書、耐震診断報告書、住宅耐震改修証明書、アスベスト使用調査報告書などがある場合、売却活動時にアピールポイントになる可能性があります。これらは、予め不動産会社に共有しておくとスムーズです。

解決ポイント2. 住宅ローン残債を把握してから計画を立てる

住宅ローンを完済していない場合は、売却時に一括返済が必要です。

住宅ローン残債を把握する方法は3つあります。

• 住宅ローンの借入先（銀行など）に残債証明書を請求する
• インターネットバンキングやローン明細書で残債を確認する
• 住宅ローン契約時に渡された返済予定表を確認する

1番手っ取り早く確実な方法は、1つ目の借入先に問い合わせる事です。

住宅ローンの残債が成約価格よりも少なく、利益が出る状態を「アンダーローン」と呼びます。

一方で、住宅ローン残債のほうが成約価格よりも多く、住宅ローンが完済できない状態を「オーバーローン」と呼びます。オーバーローンの場合は、家を売っても住宅ローンを完済できないので手持ちの資金で不足を補う必要があります。

オーバーローンになっても早く売る必要があるのか、それともアンダーローンになる金額で売れるまで待ち続けるのか、方針を決めた上で売却計画を立てましょう。

なお、売却益や手取り額を試算できるシミュレーションツールが査定ツールについている場合があります。例えばHowMaでは返済開始年月・住宅ローン総額・返済期間・金利などのローン概要を入力するだけで、おおよその手取り額を把握できます。

この情報を参考に、売却価格と残債のバランスを考慮して、適切な売却時期を選ぶと良いでしょう。もしオーバーローンになっても早く売る必要があれば、不動産会社に相談し、金融機関との交渉や住宅ローンの借り換えなど、他の選択肢を提案してくれる可能性もあります。

解決ポイント3. 売却準備のリフォームに多額の費用をかけない

売却前にリフォームをしても、必ずしも高値売却につながりません。リフォームにかけた費用が全額、売却価格に反映されるケースはあまり多くないので、費用対効果が低いと感じる方もいらっしゃいます。

中古住宅でよくリフォームされる箇所（水回りの設備など）は、買い手にとって購入の決め手にはなりづらいためです。しかも買主の好みに合わない可能性や、買主にとって逆に高く感じてしまう可能性もあります。

国土交通省サイトの「中古住宅流通、リフォーム市場の現状」には次のような調査結果があります。

もし手をかけるのであれば、どこを優先的にすべきか知りたい方は、次の記事をご覧ください。

解決ポイント4. 高すぎる売却価格を設定する

アンダーローンで売りたい方や、次に住む予定の新居が決まっていて売却益を当てにしている方などは、最低でもいくらで売りたいと言う希望があると思います。

しかし高すぎる売却価格にすると、先述した通り買主の検討対象に入りづらいので、一向に内覧の申し込みが来ず、購入を検討してもらう機会が減ってしまいがちです。売却期間が長期化し、値下げ交渉を求められた時にこの機会を逃すまいと焦ってしまい、結果的に利益の圧迫に繋がってしまうこともあります。

つまり高すぎず、安すぎない適正な売却価格の設定こそが早期売却の鍵になるのです。

解決ポイント5. 査定価格が高いだけで、すぐに売却を決めない

一口に「不動産の価格」といっても、査定価格・売り出し価格・成約価格の3つは違います。不動産専門用語で、聞き慣れない方もいらっしゃると思うので、簡単に説明します。

成約価格：売買契約で実際に決まった売却価格

査定価格：不動産会社が3ヵ月程度で買い手が見つかり、成約に至るだろうと予想した価格

売り出し価格：査定価格をもとに売主が決める販売価格

売り出し価格と成約価格はどのくらい差があるのか？

首都圏不動産流通市場の動向（公益財団法人東日本不動産流通機構）によると、戸建てでは、下図のように売り出し価格（新規登録物件の価格）と成約価格（成約物件の価格）の差が大きく開いています。つまり、値引き交渉の末、成約に至っているということです。

左側は戸建てのグラフです。戸建ての場合、土地と建物の両方に個性があるため、査定が難しいです。不動産会社によって査定価格の振れ幅が大きくなりがちなため、売り出し価格の決定がマンションよりも難しい傾向にあります。

右側のマンションのグラフを見てください。戸建てとは逆に、2018年以降は売り出し価格より成約価格が高い傾向にありますね。

まず、マンションが売り出し価格と成約価格が近いのは、同じマンション内の他の部屋の売り出し価格や成約価格を参考に査定価格を算出すれば、ブレが少ないためです。つまり戸建てと違いマンションの場合、査定価格をそのまま売り出し価格として決定しても、大きな問題はありません。

高い査定価格に惑わされずに任せる不動産会社を決めることが大切

売却を任せる不動産会社を査定額の高さだけで決めるのは危険です。

先述した例のように5社に査定を依頼した結果、次のような査定価格が出てきたとします。

• 不動産会社A：査定価格は7,400万円
• 不動産会社B：査定価格は6,200万円
• 不動産会社C：査定価格は6,000万円
• 不動産会社D：査定価格は5,900万円
• 不動産会社E：査定価格は5,500万円

誰しも、高く売れる方が嬉しいです。そのため、あえて現実味のない高額な査定額を提示することで期待をさせて、専任媒介契約を結びたいとA社は考えたのでしょう。

ただし、A社にお願いすれば7,400万円で売れるという確証はどこにもありません。実際に買ってくれるのはA社ではなく、そのエリアで家が欲しい人（買い手）です。

買い手が、SUUMOやathomeなどの不動産ポータルサイトで自分の理想の条件をいくつか入力し、家を探しているところを想像してください。絞り込み条件には価格欄があり、ほとんどのサイトでは500万円単位で設定します。

もしA社の査定価格そのままに7,400万円で売り出した場合、予算7,500万円以内の顧客層にアプローチできます。

値下げ交渉を考えて7,500万円を超える価格で売り出すと、今度は予算8,000万円以内の物件（つまり7,999万円までの物件含む）と競合します。より良い条件の物件（築浅戸建てや、部屋数が多い戸建て）などが競合として出てくるため、買い手とのマッチングが難しくなる可能性が高いです。

確かに期間をかければ、より広い層の目に触れるかもしれないですし、学区や床暖房などピンポイントな条件で探している人が急に現れる場合もあります。しかし内覧したいという問い合わせに繋がらないことには、成約までの期間はズルズルと延びてしまいます。

さらに数千万の金額が動くので、買い手は数ヶ月に渡り、同じような条件で情報収集をしています。つまり不動産ポータルサイトでの掲載が長期化すればするほど、売れ残りというイメージが付きまといます。

結果的に、はじめから適正価格で売り出していればその不動産を買ってくれたはずの買い手が別の物件へ流れてしまい、売却のタイミングを逃す可能性があります。

では、売り時を逃さないためにはどうすればいいのでしょうか。

まずは誰にも知られず、営業されないAI査定を試してください。AI査定で、大まかな相場観を掴み、AI査定額の推移や、不動産がある地域の販売状況を参考に、売却タイミングを決めましょう。

下図はHowMaのAI査定をした後、マイページに表示される査定価格のグラフです。HowMaを使うと、査定依頼した時点での価格だけでなく過去〜現在の価格推移と、将来的に減価償却でどのくらい価値が下がるのかを確認できます。

またHowMaのデフォルト設定では、週に1度の査定価格更新通知と、月に1度のエリアでの競合物件の販売数を確認できます。

解決ポイント6〜8は「不動産会社との付き合い方」のNG

家を高く・スムーズに売るうえで、「どの不動産会社と、どう付き合うか」はとても重要です。

ここから紹介する

• 解決ポイント6：仲介手数料を最初から下げてと言う
• 解決ポイント7：友達・知り合いの会社だけに依頼する
• 解決ポイント8：安易に1社だけに査定を依頼する、ネームバリューだけで依頼する会社を選ぶ

の3つは、すべて「不動産会社との付き合い方」でやってはいけないNG行動です。
やり方を間違えると逆効果になるので、なぜやってはいけないのか、順に説明します。

解決ポイント6. 仲介手数料を最初から下げてと言う

「少しでも出費を抑えたい」「どうせなら安くしてほしい」という気持ちから、媒介契約の前にいきなり仲介手数料の値下げ交渉をする方もいます。

しかし、不動産会社にとって仲介手数料は大事な収入源です。
ここを最初から削ろうとすると、

• すぐ対応・返信してくれない（営業担当者があなたの物件にかける時間が減る）
• 「売却価格最大化」を達成できない（買主との価格交渉で営業マンが頑張ってくれない）

といった形で、結果的に売却価格が下がってしまうリスクがあります。

まず、1つ目の「すぐ対応・返信してくれない」理由は、営業マンが担当する案件数の増加するからです。「仲介手数料半額」などの値下げを承諾する場合、多くの物件を扱うことで利益を上げる「量」重視のビジネスモデルを採用するしかないので、それぞれの物件に対する時間や注力が少なくなります。

もしくは、他の案件は仲介手数料満額で、あなたの案件は仲介手数料半額となると、他の案件を優先して対応するという事態に陥りやすいのです。

そして2つ目の「売却価格最大化」を達成できない理由は、買主との価格交渉をする営業マンのメリットが薄れるからです。

仲介手数料を取る不動産会社にとって、高く売れるほど自分の取り分も増えるため、価格交渉に力を入れる動機があります。一方、仲介手数料の値下げをする場合はその動機が弱まる可能性が高いです。

例えば5,200万で売り出し中の物件に「300万値引きしてくれるなら買う」という購入希望者が現れたとします。

仲介手数料が半額（1.5%）になり、少しやる気をなくした営業マンが、「次に購入希望者が現れないかも知れないので、4,900万円で売りましょう！」と言われ、値下げをそのまま受け入れた時の手取りは4,826万5千円です。

では、仲介手数料満額（3%）で、買主と価格交渉をしてくれて「弊社の〇〇サービスを紹介し、交渉した結果、5,100万円で買ってくれることになりました！」と言われた場合の手取りはいくらでしょう？仲介手数料満額を差し引いても、手残りはなんと4,947万円です。

上記のような価格交渉だけでなく、内見数・問い合わせ数を少しでも増やすために様々な提案をしてくれることもあります。

• 室内写真撮影でプロのカメラマンが来てくれる
• 空室のような写真加工をして掲載する
• バーチャル内見ツール・動画の活用
• SUUMOなどのポータルサイトでオススメ枠に掲載する
• 周辺にチラシを撒いてくれる
• 引き渡し前の清掃サービス
• 引き渡し後の設備保証

など、様々なサービスの提案をしてくれる場合もあります。

他にも、査定額アップのために働きかけてくれる可能性もあります。以下のインタビュー記事では、「隣の空き家と一緒に売る」という話がまとまった結果、査定額が500万円上がったという話を伺いました。

1,300万円が1,800万円に。「隣地との一体開発」という魔法

このように、1円でも高く売れるための工夫・付加価値の提案などは、最初から「仲介手数料を値引きして欲しい」という売主では受けられません。今一度、不動産会社に求める役割を考え直してくださいね。

解決ポイント7. 友達・知り合いの会社だけに依頼する（セカンドオピニオンくらいにする）

不動産業界に友達や知り合いがいると、「せっかくだし、その人の会社にお願いしようかな」と思うかもしれません。もちろん、信頼できる担当者がいるのは心強いことです。

しかし、友達・知り合いの会社“だけ”に売却を任せてしまうのは要注意です。

理由は大きく2つあります。

• 不動産会社にはそれぞれ「得意分野」があり、駐車場・投資用物件・賃貸管理などが専門の会社は、自宅や相続マンションの売却マーケットに詳しくないことがある
• 友達だからこそ、売り出し価格が高すぎてもハッキリ言いづらく、内見のフィードバックも甘くなりやすい。売れなかったときに「担当を変えたい」「他社に切り替えたい」と言いにくく、関係がギクシャクするリスクがある

友人・知人の会社に相談するのはセカンドオピニオン程度にとどめつつ、本命の不動産会社は「そのエリアで、売却理由・物件種別の売買に強い会社」を複数比較して選ぶのがおすすめです。

過去の売却失敗談を聞いてよくあるパターンは、「駐車場を借りている不動産会社」「投資不動産の管理を任せている不動産会社」に依頼してしまった、「知り合いだからこそ、率直な提案がもらえない」の3つでした。それぞれについて簡単に説明します。

例①：駐車場をメインに扱う会社

月極駐車場・コインパーキングを中心に管理している会社は、

• 土地活用
• 運営管理
• 法人契約

には強い反面、一般の中古マンション・戸建ての売却マーケットには精通していません。

そのため、

• 買主の動向
• エリアの成約相場
• 売り出し戦略

などの「売却特有の知見・経験」が十分でない可能性があります。

ただし、エリアでの横のつながりはあるはずなので、売買が得意な不動産会社を紹介してもらうのは良いと思いますよ。

例②：賃貸物件の管理会社

賃貸管理に特化した会社は、

• 入居者募集
• 家賃管理
• 投資家向け提案

には強い一方、自宅や相続不動産を売る「実需向け」の売却には不慣れなことが多いです。

投資用の売却は「利回り」「出口戦略」が中心ですが、自宅売却は「生活動線」「管理状況」「周辺環境」など、訴求ポイントがまったく違うため、市場ニーズに合った売却活動ができず、値引き交渉で不利になるリスクもあります。

例③：知り合いだから言いづらい本音がある

友達・知り合いだからこそ、次のような問題も起きやすいです。

• 売り出し価格が高すぎても言いにくい
• 内見のフィードバックが甘くなる
• 値下げ判断が遅れる
• 途中で担当を変えたいと言えない
• 売れなかったときに関係がギクシャクする

不動産売却は「売却戦略」が重要ですが、遠慮や気遣いが入ることで、率直な意見（マイナス面の指摘）がもらえず、冷静な判断ができなくなるのは大きなリスクです。

売り出してたまま、ズルズルと売却期間が延びるてしまっては、「売れ残り」という印象が付いてしまいます。最悪の場合では、売出し前に買取業者に聞いた金額よりも、安く買い叩かれてしまうこともありえます。

つまり最初から、物件エリアで「売買」が得意な不動産会社に問い合わせることが重要です。

解決ポイント8. 安易に1社だけに査定を依頼する、ネームバリューだけで依頼する会社を選ぶ

「大手だから安心そう」「テレビCMで見たことがあるから」といった理由だけで、1社だけに査定を依頼したり、有名な会社だけで絞ってしまうのも、売却ではよくあるNGです。

複数の不動産会社から査定を取ることの重要性

不動産の価格には定価がなく、同じ物件でも不動産会社ごとに査定額が大きく違うことがあります。

• 得意なエリアや物件種別（土地・戸建て・マンション）が会社ごとに違う
• 中には、専任媒介を取りたいがために「現実的でない高値」を出す会社もある

といった事情があるからです。

例えばマンションであれば、他の部屋の中古販売実績が参考になりますが、築何年の時に売ったのか、高層階か低層階か、南向きか北向きか、角部屋かどうか等で金額は大きく変わります。また、同じ専有面積でも、そのエリアに住む人にあった間取り（単身・DINKS向けの1SLDKか、ファミリー向けの2LDKか）なのかで、売り出し後の問い合わせ数は大きく違います。

戸建てや土地であれば、さらに不動産によって個性豊かです。例えば同じ最寄駅から徒歩8分で築年数や広さが同じ木造戸建てでも、駅の北側か南側かで値段が全く違うことは珍しくありません。商業施設へのアクセスだけでなく、災害リスクや学区などの条件が変わるからです。

1社だけの査定では適正な売却価格が分からない2つの理由

不動産会社1社だけに査定を依頼しても、どのくらいの金額で売れるかは分かりません。

理由は2つあります。

• 複数社の査定価格を比較しないと、相場感がわからない、適正価格を見極められない
• 不動産会社によって得意な物件の種類（土地・戸建て・マンション）や地域が違う

不動産会社に買い手を見つけてもらう「仲介」ではなく、不動産会社が直接不動産を買い取る「買取」の場合、不動産会社が「この金額で私が買取しますよ」という金額なので、査定額と買取価格はイコールです。

しかし仲介を依頼する場合は、査定額はあくまでもその不動産会社が考える売却予想額です。その価格で売却に至るという保証額ではありません。

例えば5社に査定を依頼して、各社から次のような査定価格をもらったとします。

• 不動産会社A：査定価格は7,400万円
• 不動産会社B：査定価格は6,200万円
• 不動産会社C：査定価格は6,000万円
• 不動産会社D：査定価格は5,900万円
• 不動産会社E：査定価格は5,500万円

5社の査定価格を並べてはじめて、6,000万くらいが相場だと分かるので、「A社の査定価格が高すぎではないか？」と疑問が生まれます。

しかしA社だけに査定依頼をした場合、「こんなに価値が高いんだ！」と鵜呑みにしてしまいます。つまり1社だけに査定を依頼すると、市場相場を正しく把握できないので、最悪の場合は、中々売れずに焦ってしまい、不利な条件での売却になるかもしれません。

また、マンション専門の不動産会社や、農地の売買に詳しい不動産会社、高級住宅や富裕層向けの売買物件専門の不動産会社、〇〇線沿いが得意な不動産会社など、得意分野はさまざまです。ホームページや店頭、チラシを見ると、得意分野が何かはすぐわかります。

お客様インタビュー記事や口コミからも、何が得意かが分かります。

さらにアピール方法や戦略の立て方も不動産会社によりけりです。売り出し後に、より多くの内覧希望者を集めて、良い条件で売るためにも、複数社にお願いした方がいいでしょう。

複数社の選び方ですが、査定一括サイトの中には、不動産会社を指名できる仕組みがあります。ぜひネームバリューがある会社だけではなく、得意分野が違う不動産会社を選んでください。

他にもSNSやブログを頑張っている不動産会社も多いので、説明がわかりやすいなと思った人がいたら指名しましょう。指名されると、担当者はいつも以上に親身になってくれるかもしれません。

なお、不動産業界の慣習的に、一括査定というと最大6社で相見積もりをとります。そして査定を依頼した不動産会社それぞれに査定価格の根拠を確認した上で、営業担当者との相性や反応の良さを確認して、3社くらいと媒介契約を結ぶことをお勧めします。

解決ポイント9. 売却活動を不動産会社任せにしない

希望している価格で、スムーズに売却するためには、不動産会社に丸投げするのではなく、売主自身も積極的・主体的に売却活動に関与することが重要です。

• 売り出し価格を決める
• 内覧準備を始める
• 広告活動に必要な撮影対応・原稿確認をする
• 売却状況を定期的に確認する

1. 売り出し価格を決める

売り出し価格は、周辺の売却実績や相場・取引動向、AI査定サービスなどを参考に決めます。

売り出し価格を決める際に参考になる8つのサイト

• 国土交通省が運営する不動産情報ライブラリ（旧・土地総合情報システム）の「 土地取引価格の概況」
• 国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営・管理している不動産流通標準情報システム「REINS Market Information」
• 国土交通省が全国・ブロック別・都市圏別等に不動産価格の動向を指数化した「不動産価格指数（住宅）」
• 地域別市場動向（東日本）：公益社団法人 東日本不動産流通機構が主に首都圏の不動産取引情報「月例マーケットウォッチ」などを「レインズデータライブラリー」で公開
• 地域別市場動向（中部圏）：公益社団法人 中部圏不動産流通機構が中部圏の不動産取引情報「月例速報マーケットウォッチ」などを「中部圏市場動向」で公開
• 地域別市場動向（近畿圏）：公益社団法人 近畿圏不動産流通機構が主に首都圏の不動産取引情報「近畿圏市況レポート（月報）」などを「不動産市場動向」で公開
• 地域別市場動向（西日本）：公益社団法人 西日本不動産流通機構が主に首都圏の不動産取引情報「県別等レポート」などを「市場動向データ」で公開
• 公益社団法人 不動産流通推進センターが半年に一度公開している「不動産業統計集」

他にも、SUUMOやathomeなどの民間の不動産ポータルサイト、インターネット広告や新聞折込チラシなども参考になります。

2. 内覧準備を始める

販売期間中は内覧希望者への対応は、不動産会社の営業担当者が同行する場合もありますが、実際に住んでいる売主が担当した方が、より物件の魅力を伝えられます。

例えば、次のような内容を説明します。

• 確定測量の結果
• 越境の覚書取得
• 近隣住民との付き合い
• 増築・リフォーム履歴
• 内装や間取り、日当たりなどのアピールポイント
• 周辺の買い物・子育て・病院などの施設へのアクセス

さらに不動産会社の方に、よくある質問を確認して、それらに答えられるように準備をしておきましょう。

他にも、建物の状態を内覧希望者が確認できるように、片付けておくと印象が良くなります。玄関や水回りなど、特に内覧者がよく見る箇所で、掃除に不安がある場合は、ハウスクリーニング業者への依頼も有効です。

3. 広告活動に必要な撮影対応・原稿確認をする

不動産売却時の広告は不動産会社が費用を負担します。不動産会社が行う広告方法は主に次の8つです。

• レインズへの登録
• 不動産ポータルサイトへの掲載
• 不動産会社のホームページへの掲載
• 店舗での直接紹介
• 現地看板
• 新聞の折り込み広告
• 周辺住民へのチラシのポスティング
• 住宅情報誌への掲載

広告をスムーズに作成してもらうためには、間取り図や購入時のパンフレットを提供したり、現地での撮影に立ち会ったり、広告文の確認などに協力することが必要です。

売却戦略は、不動産会社が主導して考えます。しかし不動産会社に全てを任せっきりにするのではなく、内覧希望者をより増やすためには、他の方法を試してもらえないか相談・提案する姿勢も大切です。

4. 売却状況を定期的に確認する

不動産会社と密に連携して、売却状況を1〜2週間に1度くらいの頻度で定期的に確認する必要があります。

先述した広告を実行した後の効果を共有してもらったり、内覧後に買い手に率直な感想を聞いてもらうことで、内覧時の説明を改善できます。

解決ポイント10. 売却後の税金や手続きを忘れない

売却益に対する税金（譲渡所得税、住民税）の計算方法

税金は、「税額＝課税譲渡所得金額×税率」で計算できます。

課税譲渡所得金額とは、国税庁サイトの土地や建物を売ったときに記載されている通り、「売却金額－取得金額－ 特別控除額」で算出します。

計算に必要なのは次の6つです。

• 売却金額（譲渡価額）：売買契約書に記載がある、不動産売買時の成約金額
• 取得金額：不動産購入当時の価格と、購入に際して必要になった諸経費など
• 譲渡費用：売却のために必要となった諸経費（仲介手数料や印紙代など）
• 減価償却費：
• 特別控除額：住民税負担を軽減する控除や特例
  • マイホームを売ったときの3,000万円特別控除
  • 10年を超えて所有したマイホームを売ったときの軽減税率の特例
  • マイホームの買換え特例
  • 住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が出た場合の損益通算
  • マイホーム買換えで譲渡損失が出た場合の損益通算
• 税率：不動産の保有期間が売った年の1月1日時点で5年を超えるかで異なる
  • 長期：譲渡所得税15％、住民税5％
  • 短期：譲渡所得税30％、住民税9％

売主自身が計算することもできますが、後述する期日までに正しく納税するためにも、不動産会社や司法書士などの専門家に確認することをお勧めします。

売却後の名義変更や税務署への申告など、必要な手続きの紹介

引渡しまでに必要な手続き

売買契約と引渡しの間は、通常1か月程あります。売買契約締結後から引渡しまでの間には、次のような手続きが必要です。

• 区分マンションの場合は、管理組合からの脱会
• 売却物件の水道、ガス、電気、電話等のインフラの閉栓手続き
• 引越し先のインフラの開栓手続き
• エアコン等の設備の取り外し
• 不用品の処分
• 現金の準備
  • 現金で支払うべき費用（不動産会社への仲介手数料、司法書士へなどへの報酬、抵当権抹消費用）を準備する
• 精算額の確認
  • 固定資産税や火災保険、マンションの管理費など年間費用を一括で支払い済みものは、引渡し日以降の金額について清算する金額を買い手と確認する
• 売主と買主、不動産会社の三者で物件の立会い（引渡し直前）
  • 付帯設備表に記載された設備の状況を確認する
  • 物件状況確認書（告知書）の内容を確認する

また、名義変更のタイミングは引渡し直後です。

住民税を支払うタイミング

• 普通徴収で納付する場合（会社員などの給与所得者）：6月以降の給与から徴収（給与天引き）
• 特別徴収で納付する場合（個人事業主など）：6月に住民税通知書と納付書が届くので年4回（6月・8月・10月・翌年1月）に分けて支払う。一括納付や、前倒しで2期分まとめて払うなども可能

譲渡所得税を支払うタイミング

不動産を売却した翌年の確定申告時（2月16日から3月15日ごろ）に、譲渡所得税を支払います。

売却益が出た（譲与所得がプラスだった）方や、売却損（譲与所得がマイナス）が出て税金の特例を利用したい方は、確定申告が必要です。必要な手続きについては、下記の記事にまとめていますので、併せてご覧ください。

まず必要なのはAI査定で相場把握：やってはいけないことを回避して売却の成功に繋げよう

今回ご紹介した「やってはいけない10のNG行動」はどれも、知っていれば防げるものばかりです。

そして、その出発点になるのが「自分の家の価値を知ること」です。

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「高く売りたい」と思ったら、まずはNG行動を避けつつ、相場を知る「AI査定」から始めてみてください。