一戸建ての査定でのポイントは？
査定依頼する前に、不動産会社がよくみるポイントを必ず押さえておきましょう。
古くて価値がないと思っていた家が意外と高く評価されたり、高く評価されると思っていた物件の査定額が意外と低くなる場合もあります。
査定にかかわるポイントを知らなければ、不動産会社の言い値で取引をすることになりかねません。
一戸建ての査定でみられやすい6つのポイントを説明します。
1. 周辺環境や立地条件はどれくらい便利か
2.隣との「土地の境界」がはっきりしているか
3.日当たりや風通しは良いか、騒音や異臭はしないか
4.建物の維持管理は適切にされているか
5. 建物の築年数、新耐震基準に適合しているか
6. 地中障害物の有無
ではそれぞれを詳しく説明します。
1. 周辺環境や立地条件はどれくらい便利か
一戸建ての査定では、家の周辺環境を査定時によく確認されます。
例えばスーパーや学校、救急病院などの施設との距離が近いと、生活における利便性が高いため、査定の金額が高くなります。距離が近いとされるのは、一般的に徒歩10分程度が目安です。なお、学校が密集している地域も利便性が高いと評価されます。
逆に、人口が減少しており、都心へのアクセスが悪かったり、近隣に商業施設や病院がなく、学校も統廃合が進んでいる地域では、査定は低くなります。人口が少なくなると、将来的に生活インフラの維持が難しくなるなど、生活に支障が出てしまう可能性があるからです。
2.隣との「土地の境界」がはっきりしているか
古い不動産の中には、近隣との土地の境界がはっきりとしていないものがあります。
境界があいまいである物件は、売りに出すことが難しいです。確定測量図がある場合は、確定測量図を用意しておきましょう。確定測量図は土地の所有者が土地家屋調査士に依頼して作成する図です。そのため、土地の所有者しか持っておらず、なくしたら新たに作成しなければなりません。
測量図がない場合などは、不動産会社に相談すると土地家屋調査士を紹介してもらえます。
測量について、詳しくは次の記事もご覧下さい。
3.日当たりや風通しは良いか、騒音や異臭はしないか
家の査定では、家の日当たりや風通しなども確認されます。
日当たりがよい南向きは評価が高く、夕日がきつくなりにくい東向きも人気です。日当たりが悪い北向きの土地や建物は評価額が下がります。
ただし南向きの場合でも、近隣に高い建物があり、日当たりが悪い場合は、評価額は下がります。
その他、異臭はしないか、騒音はないかも確認されやすい点です。
近隣とのトラブル、例えば
- 毎晩隣の家から大声や大音量の音楽が聞こえてきて睡眠が妨害される
- 近所にゴミ屋敷があって異臭や景観の悪化に悩まされている
- いわれもないのに罵声や暴言を発してくる隣人がいて困っている
などについては、次の記事で解説しています。
4.建物の維持管理は適切にされているか
家の内装や外装は適切に維持管理されているかも必ず確認されるポイントです。
内装の確認ポイントは、室内の水回りや給湯器・エアコンなどに不具合がないか、このまま住める状態かがみられます。
外装では、屋根や外壁は破損はしていないか、古い家の場合は腐食していないかなどが確認されます。
特に、雨漏りやシロアリの被害、水回りの設備の状況は物件の価値に大きく影響します。特に水回りは生活をしていると劣化しやすい設備です。
普段からのメンテナンスを怠っていると、評価額が下がってしまいます。また、家の修繕を行っている場合は、修繕履歴が明確にわかるように、領収書や保証書などがあるか確認しておきましょう。特に住宅の設備の多くは10~15年程度の使用を想定されているので、10年以内に交換したものなどは説明できるとスムーズです。
修繕履歴がある物件とない物件では、当然買主の印象は大きく変わります。
5. 建物の築年数、新耐震基準に適合しているか
一戸建ての査定時には、築年数は必ず確認されます。
当然のことですが、築年数が古ければ古いほど、査定価格は低くなる傾向にあります。
特に、法定耐用年数という指標は非常に重要で、木造の場合は22年、鉄筋コンクリートの場合は47年と定められています。
一戸建ての場合、築20年を超えると建物の価値はがくんと下がり、さらに30年を超えた場合は「古家つき土地」として、土地の価格のみで取引されることが一般的です。
法定耐用年数については次の記事も併せてご覧ください。
なお、古い物件で耐震リフォームをしている場合は、査定額に影響が出やすいです。新耐震基準を満たしている物件は、同じ築年数の物件より高く評価されます。
新耐震基準に適合している場合は、購入者が税金の軽減措置を受けられ、住宅ローン控除を使える物件となるからです。このように買主にメリットがある項目は、査定価格に大きく影響します。
6. 地中障害物の有無
一戸建ての査定では、地中障害物がないかの確認をされます。
地中障害物とは、戸建ての下や庭などにコンクリートの塊などがないかのことです。昔に物件があった土地の場合は、前の物件の貯水槽や地下室などが残ったままになっているケースがあります。
把握している場合は、必ず申告してください。これを黙っていると、物件の悪い点を言わなかったということで瑕疵（かし）担保責任を追及されてしまう可能性があるためです。
査定に出す前に必ず相場を調べて複数業者に依頼しよう！
一戸建ての査定では、必ず複数の業者に依頼し、比較しましょう。インターネットでは、複数の業者に一括で査定を依頼できるサービスが沢山ありますので、有効に活用しましょう。
査定価格は、不動産会社の評価方法によって変わりますので、物件によっては、査定価格が数百万ほども変わるケースもあります。査定価格はあくまで半年以内に売れるであろう価格予想であり、正解はありませんので、必ず複数の業者に依頼をしましょう。
また、自分でも似た条件の物件がいくらくらいで売られているのか、「SUUMO（スーモ）」「LIFULL HOME’S（ライフルホームズ）」「at home（アットホーム）」などで相場を調べてください。購入者がどのように検索するのか、何と比較するのかという視点で確認すると良いでしょう。
一戸建ての査定で見られるポイントを押さえておくべき理由と同じく、自分の知識がなければ、不動産会社と交渉することが難しいためです。
特に査定額を高く評価してくれた不動産会社には、なぜ査定が高くなったのかを聞いておくようにしましょう。根拠が明確ではない場合は、査定が市場価格とかけはねれており、なかなか売れないというトラブルになりかねません。
また、根拠が明確である場合には、他の不動産会社とのやりとりを有利にする材料に使えるケースもあります。
一戸建ての査定から売却までの期間はどれくらい？
一戸建ての査定から売却にかかる期間は、早くて3か月、長い場合は1年近くかかることもあります。
もちろん、市況によるため、それ以上に時間がかかるケースもあります。広告を出したからといって、即売却できるとは限らないためです。
一般的に、売却を決めたら、査定を依頼し、不動産会社を決めます。これにおよそ1週間から長いと1か月くらいかかると想定しておきましょう。
次に、売却が決まってから、手続きや引き渡しに1か月程度かかります。
広告を出したり、内覧対応をしたりする売り出し期間がどの程度になるかによって、査定から売却までの期間が大きく異なることになります。
住み替えの場合は、賃貸や次の物件の頭金にできるかも要チェック
住み替えの場合は、資金計画を綿密に立てておくようにしましょう。
今住んでいる不動産を売却することを先行する場合は、資金計画が立てやすく、次の住宅ローンの資金計画を立てやすいというメリットがあります。先に次の物件を購入する場合は、仮住まいが不要というメリットはありますが、今の家の売却価格が決まっているため、資金計画が不安定になりがちです。
貯蓄や収入に不安がある人には、仮住まいを用意するというデメリットはありますが、売却を先行するプランがおすすめです。
もし先に住み替え先を決めたい場合は、売却を一緒に進める不動産会社に相談すると、引渡し時期などの調整がスムーズです。
相続した物件の場合は所有権移転登記を早めに
親から相続する物件を売却する場合は、所有権移転登記と早めに行いましょう。
所有権移転登記には申請期限がない上に、登記を行わなかった際の罰則がないため、名義を変えずに放置してしまう人も少なくありません。当然、不動産の名義を変更していなければ、売却することはできません。査定の前に所有権移転登記を済ませておきましょう。
なお、所有権移転登記は簡単にできる手続きではありません。特に相続の場合、相続人が複数人になるケースにおいては、全員の本籍地が書かれた住民票が必要であったり、意見をまとめたりすることに時間がかかることもあります。
また、所有権移転登記を行うときに必要となる登記原因証明情報を司法書士に依頼した場合、1万円程度の費用がかかることもあります。
一戸建ての査定に出す前に、重要なポイントと流れを理解しよう
一戸建ての査定を依頼する際には、査定評価額に影響を及ぼすポイントを押さえておきましょう。
ポイントを押さえておくことで、不動産会社との取引を有利に進められます。また、一戸建ての査定を依頼するときには、必ず複数の業者に依頼をかけてください。
複数の業者から情報を入手することで、適正な価格で売り出しやすくなるためです。今住んでいる物件を売りに出し、住み替えをする場合には、次の資金計画は綿密に練っておきましょう。
一戸建ての査定から売却までは、短くて3か月ですが、買主が見つからなければ、長く時間がかかるケースもあります。
一戸建ての売却は、大きな金額が動く取引です。
良いパートナーになってくれる不動産会社を探すためにも、査定は複数の業者に依頼しましょう。