中古マンションの売り時は何年後？価格の推移から売り時を予想する

都心の不動産はマンションを中心に、中古も新築も価格が上昇傾向にあります。

その要因は個人不動産投資家の増加、外国の富裕層の投機目的など様々なものが挙げられていますが、東京オリンピックが開催される2020年まではこの傾向が続くという見方が多くなっています。
そこで実際にどの程度中古マンションの価格がここ数年で上昇しているのか、またいつまでこの傾向が続くのかをHowMaのデータから推測してみたいと思います。

東京都内各エリアの中古マンションはどの程度価格が上昇しているのか

HowMaでは物件を登録していれば過去の取引事例を参照することができます。

この機能を使えば数年分を振り返って過去の取引事例を確認が可能です。
ここでは都内とその近郊でいま人気がある4つの駅周辺の物件の取引事例を、それぞれ年10件無作為に抽出し、平方メートルあたりの価格の推移をまとめました。

武蔵小杉

高層マンションが多く作られ続けている武蔵小杉ですが、中古マンションの価格も毎年上昇を続けており、このエリアの人気の高さがうかがえます。

2012年と2016年を比較すれば平均価格は134.4％にもなります。

品川

新幹線が通っている駅であり、リニアモーターカー新幹線の開通も予定されている品川。羽田空港からのアクセスも良く、交通の便は抜群です。

武蔵小杉より平方メートル単価が低いのは、昔から多くの人が住むエリアであり、築年数の経ったマンションが多いからでしょう。こちらは低下した年もありますが、その翌年に反動もあってか大きく上昇し、2012から2016では130.5％と武蔵小杉と同等の上昇を見せています。

小竹向原

埼玉に近い板橋区ですが、横浜や渋谷、新宿など観光地やオフィス街へのアクセスが良いため、人気が上昇しているエリアです。

2014.2015年は落ち着いていましたが、2016年になって一気に上昇しています。2012から2016への上昇も147％と非常に高い数字であり、顕著に上昇しているといえるでしょう。

中野

新宿にも近いながら庶民的、サブカルの町として人気でしたが、明治大学が駅前にできるなど、若者が多い街になりつつある中野はどうでしょうか。

2015年に一度数字を大きくとしているのですが、2016年に再び大きく上昇。

2012から2016では160％と、この中でも最も大きく数字を上げており、もはや庶民の街とは言いづらい価格になっています。

都内の4エリアの価格の推移を見てきましたが、その結果だけを見れば都内やその近郊のどこのエリアでも、未だに価格は上昇傾向にあり、むしろその傾向はより顕著になっているようです。

公益財団法人東日本不動産流通機構が発表したレポートでも2015年度は中古マンションの取扱件数が増加しており、価格が上昇しながらも売買数も増えているということは住むだけではなく投資目的での購入が増えていることが推測できます。

もちろん東京、神奈川、埼玉の人口は日本の人口が自然減に転向する中でも大幅な増加を見せているので、単純に住居目的で購入することも増えているでしょうが、2015年に相続税が増税されたので、その対策として不動産を購入する人が増えたとも言われています。

またマイナス金利政策により各金融機関が貸出金利を下げたのも、不動産購入に拍車をかけたことも見逃せません。

投資目的で購入するということは、皆手放すタイミングを伺っています。

2020年が一つの区切りと言われる中、その価格曲線がもっとも上になるタイミングを過ぎれば、一気に価格が下がるでしょう。

また海外の投機層はもっと手放すのが早く、短期的な売買を繰り返すかもしれません。

日本の多くの人にはバブル経済の崩壊の恐怖もまだまだ根強く、一旦価格の推移が下落に転じればなし崩し的に手放す人が増えるかもしれません。

値崩れのリスクを避けるには、人よりもやや早く売り抜けること、売買をしやすい人気エリアを購入すること、海外投機層の投資マインドを低下させる円高の動向に注意をすることなどがあげられるでしょう。

それらを省みると、2020年より前、2018年には高止まりを待たずに売り抜けを考えたほうが良いかもしれません。

参考データ
http://www.reins.or.jp/pdf/trend/sf/sf_201504-201603.pdf